渡假村可行性方案.doc

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1、尊宝渡假村俱乐部项目可行性分析报告昆山 有限公司编撰日期：2006年6月1日目 录第一章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景和建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标1、5 施工进度计划第二章 市场调研和前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 昆山度假村的情况介绍2、3 目前昆山已经推出和即将推出的可比项目分析2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2、5 本项目前景预测第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案和规划设计定位第四章 投资估算和资金筹措4、1 投资估算4、2 资金筹措第五章 财务评价与社会效益分析5、1 盈

2、亏平衡分析5、2 赢利预测5、3 敏感性分析5、4 社会效益分析第六章 潜在风险和对策第七章 结论第一章 总论1、1 项目概况本报告所陈述的对象为尊宝度假村俱乐部项目，以下简称本项目。本项目位于昆山著名的旅游度假区淀山湖镇。淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。著名的淀山湖旅游风景区，是我国八十年代新建的一处大型风景区，经过多年的扩建，现在已成为上海最大的旅游胜地。景区内建有运用我国传统园林艺术再现的红楼胜景大观园”在这160余亩的绿野上，仿古建筑成群，布局奇巧豪华，汇集了南北园林的特色。20多处景点，建筑精致，风格典雅。 随

3、着旅游和体育事业的发展，在淀山湖的东畔，又建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在淀山湖的西畔，建成青少年野营基地。在淀山湖的南畔，将建国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在淀山湖旅游风景区的附近，正在新建跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。在淀山湖风景区的边缘地区拥有丰富的历史人文景观，有6000年前的崧泽古文化遗址和福泉山古文化遗址，这是上海迄今发现的人类最早的聚居地。有丰富的古建筑，如唐代的青龙寺、青龙塔、泖塔，宋代的普济桥、万安桥，明代的报国寺、放生桥和清代的曲水园、万寿塔。还有江南水乡名镇朱家角、金泽。上海的水乡明珠青浦县，现已被定名为上海“旅游

4、城”，正加快建设的步伐。这些稀有的自然资源使淀山湖在长三角仍至全球游客中具有很大的吸引力。本项目的位于淀山湖风景区的核心地带。 本项目建设用地北接旭宝高尔夫俱乐部；南临淀山湖；地块方正规则，视野开阔，观景效果极佳，是建设高档度假村的理想用地。1、2 项目提出的背景和建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以和提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，长三角的旅游业步

5、步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，昆山房地产由于政府的有序控制一直处于健康稳定的发展过程中。特别是随着近几年长三角地区国内经济龙头地位的确立、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以和淀山湖旅游综合环境的不断改善，使得淀山湖旅游度假区越来越受到国内和国际的关注。与其同时，昆山地区也因为良好的气候和优美的自然环境使得长三角地区人口特别是上海人度假充满热情，客观上造成了昆山近期推出的房产特别是大多数为上海人所购买。业内人士认为，未来几年的昆山房地产，特别是旅游度假房产具有较大的市场需求。在美丽的淀山湖区域内可以供给的共同拥有高尔夫球场景观与淀山湖景的房地产项目目前尚无一

6、家，而具有高品质会所和五星级度假服务产品也是屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的尊宝庄园渡假村无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的休闲渡假产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。并可推动当地的就业，带来大量的长期经营性税收收入。1、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以和项目的财务评价进行研究。1、4 主要技术经济指标（预估）总占地面积

7、： 4000 平方米总建筑面积： 6500 平方米建筑密度： 0.08容积率：0.12绿化率：80%1、5 施工进度计划1、5、1 2006年12月1日破土动工1、5、2 2007年2月1日结构达到正负零1、5、3 2007年5月8日结构封顶1、5、4 2007年12月30日交付使用第二章 市场调研和前景预测2、1 度假村的概念旅游是人们利用闲暇时间的最佳方式之一，但进入21世纪后，很多旅游景点都已经被游客“观光”过，有的地方甚至已经不止去了一次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游已失去兴趣，观光旅游将让位于以健康、放松为目的的度假旅游。可以预言，不久的将来，度假村将像人们穿衣吃饭一样

8、成为一种必不可少的大众化的生活方式。如果说20世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那么21世纪势必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假旅游的度假村时代。“度假村和公寓”是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。度假村的发展趋势 进入21世纪，随着经济的发展和需求的变化，世界旅游产业的格局和结构将发生重大变化：(1)度假旅游在旅游业乃至国民经济中的地位和作用将不断提升。度假旅游主要满足人们的精神需求和健康需求，度假旅游将是人类实现自我完善和可持续发展的主要途径。人类对观光旅游的需求是有限的，而对度假旅游的需求是无限的。(2）度假客源将从团体为主转向以散客为主。目前度假村的客源中，团体和会议占

9、了很大一部分，而且在相当长的一段时期内，团体和会议客人仍将是度假村客源市场的重要组成部分，但应该看到：由于散客旅游度假具有灵活、自由的特点，能够充分体现人的个性，在度假活动中可以享受充分的自由，可以自由地选择度假的时间、方式，并根据自己的兴趣、爱好选择度假项目和活动内容等，从而实现不受任何限制和约束的彻底的放松。因此，随着收入水平的提高和闲暇时间的增多，散客将取代团体度假而成为人们主要的度假方式。(3）观光性度假将让位于休闲、娱乐型度假。20世纪，很多人认为“度假”实际是一种观光性质，即到风景名胜地休息、观光为主，休闲、娱乐为辅。而进入21世纪，度假旅游的模式将发生变化，即从观光性度假模式转向

10、保健、娱乐型度假模式，并实现个性化的度假套餐，从而达到保健和娱乐的目的。(4）无主题的度假旅游将向主题突出的度假旅游转变。传统的无主题的度假旅游很难满足每位游客的特殊要求，而根据需求设计的度假旅游产品对于度假客人则更有吸引力和号码力，如“健康度假村”、“亲子度假村”、“民俗度假村”、“休闲度假村”等等。(5）度假村的同业竞争将更加激烈。一方面，近年来各地的度假村将迅速膨胀，供给急剧增加。但另一方面，入世以后，国内的度假村将国际化。一个规划超前，管理良好的度假村将有机会能够脱颖而出。2、2 昆山度假村的情况介绍 一市场形势分析（一）客观区域市场分析尊宝庄园二期度假村的定位是：江苏昆山淀山湖旅游度

11、假区的五星级度假村。度假村是旅游产业链中的重要环节，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1从昆山市淀山湖镇来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的地区之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以和提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。2在全国旅游发展的大形势下，昆山的旅游产业步步升温。例1：昆山市阳澄湖度假村，座落于盛产名扬四海之大闸蟹的阳澄湖东岸，景色秀丽、交通便捷，距苏州新加

12、坡工业园区仅八公里路程；由上海出发沿沪宁高速公路五十分钟即可直达。度假村形成了集食、住、游、乐、购为一体的多功能休闲中心，拥有众多的娱乐项目。设有华东地区最大的万人淡水浴场，大型水上冲浪滑梯，水上高速游艇，沙滩排足球、阳澄湖观光游览船，竹排、脚踏船、碰碰船、垂钓中心等水上活动项目。度假村设有儿童乐园、十二生肖园、巴王纪念馆、春来茶馆、巴王风景堤、野营烧烤基地，水上九曲桥等融观赏、游乐、小憩为一体的景点与项目给您增添无限游兴、无穷乐趣。并与大上海国际高尔夫球度假村、网球场、保龄球馆、阳澄湖卡丁车俱乐部等邻近。三星级涉外宾馆-阳澄湖康乐园配有卡拉OK、KTV、歌舞厅、夜总会、啤酒屋、棋牌室、商务中

13、心、新开设四号楼（按四星级宾馆设置）、美容休闲中心、大中小会议会、标房、套房等设施，提供一流服务；蟹味馆，丰泽园（水上餐厅），巴城舫（水上餐船），名厨掌勺专供阳澄三宝特种湖鲜为特色的美味佳肴。例2：昆山云海度假村，座落在周庄镇云海路五号(离周庄古镇步行十分钟)，是一座集休闲、度假、旅游、会务于一体的园林式度假胜地。度假村内共有客房110间，餐位800个，大小会议室5处和各类娱乐设施。云海度假村因成功地接待了 99全球财富论坛上海年会的代表、 2001 APEC贸易部长会议、APEC首脑配偶团、2004年第28届世界遗产大会的代表、2004年上海第六届国际艺术节海外代表团、2004年昆山市金秋招

14、商会中法艺术交流活动、2005年国际旅游小姐世界最佳民族服装冠军大赛的佳丽，美国前总统卡特，前国务卿基辛格、新加坡总理李显龙、韩国前总统卢泰愚和多国元首。例3，昆山东方云顶度假酒店东方云顶广场度假酒店位尊于苏州昆山巴城地区湖滨南路1098号阳澄湖畔，属于五星级产权式度假酒店，交通便利，可便捷往来于苏沪之间，乃至华东地区。东方云顶广场占地500亩，由别墅区、主楼区和户外活动区三大区块组成，定位于国际级的集休闲、度假、养生等综合功能为一体的顶级休闲胜地，拟定于2006年6月正式启用。 3淀山湖地区有着天生丽质的自然美。阳光、水岸、绿意这个地区美为骄人的资源。而尊宝庄园度假村项目所在地址，则是位于综

15、合自然条件最好的位置。4昆山的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来昆山发展日新月异，城市品位显著提升。昆山成为全国首批通过的国家生态市验收城市之一，被正式命名为国家生态市。陆家、巴城、淀山湖、周市、张浦、花桥、千灯等7个镇被评为全国环境优美乡镇。为了增加城市的综合竞争力以和在世界范围内的知名度，昆山市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这一切都成功地将昆山推向长三角、甚至全国优秀旅游城市的前列。 综上所述，尊宝庄园度假村的开发有着良好的外部经济环境，社会环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。（二）市场供求分析昆山地区旅游资源丰富，拥有“中国第一水乡”周庄、

16、“中国民间博物馆之乡”锦溪、“顾炎武故乡”千灯、阳澄湖淀山湖省级旅游度假中心和亭林园等一批旅游景点。2003年，接待国内外游客460万人次。昆山旅游市场的稳步发展给度假村带来蓬勃生机。近五年来游客增长的速度如下图所示： （三）项目比较分析 1项目地块情况项目的地块约80亩，南面淀山湖，北靠旭宝高尔夫球场，紧挨着尊宝庄园一期，用于开发度假村，既能充分利用一期会所的配套也充份享受周边的高尔夫球场配套和湖景。 2市场定位尊宝庄园度假村是设计为五星级标准的高级度假村，目标客户是长三角地区的具有较高消费能力的高端游客。 3比较分析在同样的地理条件下，淀山湖暂时尚未出现可类比的项目，周围恒海高尔夫别墅等没

17、有一家配备了五星级的渡假村配套与设施。而昆山云顶渡假酒店则虽号称渡假村，却为纯投资产品，对渡假休闲客户无吸引力，且项目产品单一，根本不具有可比性。严格来说昆山地区符合高端旅游产品需求的渡假村项目并不多见。淀山湖镇能提供五星级服务的渡假村项目基本是一个空白。2、4 本项目优劣势分析本项目同昆山云顶等渡假项目相比较，具有共同的特点：A、 都位于昆山。B、 均为新建项目本项目与昆山云顶渡假酒店相比较具有如下优势：A、 位置更好，我们为靠旭宝与淀山湖一线。B、 产品概念设计更符合市场的需求。C、 总体规划与产品概念相一致，会所式外观，花园式环境，设两大会馆、游艇码头与水上活动中心、各类球类场地。专用水

18、疗中心与温水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 本项目与其他项目相比较具有的劣势：不靠近主干道，交通稍有不便。2、5 本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着昆山整个经济环境的逐步改善和淀山湖旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。淀山湖作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于旅游目的地的尊宝渡假村与公寓，更会为淀山湖

19、旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。第三章 项目定位3、1 主题定位尊宝庄园渡假村LAKE VIEW& GOLF VIEW，度假双景；3、2 功能定位结合尊宝庄园一期，规划设计的渡假村二期，完善第一期的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。33开发该项目目的定位：1投资收益的最大化 2提升现有尊宝庄园的品牌形象； 3为淀山湖成为世界级的旅游目的地做出贡献； 4增强市场竞争力； 5增强客户满意度，提升客户信心； 6完善一期的设施，使庄园会所的配套和运作最佳化。34项目开发的市场需求定位上海是个经济繁荣，城市建造与人文景观丰厚的国际化大都市，但

20、都市人口在拥有大城市生活的快捷与便利之处时，却丧失了亲近人水与自然的机会。而淀山湖是大上海地区唯一的天然淡水湖，旭宝高尔夫则成功举办了GPA中国赛事VOLVO杯中国高尔夫公开赛。本项目坐拥得天独厚的自然与地理优势。如果善加利用完全有可能创造出一个适合都市人口寻找一个远离都市喧嚣的世外桃源之地。这是促使业主尽快开发尊宝庄园渡假村项目的重要源动力。市场对渡假产品的需求表现在以下几个方面：1对拥有贴近自然，能提供五星级服务而价格相对平实的渡假休闲设施的渴望。；2对多功能厅和现代化会议设施的需求；3对园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的水景与珍贵植物的种植；4需求更多的娱乐设施，包

21、括沙滩和水上活动；5需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施；6需求更多的独家休闲和VIP空间；7需求更多的文化活动和适度的体育活动。35完善的配套条件1淀山湖国家旅游度假区1992年建立，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构；2设立自动取款柜员机以和在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换；3完善的餐饮服务，包括中西餐饮、铁板烧、咖啡厅、水上游艇餐厅。4尽善尽美的娱乐设施，包括KTV、精品卖店与小型商业街。3文化体育设施包括：旭宝高尔夫球场、篮球场、网球场、羽毛球球、室内外游泳池、小型电影院、多项水上运动和和沙滩运动等；4给排水、电、电信和英特网、有线电视等网络健全；5排污系统

22、、垃圾站健全；6通往市区和机场、车站的交通便利。3、4 项目规划方案和设计定位A功能规划方案与面积尊宝渡假村配套设施规划设施内容面积一中心会所LOBBY 300中餐(含宴会厅)800西餐厅&咖啡厅600铁板烧400SPORTS BAR 400红酒雪咖吧200养生馆击剑馆、柔道馆、壁球馆、台球馆、气功馆800棋牌室300超市150KTV300黄金电影院250网吧100商务中心150电玩中心150厨房800其他后勤空间500网吧100幼儿球池50诊所150小计6500二室外活动区高尔夫推杆练习场3000篮球场2个1000羽毛球场2个800网球场2个1500室外嬉水池喷泉广场、浅水池儿童主题乐园滑草

23、、森林迷宫、水枪游戏、小小城堡、爱心动物园极限运动区轮滑、滑板、旱地雪橇、攀岩、极限自行车白发活动区门球场野战排射击练习场、模拟丛林战沙滩活动区沙滩排球、沙滩足球、日光浴三其他农艺场有机栽培植物园含暖房马场屋顶直升机坪B设计定位渡假村的设计简洁明快具现代感而又于简约中显露大家之气。现代化的装潢设计与淡色石材、造型玻璃的大量应用，虽不必富丽堂皇，但仍然独具一格，而符合五星级水准接待令会员宾至如归。3、5 消费价格定位第四章 投资估算和资金筹措4、1 投资估算尊宝渡假村投资预算一 装 潢 工 程 费 用1土建工程费用(8000平方米*1500)12,000,000 2俱乐部室内装潢(6500平方米

24、 x3000)19,500,000 3水电、空调系统设备工程(含给排水工程)4,000,000 4音响、视听系统设备工程625,000 5电脑系统设备工程(含设备)875,000 6电话系统设备工程(含设备)375,000 7厨房工程（含供餐区)500,000 8瓦斯工程(瓦斯公司拉管配管工程)250,000 9水疗工程625,000 合计:38,750,000 二 设 备 费 用1灯具和照明设施￥500,000 2厨房设备￥1,200,000 3会议设备￥125,000 4音响、视厅设备，棋牌设备、氧气吧￥625,000 5消防设备(加强设施、安全指示灯等设施)￥125,000 6水疗、健身

25、设备￥1,500,000 7雪茄室内空气滤净设备￥25,000 8酒窖温湿调控设备￥75,000 9锅炉设备￥75,000 10仓储设备￥75,000 11生饮水设备￥50,000 12办公设备￥200,000 13家俱购置费￥1,250,000 14餐饮器皿用具￥750,000 15厨房五金￥125,000 16清洗设备￥50,000 17废弃物处理设备￥375,000 18桌布、桌裙、餐巾、桌巾布织品￥250,000 19艺术品、装饰品、花树盆栽￥250,000 20员工更衣休息室设备￥50,000 21员工制服￥450,000 22点心房设备￥250,000 23其他费用(公务车等)￥2

26、50,000 合计:￥8,625,000 * 装潢工程费用 + 设备费用 =￥47,375,000 注：以上不含土地租用费。4、2 资金筹措自有资本：7000万人民币。第五章 财务评价与社会效益分析5、1 盈亏平衡分析本渡假村会所为会员制俱乐部，会员费售价平均为2万美元，折合人民币为16万人民币。预计销售会员为1000人。预计总销售收入为：16000万元人民币。由前一章分析得知本项目总建设费用为4737.5万元，故此，本项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入=4737.5/16500=28.712%。考虑到未计入的土地租金成本，也就是该渡假村项目会员销售只要达到50%弱就可以达到

27、损益平衡。5、2 赢利预测名称金额（万）开发成本4737.5土地租金10年12000日常经营性收入10年50000日常经营成本30000经营性收入税金5.5%400会员销售收入16000所得税33%6224.46税后净利12637.545、3 敏感性分析本项目在会员销售数量不变的情况下，利润变化的敏感因素为销售价格和单位成本费用。因为经营性成本往往可变动部分较大，所以暂时只分析销售价格部分带来的影响。 假设销售价格降低1600元，则利润减少1600万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低1%，销售利润比拟定利润降低12.6%；因此，销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素，而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在。5、4 社会效益分析