房地产残余价值估价报告.docx

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1、浙江恒风集团所有的原佛堂停保场内房地产剩余价值估价报告估价报告编号：浙联估报字（2022 ）第05001C号估价工程名称:浙江恒风集团所有的原佛堂停保场内房地产剩余价值估价工程委托估价人：浙江恒风集团估价机构：义乌宏盛土地房地产资产评估注册房地产估价师：熊亚清（注册号：3320180095）文!J坚（注册号：5120120046）估价报告出具日期2022年05月09日义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告估价对象土地面积为场地总用地面积28064平方米。依据实地查勘宗地地势 平坦，地质条件一般、水文状况较好，有利于建筑物的布置，宗地外基础设施完 善。（2）建筑物实体状况本次估价对象为

2、原佛堂停保场内房地产。钢混房1：预制顶，砖墙，铝窗，现浇楼面，大梁，水泥地，电，卫，电动 不锈钢卷拉门，折板梯，实测面积1678.63平方米，总层数2层，第一层层高6.8 米，第二层层高3.8米，使用保养状况一般，可正常持续使用。混合房2：预制顶，破墙，铝窗，预制楼面，大梁，水泥地，电，实测面积 245.54平方米，总层数1层，层高3.7米，使用保养状况一般，可正常持续使用。房3：简易棚，铸铁柱，无围护，水泥地，实测面积96.34平方米，总层数 1层，平均层高2.4米，使用保养状况一般，可正常持续使用。房4：钢架结构遮雨棚（充电桩雨棚），钢构，无围护，水泥地，电，实测 面积1378.17平方米

3、，总层数1层，层高4.7米，使用保养状况一般，可正常持 续使用。房5：彩钢房，水泥地，铝窗，砖墙,电，实测面积16.69平方米，总层数 1层，平均层高2.4米，使用保养状况一般，可正常持续使用。房6：通道式全自动洗车机，钢构，实测面积35.1平方米，平均层高4.69 米，柱直径0.18米，使用保养状况一般，可正常持续使用。（五）价值时点本次估价完成估价对象实地查勘之日为2022年04月03日，经与估价委托 人商定，价值时点确定为2022年04月03日。（六）价值类型本次估价所要确定的价值是估价对象在价值时点的剩余价值。（七）估价原那么本次估价遵循的房地产估价原那么有：独立、客观、公正原那么、合

4、法原那么、价 值时点原那么、替代原那么、最高最正确利用原那么。1、合法原那么：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 的原那么。2、客观、独立、公正原那么：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直第io页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原那么。3、价值时点原那么：要求估价结果是在根据估价目确实定的某一特定时间的 价值或价格的原那么。4、替代原那么：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值 或价格偏差在合理范围内的原那么。（八）估价依据1、国家有关法律、行政法规、规章和政策、

5、技术标准文件：（1）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29 号、1995年1月1日起施行）；（2）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号（第 二次修正）、1999年1月1 口起施行）；（3）中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号、2016年12月1日起施行）；（4）国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令（第590 号）；（5）国有土地上房屋征收评估方法（建房（2011） 77号）；（6）房屋登记方法（建设部令第168号、2008年7月1日起施行）（7）中华人民共和民法典（8）房地产估价规范（GB/T 50291-2015）；（9

6、）房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2013）；（10）义乌市人民政府对于非住宅房屋拆迁有关问题的解释及其他适用的 地方性相关文件。2、估价委托人提供的资料（1）估价委托人提供的其他有关资料。3、房地产估价机构掌握的有关资料以及估价人员实地查勘所获取的资料：（1）注册房地产估价师实地查勘资料和估价机构掌握的房地产相关资料；（2）义乌市房地产信息及估价对象所在区域的房地产补偿状况、同类房地 产补偿交易等数据资料；（3）义乌市城市概况、规划、经济开展及自然、人文环境资料；（4）其他。第11页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告（九）估价方法根据房地

7、产估价规范规定，在进行房地产估价时，应根据估价的实际情 况充分考虑掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，力求得到客观公正、科学 合理的房地产价格。通常的房地产估价方法有市场比拟法、收益法、本钱法、假 设开发法、基准地价系数修正法等方法。估价方法的选择，应当按照估价的技术 标准，以及估价对象的具体条件，用地性质及估价目的，综合估价人员收集到的 有关资料，考虑到当地房地产市场的发育程度，选择适当的估价方法。本次估价对象为房屋建筑物、装饰装修（不包括土地使用权价值、场地内附 属设施、相关机滞设备），根据委托估价人提供的相关资料，结合估价对象的具 体条件和估价目的，以及估价人员现场勘查提供的资料，经综

8、合分析，本次估价 目的为评估房屋建筑物的剩余价值，该剩余价值指委托人委托撤除施工单位对房 屋建筑物及地上附属物进行撤除，撤除后的可利用的建筑材料的价值，即采用成 本法进行估价。本钱法测算房屋残值招标底价的计算公式为：估价对象房屋残值招标底价=（房屋经过撤除清理后残留的建筑材料的价值 一建筑物撤除费用-残留建筑材料清理费用-保险费、利润和税费等相关费用）X 招标底价系数（十）估价结果估价人员遵循各项估价原那么，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、 规定，按照估价程序，经过实地查勘与调查，并进行了分析、测算和判断，确定 估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果如下：（币种：人 民

9、币）确定估价对象的房地产剩余价值为（不包括土地使用权价值、场地内附属 设施、相关机器设备）：76754元。大写金额：柒万陆仟柒佰伍拾肆元整。（十一）注册房地产估价师参加本次估价的注册房地产估价师为:姓名注册号签名签名日期第12页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告熊亚清33201800952022年()5月09日刘坚51201200462022年05月09日（十二）实地查勘期2022年04月03日（十三）估价作业期2022年04月03日至2022年05月09日第13页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告四、附件（一）估

10、价对象位置示意图（二）估价对象内外部照片（三）委托方提供的相关资料（四）房地产估价机构营业执照复印件（五）房地产估价机构资质证书复印件（六）房地产估价机构分支机构备案证书复印件（七）房地产估价师执业资格证书复印件第14页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价信估价报告估价对象位置示意图第IS页义乌宏盛土地房地产资产评估有限公义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告估价对象外部照片第16页义乌宏盛十.地房地产资产评估有限公义乌市原佛堂停保场内房地产剩余价值估价报告致估价委托人函浙江恒风集团：受贵方委托，我公司估价人员于2022年04月03日至2022年05月09

11、日 对浙江恒风集团所有的原佛堂停保场内房地产进行剩余价值评估。估价目的：为估价委托人了解估价对象房地产剩余价值提供参考依据。估价对象：钢混房屋、砖混房屋、钢架雨棚、简易棚为主的相关资产，所有 权人为浙江恒风集团，总建筑面积合计3450.47平方米；场地总用地面 积28064平方米。价值时点：2020年04月03日价值类型：建筑物剩余价值。估价方法：本次估价采用本钱法。估价结果：本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合 法、谨慎的估价原那么，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范标准，进 行了分析、测算和判断，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点 的估价结果如下：

12、（币种：人民币）确定估价对象的房地产剩余价值为（不包括 土地使用权价值、场地内附属设施、相关机器设备）：76754元。大写金额：柒 万陆仟柒佰伍拾肆元整。义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告标的序号标的名 称建筑面 积（平方 米）评估原值 （元）残值招 标起始 价（元）备注11佛堂停 保场办 公楼245. 54176789-50882佛堂停 保场修 理车间1678. 631893495-111463佛堂停 保场自 行车停 车棚96. 34770711314式动机 道自车 通11洗35. 19200022765停充雨 堂场桩棚 佛保电1378. 173514

13、33893856彩钢房16. 693338196合计3450. 47252476276754特别提示:本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现,估价结果可作估价对象实现估价目的的价格参考，超过一年，需重新进行估价。以上内容摘自房地产估价报告书，欲全面了解本评估工程情况，应认真阅读 报告书全文。义乌宏盛土地房地产资产评估二0二二年五月九日第3页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告目录一、估价师声明5二、估价假设和限制条件6三、估价结果报告9（-）估价委托人9（二）房地产估价机构9（三）估价目的9（四）估价对象9（五）价值时点9（六）价值类型1

14、0（七）估价原那么10（A）估价依据10（九）估价方法12（+）估价结果12（+-）注册房地产估价师12（十二）实地查勘期13（十三）估价作业期13四、附件14估价对象位置示意图、估价对象内外照片、估价机构营业执照复印件、房地产 估价机构资质证书复印件、房地产估价师注册证书复印件、备案证书复印件第4页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告一、估价师声明我们郑重声明：1 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误 导性陈述和重大遗漏。2 .本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设

15、和限制条件的限制。3 .我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人 及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人 没有偏见。4 .我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502912015房地产估价规 范、中华人民共和国国家标准GB/T508992013房地产估价基本术语标准 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 .我们已委派注册房地产估价师某某某、某某某于2022年04月03日对 本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对估价对象外观和使用状 况。估价人员不承当对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、 未暴露及难于接触到局

16、部进行检视的责任。6 .我们对估价委托人提供的相关权属资料及法律性文件无专业上的能力鉴 别真伪，其真实性与可靠性由估价委托人负责。如因估价委托人提供的资料失实 或报告使用方忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机 构及估价人员不承当相应责任。7.参加本次估价的注册房地产估价师。姓名注册号签名签名日期熊亚清33201800952022年05月09日刘坚51201200462022年05月09日第5页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告二、估价假设和限制条件（-）一般假设1、估价对象在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、

17、合法的使用及维护状况，允许在市场上正常交易。2、价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和 其他不可抗力对估价结论的影响。4、估价委托人提供资料属实、有效、完整，估价对象为全部产权且合法有 效。估价对象在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、 合法的使用及维护状况。5、本次估价没有考虑国家宏观经济政策发生变化、补偿供应关系变化、补 偿结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。6、本次估价未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此 无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。

18、对被遮盖、未暴露及难以接触 到的房屋结构局部及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋结构 等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关 平安使用标准。7、估价委托人提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政 府有关部门核实和查证，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情 况下，假设委托估价人提供的资料合法、真实、准确且完整。8、本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债 务情况对估价结果的影响。9、本估价报告中所采用计算的场地总用地面积、无产权建筑物、附属物等面 积是依据委托方所提供的资料，其真实性、准确性由委托方负责

19、。（-）未定事项假设至价值时点，本次估价对象房屋及装饰装修、附属物的权属关系是根据估价 委托人、委托单位工作人员、现有占（使）用人员共同现场确定，请估价报告使 用人注意。第6页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告（三）背离事实假设无背离事实假设。（四）不相一致假设无不相一致假设。（五）依据缺乏假设无依据缺乏假设。（六）估价报告使用限制1、本估价报告仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。 假设估价目的发生变化，估价结果亦应做相应调整。2、未经我公司书面同意，本估价报告的全部或任何一局部内容均不得向估 价委托人、报告使用者和报告审查部门之外的单

20、位和个人提供，不得在任何公开 发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式发表。3、本次估价结果受价值时点的限制，且本估价报告使用期限自估价报告出 具之日2022年05月09日起为壹年。假设报告使用期限内，房屋建筑补偿或估价 对象自身状况发生重大变化，估价结果亦应做相应调整或委托估价机构重新估 价。4、本估价报告假设出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请 委托方通知本估价机构更正，否那么误差局部无效。5、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中局部内容而导致可能 的损失，本估价机构不承当责任。6、估价结果为估价对象的房屋残值招标底价，即房屋经过撤除清理后残留 的建筑材料的

21、价值扣除撤除清理费用、利润、保险费和相关税费等后剩余局部的 价值。7、在本次评估时，估价人员设定估价对象被撤除后的场地条件为：场地平 整，无建筑材料残留。8、本次评估时，估价对象之房屋为委托方指定的待撤除房屋，房屋建筑面 积以委托方提供的相关资料为准。第7页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告9、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和 其他不可抗力对估价结论的影响。10、本估价报告由义乌宏盛土地房地产资产评估负责解释。第8页义乌宏盛土地房地产资产评估义乌市原佛堂停保场建筑物的房地产剩余价值估价报告三、估价结果报告（一）估价委托人估价

22、委托人：浙江恒风集团（-）房地产估价机构估价机构名称：义乌宏盛土地房地产资产评估资质等级：贰级资质证书编号：浙建房义估证字【2019】015号资质证书有效期限：2019年12月25日至2022年12月25日统一社会信用代码：法定代表人：邱红英地址：义乌市北苑街道洪深路413号二楼（三）估价目的为估价委托人了解估价对象房地产剩余价值提供参考依据。（四）估价对象1、估价范围本次估价对象的范围为浙江恒风集团所拥有的位于佛堂镇房地产， 宗地上共建有钢混房屋建筑物1幢（修理车间）、混合房屋建筑物1幢（办公楼）、 钢架结构遮雨棚1处（充电桩雨棚）、其他结构2处（彩钢房、自行车棚），通道 式全自动洗车机1组，总建筑面积合计3450.47平方米；场地总用地面积28064 平方米。本次估价的范围确定为与估价对象在技术和经济上不能有效别离的建筑结 构、内外装饰、附属设施、场地内委托方不需要的树木清理、水电管线设备和土 地使用权及其他相关权利；不包括他项权利、室内动产、不在建筑内的附属设施、 债权债务及其它特许经营权等。2、估价对象实体状况（1） 土地实体状况第9页义乌宏盛土地房地产资产评估