江西省南昌县NCX地块调研报告.docx

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1、江西省南昌县NCX地块调研报告6）消费者构成：主力消费人群：南昌县城区消费者（包括莲塘、昌南、乡镇消费居民）补充人群:投资人群（来学校就读的异地投资人群）2 .项风险:1）工程周边楼盘较多，售价一般。市场环境日趋成熟，企业将面临激烈的市场竞争。2）工程出让面积仅62亩，很难打造成有自身品牌特色的商圈。3）南昌县及周边人口约108万，因临近乡、镇，可能有自建房人群较多。4）房地产市场经过多年的高位增长，近年来对于房地产行政的相关政策层出不穷, 在工程开发过程中的不确定因素较多。3 .工程建议:该工程有一定的环境优势、开展潜力及上升空间，但上升周期较长。如公司想三至五 年及以上时间持有，那么建议参

2、与此该地块竞拍。如想尽快资金回笼那么建议不参与该地块 竞拍。南昌某某开发部一、工程位置：2二、地块指标4三、交通状况4四、地块现状5五、工程及周边楼盘情况6六、投资测算8七、风险和建议91.工程情况综述：92工程风险:93 .工程建议:10位置:NCX号地块位于南昌市南部，南昌县莲塘一中东北侧，与小蓝安居工程仅一街之隔, 该地块距澄碧湖约L3公里，距南昌县博物馆约1公里，属于南昌县新城区，有酒店及宾 馆，周边配套设施较好。靠近学校及安置工程附近，人流量一般。环母公园林环母公园林*南昌科技大第林天香园乌溪铺U丁家W工程位置s赛江学院NCX20100um乐山M面前山湾里区东湖区青山湖区地块区位示意

3、图NCX号地块，位于南昌县滨河路以西、小蓝南路以南，土地面积：41333.33平方米(合 62亩)。土地主要用途为：其他普通商品住房用地。出让年限为：商业40年、住宅70年。主 要规划要求：容积率：W2. 4；建筑密度(%) ： W28；绿化率(%)：三35； 土地现状条件：自然现 状土地。老洲村坝溪张村叫方山人纪念馆11 南山桃花河工程位置厚家口埠兴禅寺曾NCX2010064小蓝?9八垄沥口村八厂乡沥山村G3160卜，颜汉造南昌县小业 我系马寺曾包家花园4温期张村 跳阳曾禅林寺胡家村，南嵩村胡坊村小蓝开发区塔田村316综合厂张坊G316林正糖人民公园4面前山场部清湖村周村岗的村0横岗站李村罗

4、村赵用赤岗西岗泗港口普和寺二、地块指标名称位置土地面 积土地用 途规划设计条件保证 金 （万 元）起拍 价（万 元/ 亩）楼面 地价 （元/ 平米）容积 率. 筑 密 度绿地 率NCX南昌县滨河路以西 、小蓝南路以南41333.3 3平方 米（合 62亩）其他普 通商品 住房用 地2.4282353000100625三,交通状况宗地在澄湖西路东侧，目前宗地周边道路比拟完善。距离南昌县澄碧湖约1.3公里，约3分钟车程。距离南昌县政府约3公里，约15分钟车程。距离昌南客运站约4公里，约15分钟车程。距离莲塘火车站约3. 5公里，约15分钟车程距离南昌火车站约15公里，约45分钟车程；距离八一桥16

5、公里，约45分钟车程；道路状况：从生米大桥方向前往宗地，经象湖、迎宾中大道、南昌县前往，途经迎宾中 大道时车流量较大，容易拥堵，其余路段道路及行驶状况良好，道路平整。公共交通状况方面：该地块目前只有公交车515路通行。澄湖西路（由北向南）宗地北面路（由东向西）!1!、地块现状宗地现状：自然现状土地。地块内有少量灌木丛、菜地、水塘、鱼塘，北面有小蓝安居 小区（仅隔一条马路）宗地北面宗地北面宗地东面宗地西面宗地西面宗地南面宗地西面五、项澄湖路由北向南（在建楼盘）及周边楼盘情况1）南昌县简介南昌县位于江西省中部偏北，南昌市南部；是江西省首府首县,2008年开始每年入选 全国百强县，是江西省第一个百强

6、县。公路四通八达，105、316、320国道、温厚高速公路穿 境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，规划中的南昌地铁三号线直达南昌县中心, 全县目前已形成一个公路、航空、水路、铁路、地铁等齐全的交通运输网络。2）工程周边情况根据前期实地查勘及周边相应情况分析，工程位于南昌县澄碧湖附近，公共设施及 周边环境较好，离本工程最近的：永通澄湖国际街区预售价在4000左右。目前南昌县莲 塘在售楼盘有14家，周边现出售楼盘毛坯定价为：2500-4100元/平米不等，工程位置周 边在售普通商品住宅楼盘有4个，具体楼盘详见下表：工程名称平安曼哈顿锦绣365都市晴园华林桃源丰景楼盘地址南昌县澄碧湖 北大道91

7、8号 （南昌科技技工 学校附近）南昌县澄碧湖北 大道999号（与莲 西路交汇处）南昌县澄碧湖北大道 与迎宾大道交汇处南昌县迎宾大道1089 号（迎宾大道与澄碧 湖北大道交汇处）建筑类型多层、小高层、 高层多层、小高层、高 层高层、多层小区由六栋高层、二 栋小高层、八栋多层 （6层）组成装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯主力户型面多层、11层的小高层、18层的高小区住宅主要以 多层（6层半）一 梯两户为主，小2栋32F高层、6栋多在售二期12#楼普通 住宅（32层超高层）， 主要为93疔两房，127积(nf)层、高层酒店式 公寓茴层16层，高层层(7+lF、6+lF)m131后三房；公寓 20多套房源在售

8、，主 要为40-50肝小户型。占地面积（万 irf）该工程占地面 积32666平方米占地120亩，占地面积25846. 25平 方米，工程规划用地57480 平方米建筑面积（万m1）总建筑面积10 万平米规划总建筑面积 16万平方米。总建筑面积67057. 86 平方米。规划总建面积117220.31平方米容积率31.773.52. 1物业费1. 10元/平方 米月1.00元/平方 米月0. 50元/平方米月多层0. 48元/平方米， 小高层0.8元/平方 米，高层0.8元/平方 米，公寓0.8元/平方 米开盘时间2009-11-52010-01-162009-9-152010-01-23开发

9、商江西固特实业 江西中磊房地产 开发恒达地产江西德海置业有限公 司价格（元/nf）3600370010000（临街商铺） 住宅已售罄3100六,投资测算根据前面市场调查，本次投资测算按住宅4000元/平方米、商业（底商）按10000元/平方米估算，详见投资测算表。F：公司文件地块调研报告NCXNCX地块测算.xls七、风险和建议情况综述:1）道路交通及周边环境:该工程附近道路平整，公交系统欠完善，该工程位于规划地 铁站出口附近（3号线），有上升空间，但周期较长，路网建设情况良好。2）工程临近莲塘一中、安居工程、永通国际街区及南昌县博物馆，目前周边居住人群 较少，配套设施较为齐全，整体环境较好。3）因工程临近莲塘一中，有一定的学生客源，但周边在售楼盘较多，利润空间不高。4）沿河景观带的建设，将极大改善本工程周边的自然环境。5）地块可用情况：该地块为自然松土，有小面积灌木丛及水塘，少量未拆迁居民房。