烟台市房地产市场考察报告2.docx

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1、进一步加强环境质量保护2002年，烟台市环境质量继续保持较好的态势。空气环境质量：市区二氧化硫年均值0.039毫克立方米，下降18.8，符合国家二级标准；二氧化氮均值0.025毫克立方米，符合国家一级标准；可吸入颗粒物年均值0.077毫克立方米，下降12.5，符合国家二级标准；降水PH年均值为6.53。八市、县环境空气质量二氧化硫、二氧化氮年均值符合国家二级标准；可吸入颗粒物海阳、莱阳超过国家二级标准，其余符合国家二级标准。水环境质量：全市饮用水源地（地表和地下）水质均符合饮用水源水质标准，主要水库除总氮外年均值符合地表水类标准；主要河流上游饮用水水源地保护区水质良好，下游工业用水区、农业用水

2、区水质略差。近岸海域水质以一类、二类海水为主，100的测点达到近岸海域功能区要求。声环境质量：市区道路交通噪声年均值为69.6分贝，符合国家标准（芝罘区除外）；区域环境噪声年均值为54.3分贝，区域环境噪声和道路交通噪声均与上年基本持平。重点园区建设突飞猛进烟台开发区步入新的发展阶段。2002年，全区规划面积扩大到220.7平方公里，总户数为4.66万户，总人口13.19万人，年末从业人员达到4.1万人。全区实现国内生产总值达100.03亿元，增长66.6。全区人均GDP达9181美元。全年完成各项税收总额12.14亿元，增长30；全年实现预算内财政总收入10.74亿元，增长34.4。全年实现

3、工业总产值200.39亿元，增长53.6；实现工业增加值64.08亿元，增长50.6；实现工业利税15.02亿元，增长46.8。工业经济贡献税收9.95亿元，增长28。截止2002年末，全区投产工业企业达到321家，其中外商投资企业228家。全区通过ISO9000系列认证的企业达到42家，全区已认定的高新技术企业58家。对外贸易成绩显著，年末全区出口企业发展到141家，全年完成进出口总额10.8亿美元，增长30.1；出口总额4.77亿美元，增长25.3。招商引资取得新突破，全年引进项目189个，其中外商投资项目86个，分别增长18.9和48.3；项目总投资5.3亿美元，合同外资额3.4亿美元，

4、分别增长75.3和63.5。全年实际利用外资1.3亿美元，增长61.9。截止2002年末，全区累计引进项目1157个，其中外商投资项目571个；项目合同总投资35.2亿美元，其中合同外资额19.6亿美元；实际利用外资14亿美元。2002年全区完成固定资产投资38.82亿元，增长29.4，建区以来累计完成固定资产投资232亿元。“七通一平”面积不断延伸，现代化城区不断拓展，开发区已成为全国ISO14000生态示范区。 烟台高新区（东区）发展突飞猛进。2002年共批准进区项目307个，其中高新技术项目5个；注册企业388个。引进项目总投资27.25亿元，增长1.6倍；实际利用外资额1.09亿美元，

5、增长1.1倍。全年全区税收收入2.34亿元，增长24.7；地方财政收入1.2亿元，增长50.2；外贸出口1.6亿美元，增长32.9。 烟台出口加工区经过两年多的发展，基础设施配套已基本完成，投资企业规模不断扩大。至2002年底，全区累计完成固定资产投资3.7亿元，区内有10多个国家和地区的50多家企业投产运营。2002年，共批准进区项目24个，引进项目总投资3.2亿元，合同外资2949万美元，增长96.6；实际利用外资850万美元，增长142.2；外贸出口2533万美元，增长132.4。1.6烟台市人口发展状况人口增长平缓，人口总规模稳步上升从烟台市人口增长速度上看，烟台总体人口增长较为缓慢，

6、每年增长量较均衡。从时间阶段上看：1996年至2000年，人口增长速度较快，2000年以后政府采取各项措施控制人口增长，取得了显著的效果。2002年烟台人口增长继续减缓。年末公安部门统计的户籍人口为646.72万人，比去年增长0.1，其中非农业人口218.34万人，增长5.2；农业人口428.38万人，下降2.3；市区人口达到168.45万人，增长3.2，其中非农业人口99.19万人，农业人口69.26万人。全市全年出生人口49820人，人口出生率为7.71；人口死亡率为6.92，人口自然增长率为0.79,基本上保持较为平稳增长。1.7烟台市人民生活水平和社会保障事业发展状况2000年以后，人

7、民生活水平迅速提高从烟台城镇居民可支配收入状况上看，1996年烟台城镇居民可支配收入为5317元，平均每月城镇居民可支配收入为443元；到2002年，烟台市在岗职工平均工资11957元。城市居民家庭人均年可支配收入8869元，平均每月城镇居民可支配收入为739元；人均消费性支出7173元。农民人均纯收入3826元；农民人均生活消费支出2355元，近几年，由于发展养殖业、畜牧业，农民的收入和消费水平也大大提高。政府提出膨胀中心城市和大力发展深加工的同时，很多农村剩余劳动力逐步进行转化。从1996年-2002年城镇居民可支配收入增长速度上看，2000年成为城镇居民生活水平迅速提高的转折点。其中，2

8、000-2001年，城镇居民可支配收入增长25%。烟台市近几年城乡居民储蓄基本稳步发展，其中1998年和2002年储蓄余额增长较快，1998年亚洲金融危机和股票市场低糜，直接影响到居民储蓄；而银行为刺激消费的连续降息行为使1998年-2002年期间，居民储蓄余额在稳步上升的基础上，有效控制了增长速度。2002年城乡居民人均储蓄达到11900元。可见烟台的潜在消费能力是很强的。社会福利与救助：2002年末，烟台全市福利收养单位166个，床位8617张，收养6764人；社会救济总人数3.9万人，城镇社区服务设施381处，建立农村社会保障服务网络的镇有95个；年内福利企业达271个，安置残疾职工46

9、56人。 社会保险事业：已初步形成了养老、失业、医疗、工伤、生育保险为一体的社会保障体系，全市55.4万名企业职工参加了养老保险社会统筹，12万名城镇企业离退休人员按时足额领取养老金；全年共征缴各项保险费16.4亿元，养老保险费征缴10.5亿元，医疗保险费征缴4.73亿元，失业保险费征缴1亿元，生育保险费征缴1426.3万元，工伤保险费征缴422万元。 就业： 2002年，全市城镇就业再就业达7.1万人，其中失业人员再就业2.55万人，首次实现了失业再就业人数大于同期新增失业人数，全市城镇登记失业率3.4%，保持了就业局势的稳定。逐步完善的社会保障体系为促进居民消费提供了良好的基础条件。1.8

10、烟台市居民消费能力及物价水平消费品市场稳步发展，消费结构逐步调整近几年，烟台市国内消费品市场平稳发展，从2000年以后人民消费支出发展迅速。2002年，国家继续采取扩大内需政策，提高居民收入，刺激消费增长。商业企业充分利用假日经济做开拓消费市场的文章，努力促进市场销售。全年实现社会消费品零售总额320.64亿元，增长13.3。较1996年相比，消费品零售总额增加83%。从市场类型上看，城市市场发展略高于农村市场，城市零售额和农村零售额分别为208.68亿元和111.96亿元，增幅分别为13.4和13。烟台市近几年市民消费结构发生了较大的变化，其中食品支出比例由2000年37.61%降至2002

11、年35.39%；居住支出比例略有上升，从2000年的6.83%升至7.55%；交通与通讯支出由2000年6.66%升至2003年7.77%；教育文化娱乐服务支出比例增幅较大，较2000年相比，增加了4.02个百分点。这说明居民的消费观念正在逐步转变，消费不仅仅停留在生活必需品上。从下图可以看出，烟台市居民生活支出水平也在逐年上升，从2000年7183.56元到2002年9724.3元，增长了35%；而所占比例最大的消费性支出增长了16%。从烟台市近两年的居民贷款变化上看，贷款和其他支出平稳增长。目前，居民贷款的主要用途为购房和买车，随着经济的不断发展烟台居民购买房产和私家车的比例越来越大。物价

12、水平趋于平稳，略有下降市场价格保持稳定。与2000年平均价格（定基）比，消费价格略有上升，为100.4；与上年价格（同期）比，消费价格略有下降，为99.4。工业品出厂价格指数为98.8。1.9烟台市旅游业发展状况旅游业发展飞速，带动整体经济发展2002年烟台市接待游客首次突破千万，达到1079.09万人次，同比增长16.94%，旅游总收入79.12亿元，增长16.77%，相当于全市国民生产总值的7.08%。其中海外游客13.58万人次，增长20.78%，创汇8978.7万美元，增长14%，为推动全市经济和社会发展做出了积极贡献。政府大力发展旅游业，但目前尚未形成产业带动从96年以来的旅游人数和

13、旅游收入发展上看，烟台的旅游业发展比较迅速，旅游饭店数量增长较快，这与当地政府大力支持旅游业发展有着紧密联系。而在烟台的旅游景点虽然较多，但相对比较分散，没有形成一个大的旅游链，这也导致了旅游业发展没有带动相关行业，如旅游产品、旅游服务以及旅游房地产的发展。这也是烟台政府比较关注的问题，并通过规划就建设旅游带及相关产业带动进行了设想。旅游饭店数量由96年的211个增长到529个，番了1.5倍。政府2003年重新制定了旅游发展计划：加大旅游投入，开发旅游精品，优化旅游要素，完善旅游管理、投融资和市场机制，搞好旅游宣传促销和区域旅游协作，开拓国内外市场，引导促进假日旅游，巩固和发展创建中国优秀旅游

14、城市成果，使旅游业尽快成为新兴支柱产业和新的经济增长点，把烟台建设成为“吃、住、行、游、购、娱”综合配套，集“游乐、休闲、度假、观光、修学”于一体，有特色、高品位的中国旅游名城。全市将重点包装开发：城市海滨、历史文化、海岛生态、森林生态、农业观光和工业参观等旅游项目，抓好烟台山、东炮台、崆峒岛、塔山和南山公园旅游景区、养马岛、昆嵛山、开发区金沙滩旅游度假区、蓬莱阁旅游景区、龙口南山、长岛旅游景区、牟氏庄园、云峰山等旅游景区建设，实行统一规划建设，统一旅游线路，统一旅游形象广告，逐步由过境观光旅游向度假休闲旅游转变。1.10对外经济贸易与合作进出口总额实现较快增长据海关统计，全年全市完成进出口总

15、值44.77亿美元，比上年增长31，外贸依存度为33.2。其中，进口19.08亿美元，增长51.5；出口25.69亿美元，增长19.1。按贸易方式分，一般贸易完成13.61亿美元，增长17.1；加工贸易完成12.04亿美元，增长21.2；其他贸易完成440万美元，增长150。按市场结构分，对亚洲市场出口17.16亿美元，增长20.2，其中对日本出口9.02亿美元，增长10；对韩国出口4.24亿美元，增长31.9。对北美洲市场出口4.95亿美元，增长15，其中对美国出口4.42亿美元，增长13.7。对欧洲市场出口2.44亿美元，增长12.3。按出口商品结构分，初级产品出口8.71亿美元，增长14

16、.3；工业制成品出口16.98亿美元，增长21.7，其中机电产品出口5.69亿美元，增长49。对外经济技术合作稳定增长2002年度，全市新签对外承包劳务合同额1.19亿美元，增长4.2；完成营业额9209万美元，增长10.7；外派劳务人员4860人次，增长18；期末在外人数6983人，增长17.6。总结：通过对烟台整体社会经济状况的考察，我们深刻的认识到：烟台作为首批对外开放的沿海城市之一，拥有优秀的自然环境、气候条件。近年来社会经济发展较为迅速，尤其是2000年以后，政府加强了开放搞活力度，大力发展轻工业、农业养殖、进出口和对外合作，大力进行招商引资。但相对同时被开放的青岛和大连，还存在一定

17、的差距。主要的原因在于：1、政府总体发展规划力度不强、经济建设缺乏相对计划性；尽管固定资产增长非常迅速，但没有形成与产业经济的带动理念。2、烟台本地居民思想相对保守，没有得到强大的消费引导。同时，也没有相应的消费形态的形成。大部分居民的资金都用于银行储蓄，造成消费观念差，阻碍了经济的进一步发展。因此，形成了目前虽然整体经济水平不高，但相对物价水平不低的现状。说明居民有相当的消费潜力。2000年以后，新一届政府出台了各项举措发展烟台，取得了卓越的效果。特别是烟台市的基础设施建设，交通路网的建设，如2002年滨海南路、观海路、塔山隧道等重点道路工程的交付使用，为烟台进一步发展奠定了坚实的基础。同时

18、，大力度的对外招商引资对烟台经济发展起到积极的促进作用。从目前政府的大小官员全面进行招商的状况上看，不仅很多外商看中了烟台这块宝地，很多内资企业也源源不断的涌入烟台。从烟台市政府的角度上看，由于一直以来，烟台相对封闭。因此，本地企业基本上是由本地的农民或居民创建的，缺乏规模性和规范性，对烟台经济的可持续发展会造成一定的阻碍。从烟台近年来的发展目标上得知：市政府将加大力度，进一步膨胀中心城市，将农村剩余劳动力进行转移。大力吸引外资和大型内资企业，在烟台建立大型的加工制造业生产基地，以及全国性甚至国际性的大型综合物流集散地。这个目标的实现，从一定意义上说明，烟台会成为目前山东省最具发展潜力的城市之一。