房地产合作合同范本.doc

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1、房地产合作合同范本 房地产合作合同范本房地产合作合同范本房地产合作合同 第一节概述 严格说来，房地产行业合作开发在法律上并不是一个含义十分确定概念，迄今也没有关于这一概念权威解释。依本文理解，合作开发房地产合同是指两个以上民事主体为共同出资开发房地产项目而签订合同。这是在广义上解读合作开发概念。只要是两个以上主体共同出资从事房地产开发即可构成合作开发，出资形式既可以是资金，也可以是土地使用权或其他无形财产。在形式上，无论合作各方是以股东名义出资设立房地产开发项目公司，还是不设立项目公司而直接由合作各方共同开发，均属合作开发房地产之列。当然，已成立房地产开发项目公司在从事房地产开发时也可理解为是

2、其股东之间合作开发行为，但这种“合作开发”不具有法律上特殊性，不包括在本文所称合作开发房地产之列。 一、合作开发房地产民法典律特征 合作开发房地产合同属民法典上无名合同，由于我国城市土地国有性质及国家对房地产市场严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人意思自治，同时也呈现出较强中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。 1、主体复杂性这是合作开发房地产合同题中应有之义。与单一房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门房地产开发企业有着严格资质要求，而合作开发则给大量非房地

3、产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同主体呈现出较为复杂形态，既可以是外国法人和自然人，也可以是国内法人和自然人。我国立法并未禁止国内自然人作为合作开发房地产合同主体，但由于房地产开发企业资质限制，故个人只能作为房地产项目公司（非中外合作经营房地产开发企业）股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。 2、较强行政干预性。合作开发房地产合同行政干预性主要体现在应履行一系列审批及登记手续，其效力等问题也受到土地、规划、房屋及建筑管理等方面行政法律法规诸多限制。具体说来，包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业资质审批及登记制度，此外还有我国相关外商投资经

4、营企业法关于中外合作（合资）开发房地产合同应履行审批及登记制度等。对房地产开发进行规划方面限制是世界各国通例，而土地制度和外资准入审批制度等则具有浓郁中国特色。在我国民法典领域，房地产合同行政干预性相对较强，而合作开发房地产行政干预性在房地产合同中又属相对较强。这是我们在合作开发房地产实践和理论研究中不能回避问题。 3、合作形式多样性如前所述，合作开发房地产合同在合作形式上有着多样性。在组织形式上，既可以是两个以上民事主体为从事房地产开发而共同出资设立房地产项目公司，也可以是不成立项目公司而是由两个以上民事主体联合进行开发，各方对其开发所得房地产属共有关系；既可以是内资企业之间合作开发，也可以

5、是中外合作开发；中外合作开发既可以是成立中外合作经营企业进行开发，也可以是成立中外合资经营企业进行开发。当然，不论合作形式如何多样化，万变不离其宗就是合作各方均有出资。而出资形式主要有以土地使用权出资和以资金出资两种，此外还有一种特殊出资，即以房地产开发企业资质作为出资。我们认为，在目前环境下，房地产开发企业资质也是一种相对稀缺资源，是无形财产一种，以此作为出资，并不违反法律禁止性规定。在实践中，单纯以房地产开发企业资质作为合作开发房地产出资较少，因为在合作各方拥有开发项目土地使用权情况下，房地产开发企业资质可直接申请获得，因此房地产开发企业资质通常与其他出资形式共同作为合作开发房地产出资。

6、二、合作开发房地产合同主要内容由于合作开发房地产形式上多样性，其合同内容也随着合作形式不同而各不相同。下面就其中若干必要性条款进行介绍。 1、当事人条款。对合作各方基本情况应在合同中予以明确，如为企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、房地产开发企业资质（如有）、住所及联系方式等；如为自然人，则应明确其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。 2、合作形式。此为明确合作模式及合作各方主要权利义务基本条款。合同应明确是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司组织

7、形式、主要机构如股东会（中外合资、合作经营企业则无股东会制度安排）、董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定。 3、合作条件。合作条件是指合作各方用于合作开发主要投入，也可以理解为出资。前已述及，用于房地产合作开发出资主要为资金与土地使用权，也可以是房地产开发企业资质等其他形式财产。按合作合同约定投入其约定合作条件是合作方主要合同义务。 4、土地使用权条款。任何房地产项目成立基础均是土地使用权，因此土地使用权条款在合作开发房地产合同中具有举足轻重地位。合同应明确合作开发项目土地使用权取得方式，是由合作一方取得再投入合作开发，还是由合作各方共同取得土地使用权；土地使用权出让金支付责任如何承担；如

8、项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续主体及相关费用负担。值得注意是，项目土地使用权与项目规划存有密不可分关系。国土部门通常按照项目可建面积收取土地使用权出让金，如规划部门在开发商取得土地使用权后调整项目容积率，则极有可能需要就增加建筑面积另行支付土地使用权出让金。因此如存在调整规划可能，则应在合同中对此问题予以明确，以免滋生纠纷。 5、项目工期房地产项目投资巨大，能否按计划完工对投资各方利益有着重大影响。合作开发各方由于在项目中投入方式不同，追求利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同要求。如土地使用权投入方则会要求资金投入方尽快投入资金，确保工程尽快竣工，以保障其利益，而资金

9、投入方则可能因中小企业融资问题，力图在工期方面令自己压力减轻。因此，在合同中对项目工期应予明确约定。如由一方负责日常工程施工，则应明确其在工程质量方面法律责任。 6、收益分配条款。合作开发房地产具体收益分配方式非常多样化，但总来说不外乎实物分配与现金分配两种。如为项目公司型合作开发，则其收益分配应受公司法及外商投资法等相关法律法规限制，如非项目公司型合作开发，其收益分配也应以不损害项目债权人合法权益为原则。如采取实物分配方式，则涉及到税费金额可能相当巨大，对此也应作出约定。 7、违约责任合作各方主要可能违约行为便是不按合同约定履行投资义务，相应地违约责任条款也应重点规制这种情况。除此之外，项目公司型合作开发合作方可能利用其在项目公司董事会或经营管理层中优势地位，侵害另一方合法权益，应在合同中明确此种情形违约责任。