收房将会用到的资料.docx

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1、收房将会用到的资料！ 业主自备验方记录单制表！（自己收房的时候带上。这个表格用于提醒自己的一项一项的检查，以免漏掉任何细节！） 项目名称：_开 发 商：_物业公司：_房屋楼号：_验房日期：_验房人员：_文件1.房屋权属文件：国有土地使用权证上是否有抵押记载？是否2.房屋质量文件：住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收备案表？是否3.各种相关验收表格：是否有住户验房交接表、楼宇验收记录表、商品房面积测绘技术报告书、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件？是否4.如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？是否门5.每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？是否6.门与

2、门框的各边之间是否平行？是否7.门插是否插入得太少？是否8.门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米）是否9.每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？是否窗10.窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙）是否11.各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？是否12.窗与窗框各边之间是否平行？是否13.窗户玻璃是否完好？是否14.窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水）是否墙15.屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45斜角，说明有结构问题）是否16.承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是否17.房间与阳台的连接处

3、是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位）是否18.墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是否19.从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是否20.墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）是否21.山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是否22.内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？是否23.墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是否24.墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是否天花板25.是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）是否26.是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是否27.卫生间顶

4、棚是否有漆脱落或长霉菌？是否28.顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是否地面29.检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好）是否30.看地板有无松动、爆裂、撞凹？是否31.木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声是否32.地板间隙是否太大？是否33.柚木地板有无大片黑色水渍？是否34.地脚线接口是否妥当，有无松动？是否35.用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？是否卫生间36.坐厕下水是否顺畅？是否37.冲厕水箱是否有漏水声？是否38.浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层）是否39.是否有地漏，坡度是否向

5、地漏倾斜？是否40.浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察）是否41.水口内是否留有较多的建筑垃圾？是否42.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是否43.淋浴花洒安装是否过低？是否厨房44.电、水、煤气表具是否齐全？是否45.电、水、煤气表的度数是否有零开始？是否46.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是否47.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是否48.墙面瓷砖砌筑是否合格？（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实）是否49.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？是否50.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是否51.您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日

6、子也一定不好过）是否52.水口内是否留有较多的建筑垃圾？是否53.水池等是否有渗漏现象？是否54.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？是否水55.上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道）是否56.是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）是否57.自来水水质是否符合标准？（注意区分市政水和小区自供水）是否58.供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质）是否电59.电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源）是否60.户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是否61.各个开关、

7、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）是否62.是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2元，而且还没有保障）是否63.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是否64.所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）是否暖65.暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端）是否66.供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板）是否67.水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16，不得低于14）是否气68.燃气是否已经开通？是否69.煤气、热水器开关位置是否妥当？是否管线70.燃气管线是否穿过居室？（如

8、穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）是否71.居室、客厅有否各种管线外露？是否隔音71.将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是否精装修72.和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是否提示：1.不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。2.A、房屋的住宅质量保证书-可带走住宅质量保证书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限

9、是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。B、住宅使用说明书-可带走住宅使用说明书应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。C、竣工验收备案表建设工程竣工备案表复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”

10、，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。D、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）-可带走如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是北京市城市房地产转让管理办法。3.看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示：暂且先不要交付一些物

11、业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？”对上述“多项费用”具体说明如下：开发商企图在交楼时代收契税（一般住宅税率为1.5%）。您拒绝理由是中华人民共和国税收征收管理法及中华人民共和国契税暂行条例。开发商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等）。那么您质问他（她）：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把

12、。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）4.验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。看漏水。国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，过二二十四小时，看楼下是否漏水。还有楼上也一定要做。比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。地漏下水要顺畅不堵，精装的房子地面不能存水。还有就是洗衣机位必须做防水。建设部房屋接管验收标准！ 4.5质量与使用功能的检验4.5.1主体结构4.5.1.1地基基础的

13、沉降不得超过GBJ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。4.5.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。4.5.1.3砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝。4.5.1.4木结构应结点牢固、支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。4.5.1.5凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。4.5.2外墙不得渗水4.5.3屋面4.5.3.1各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水、不渗漏。4.5.3.2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。4.5.3

14、.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口，檐沟、落水管应安装牢固、接口严密，不渗漏。4.5.4楼地面4.5.4.1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、整体面层平整、不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。4.5.4.2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。4.5.4.3木楼地面应平整牢固，接缝密合。4.5.5装修4.5.5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。4.5.5.2进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公

15、共走道窗，进户门上的亮子均应装设铁栅栏。4.5.5.3木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。4.5.5.4门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。4.5.5.5抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。4.5.5.6饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。4.5.5.7油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。4.5.6电气4.5.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘

16、电阻值不得小于1MKV。4.5.6.2应按套安装电表或予留表位，并有电器接地装置。4.5.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。4.5.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。4.5.6.5电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。4.5.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。4.5.6.

17、7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。4.5.7水卫消防4.5.7.1管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求，应按套安装水表或予留表位。4.5.7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。4.5.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8，并不应使用陶瓷管、璧料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。4.5.7.4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。4.5.7.5水泵安装应平稳、运行时无较大震动。4.5.7.6消防设施必须符合GBJ16、GBJ45

18、的要求，并且有消防部门检验合格签证。4.5.8采暖4.5.8.1采暖工程的验收时间必须在采暖期以前两个月进行。4.5.8.2锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。4.5.8.3炉排必须进行经12以上试运转。炉排之间、炉排与的炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起，不受卡，返转应自如。4.5.8.4各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏，可靠，控制阀门应开关灵活。4.5.8.5炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。4.5.8.6管道的管径、坡度及检查井必须

19、符合GBJ242的要求。管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。4.5.8.7设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。4.5.8.8锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘，消音减震设备应齐全。水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。4.5.8.9经过48连续试运行，锅炉和附属设备的热工，机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。4.5.9附属工程及其它4.5.9.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合GBJ14第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅。井盖应阁置稳妥并设置井圈。4.5.9.2化粪池应按排污量合理设置，池

20、内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。4.5.9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。4.5.9.4房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。4.5.9.5房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。4.5.9.6挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。4.5.9.7单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕、室外地面平整、室内外高差符合设计要求。4.5.9.8群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。4.6质

21、量问题的处理4.6.1影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。4.6.2对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题。可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。北京市收房标准（完全版）！大家最好保存下来，打印，以便收房的时候查用 北京市收房标准 北京市现行房地产住宅项目收房标准 1 房地产商签发入住通知前，应规矩地做好那些工作？ 1.1 关于交楼要房地产商出示“大房产证”或政府发的“入住许可证”问题-在建设部新的房屋买卖合同示范文本中确实有这种选择，不过选择并不是必

22、须，北京的购房人想作这种选择，目前还现实。1.2 北京交楼标准随着北京市城市房地产转让管理办法正式实施变得明确，该办法第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。” 对于这个办法中的规定，房地产商可能会用法规有时效进行搪塞，遇到这种情况，业用依据法律

23、法规和政府规范性文件。1.2.1 对于北京交楼的第一个标准：房地产商取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制性要求。我国的合同法、建筑法、城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得建筑工程竣工备案表作为交房条件，房地产商交房时都应提供。1.2.2 对于北京交楼的第二个标准：房地产商取得商品房面积实测技术报告书，按北京市国土资源和房屋管理局关于北京市城市房地产转让管理办法实施意见规定：1.2.2.1 2003年

24、2月1日后申领商品房预售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目，房地产商在“商品房交付时，应向每个购房人提供商品房面积测绘技术报告书”。1.2.2.2 2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。1.2.2.3 属于商品住宅的，说明文件的内容应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位的内容一致；书

25、面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件。未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在12月1日起应当予以公示，公示的内容应当与已预售的商品房预测和分摊情况相一致。1.2.3 北京交楼的第三个标准：依据购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。1.2.4 房地产商交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，这一点建设部在2001年月日开始实施的商品房销售管理办法中明确要求。2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？2

26、.1 可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，竣工备案表上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，

27、并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。3 不符合交房条件下，购房人应做些什么？3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张

28、的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。3.2 对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。对于合同撤消权，合同法第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法院通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者

29、当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形

30、。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。3.3 购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：3.3.1 商

31、品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；3.3.2 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3.3.3 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；3.3.4 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3.3.5 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；3.3.7 面积误差比绝对值超过3的；3.3.8 由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照合同法第九十五条的规定，上述解约权均存

32、在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法院的自由裁量。3.3.9 对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，民法通则第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。4 收房时要注意房屋的保修期4.1 建设部的商品房销售管理办法第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任

33、。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”4.2 关于保修期的长短，依据商品房销售管理办法第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的规定，是商品房销售管理办法第三十二条注明的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，而该规定第六条讲明：“国家对住宅工程质

34、量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”4.3 那么依据国务院的建筑工程质量管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；4.4 因此

35、，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金5.1.1 基本对策-购房人有权拒绝。5.1.2 根据我国合同法和消费者权益保护法的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件

36、，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。5.1.3 中华人民共和国税收征收管理法第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征389号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。5.1.4 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（

37、京国土房管物字20011170号）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法，北京市人民政府已与2001年11月26日发文（号）废止。5.1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷

38、款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。5.2 在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？” 5.2.1

39、基本对策- 不合理，拒交5.2.2 在年月日生效的经国务院批准的北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一四源设施的单位（以下简称房地产商），应当依照本规定，缴纳城市基础设施四源建设费。前款所称城市基础设施四源建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称四源建设费）。四源建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳四源建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的四源设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明

40、确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。5.2.3 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府号令北京市商品住宅销售价格构成管理办法第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标

41、明的费用”。因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。5.2.4 同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。5.2.4.1 如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。5.2.4.2 如果房地产商

42、在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！5.2.5 国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和

43、宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。5.3 购房人收房时要不要交“测绘费”？ 5.3.1 基本对策拒交5.3.2 常见问题1：“购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图，每平方米0.3元，开发商要求购房人交“测绘费”-这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则，引用北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格595号规定的房屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原

44、标准执行，即： 0.30元/建筑平方米（含测量费）。二、对开发商办理房屋所有权登记费，含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。5.3.3 常见问题2：“各区收的测绘费不同，西城区30元，朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元，其它区不收”-这是对二手房的收费，对新建房屋的收费，国家和北京有统一规定，并没有授权区国土房地局自行制定收费标准。当然不排除收费标准的变化，购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据，没有依据的收费完全有理由拒交。5.4 缴纳公共维修基金，要不要再缴纳大、中修费？5.4.1 基本对策拒交5.4

45、.2 北京市住宅公共维修基金使用管理办法规定：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”，“住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导需要交纳维修基金的购房人在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，购房人有权拒绝。5.4.3 北京市国土和房管局关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知规定：“物业管理企业不得再向产权人收取北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法（京价房字第196号）规定的大修费和

46、38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3的自用部位中修费。”有些物业公司以此通知为依据，向购房人强行收取自用部位中修费也是错误的，因为上述通知说得非常清楚，物业公司要收取购房人自用部位的中修费，首先要有自用部位的产权人的委托，房地产商虽然在业主委员会成立前，可以委托物业公司对物业进行管理，但这种委托只应涉及共享部位、共享设备设施，而无权代购房人进行自用部位维修的委托。5.5 购房人在交房时应缴纳那些物业服务费用5.5.1 购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，如果购房人和房地产商在签订购房合同时对房屋使用、管理、维修公约（也叫物业管理公约或业主公约）进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。5.5.2 按目前北京市居住小区管理办公室的规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，购房人可以按房屋使用、管理、维修公约中的约定，和物业公司签订