浙江金华工业地市场区域分析2022.6.docx

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1、工业地市场（金华）分析二。二年陶月6、兰溪兰溪样本采集10个工业区（镇），其中成交活跃市场关注度高的 有经开区、永昌工业区、游埠工业区、灵洞工业区、赤溪工业区。兰溪工业区价格（一亩/万）图示所见兰溪工业地价比拟稳定，近三年基本保持在30万以下 很难突破，在实际案例中也发现成交方式基本为一人锁定没有出现较 多竞价的情况。个人观点第一点：兰溪比照以上各大县市有一个比拟 明显劣势就是兰溪当地工业区划分比拟少，比拟明显的只有经济开发 区，更多的是各个自然村形成局部厂区集聚效应，缺乏良好的规划, 局部企业家存在工业地规划在农村的心理层面的担忧，在吸引外地企 业家投资入驻方面会显得比拟弱。第二点：区位来看

2、紧靠着金华，与 婺城工业区板块相比拟两地价格差距不大缺少竞争优势。620 22年上 半年竞买参与度底低，局部实体企业主认为当地劳动力年纪偏高，缺 兰溪经开区：管辖范围由兰溪区块和江南区快组成，兰溪区块辖江片工业区、兰江新城、光膜小镇、 赤溪工业园、永昌工业园、女埠工业园等工业区；江南区块辖江南高新园，托管兰溪新兴产业园和游 埠工业功能区少新鲜的血液注入，另一方面看当地的平均工资不高难以留住相关人。才。7、浦江浦江工业区价格（一亩/万）经开区仙华街道白马镇 2019 年 2020年 2021 年浦江样本采集7个工业肾（金），其中成交活跃市场关注度高的 有经开区、仙华街道、白马镇。重点区域近三年成

3、交均价见下列图：图示所见浦江工业地稳中有升，流动性良好。存在的问题主要有 两点，第一点就是浦江法拍可参照资产较少，近三年浦江县法拍资产 总量不大于20例，同时也造成一定程度上不能从法拍角度去完整的 整理出该地区的工业地现价，当然这也从另一方面说明该地区工业氛 围良好，企业家办实业趋向于稳定。第二点就是当地政策影响当地的 开展方向主要往旅游业方向走，著名的有浦江仙华山。这也就从一定 程度上限制了当地工业企业尤其是存在污染企业的设立。,2022年上浦江经开区：开发区一期和二期地块，托管黄宅、郑宅、白马、郑家坞、岩头等工业功能区半年成交数量较低，参考下不高，基本维持近年平均水平。8、磐安磐安样本采集

4、两个工业区，磐安工业区和新城区工业区。近三年成交 均价见下列图:磐安工业区价格（一亩/万）新城区磐安工业区 2019 年 2020年 2021年图示所见磐安工业区价格比拟稳定，磐安主要以旅游业以及药材等行业为导向开展，近几年旅游板块做的愈发的好，也从重耳未闻到 大家都知道身心两安，自在磐安这广告语，去磐安旅游的人也多了起 来。区位方面磐安也完成了街道改制，新城区板块纳入磐安的两个街 道之一，可见对新城区板块有着比拟大的期许，2022年杭温高铁磐安 站点正是设在新城区，交通上非常便捷。8磐安经开区：管辖尖山镇、里光洋、百称岗工业区，托管金磐开发区及尚湖、玉山工业区三、产业结构分析相关政策性文件金

5、华市产业开展平台和空间布局规划中表达2019-2035年重点开展新能源与智能网联汽车、光带电子、生物医药、智能装备、时尚产业五大先进制造业。细分如下：1、新能源与智能网联汽车3、生物医药重点开展领域重点布局平新能源汽车中高端整车金华经开区、婺城经开区、智能无人驾驶汽车产业兰溪经开区、义乌经开区、核心零部件永康经开区、金东江岭高新氢能源燃料电池汽车/r智造产业平台2.光电子重点开展领域/重点布局平台新型光源、义乌高新区、兰溪经开区、光电信息新材料东阳高新区光伏磁性材料重点开展领域重点布局平台化学制药（仿制创新药）金华经开区、兰溪经开区、东阳高新区、武义经开区、磐安江南药镇特色中药医疗器械4、智能

6、装备重点开展领域重点布局平台数字五金与智能家居金义新区核心区、婺城经开智能化特种装备区、东阳经开区、永康经开节能环保装备区、永康高新区、武义经开轨道交通装备区、浦江经开区5、时尚产业重点开展领域重点布局平台功能性纺织/义乌经开区、兰溪经开区、 二东阳经开区、浦江经开区品牌服装服饰时尚品5+1、未来产业方向:重点开展领域重点布局平台半导体,金义新区、金华经开区、义 乌高新区、兰溪经开区、东 阳高新区、武义经开区、金 东中央贸创区X %墨烯;新一代人工智能航空航天量子科技从重点中找重点：根据五大先进制造业的重点布局方向可以看出对经开区的导向型越来越明朗，因地制宜表达经开区的价值所在。各行业的投资起

7、点不同，毛利率不同，对支撑当地工业地价格来 说区别较大，高新类、科技含量高的企业在行业内的毛利等相对较高, 对工业地市场开展也相对较快。传统行业受制于环保政策毛利率等因 素的限制，在企业开展上存在层层障碍的行业，对工业地的影响会造 成当地市场价格趋于廉价和稳定。案例1:兰溪的纺织企业，在现阶段社会在污染等方面要求都非 常严格，对该企业的生存开展也带来一定挑战,纺织行业本就属于劳 动密集型产业，主要依靠廉价的劳动力生存开展，在工业地的实用性 性价比等方面是该企业主优先考虑的，这也就直接导致了该类企业所 在地区地块的稳定和廉价。再比方永康的特点比拟突出始终如一坚持 做好汽车+五金两大板块，案例2：

8、永康五金之都，永康凭借过往打响的五金城的声誉对当 地工业企业的开展也是有积极的影响。凭借着五金等各种零部件的优 势，众多高新技术企业纷纷去往永康驻点开展一来可以依赖当地的政 策优势及产业集聚效应，二来可以享受到当地零部件的优惠。从今天 看，该地的开展跟工业地价格成正比关系，水涨船高。由此可以看出区域内产业结构的特点跟当地工业地市场密切相 关，在金华范围内现规划半导体石墨烯等高新技术产业的布局平台有 金义新区、金华经开区、义乌高新区、兰溪经开区、东阳高新区、武 义经开区、金东中央贸创区，跟着政策走，上述区域也是金华2019- 2035年规划的大方向，也将是我们的重点关注对象。第二章收购方向一、区

9、域根据已有成交数据分析筛选出金华区域内比拟重点的几个区域（工业 区）细分如下：金华：金西开发区、秋滨工业区、金东开发区、江东镇义乌：义乌市全范围永康：永康市全范围武义：武义县全范围东阳：城北工业区、歌山镇、之江工业区、横店镇兰溪：兰溪经开区入 L J浦江：浦江经开区磐安：磐安新城z从流通性和市场价格来看，金华市区内除金西开发区及临江工业 区外，其余工业区流动性都比拟好，成交也比拟活跃。但从政策上看 这两个地方即将正式公布为新的婺城经开区，对该板块形成政策面上 的一个利好有助于刺激该板块交易市场。从实际交易情况看，金西板 块20亩及以下的地块近三年价格有着明显的增长，有交易显示今年 小地块最高成

10、交价到达了 63万/亩。综上所述对金华的工业用地整体 看涨，流动性良好。兰溪区域唯一看点就是经开区，流通性是整个兰溪内最好的一块 了也是得益于区域内政策上的支持以及相关区域规划。从兰溪现企业 分布来看，存在的最大的问题就是大多工业企业都是在各种村落里面, 未形成相关的工业集聚区，这个问题在引入外部企业家时是制约他们 进入的比拟重要的条件。在到2035的规划中也可以看到在兰溪开发 区尚存在一定的产业规划从而达成一定区位效应，兰溪的产业主要以 纺织类为主，是一种劳动密集型的产业需要大量的人力，故传统民营 企业分布在村落也是有逻辑性存在的，综上所述对兰溪的工业用地保 持一定的观望和保守态度，所依赖的

11、客群在市场上所占群体比拟小， 在兰溪开发区的工业地可适当介入。均价200万/亩的义乌在金华地区那是最高的而且还非常抢手， 往往火热的市场大家也都是明白人看得懂，收购方面除了司法等存在 的瑕疵带来的利差空间，在正常评估交易过程中很难带来比拟大的惊 喜，中间存在的利润空间相比照拟小。东阳工业地以及工业园区主要以东阳市区和横店两大板块，整体 的工业用地价格近三年在不断上涨，从地理区位来看东阳毗邻义乌在 义乌国际市场带动作用下辐射东阳。目前东阳市区内主要偏向于小微 园产业分布较多。横店依赖于横店东磁的产业效应，形成以东磁为主 导的上下游产业群，对带动当地经济开展有一定效果。综上所述东阳 所处的工业用地

12、整体看涨，流动性良好。永康跟武义基本就是一家亲，永康人去武义进行投资现在规模也 是越做越大，两地非常好的工业环境总产值占市内GDP也是非常高。二、资产体量根据已有法拍近三年255份成交数据样本，以20亩、50亩地为界线 进行三个档次的数据分析。细分如下：地块面积小于等于20亩地的成交案例，成交价格高于评估价格 的样本占比84%o地块面积在20-50亩之间的成交案例，成交价格高于评估价格的样本占比42% o地块面积在50亩以上的成交案例，成交价格高于评估价格的样 本占比34%.根据实际成交情况市场偏爱度高的还是20亩地以下的厂房，成 交价格基本能高于评估价且市场活跃度高。50亩以上的案例不多主

13、要集中在金华金西开发区、义乌上溪工业区，其余县市较少。结语综合分析金华区域内工业用地市场价格呈现稳中有升的态势，对各县市有政策扶持的开发区工业地块价格看涨可以关注。目录前言3第一章 市场分析3一、区域成交量分析3二、金华各县市工业区价格分析41、金华42、义乌53、永康64、武义75、东阳86、兰溪107、浦江118、磐安12三、产业结构分析13第二章收购方向16一、区域16二、资产体量18结语18前百本文工业地市场分析包含金华、永康、武义、义乌、兰溪、浦江、 东阳、磐安八大县市，数据来源于司法拍卖及土地一级市场成交。将 通过近三年的成交数据分析该区域的工业地市场现状及未来工业地 价格趋势。第

14、一章市场分析一、区域成交量分析通过对法拍近三年成交数据样本中可以发现金华、义乌、永康、武义、东阳、兰溪交易非常活跃，在整个金华市场近两年资产成交占 比到达了 91%,从中可以发现潜在意向投资人对法拍行情密切关注,基本能够真实反响区域内工业地市场行情。浦江和磐安的工业地成交 较少原因也是跟当地开展政策方向有关。(2019-2021)法拍(重点工业区)资产成交量金华义乌永康武义东阳浦江兰溪磐安2022上半年，淘宝司法拍卖厂房标的物拍卖数量共计40个。婺 城区5个、金东区1个、武义县7个、浦江县1个、磐安县1个、兰 溪市7个、义乌市1个、东阳市10个、永康市7个。从竞买热度看婺城区竞买人数评估2人、

15、金东区30人、武义县 6人、浦江县7人、磐安县。人、兰溪市1人、义乌市7人、东阳市 3人、永康市2人。金华市下各区县竞买力度相差较大，从数字上可 以明显的看出金东区受益于金义新区辐射，地方老板购买意愿强烈, 其他县市购买意愿较前两年相对趋于平缓。aL从上半年司法拍卖行情上看金华区域整体观望气氛较浓，成交量 较小并且有大局部工业厂房成交价格低于评估价格。J二、金华各县市工业区价格分析（以15-45亩地为参考依据）1、金华 人金华样本采集15个工业区（镇），其中成交活跃市场关注度高的有曹 宅工业区、秋滨工业区、金东开发区、江东镇、金西开发区、临江工 业区、蒋堂工业区。重点区域近三年成交均价见下列图

16、：金华工业区价格（一亩/万）图示中可以看到金华城西（婺城）工业区价格普遍在30万/亩与 金华城区以及金东区存在一定差距。个人根据司法评估案例分析金西 工业区地块面积普遍在50亩以上觉得这是制约城西板块价格偏低的 主要原因之一，有比拟特殊的几个案例因为面积较小适合中小企业生 产使用，法拍价格到达了 60万/亩。4022年上半年婺城区成交厂房 普遍低于评估机构估价，市场较为冷淡并且参拍人基本以起拍价捡漏。 2、义乌义乌样本采集14个工业区（镇），其中成交活跃市场关注度高的有北 苑工业区、佛堂工业区、经开区、廿三里工业区、上溪工业2区、义东金义新区核心区：以原金义都市区为核心范围，涉及傅村镇、孝顺镇

17、、曹宅镇、塘雅镇、澧浦镇金华经开区：管辖江南区块和金西区块，江南区块管辖秋滨街道、三江街道、西关街道、江南街道、苏 孟乡、长三乡石门村；金西区块管辖汤溪镇、罗埠镇、洋埠镇、蒋堂镇杨梅山村、殿后 村、黄碧垄村婺城经开区：位于婺城新城区，由临江区块、洞溪区块、城市区块三个区块组成义乌经开区：管辖佛堂镇、上溪镇、义亭镇、赤岸镇、稠江街道、北苑街道、城西街道，托管佛堂工业 功能区义乌高新区：位于义乌市北部覆盖廿三里街道、福田街道、后宅街道、苏溪镇、大陈镇等多个街镇工业区。重点区域近三年成交均价见下列图:义乌工业区价格（一亩/万）图示中可以看出义乌的主要工业地价格近三年都在小幅上涨，城 区价格普遍在20

18、0万/亩以上，尤其是经开区呈现比拟明显的涨幅， 有许多10亩以下的地块成交到达500万/亩，从具体成交案例中更是 可以看到报名人数平均维持在5人以上。作为我省的国际枢纽，在小 商品城的带动下，系列仓储物流等用地在当地显得尤为稀缺，也是 在金华各县市中交易市场表现最活跃，竞争最为激烈的地方。随着国 内经济环境的不断向好，义乌整体地价预计呈现出稳步上升的态势。 2022年上半年义乌市工业用地拍卖数量较少，可供参考数量少，市场 购买力度保持在近几年平均水平。3、永康永康样本采集14个工业区（镇），其中成交活跃市场关注度高的有经 开区、西城工业区、胡库工业区、芝英工业区。永康工业区价格（一亩/万）图示

19、中可以看出永康近两年工业地价格趋于稳定，流动性良好。 从具体案例中可以看出每个案例竞价人数平均报名人数都非常多，交 易非常活跃。从中也可以看出活跃在金华地区的投资人对永康的工业 地市场及价值都是非常认可的，有想法将企业做大或者有投资工业地 升值想法的投资人都会选择去永康开展。另外，永康本就是五金之都, 结合近几年汽车产业链的开展已经在该区域内拥有相当成熟的市场 和技术，围绕着两个开展主题，在产业结构链条上不断丰富上下游企 业的开展。2022年上半年成交厂房维持在以往平均水平，相比照拟平 稳。34、武义武义样本采集10个工业区（镇），其中成交活跃市场关注度高的有百永康经开区：整合芝英功能区，托管

20、龙山、石柱、古山、象珠、西溪等工业功能区和永康五金物流港 永康高新区：位于永康城西新区西部，整合城西新区、西城街道、江南街道、花街镇工业区块花山工业区、白洋工业区、东南工业区、岗头工业区、黄龙工业区、江南工业区、温州工业城。重点区域近三年成交均价见下列图：武义工业区价格（一亩/万）4图示所见武义近三年工业用地价格变动较大，其中百花山工业区、 白洋工业区、岗头工业区较2019年涨幅比例已经翻倍，东南工业区 及黄龙工业区涨幅更是接近三倍。个人观点分析具体原因还是源于之 前武义工业地整体估值较低，武义与永康相邻，开车仅需半小时不到 的车程，有许多永康的老板看到了两地间存在的价格差距进而往武义 开展，

21、使武义的工业地价到达目前接近永康工业地的水平。2022年上 半年推出的厂房与市场购买力度一样强烈，基本能买到评估价之上并 且报名竞价人数较多，工业房产受众人数较多。5、东阳 武义经开区：开发区北区块、通用航空产业园、黄龙工业功能区 东阳样本采集11个工业区（镇），其中成交活跃市场关注度高的有竹 溪工业区、城北工业区、南马镇、市区工业园、横店。重点区域近三 年成交均价见下列图：东阳工业区价格（一亩/万）图示所见东阳工业地价格除市区工业园和横店外普遍在50万左 右，近三年呈现稳步上涨的趋势。东阳地理区位上毗邻义乌，受义乌 的经济圈影响比拟大，吸收了一局部义乌往外圈延申的企业家。东阳 目前和横店工业开展比拟受制于当地自然环境属于丘陵地形，大山相 对较多，给工业开展存留的地块不多。横店依赖于横店东磁的开展在 相关产业链上有着相对较为成熟的上下游企业，目前平均工业用地的 价格比照义乌200万以上的均价来看仍有向上的空间。,2022年成交 价格与评估价格基本保持一致，市场接受度较高。东阳经开区：涵盖白云、江北、六石三个街道办事处下辖城北工业新区、白云商贸园区、江北高新产业 园区东阳高新区：管辖横店片区和长松岗片区