20743-花都房地产市场分析.docx

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1、20743_花都房地产市场分析2 .花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心3 .花都区委、区人民政府所在地4 .确立“工业强镇”的开展战略，经济快速开展市场概况新华街属于花都区核心地段，是花都生活配套最成熟、居住 气氛最浓郁的板块。目前活跃的在售楼盘有10多个，以洋房 单位为主，档次高中低皆有。客户类型“工作、生活在花都”的本地居民的置业首选地段建筑类型以高层、小高层建筑为主价格水平普通住宅售价基本集中在3500-7000元/平米代表楼盘雅居乐雍华廷、万科天景花园、朗悦君廷、马鞍山一号哥中顺集团ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研内容狮岭镇板块板块概况1 .位于花都区西

2、北部2 .广州市特色产业卫星城、花都片区副中心3 .区域性物流集散中心4 .以皮革皮具为主的专业化生产和贸易基地一一“中国皮具 之都”市场概况狮岭镇现已成为全国最大的皮具生产销售中心和皮具原铺材 料集散地，聚集皮革皮具商行和生产企业5000多家，为当地 地产市场提供了大量优质客源。楼盘主要集中在金狮大道客户类型置业客户以当地从商人员为主建筑类型以小高层、别墅建筑为主价格水平普通住宅售价基本集中在3000元/平米左右、别墅售价9000 元/平米左右代表楼盘狮峰花园、金狮华庭、溢盈湖畔、帝缘花园、桃花源内容花东镇板块1.位于花都区东部板块概况2 .临近新白云国际机场，规划为花都区东部空港重镇3 .

3、旅居海外华侨和港澳台同胞15000多人第10页共25页市场概况花东镇被定为花都区东部空港重镇，重点开展陆路物流业和 工业，商业前景看好。该板块地产工程较少，目前仅有富力 地产投资50多亿元建设的富力金港城工程。代表楼盘富力金港城哥中顺集团ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研内容山前大道板块板块概况1 .位于花都区西北部2 .近拥五万亩的王子森林公园和水库，自然环境优越沿山前大道两边山水生态大盘云集，建设规模基本都在千亩市场概况以上，最大的达一万亩。该板块自然环境优越，但生活配套 缺乏，只能依靠楼盘自身的配套。适合度假型自驾车一族买 家。客户类型以广州、珠三角客户、香港客户为主

4、建筑类型以别墅为主，大局部楼盘附售少量多层洋房价格水平多层洋房售价基本集中在3000-3500元/平米、别墅售价跨越较大7000-10000元/平米不等代表楼盘美林湖国际社区、碧桂园假日半岛、天湖峰景、南航碧花园综合分析，处于区中心地位的新华板块开展较为成熟，地产市场相对活跃,较多大型地产商进驻（万科、合景泰富、雅居乐等）；狮岭镇板块和山前大道板块自然景观资源丰富、道路资源较兴旺，籍此大量别墅孕育而生，地产市场发 挥迅速，新增工程数量为各板块之首，区域内楼盘的市场定位皆为山水生态大盘;花东镇板块楼市开展较为落后,目前尚无知名住宅工程落户。4. 2 新华板块4. 2.1新华板块概况新华街是花都区

5、政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，中共花都区 委、区人民政府所在地，位于花都区南部，京广铁路、107国道、106国道贯穿 全街南北，水路由巴江连接珠江。街内有花都港、广州火车北站和广州新白云 国际机场。全街总面积112平方公里，其中城区面积33平方公里。2005年末, 第11页共25页中颐集团营销中心文件市场调研中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP全街户籍人口 26万人，外来人口 8万人。新华街被规划为花都片区新华中心城 重点开展区，未来在区域中将发挥举足轻重的作用。目前新华街在售楼盘主要分为三大片区：（1）以区政府广场为中心的新城区 集中了雅居乐、骏威-锦东花

6、园、马鞍山1号、银星花园等一大批楼盘；（2）铁 路西天马河片区由于是广清高速公路的出入口，同时邻近花都汽车城，近两年 冒出了中房国际公馆、万科天景花园等工程；（3）广花公路及镜湖大道一带由 于是出入广州的主要交通要道，又毗邻新白云国际机场，也聚集了中房观湖 际、雅图奥园、合和新城、朗悦君庭、云峰花园、豪利花园等楼盘。广州市 白云区乐同村龙庄虎岭锦东花园东湖卫生所港华工业I奔人民公园农业银行国运星大：骏怡居福工程天马河广塘村新华也质测中房观湖国际信用社国邙家村索布第一文化室朗悦君廷雅瑶镇新村村豪利花园雅瑶医院防保所斌f庄雅瑶上群万科嘉华工程东镜新城工程石塘村信用社聚龙生站东境7人民公园 /花都供

7、电局口 撷庄 g 工商银行一花果山公 金雅居住新鸿基工程 瓦二 V。叼国士宁木口元华园4 面缪始明牙不/。青石岭华街橙潭花果0/羯就寸卫生站. 云峰花南、I；。龙田 北岭、11O井冈本图中国国界线系依据中国地图出版社198g.出版电1,400万史华人民共和国地形图绘制。4. 2.2新城区片区以区政府广场为中心的新城区是花都区重点开展区域，目前政府机关单位逐步迁移至此。2003年，雅居乐花都工程开盘，一举奠定了新城区在花都市场的中高端地位。历经几年开展，新城区各工程以凤凰北路与三东大道为主轴铺开,第12页共25页中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP当中聚集了雅居乐、合景

8、泰富、新鸿基等知名开展商。由于片区为未来城市中 心，各楼盘规模普启遍偏小，但雅居乐、锦东花园与新鸿基工程占地面积也都 超过20万平方米。目前新城区主要面向本地市场，牢牢占据了花都中高端洋房市场。产品主要 包括别墅与小高层等，但随着区域日渐成熟，别墅供应逐步减少，目前市场已 出现一些类别墅产品，如马鞍山一号的三错层与纯复式产品。新城区户型面积 偏大，三房普遍在110-150 itf,四房面积约150-200而，销售价格在花都也名 列前茅，毛坯均价可到达5000-7000元/rtf。新华街新城区楼盘概况表项 名称占地 面积 （万m2）物业 类型开发期 数 当期开 盘时间当期 货量主力户型 弹位：

9、m2）均价 （7G/md销售 情况马 山一 号3.4小高 层第一期2007-0475三房二 厅 ：150-160 四房二厅 ： 300-320 五房二 厅 ：370-400星墅：8500-10000爵世：6500-8500（毛坏）不详花27别新一期570三房：第13页共25页雅居 乐EBX墅、多 层、 小高层（未售）105-150艮星花园小高 层凤凰庭2007-596三房两厅：106-1605000-6000（毛坯） 帛东花园35洋房2007-1-27300三房:114-136四房：200-2206000（毛坯） 帛绣花都3.2联排别墅2006-01-1593五房:333-3565900（毛坯

10、）基本售完孑富雅苑总建7小高 层2007-02-08372三房：96435四房:140-1503890（毛坏） 哥中顺集团ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研4. 2.3天马河片区天马河一带东依花都汽车城，西靠旧城区，为花都房地产新兴区域。由于该 片区早期重点开展工业，在一定程度上降低了居住质量，同时与居住相关的市 政配套与生活配套也尚未到位，同时。目前在售楼盘仅有万科天景花园，主力三房90-120 m2,带装修均价约4700元/nf。从万科天景花园产品定位与价格策 略可以看出，由于片区尚未成熟，工程的市场定位也较新城区偏低，主要面向 花都汽车城的产业工人以及新华镇的中低端客

11、户。与万科天景花园刚好相反，一路之隔的中房国际公馆凭借优越的自然景观（天马河公园），瞄向了花都甚至广州的高端市场，主打联排别墅与叠加别墅, 预计售价将会上万。第14页共25页哥中顺集团ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研目前广州花都区已经成为中国汽车产业链最完整、开展速度最快的区域,汽车产业的蓬勃开展有利于形成巨大的居住需求，拉动了片区房地产的开展。新华街天马河片区楼盘概况表工程 否称占地 面积（万 m2）物业 类型开发期 数 当期开盘时间当期货量主力户型（单位:m2）均价（元/m2）销售情况万科 景花日小高层第一期认筹期560二房二 厅：80 三房二 厅：901504700

12、（装修1000）中房 际公 馆联排 别墅 叠加 别墅 高层第一期认筹期联 排：60 叠 加：132 洋 房： 167第15页共25页Jr： 140 三房 厅150-170四房 厅210-260五房313-345中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP4. 2.4镜湖大道片区2004年，广州白云国际机场迁入花都新白云国际机场，提升了花都整体区域的形象。依托白云机场与新华中心城区，2005年镜湖大道片区也出现开发高潮, 合和新城、雅图奥园、豪利花园、云峰花园都是这一时期的代表作。镜湖大道 与天马河片区相似，都为新兴区域，生活配套与市政配套都尚未到位。目前该 片区以三房为主，面

13、积约在100-150 m2,别墅面积那么多为250-350 nf,均价也为新华板块最低，约3600-4500元/皿，主要客户多为花都本地客户、机场客户 与广州投资客。广州白云国际机场将会带动区域产业升级，有利于空港物流、贸易等一系 列相关行业的开展，镜湖大道片区未来开展也会脱离住宅开发这一单一开展模 式，未来产品涵盖住宅、酒店与写字楼。新华街镜湖大道片区楼盘概况表工程匕称占地 面积 （万 m2）物业类型开发期当期开盘时间中房湖国7.5小高层高层第一期2007-02当期主力户型货量（单位:皿）三房二厅 ：130-160700均价（元/m2）4800（毛坏）销售情况60%170-210第16页共2

14、5页雅图奥园总建9别墅2005-5180250-3506500（毛 坯）豪利 宅园16.4小高 层二期 认筹期253二房.四房：94-1453800（毛坯） 云峰 它园21小高 层 写字 楼 酒店二期2007-01751两房两厅：88-99三房两厅：105-1304800（毛坯） 朗悦君廷5.2小高 层一期2007年5月1日500三房两厅：100-1103900 和合 行城73.3高层 联排 别墅 独立 别墅一期2005-10高 层： 420 联 排：57洋房：150-230联体别墅：300洋房：3600别墅：5200售完哥中顺集团ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研4. 2

15、. 4板块潜在供应新华街潜在楼盘概况表第17页共25页工程名 称所属 区域开发商占地面 积（万吟物业 类型目前状态新鸿基 工程新城 区新鸿基 地产300-500 亩别墅、洋房花都中清年城新城 区冠华房 地产开 发有限 公司1000 亩多层、小高 层祈福名 都天马 河祈福集 团镜湖翠 宇镜湖 大道南海发 展60万多层洋房 （带电梯）， 独栋别墅， 联体别墅万科嘉 和工程镜湖 大道万科地 产 嘉和集 团60万哥中顺集团ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研小结：新华板块位置得天独厚，一方面以区域中心的地位牢牢占据本地市场的制高点，另一方面又以地理优势与配套优势辐射汽车城与新机场。未

16、来新华板块格局将保持三足鼎立，但作为后起之秀的天马河与镜湖大道两大片区将会发第18页共25页中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP挥着越来越重要的作用，特别是镜湖大道大盘聚集，未来将来改变花都的地产 格局。4.3山前旅游大道板块4. 3. 1山前旅游大道概况2000年花都政府网斥43亿元巨资，在北部山区修建了山前旅游大道。山前旅游大道全长63. 5公里，贯穿花都南北，穿越花都区七个镇，并衔接清远与 花都交界。大道的建成把花都北部区域的各个景点串联成一体，对整合山区资源、促进房地产业将发挥重要作用。由于兼具自然、交通两大优势，山前旅游大道在竣工投入使用后不到两年，大道两边

17、已经云集了泰湖山庄、云梯花园、芙蓉花园、南航碧花园、碧桂园、美林湖等十多个大型楼盘，建设规模最大的达一万亩。大道的建成不仅盘活了花都的房地产业，也使当地经济跨上了快车 道。4. 3. 2板块市场特点凭借丰富的自然资源优势，迎合消费者回归大自然的消费观念，山前旅游大道两旁已经基本形成了以生态环境为主题的高尚住宅区。目前山前大道板块主要在售的楼盘有以下三大特点：1、都是千亩以上的超级山水大盘；2、开发的物业类型以别墅为主；3、都有相当完善的配套4、大多 数为资金雄厚的品牌开发商。五大在售楼盘中别墅供给量共计约4000套，公寓 约600套。供应体量较大，市场竞争激烈。山前大道板块主要在售楼盘概况工程

18、名称开发商占地规模物业类型主要面枳区间均价（元/ m2）天湖峰境合景泰富67万平米独栋别墅 联体别墅独立别墅200-520 m2联排别墅：7000-9000 7E/m2独立别墅：11万1.6万元/面碧桂园假日 半岛碧桂园10000 亩多层洋房（不带电 梯）独栋别墅 联体别墅洋房80-120而别墅 184-506 ma洋房：3500元/而。联排别墅：4200元/近独立别墅：8000元/Itf第19页共25页中颐集团营销中心文件市场调研中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP花都房地产市场分析目录一、经济环境分析1.1城市地理位置1. 2宏观经济分析第二局部城市规划与建设1.

19、1 城市定位2城市开展规划2. 3交通捷运系统的规划及建设第三局部房地产市场分析3. 1 土地市场2房地产开发投资2. 3供求分析第四局部花都区板块市场分析2.1 花都市场格局2新华板块3. 5山前旅游大道板块第2页共25页美林湖国际 社区美林基业6000 亩独栋别墅 联体别墅独立别墅300-800 m2联排别墅200-300 m2联排别墅：5000元/Itf 独立别墅：1万元/Itf南航碧花园 二期南方航空200万平米多层洋房（带电梯） 独栋别墅 联体别墅洋房70100 m2别墅 250550 m2公寓：3300元/皿独栋别墅：5000元/ Itf芙蓉半岛城业地产独栋别墅340-475 m2

20、10000元/疔金碧御水山 庄5期恒大集团130万平米小高层、多层洋房 独栋别墅 联体别墅洋房 64-266 m2别墅 200300 m25期洋房价格：2900元/近5期别墅：4500元/nf务中顺集ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研中颐集团营销中心文件市场调研潜在楼盘概况工程名称开发商占地规模物业类型目前状态其他合生御景御景半山合生创展1000联体别墅预计07年年中用地内拥有天然的山脉和水库，条件得天独 厚。首期产品将推出低密度的联排别墅产 品，整体设计风格将会是广州市场上少见的工程天逸天逸该盘划分两期开发，一期建筑面积8万平方米,湾山所有别墅均为两层，全套房、双车位设计

21、，每户水别均有影视厅、50平方米的大露台，多功能房，花园面积与建筑面积一般为1 ： 1,有局部产品超过1 ： l-2o二期目前正在规划中。4. 2.3板块客户分析从在售工程来看，前山大道板块缺少本地客户支撑，多属于外销型工程。这批中高端消费着大多数来自于以广州为主的珠三角各地，他们基本为二次或 屡次置业者，重视生活质量和居住品质，对生活环境有着较高的要求。饱受噪第20页共25页中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP音困扰和环境污染的人们已经厌倦了嘈杂的闹市生活，崇尚自然，交通复合便 利、国际化配套齐全，离城不远，离自然很近的置业观念正逐步成熟。4. 2. 4大盘开发模式

22、目前，花都山前大道板块借助绝佳山水资源以及日渐兴旺的交通路网，依托大集团、大楼盘的强势拉动，休闲度假生活圈逐步形成。其中，代表楼盘包括【碧桂园假日半岛】、【天湖峰境】、【美林湖国际社区，而这三个楼盘在开发模式上拥有较大的共性。(1)工程基础共性楼盘规模：楼盘规模动辄上千亩，甚至接近万亩，容积率一般缺乏L0;楼盘位置：位于城市郊区，周边商业生活配套缺乏，缺乏本地客户支持;自然条件：拥有绝佳的自然条件，面湖临山等等；交通条件：临近广州的快速路，一般在10-20分钟车程能到达高速路；开展商实力：品牌开发商，依托大集团、大楼盘的强势拉动，逐步提升 板块的价值，迅速提升消费者对板块的认可程度。(2)市场

23、策略山前大道板块远离市区，商业生活配套缺乏，难以满足自主客户所需，这三 个楼盘都借助绝佳山水资源，定位为休闲度假居住区，以满足大广州中高端客 户，也包括香港或珠三角周边地区中高端客户及投资客，作为第二居所而购置 的别墅或低密度住宅。2.3.1 产品策略产品组合：目前，山前大道板块这三个工程以低层洋房(或情景洋房)、叠加 复式、联排别墅等低密度住宅为主，并将其进行不同的建筑组合、空间组合, 配合园林设计形成差异化居住环境和生活方式来吸引都市生活消费者。其中,【美林湖国际社区】为全别墅社区，而【碧桂园假日半岛】、【天湖峰境】洋房 的占地面积约占5-10%,其户型以120 m2-280面的大户型为主

24、。第21页共25页中颐集团营销中心文件市场调研哥中顺集团ZHONGVI GROUP产品特色：在产品设计上，山前大道板块各个楼盘可以说是集聚世界巨匠的 力量，以创造差异化的产品吸引极。其中，【天湖峰境】集合香港ACLA公司、 新加坡AEP、DP联手打造；【美林湖国际社区】集美国、日本、新加坡、英国及 加拿大设计大师的智慧结晶而打造纯粹的南加州经典建筑；而【碧桂园假日半 岛】那么继承及发扬碧桂园原有的产品优点，结合地块优势，倾力打造的产品。各个楼盘都结合地块的自然条件优势，从整体规划、产品设计、园林设计、配 套设置等因素围绕这批中高端客户层用心打造。2. 3. 2配套策略在配套策略方面，这三个楼盘

25、都采用“基本配套+增值体验型配套（开发性休 闲娱乐设施）”的开发组合，利用增加“增值体验形配套”，集聚楼盘消费人群, 让消费者体验“踏来-驻足-认同-购买”的过程，为郊区大盘积累客户资源。以 下是板块主要楼盘的配套:【碧桂园假日半岛】：48洞国际标准高尔夫球场、夏威夷式假日风情商业街高尔夫球场、“故乡里”主题公园、五星级标准高尔夫酒店、大型滨水A-A-公园、夏威夷式假日风情商业街等;【天湖峰境福美来酒店、广州国际学校、网球场、篮球场、泳池另外，“喜来登”世界著名五星级度假酒店进驻，酒店特设高尔夫练习场, 别墅式酒店套房等;【美林湖国际社区南加州温矿泉休闲度假酒店、国际乡村俱乐部、超五星级度假酒

26、店、国际学校、高尔夫练习场、商业小镇、生态园娱乐中心、滨水公园等;2. 3.3开发策略开发进度推进：目前花都山前大道板块处于刚刚起步阶段，为了快速树立 工程形象，同时顾及工程的可持续开展与弹性开发预留空间，这三个楼盘首期 推出的产品都拥有较好的自然条件资源，并陆续推出其他景观较为逊色的地块, 然后把自然条件最优越的地块留到最后开发，以产生利润最大化的目的o例如,例如,【天湖峰境】首批推出A、C区（注：A、C区位于蝶湖两侧，在整个工程中，自然条件属于中等水平），较好地展现该楼盘自然条件的优势，快速第22页共25页中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP树立楼盘高度形象以及知

27、名度。等待楼盘形象树立，区域价值提升以后，自然 条件稍微逊色的B区可以借助楼盘形象，顺利出售，而自然条件优越的D区以及二期，那么可以通过较大幅度地提升价格后再出售，最后到达利润最大化的目的。同样，【碧桂园假日半岛】首期推出的产品也是位于内湖两岸的“翠林水 岸”及“湖光翠色”组团，继而推出景观较为逊色，以山岭为主题的二三期“海 岭、“绿茵翠岭”等组团，近期，该工程那么推出首批开发的1000亩土地中， 自然条件最优越的组团“假日湾一号”。该组团拥有一望无际的一线湖境，依 花兜水库假日湾而建，建筑面积500-1000 m2,其每套的售价都在10000万以上。第23页共25页务中顺集ZHONGVI G

28、ROUP务中顺集ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研小结：山前大道所在的花都北部区域，是广州也是整个珠三角难得的一块生态 处女地。依托王子山脉，山前大道一带现已形成多个高端居住社区。凭借其毗 邻广州的地理优势、方便快捷的交通优势、依山傍水的居住环境以及相对低廉 的价格，山前大道板块必将成为广州地产业的新热点综述总体来看，区域经济加速开展，城市交通系统的完善，以及自然生态的保护 和建设，花都受到众多品牌开展商的青睐。随着区域知名度的迅速上升与广州 居住范围的不断扩大，花都市场除了面对当地居民与产业人群，也会吸引了越 来越来广州客户前往置业。花都目前为广州楼市低洼地带，土地资源丰

29、富，上 升空间比拟大，花都正迎来房地产开发的高潮。市场调研组第24页共25页哥中顺集团ZHONGVI GROUP第25页共25页中颐集团营销中心文件市场调研中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP综述花都房地产市场分析分析工程：花都区域整体市场现况、开展前景等分析目的：了解花都市场状况,近年变化进展情况，学习借鉴调查方式：网络、踩盘、广州市统计局、经济环境分析1.1城市地理位置花都区位于广东省中南部,珠江 三角洲的北端，东连从化，南靠广州, 西邻三水，西南连南海，北接清远， 毗邻港澳。地理位置十分重要，素称 “省城之屏障，南北粤之咽喉”。既 是珠江三角洲交通交汇之地，也是

30、沟 通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有 兴旺的水、陆、空立体交通网络，是 105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。广州火车北站与新白云国际机场也座落在花都，花都港可直航澳港。1. 2宏观经济分析民生产总值2004年花都经济增长速度低于广州整体水平，但2005-2006年花都地区经济增长明显加速，年增长率接近20%,高出广州市近5个百点，2006全区 生产总值（GDP）突破360亿元。第3页共25页中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP据来源:花都政府网社会固定资产投资状况在汽车城等大型工程拉动下，花都固定资

31、产投资保持快速增长，2006年全社会固定资产投资额到达86. 7亿元，其中近半投入到制造业。10080604020020C62)4 年-2189。06年花荀S区固, 71.86己资产投资1. 29额与博86. 722保率).6625201510502004 年2005 年2006 年1）固定资产投资额（亿元）62. 8971.8686. 72T-增长率（%）20. 1814. 2920. 66据来源:花都政府网居民可支配收入花都城区居民可支配收入在珠三角属中高水平，随着经济的快速增长， 2006年花都城区居民可支配收入比2005年出现较大增长，与广州城区居民 可支配收入水平差距进一步缩小。年度

32、花都城区居民人均可 广州城区居民人均 支配收入（元/人）可支配收入（元/人）第4页共25页中颐集团营销中心文件市场调研哥中顺集团ZHONGVI GROUP2004 年2005 年137471426416884182872006 年1715219851据来源:花都政府网据来源:花都政府网区域人口现常住人口 75万人，其中花都区城区（新华镇）现常住人口 75万人，其中花都区城区（新华镇）人口 22. 38万。按照花都片区的中期规划，到2010年，该区总人口可望到达120万人，其中城镇 人口 90万人，这预未着未来几年花都人口将出现急速增长。产业分析花都目前有四大产业支柱：空港（物流）、汽车、皮具和

33、珠宝中心。梯台镇汽车产业：目前全区共有整车生产企业2家,汽车零部件生产企业已超过100多家。年产值到达350多亿元，占全区工业总产值的50%左 右，对全区工业增长的贡献率到达95%以上， 根据花都政府网工作计划，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过 1000亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模到达50平方公里的汽车工 业园将全面建成。已在汽车城正式落户的世界500强企业有10家。第5页共25页务中顺集ZHONGVI GROUP务中顺集ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件空港物流：花都区由于新机场的投入使用，空港经空港物流：花都区由于新机场的投入使用，空港经市场调研于

34、新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际于新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际商务、广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各皮具：广州市花都区具有“中皮具之都”的称号，位于花都区狮岭镇的“狮岭（国际）皮革皮项相关产业也将随之兴旺。济的快速开展，将会有大量的航空、物流等人群涌 入花都，空港物流业的开展将会有无限的商机。由具城”吸引了众多来自全国各地的皮具原材料、 辅料企业或经销商、制造商进驻经营。目前，花 都区狮岭的皮革皮具生产企业多达2700多家。狮 岭皮具产品份额占广州市场的60%、广东市场的35%,皮具皮革交易量居全 第一。珠宝行业：珠宝产业作为花都区重点培育开展的 新兴行业，经历几

35、年的努力打造，已建成初具规 模的大型珠宝生产加工和交易平台。“花都（国 际）金银珠宝城”吸引了大量国内外品牌珠宝企 业进驻设厂，有效推动花都经济的快速开展。小结：未来汽车业与空港业两大引擎将会带动花都经济蓬勃开展，大大提高了 居民的生活水平，也给花都的楼市开展提供了强大后劲支持。预计未来几年将 会有近10多万的从业人员进入花都，其中高素质的技术人才将会占有较大的 比重，庞大的消费群将给花都楼市注入蓬勃的生机。第二局部城市规划与建设2.1城市定位花都片区开展定位：拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态环境优美，以 现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，第6页共25页中颐

36、集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP城乡协调有序开展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州市北部重要城 市组团。2. 2城市开展规划新华中心城重点开展区、狮岭一芙蓉调整完善区、东部调整完善区、赤泥 协调开展区、炭步协调开展区、机场控制开展区及北部山林生态开展区。片区未来城镇建设以整合集聚为开展战略，以空港及周边控制区作为分隔, 将目前分散布局的城镇整合成一主一辅两个城镇建设区，布局在片区南部，同 时将片区北部的自然生态要素与城镇建设区有机融合，逐步形成北山南城、一 港两区、西主东辅的开展空间格局。2.3 交通捷运系统的规划及建设花都片区主骨架路网规划形成四纵四横的高快速

37、路网体系、环形加网格结 构的一级主干道系统和不规那么方格网结构的二级主干道系统。四横即北二环 高速公路、北三环高速公路、平步快速路、赤炭一白云六线快速路，四纵即 广清高速公路、京珠高速公路、机场高速公路北延线和街北高速公路、广花快 速路。花都片区轨道交通规划共3条轨道交通路线，即地铁3号线、14号线和市 郊列车线。小结:未来花都建设将绕空港、汽车与物流三大产业展开，功能相对独立完善，有利于摆脱单一居住能功的番禺模式，但在“北优”前提下，花都注重生 态环境的保护，创造宜居环境，随着地铁及公共交通的日益便利，花都正逐渐吸引着广州客户置业目光。第三局部房地产市场分析3. 1 土地市场花都于2002年

38、撤市变区，从2005年开始，花都区的土地储藏和出让工作 纳入全市统一管理。2005年花都区出让2幅地块,面积共37.1万平方米。从2006 年地产统计数据看，地产开展商在八区的土地储藏中以花都最多，8个工程占地 面积就达409. 8万平方米，占25%,可以看出这些地块中大局部应该是超大盘。第7页共25页中颐集团营销中心文件市场调研务中顺集ZHONGVI GROUP目前由于广州市区土地开发的稀缺，开发商已经转向市区周边地块的开展，花 都在未来将成为地产商土地储藏争夺的重点。3. 2房地产开发投资2004年花都房地产开发进入快车道，投资增长屡创新高，到2006年房地产开发投资已到达24. 3亿元，

39、增长率为27.58%。年度房地产开发投资费用(亿元)增长率(%)2004 年16. 5811.332005 年19. 0614. 962006 年24. 3127. 583. 3供求分析随着可供开发土地日渐稀缺，广州市场供应出现下降趋势，但花都凭借其充足的土地资源，后劲十足，整体供应量不降反升，据阳光家缘统计比拟，2007年花都未售套数所占比例由06年14. 9%升至21. 2%,可售套数那么由06年24. 9%升至33. 7%o时间广州十区 未售套数花都未 售套数广州十区 可售套数花都可 售套数2006 年 5 月31日6225592502900472362007 年 5 月31日45313

40、9959245558269(数据来源：阳光家缘)2003-2006年花都区销售面积及均价都保持稳定增长，预计2007年也将保持这一良好势头。年度商品房销售面枳(m?)均价2003 年64. 6617932004 年76. 251882第8页共25页2005 年90. 1424092006 年102.832352007年第一季度30. 943691务中顺集ZHONGVI GROUP中颐集团营销中心文件市场调研（数据来源：中原地产）小结：由于开发商早期在花都储藏了大量土地，花都房地产开展后劲十足，近 年花都房地产在投资、供应量与成交量逐步攀升，在广州已拥有举足轻重的市 场地位。作为广州楼市的低洼地带，花都市场正进入新的开展阶段，区域市场 未来还将具备良好的成好性。第四局部花都区板块市场分析4.1花都市场格局花都区的市场供应目前主要集中在四大板块：新华板块、狮岭镇板块、花东镇板块及山前大道板块。内容新华板块板块概况1.位于花都区南部第9页共25页