智慧建筑运维管理平台解决方案.docx

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1、智慧建筑运维管理平台1.8. 建筑标准管理根据建筑的分类，自动按照编码要求生成二维码，扫码直接显示所有 建筑、系统和设备的相关信息；1.9. 岗位标准管理不同建筑标准对应的岗位标准，包括岗位要求、操作内容、工时 等。维保人员满足不同的岗位标准后可以入驻平台。1. 10.人员技能标准主要实现对人员技能标准进行分层划分；平台会按照岗位标准进行自 动派单。1.11. 系统监控管理系统支持实时监控服务器JVM、CPU、内存使用率，当运行情况发生 异常时，提前预警，防止系统宕机造成数据丧失等情况。2.维保/急修平台模块该模块系统提供了设备管理、设备分类管理、设备档案管理、保养作 业定义、保养合同管理、保

2、养计划管理、保养实绩管理、设备故障管 理、故障历史记录、工单管理、工单登记、派单管理、完工管理、工 单评估、工单综合查询、工单提醒、工单报表所有关于设备的信息录 入及相关维修流程都在该该模块承接完成；2.1设备分类管理根据实际管理情况，按照设备编码、设备/系统之间的相互关系 以及专业类别，建立设备/系统的层次结构，形成设备/位置树。通过 设备树，可以方便地查找不同专业设备及各类信息。通过设备分了信 息，不同专业设备可自动关联相关专业工程维保人员。2. 2设备管理主要是对电梯、安防、暖风设备所有设备信息进行管理。2. 3设备档案管理将各类设施、设备信息进行统一管理，建立完整的设备台帐信息: 包括

3、设备基本信息、所属位置等，针对设备类型定义不同的设备分类, 并建立信息目录，根据不同的设备分类建立相应的技术参数模板，实 现对不同类型设备属性的管理，建立设备所属备件关联，备件所需数量，具体型号参数等内容。 通过建立上述设备备件包，可以了解备件需求，分析哪些备件使用较 多，从而为配件供应商提供配件需求的真实数据，便于他们实时掌握 配件的供需比，提升服务品质和运营效率。可以定义设施设备相关文档，如采购合同、操作手册等。系统支 持多种文档格式包括：Word, Excel, PDF, jpg等常用的格式文档， 方便统一管理和查看文档数据。可根据定制好的样式选择设备，统一生成二维码标签进行打印。2.

4、4保养作业定义同巡检计划制定功能。-制定保养计划将需要定期保养的设备设施、备件或设备房，与保养作业程序关 联，制定保养计划，维护保养工作初次执行时间、周期、间隔、优先 级、标准工时等信息。查看保养计划根据保养计划中首次执行时间、周期、间隔等信息，自动生成长 期保养计划。系统通过日历形式直观展示工作计划，不同颜色表示不 同类型保养作业，每日工作内容可使用拖拽方式临时修改保养工作执 行日期，条形长度表示该保养计划持续时间，点击程序名称查看详细 保养计划。系统可设定根据保养作业执行时间，自动派发至该专业主管APP 中由主管进行转派，或自动派发至专业技师APP中抢单，或后台直接 指派到技师。保养工单可

5、根据实际需求提前派发或取消。2. 5保养实绩管理通过设备分类树，查询设备巡检保养记录，包括保养时间、保养 内容、保养人员、保养材料消耗等。3. 6设备故障管理用户通过此功能即可方便顺利的进行故障申报以及得到迅速响 应，用户可以在报修单中选择故障地点和故障类型，并填写报修人姓 名、联系 、故障详细地址、故障问题描述后提交报修单，维修负 责人在后台即可查看到详细的报修信息。4. 7故障历史记录所有设备维修的相关信息进行管理，以便在处理相同问题的时候能及 时得到快速的解决；5. 8工单登记系统提供客服报修、员工端报修、服务端报修、预警工单5类工 单登记方式。 客服报修：客服人员通过接听 ，询问现场具

6、体情况，在平台 中进行工单登记。包括工单类型、报修部门、报修人员信息、位 置、设备、故障现象、处理方式、时间要求、紧急程度以及其他 说明或备注信息。 员工端报修：物业管理人员在日常巡检保养工作中，记录设备故 障情况。业主、租户口头告知物业员工报修，后勤人员在员工APP 中登记。 服务端报修：业主、租户通过服务端APP进行报修。 预警工单：BA系统获取设备监控信息，自动生成预警工单。2. 9工单受理管理已登记的工单中“工单类型”选项，即故障设备所属专业系统,如综维、供配电、给排水、电梯等，系统自动根据该选项，将工单信息推送至该专业相关维修技师APP中。技师可在APP中查看故障设备、问题、位置、报

7、修人信息、以及 现场照片，根据自身工作情况、所在位置等情况综合考虑，选择是否 受理工单。如受理后发现工单非本专业或需要其他人员协助完成，可 退回至平台进行处理。工单受理后，可短信通知报修人。2.10工单派工管理超时无人受理或技师受理后退回的工单，可由平台运营人员进行 派工，可派发给1人，或多人协作执行，并指定1名责任人。支持系统后台、手机端两种派单模式，派工后保修人员会收到手 机短信提醒，维修执行人员的手机移动应用端也会收到指派的维修任 务。2. 11工单完工管理系统自动记录工单执行全过程，包括下单时间-登记时间-受理 时间/派工时间- 到达时间-完成时间- 评价时间。可在APP中或后台系统中

8、查询整个处理流程，各节点处理人，总 时间，处理内容，分项时间等，为员工绩效考核及工单服务工程确定 标准工时提供数据基础。维修技师到达现场执行时，可向平台提交LBS定位信息，确定达 到现场，通过录音、拍照、录视频等方式记录现场情况，记录当前故 障发生原因、处理方案。维修需要辅助材料时，可从配件商城进行采 购，系统会按距离、服务评级等条件推荐最适合的配件商品。故障处 理结束后完成工单。2. 12工单评估管理工单完工后，报修人可通过手机APP进行评价，可从多维度评价 工单执行过程，包括响应及时率、服务态度、现场保护、技术水平、 综合评价等，评价人可直接在手机端签字确认。无法现场评价的工单，可由客服人

9、员与报修人 沟通回访，记 录报修人对技师执行工单的各项评价。2. 13工单综合查询该功能需包含运维服务管理人员可通过系统按时间段、班组、维 修工程等视角综合查询统计运维服务口径维修工作量、维修用材料， 同时可对维修的事件量、工作量、本钱按类别、时间、部门进行趋势 分析。为运维服务管理优化改进提供数据支撑。2 . 14维修报表管理系统要对相关数据的历史记录进行统计。如能够按照时间段，对 企业的维修业务量进行统计、对维修人员的工作量进行统计、对客户 的评价进行统计、对维修用料进行统计等。同时，还要根据报修的类 型和报修的来源进行统计，能够打印出月报表和季度报表。要求可以用图形的方式（柱状图、饼状图

10、）显示统计结果。3 .社区楼宇管理该功能主要是实现对楼宇所有的机电设备进行集中监控管理。对 所有机电设备进行集中控制管理和集中综合管理，主要包含后社区信 息管理、GIS信息管理、楼宇信息录入、设备列表、建筑标准建模。3. 1. GIS地图模块GIS地图模块以地理信息数据资源库为基础，集成影像数据、矢 量数据、建筑物模型，为管理人员提供可视化建筑管理服务，直观展 示建筑地理信息、位置分布，周边道路、设施、环境信息以及重要单 位，从而极大地提高管理乐趣，提高工作的准确性，推进建筑、空间、 设施设备科学化管理。提供便捷的查询、统计等操作，实现物业综合服务。3.2. 建筑分类标准建模根据相应的建筑分类

11、标准，将社区楼宇中的相关系统设备建模， 以结构化的数据组织形式录入到平台系统中。4.配件商城配件商城的功能主要有配件管理、入库、出库、盘库、退库、配 送、GPS定位、卖家管理、店铺管理、账户管理、订单管理、商品发 布、评价管理、GIS信息管理，所有商家从商品的信息录入到购买行为都包含在内4.1 配件管理对于商家可以对商品进行管理，支持各种入库、出库类型；支持 库存间调拨管理；支持物理盘点、周期盘点等。可帮助规范库存管理, 实现库存入出库的有序，从而可使库存清晰，以维持适量的库存，满 足用户的需求；2入库管理执行物料入库操作，库房管理员根据入库情况，填写入库单，包 括入库说明、所在仓库、供应商信

12、息，入库单号可根据日期或其他标 准自动生成，系统自动记录入库时间、操作人员。可结合条码对物料进行跟踪管理，带有条码的物料可通过扫描枪 实现自动入库。3.3. 出库管理执行物料出库操作，商家根据出库情况，填写出库单，包括出库 说明、所在仓库、出库类型、购买人等信息，出库单号可根据日期或 其他标准自动生成，系统自动记录出库时间、操作人员。可结合条码执行物料出库操作，对带有条码的物料可直接通过扫描枪扫描实现自动出库。3.4. 退库管理执行物料出库操作，商家根据出库情况，填写退库单，包括退库 说明、所在仓库、退库原因、供应商等信息，退库单号可根据日期或 其他标准自动生成，系统自动记录退库时间、操作人员

13、。可结合条码执行物料退库操作，对带有条码的物料可直接通过扫 描枪扫描实现自动退库。4. 5库存存量查询支持按照仓库、货位、物料等多个维度查询后勤库存现存量信息。 可对物料设置最低平安库存，库存数量较低时预警提醒。支持excel 表导出。4 . 6库存台账查询支持按照仓库、货位、物料、时间等多个维度查询后勤库存出入 库流水账信息。5 .手机APP基础服务移动端展示对于运维系统所涉及到的数据采集以及空间定位的问题，可以通 过移动互联APP来实现数据的采集，以及现实设施设备与模型自动 匹配，实现空间定位功能。结合手持APP应用，对所操作的部位进 行定位。简化系统的操作流程，提高效率及数据的准确性。5

14、. 2移开工作,响应力执行力的有效保障移动应用连接人与物，随时随地开展业务，缩短服务响应时间5. 3建立移动化的业务优势建立移动化的业务优势，远程有效地执行分配的工作，通过人员位置 定位与工单的完美结合，优化部署任务；现场便捷获得相关数据，显 著提升效率；移动端管理报表，一起尽在掌握。5. 4移动应用便捷的工作模式随着智能手机、iPad等轻薄便携的移动智能终端与人们的生活、工 作和学习结合得越来越紧密，移动互联技术的快速开展给予运维单位 提供了更便捷、更精确的维护帮助。6. 节能改造节能改造主要包含设备能耗、节能审核、改造方案、机房管理、 机房列表、机房抄表、能耗记录统计管理将建筑的弱电子系统

15、进 行集成，基于可视化三维模型，集中进行监视和管理，直观的展 示系统实时运营参数，便捷的操作系统控制参数，同时降低了操 作的专业门槛，系统大局部时间按照系统内置模式自动运行，降 低了运营的人力需求。解决方案概述随着时代的开展、技术的进步，互联网+大潮日趋火热，建筑行业在业务飞速开展的过程中，建立一套综合了标准化、软硬件、人力、 管理理念的生态系统，对企业在持续运维管理能力、运维管理技术提 高上有很大帮助。以建筑运维管理为核心的智慧建筑建设，将充分结合移动互联技 术、物联网技术，打通建筑运维过程中的各个环节。系统的实施，可 大幅提升物业服务的品质、提升人员的工作效率、提升业主的满意度, 做到减员

16、增效、提升管理和服务品质、提升管理规模容量，为智慧建 筑提升自身工程的品质、向运维要效益提供支持。平台主要内容包括以下几局部：1)规范化标准体系建筑、设备、系统信息标准化，确保信息系统完整、组织明确、 易更新扩展。对原有土地、房产信息的一次集中升级与改造，主要包 括原数据组织的扩展、零散信息的汇总、纸质数据的信息化、建筑 CAD图形的整合等，为后期的数据积累、扩充、完善及数据处理提供 必要的信息化建设基础。2) GIS技术应用在平台中采用GIS技术，集成组织机构管理与楼层空间布置信 息，实现在地图中动态查询各建筑地理位置，进而查询建筑楼层各区 域划分，便于使用者快速定位查找相关单位，同时，集成

17、建筑、周边 设施相关的图片和相关说明信息，便于使用者直观真实了解建筑概运行控制对重点设备实现远程控制，防止人工浪费，可通过后台，对实时 监测数据进行分析，设定设备的开关、调节，还可通过时间设定，实 现参数的自动转换，使设备通过更好的管理实现节能减排，也可对参 数值进行预设，快速切换不同模式参数设置，从而提高管理人员工作 效率，有效降低运维人员本钱和能源本钱。例：风系统通过与BIM技术相融合，可以在3D基础上更为清晰 直观的反响每台设备、每条管路、每个阀门的情况。根据应用系统的 特点分级、分层次，可以使用其整体空间信息，或是聚焦在某个楼层 或平面局部，也可以利用某些设备信息，进行有针对性的分析。

18、管理人员通过BIM运维界面的渲染即可以清楚的了解系统风量 和水量的平衡情况，各个出风口的开启状况。特别当与环境温度相结 合时，可以根据现场情况直接进行风量、水量调节，从而到达调整效 果实时可见。在进行管路维修时，物业人员也无需为复杂的管路而发 愁，BIM系统清楚的标明了各条管路的情况，为维修提供了极大的便 利。6.1 报警管理通过集成楼宇监控系统或智能硬件，获取设备监控信息，为管理 层掌控设备运行状态、处理设备运行问题，为构建设备运行状态保障 体系提供数据支撑。设备发生故障时，自动对故障设备进行提醒，同 时将故障信息推送至管理人员APP端，及时有效处理设备问题，降低故障损失。6. 3远程抄表将

19、仪表类（水、电和煤气表）的设备进行详细登记，记录表与设 备设施的关联性，仪表读数所涉及运行的管理范围.读取系统中仪表读数记录，作为能耗统计的基础数据，可查看仪 表详情能够浏览仪表所管辖区域的耗能设备以及仪表周期性读数记 录，作为能耗分析的依据.对非智能表局部，以派发工单的方式定期计划抄表读数的任务， 通过手机APP记录、反响数据至设施管理系统完成工单的维护。6.4能效统计分析通过对建筑总体能耗、系统能耗、设备能耗分时间尺度的建筑能 耗实时数据统计与历史数据比照，全面、深入能耗数据统计结果，理 解建筑用能分配，跟踪重点设备的用能趋势。通过各子系统提供的相关采集数据，我们可以对整个建筑的各个 用电

20、系统进行节能诊断。分析各子系统占总能耗的比例，分析各能耗 系统中不同设备的用能比例，分析照明系统工作日和周末的用电比 率，工作日白天和晚上的用电比率，分析电开水器等办公设备的白天 和晚上的用电比率等。可以将建筑的各种能耗指标进行横向比拟。通过以上种种方法 发现整个建筑的节能潜力。通过建筑、系统、设备之间的能耗比照分析，理解建筑不同系统的性能，指出节能改造的方向六、开发及实施周期1 .实施方案实施流程如下图:需求分析功能定制与测i系统安装及初始化;一1.系统验收1.系统上线、运行2.文档移交2.系统维护（现场支持、远程支持）3.制定维护报告1 .需求调研2 .需求分析3 .需求评审确认4 .制定

21、需求调研计 划及分析报告1 .工程组建设2 .系统设计3 .编码4 .测试5 .制定测试计划及总1 .安装环境检查2 .系统部署安装3 .初始化数据设置4 .用户培训5 .制定培训手册2 .开发周期工程进度的安排是工程经理实施工程管理控制的基础。为了做到 任务、进度、资源三落实，保证系统建设的顺利进行，必须制定贯穿 工程全过程的详细工程计划。由于智慧建筑运维管理平台的开发工作 拟采用“总体控制、分步实施、急用先行、滚动开发”的策略，因此 根据这一策略及客户信息化工作先后秩序的差异、用户急需程度不 同，同时也保证阶段性的成果能够尽快投入运行，收到实效。工程一期实施总工期约34个月，进度安排如下表

22、所示:工程工程 准备需求 调研工程启 动会编码产品安装及 工程组培训用户 培训试运行 及考试项 目 验 收工程准备5天需求调研15天工程启动会1天系统开发35天系统测试10天产品安装及项 目组培训7天用户培训及考 试5天试运行7天工程验收，天况。3）设备全生命周期管理将各类设施、设备信息进行统一管理，建立基础台帐信息：包括 设备的名称、编码、型号/规格/材质、单价、供应商、制造厂、对应 备件号、采购信息，如采购日期、采购单价、保修信息、专业、类型 /类别等。通过从采购、入库、维修、借调、领用、分配、定位、折旧、报 废、盘点，实现设备信息全生命周期管理，简化、规范日常操作，对 管理范围内的设备进

23、行评级管理、可靠性管理和统计分析，提高管理 的效率和质量。4）维保急修管理提供全面的维修计划管理，编制设施设备巡检、维修维护计划， 设定任务执行人或者组织，及设定任务执行所需工具及物料、任务执 行参考步骤等，准确地预测未来的维修工作需要的资源和费用，有效 地跟踪巡检工作，降低维修费用，减少停机次数。支持新建应急性维修任务。出现紧急故障时，经过平台的智能化 推送及抢单功能可以更高效地处理紧急的设备系统故障，极大地解决 了现有急修处理过程中耗时长、效率低、效果差的问题。实现工单闭环流转，实现工单创立、发送、计划、排程、任务分 配、工单汇报、工单分析与查询统计功能。5）移动端应用物业管理人员在巡检时

24、携带平板电脑或智能手机进行巡检，读取 设备对应电子标签或扫描设备对应的条码之后，平板电脑或智能手机 会自动纪录下电子标签的编码和读取的准确日期和时间，并自动提示 该设备需做的维保工作内容。工程人员按维保工作内容进行工作并记 录巡查、检测结果。如果发现设备故障工程人员就可以使用平板电脑 或智能手机记录问题并拍照，然后上传至管理平台，系统自动生成内 部派工单进行维修处理。6）配件商城网上商城通过充分的竞争降低本钱；通过GIS技术，查看附近 配件供应商，更快的获取所需配件。严格的准入制度和评价考核, 杜绝劣质假冒配件。7）节能改造通过标准化、信息采集、大数据技术对建筑总体能耗、系统能 耗、设备能耗分

25、时间尺度的建筑能耗实时数据统计与历史数据对 比，全面深入能耗数据统计结果，理解建筑用能分配，跟踪重点 设备的用能趋势，对整个建筑的各个用电系统进行节能诊断。二、平台关键技术智慧建筑正在逐渐改变着传统建筑管理和服务模式，特别是大数 据、GIS、物联网技术的创新与研发，帮助用户真正享受到智慧所带 来的便捷与高效。能够通过快捷及时的信息采集机制积累原始数据， 并为改进业务流程提供有效的分析与数据支撑，提高物业管理水准。（一）GIS技术地理信息系统（GIS）技术是近些年迅速开展起来的一门空间信 息分析技术，在资源与环境应用领域中，它发挥着技术先导的作用。 GIS技术可以有效地管理具有空间属性的各种资源

26、环境信息，明显地 提高工作效率和经济效益。（二）物联网技术物联网是指通过各种信息传感设备，实时采集任何需要监控、连 接、互动的物体或过程等各种需要的信息，与互联网结合而形成的一 个巨大网络。其目的是实现物与物、物与人，所有的物品与网络的连 接，方便识别、管理和控制。这种模式将固定设备的空间位置信息，运行状态都管理监控起 来，便于日常维护和管理。（三）大数据技术现在通过大数据技术的分析预测，可以实时查看整个物业运行状 态，能源消耗，可以节约本钱提高效率，帮助决策。三、方案技术架构.方案设计原那么在本系统规划实施中，将遵循如下原那么：（1）系统通用性原那么采用产业标准技术，采用可扩展的系统架构，开

27、放式语言，保证 系统可在异构的平台系统之间方便移植；（2）低耦合、高内聚原那么本系统与企业各类系统进行对接，实现数据集成，门户集成、身 份认证集成、单点登录，采用数据耦合，经过扩容的集成管理平台， 保持统一的非结构化文档库，统一管理界面，统一的平安控制机制， 以及统一的开发接口标准。(3)稳定性及可扩展性原那么系统可以方便的增加内容服务器组、工作流服务器和其他管理核 心模块，保证系统稳定运行，同时使其适应扩展后的大业务处理量， 以适应未来业务量、非结构化数据种类和业务流程的扩展；(4)业务适应性原那么能够适应各种业务流程的应用，通过配置支持由于政策法规、业 务规那么以及组织结构变化带来的流程和

28、处理方式的变化(5)符合国际标准的原那么本系统为方便与其它系统的集成，在设计过程中遵循WFMC的工 作流国际标准、国内后勤管理标准及各种数据采集、处理国际规范。1 .方案技术架构系统采用B/S方式，java语言，SSM架构，此架构成熟高效，基 于SPRING生态易于扩展和开发，具备良好的松耦合，高内聚的特性。 具体采用的技术如下描述：1)强大的、成熟的、开放的IT架构及功能，并且可以进行接口 扩展，以便满足后续接入其他系统的需要。支持多种主流数据库平台采用先进的数据字典技术支持主要的支持标准的数据接口XML, ODBC (Open Database Connectivity)数据环境 系统采用

29、多层次的平安机制合法用户的验证 对数据记录的访问权限控制对功能节点的访问权限控制 对页面功能操作的访问控制 Web平台融合了 J2EE理念集成AJAX、工作流、事务处理 H5 技术、Web Service基于J2EE的后台业务逻辑定制 Web平台提供了一套机制方便业务功能的定制及开发； 页面描述语言及解析引擎；,前后台通信机制； 可兼顾高效性和高可靠性；2)认证集成技术本系统使用Spring (shiro)平安框架。它成熟，具有较强的灵 活性和平安性。不仅能实现单点登录，代理等功能，还能方便的进行 权限控制。系统业务架构.方案技术架构1 .系统业务架构信息终端分为：网站与手机APP应用。客户通

30、过APP应用扫描设 施设备二维码，直接调取设施管理系统中该设施设备的属性信息及保 养记录，并根据需要读取其他数据；员工通过APP应用获取设施管理 系统任务，执行并反响，同时可以根据工作需要查询相关信息；供应 商通过APP应用与设施管理系统连接，处理工单，供应商的信息可录 入设施管理系统，进行统一管理。此外，上述三类用户都可以通过网 站接入设施管理系统获取数据。2 .系统软、硬件建议配置结合以上的技术及业务架构图，本方案中涉及的软硬件需要能够满足 当前用户的并发需求。存储设备容量那么根据系统实际存储内容数据做调整，本方案中不做限定。软硬件建议配置如下文所述。五、核心功能介绍.系统管理模块系统提供

31、了操作人员管理、物业人员管理、维修人员管理、人员 技能标准、资质审核、菜单管理、系统配置管理、建筑标准管理、岗 位标准、系统监控管理、操作权限设置、管理权限设置、操作日志 管理、数据备份与恢复，导入与导出功能。大局部都提供了与其他系 统进行数据交换与共享的接口。1.1. 操作人员管理实现用户的增删改查，同时设定初始密码、用户权限、用户角色、 用户E-mail,可以使各级管理者管理到不同的数据，并支持数据的 查询、统计，导出Excel文件。1.2. 物业人员管理实现物业人员的角色管理，同时设定初始密码、角色权限管理；维修人员管理实现维修人员的信息录入，同时设定初始密码，维修人员的标准直接 跟岗位标准进行关联，再维修派单时会自动匹配相关人员进去维修资质审核主要实现对维修人员的审核管理；菜单管理主要实现对楼宇信息所有设备的分类管理;系统配置管理支持系统、模块、功能的自定义配置和管理。1.3. 日志管理系统包含一套全面的、有效地回溯和追查机制。记录用户修改信息的 内容、时间、原修改数据等信息，可以查询用户在任意时间段内操作 系统的记录，为事后追溯和责任追究提供实证。