智能大厦物业管理智能大厦构成及其特征.doc

《智能大厦物业管理智能大厦构成及其特征.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《智能大厦物业管理智能大厦构成及其特征.doc（6页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、智能大厦物业管理-智能大厦构成及其特征作者：佚名 文章来源：本站原创 点击数：22 更新时间：2009-10-9 一、特 征 剖 析美国UTB推出的市政大楼大致具有下列特征： .“智能”主要用在出租式大楼；.TS(Shared Tenant Service)：用户电话交换设备的免费服务；.One Stop Shopping：一个窗口满足任何通信及的有关要求，即所谓的功能集成；.集成程度不同：有多少智能建筑就有多少个智能等级；.目标在于提高办公室工作效率，方法是通信技术的集成(integration)；.每个建筑都有集成，但是集成的目标不仅限于一栋建筑，可以联系跨越数座大厦。 (一)智能大厦的构

2、成因素。1.智能大厦的目标。智能大厦的目的是让中小企业能够共享到如同大企业规模的方便、快捷、安全、高层次 的办公室工作环境。对于智能大厦，商业界与企业界学者们的研究结论往往是不一样的。前者往往认为智能大厦的目的在于提高利润，后者却乐于宣称“智能的目的的在于改善办公室工作环境”。前 者强调经济利益，后者强调运用效果。智能大厦错综复杂的关系，请参见下图7-7-2，其上 半部分反映智能大厦与用户需求的关系，下半部分反映智能大厦与智能综合方法的关系。图7-7-2 智能大厅目标的复杂关系总之，用户的实际需求和智能大厦的高额利润引起了开发商的极大兴趣，迫使研究建筑 信息技术的学者不得不绞尽脑汁全力以赴，采

3、取最为有效的集成方法，以节省投资，获得最高利润。学者们的研究对象已从智能大厦扩展到智能城市。(二)智能大厦的技术内涵。.传输技术。用于智能建筑的重要技术多种多样，其中，传输技术起着不可缺少的主要作用。犹如人体中联系大脑的神经系统一样，通信系统遍及建筑物各处。其中主神经线路是星 型LAN，通常采用双绞线电缆(wist Pair able)为主要配线材料。.智能化技术。美国人把单独使用的智能大厦称为mart uilding，多用户合用的智能建筑才称为In telligent uilding，目的在于强调智能化技术就是综合集成。集成各软硬件要素时，如果稍有倾向，就会产生有所偏重的智能化。常见的智能大

4、厦偏重于豪华，所以智能化技术除了集成的意义外，给人的印象更多是“豪华”。而当今学者们 推崇的智能化是由八种因素综合平衡构成的。这八种因素分别为：O设备、通信设备、防 灾防盗设备、电气设备、传输设备、空气调节设备、人体工程学、身份辨别系统等，如图7 -7-3所示。图7-7-3 智能大厦技术内涵（二）智能化技术.人体工程学技术。()人体工程学概念。智能大厦的功能在于尽量提高环境舒适与方便程度，所以必须根据ER-的观念进行探讨。OI由希腊语O(工作)、(管理)及I (学科)等三个词合成而来，本意为“研究人与工作环境的科学”，首先为英国海军的 arell所提倡。美国常称其为uman Engineeri

5、ng，日本译成“人间工学”，就是我们常说的人体工程学的意思。()人体工程学环境化。过去IC往往只针对机器或家具的人机界面，如今美国人将它的涵义扩大，认为空间环境也应列入研究范围之中。通常情况下，办公室工作人员对工作环境的要求 具体包括：工作便捷，容易达到高效率；提供如同都市生活的方便；身心舒畅的工作环境；心情愉快、气氛轻松的周围环境；处处想到工作人员是人，并不是机器；尊重工作人员独特的创造兴趣。以上六种需求，可以按观点分类改写成为：在业务上要功能齐全；在生活上要方便；在生理上要舒适；在心理上要愉快；不干涉独立人格；尊重个人志趣爱好。()活动空间工作流线化。)空间规划。活动空间应按下列四个目标进

6、行规划：.提供舒适、容易满足各种需求的生活空间；.提供适合自控系统精密要求的环境，以满足节省能源的需要；.提供能够提高工作效率的情报及通信自动化系统环境；.提供方便高效的辅助工作环境，即所谓的工作服务环境。在设计时，除考虑是否符合人体工程学环境外，同时还应重视下列五个重点：.适应性(Flexibility，aptability).可用性(ailability).安全性、保安性(afety，Security).可靠性(Reliability).经济性、效率性(EConomy，fficiency)重视上面五个重点的理由：.由于办公室的空间使用并非只限于一种工作，通常为日常工作、一般业务、各种会议、

7、研究开发等目的而引进O设备，为了空间能够灵活地得以利用，硬件条件逐年都在完 善提高。所以要求使用上具有兼容性；.智能大厦要提高信息系统的用途和地位，主要是看使用它是否会更加方便，即要有便利性；.智能大厦号称楼宇自动化，除了大楼电梯能自动经济有效运作外，建筑物在遇到地震、火灾时都应具有自动抗震、自动防火及指导避难的功能，以确保人身及财产安全。所以 智能大厦必须具有安全性、可靠性及经济高效的重要保障。智能大厦要特别注意按照下列规则进行设计：.对于硬件用途，应能够互通、互换、具有较强的兼容性；.按处理的急缓需要和装置的重要程度，合理确定配备率或共同性后，据此决定空间区域等级(rank)，必要时区域能

8、够及时开放，以便各个区域灵活连通；.通信管道应合理布置在智能大厦的各个角落，如神经系统一样发挥重要作用；.建筑结构、建筑设备甚至网络设施都应具有灵活性(flexibility)；.电视会议室及会客厅可提供用户公共使用，卫星天线与大楼主机应设连通装置，自助餐厅、医疗中心等不仅为用户服务，也可对外开放，以便利大家生活；.智能大厦除了抗震、耐火设施及防灾避难指导设施外，还应做到保护大楼内一切资料完好无损，绝对防止资料遭到泄漏、破坏、涂改；.应尽量提高系统可靠性。万一出现系统死机或误操作，就要具有防止错误扩大，并迅速复原的对应措施。这些措施都是系统工作制度的基本事项，在规划时应该合理地进行设 计；.智

9、能大厦除节省能源和运行费用外，也应考虑精兵简政，提高服务人员的工作效率。)空间布局。虽然根据办公空间的工作性质，办公空间布局可以有所变化，但仍要考虑基本一致的型 式。换句话说，要营造“多中有一，一中有多，多而不乱，一而有致”的艺术品味。传统的办公桌排列杂乱无章可循。今天则更加注重人体工程学空间布置方式及业务活动 路线，以及O设备的有效共享。下面分为四个层次举例说明O的设置布局。第一个层 次是按单位多人共用机器，所以O机器设置在楼角或O设备室，称为孤立式(tand alone)或犄角式布局。第二个层次是按部门单位设置O机器，各机器间通过LAN(局域网)联合运行来发挥效率，称为部门式布局。第三个层

10、次是人或人使用一台机器，若办公室达到这种规模，则机器必然 与业务息息相关。公司想要查资料、洽谈磋商、会客决策都将依赖O机器，所以必须提供 理想的空间条件。这是O机器以工作站的形式出现，称为工作站式布局。第四个层次是1人或人使用一台机器的工作站布局，这种布局讲究工作保密性及活动路线，采取舒适的矮墙隔间形式，满足建筑设计提出的光、热、声条件，以及保密和开 放兼备的要求。这种布局可以称为间隔式布局。二、系统的构成特点(一)智能大厦的分级。我们可以根据智能大厦功能的综合程度，具体评价其智能水平的高低优劣。因此当智能大厦分级时，要根据实际情况来考察主要因素和次要因素的构成关系，例如 我们可以参考下列的分

11、法。初级、较低级有电话共享服务系统、楼宇自动化系统、防灾防盗系统等。中级、一般级初级之外还有个人计算机共享的配套程序，可用于通信服务。高级、共享级中级之外还有计算机系统的一切共享服务。以上是仅按经济性及通用性分级，其实它们都有逐步扩充的可能。今天的基本级可能明 天发展成中级，后天发展为高级，高级的成为更高级，成为智能城市网络的一部分等等。给出分级标准只是为了便于说明条件，并非一定要分级。(二)智能大厦系统范围的划分。智能城市是由智能大厦、全电气化住宅、公寓群及工厂构成，所以基本上是A/A/ A/IM的综合体。当然也可以分别视为自动化住宅(HA)、自动化工厂(FA)、自动化办公室( )、智能大厦

12、()。在结构上将由大厦智能化()、通信智能化(CI)、电源智能化(EI )、办公自动化(OA)及保安系统自动化(A)所组成。(三)智能大厦的规划要点与必备的电气设备系统。.智能大厦的规划要点。智能大厦的智能来自于下列软件的集成综合运作：()遥控通信/自备交换自动化(CA)；()办公室工作信息自动化处理(A)；()大楼管理自动化运转(BA)；(4)防盗、防火、防劫自动化保安管理(SA)；()自动换气，自动调光，环境舒适化(MA)。除了应该具备上列各项外，还应增加如何定期及不定期维修硬件等。.必要的电气设备系统。从规划角度来看，必要的电气设备系统一般包括：()信息交换系统(CS)如电话通信、工作站

13、通信、图像通信；()大楼综合管理系统()如节约能源、安全控制、环境管制。大楼监视控制必要的设备包括：()新型电话机；()信息网络，如AN、AN等；()数字式用户交换机(简写为数字式)；()电子计算机；()电源设备。除了上述必要的设备外，智能大厦还需要另外一些设备，它们随着大厦内企业规模和业务种类而有所不同。办公大楼信息系统通信组合概念如图7-7-4所示，它把大楼信息通信系 统与外界的网络相接通，构成了多重组合智能关系。图7-7-4 信息系统通信组合概念示意图【图7-7-4说明】本图是以数字式为主体的通信系统，综合了以电子计算机为中心的LAN信息交换 系统并结合了电视会议等特殊的专线服务信息处理

14、系统。智能大厦里的各种通信仪器与大厦、公用通信线路、专用线路甚至高速数字线路的联系必须以数字式BX或新型电话为核心。所以今天智能大厦的发展，与它们有很大的关系。数字式已经能够综合传统电话的功能，并增加存储交换功能、数据终端机存档功 能、声音传递功能及连接专用线功能，若再加上新型电话机连接办公室计算机服务、记录声音服务、文字处理服务及用住宅设备接通专用线路的功能，就会如虎添翼。但的能力 有限，当需要高速通信(超过64dbps传输速度)及图像通信时，它会一筹莫展，就需要中心计算机的帮助。所以今天智能化的发展，是数字式、新型电话机及用计算机三者的 功劳。根据企业规模及业务种类的不同，日本NTT推荐的

15、选择标准如表7-7-1。不但要研究通信系统，还应探讨办公业务处理(O)与楼宇自动化()之间的互相作用。例如对于特定用户，TT提供业务用电视(ITV)、教育用电视(ETV)、医疗用电视(MTV) 等电视通信系统。对于IN模式系统还要考虑信息积累、变换媒体通信功能等。对于通信收费，日本采用固定单价收费，不论使用多少都没有折扣。而美国对于大用户 有合同性折扣率(大用户能得到七折优惠再以八折分租给别人)，以节省大楼管理费用，因此 在美国除了上述机种外，还需要其它必要的软件及机器。.电源设施应有的配合，请参照有关规定。.空调设备应有的配合。新一代办公环境的四个要素是声、热、光及卫生。除了光以外，其它要素

16、的效果都将直 接或间接地受到空调设备好坏的影响。若空调设备系统缺少灵活性(flexibilit)，则将损 害到智能建筑的功能，所以要特别关注空调系统。()目前是发展时期，所以应该预留多少，需要设计者与所有者协商之后才能决定。虽然结果常是根据爱好而做出结论，但一般来说，建筑物的规模越小，越需要考虑因将来安置 机器，而考察确保施工方便的位置与空间。()大楼里空调系统宜采取区域划分方式进行规划。属于独立部门的大楼，用这种方式很容易规划好；但是租赁大楼由于租户的使用情况不一，所以对于租赁大楼则不宜采用。按 保安需要程度，分为轻、中、重三组区域，如表7-7-2按以下程序处理。轻级保安区是出 租性工作室区

17、域，由于工作人员大多吃住在这里，所以室内环境较为重要，冷气、暖气系统往往随住户爱好而变化，应多考虑温度控制和隔间变化带来的影响。要根据模数单位确定区 域的大小，或按终端计算机或复印机等O机器配置要求进行考虑。接待室和会议室要另外考虑室内换气等。但不论采取什么方式，今后的智能建筑最好按一人一台计算机终端进行设 计。轻级保安区的负载变动幅度约在20(kcal/).w/()左 右，采用小型悬挂式空调最为合适，建筑物设计施工时应按这个标准装设。中级保安区仅占出租面积的上下，但墙砌到天花板高度，相互之间完全隔开，每小时平方米产生热量kcal(KJ)()，冬天也需要使用冷气 。好在这种区域分布在建筑物中心

18、，便于设置冷却水管等。设计时不但要预设冷却水配管，还要预留修理漏水用的进出空间及从空调机接出冷风的空间，这样才能应付自如地暂停区域 供水来修理漏水。重级保安区都是与中心计算机相关的房间，保安、载荷、自由进出方式和层高都比其 他区域讲究，约占建筑面积，也必须留有冷却水管的配置和维修空间。由于有些租户为了保密性可能要求专用配管，所以管径不要太大，占满预留空间。这个区域的冷气负 载约为00kcal/(h).w左右。为智能管理专设的主计算机和数字式 室等的冷热源或空调机都应分设专用为宜。()办公时代讲究省能省力，智能建筑更是如此。“省能、省力第一”的时代已经过时，现在是“智能(全能、方便、有效)、进取

19、”的时代，是以积极开发(努力生产、调节生产、控制生产)来代替消极的节省能源人力(当然不是 放弃节约能源人力，只是不再一味主张省能省力)的时代。例如在办公时代，有“时间外”(正常办公时间外)的观念；时间外用电增加了大楼设施的消耗，是应按高价计罚并限制 用量。但在讲究智能的今天，为了迎接国际通信密集化、高速化的需求，不得不采取“时间外也是时间内”的做法，缩小昼夜不同时间用电的单价差额，以满足不同用户的用电需要。 对于时间外的问题，以前是以全公司为对象，今天改以“科”为对象进行区域划分。但 是如果要兼顾省能省力，就还要智能地操作控制空调设备，所以大楼空调必须系统化，减少传送动力并尽量利用自然热源。对

20、于下列各项要仔细考虑，如果预算金额可以应付，就应设 法予以满足。降低空调机与风槽间的空气阻力；大温度差送风及送水；变流量送水系统(VWV方式)；空调面积变化时传送动力的适应效率；湿度、CO2粉尘控制的经济运转。关于节省热能，则应按照下列原则实施：了解冬季所需热能，把握整个建筑的负载特性，设计以热能再生为重点的系统。因为 智能建筑中控制湿度最为重要，所以不必考虑使用外气进行房屋冷却。应使建筑部分负载特性良好，使它容易按照二次侧变流量方式或大温度送水。为了实现安全及自动化管理，即使耗能稍多一点，也应在所不惜。宜设置全热交换器或蓄热槽以存贮冬季冷水及夏季温水。(四)智能大厦的主要工作内容。智能大厦三

21、大系统的主要工作内容见表7-7-3。传统的建筑多采用大型仪表集中盘对各个重要设备的状态进行监视，并通过操作盘来进 行集中式的操作，配线上则采用一对一的配线方式。智能大厦实际是高新技术在传统建筑业中，信息技术向传统产业转移的集中表现。结合我国国情，特别是房地产业，智能大厦的侧 重点是建筑设备自动化。系统是智能大厦的基本起点，它采用计算机及网络技术、自动控制和通信技术，组成高度自动化的综合管理系统，把建筑物内的所有设备和设施有效地管 理起来，实现节能、高效、可靠、安全地运行。在智能大厦中，与大厦环境相关的应用技术还有：地板配线技术、墙板配线技术、顶棚配线技术。系统的网络布线，是通过综合布线系 统(

22、Premises istribution System)来实现的，综合布线系统对智能大厦来说，就如人体 内的神经系统，其特点是将所有的语言、数据、视频信号等的布线，通过统一的规划设计， 综合在一套标准的布线系统中。信号传输技术的进步，使得一对信号线路可传输多种信号。 PD系统提供开放式的标准通讯接口，能支持多厂商的不同类型设备的数据传输和网间互联， 其几乎包含了全部弱电系统的布线，可以传输数据、文本、图像、传感器、模拟或数字语音等信号，综合布线将智能大厦的各子系统有机地连接，为系统的集成提供了物理介质：系统采用集散式的计算机控制系统，通常分为中央管理系统、系统监督控制器、现 场控制机三级管理。

23、现场控制机包括各类设备如水泵、空调机、风机等自带的保护器、控制箱；温度、湿度、烟、压差、流量、液位等传感器和各类调节阀门等。现场控制机对设备或 对象参数实行自动检测、自动保护、自动故障报警和自动调节控制。系统监督控制器则是接受系统内各现场控制机传送的信息，按照设定的程序或管理人员的指令实现对各设备的控制 管理，并将信息上传到中央管理系统。中央管理系统负责对整个系统实施组织、协调、监督、管理、控制。由于智能大厦的各智能化子系统是由多厂商提供的，因此，必须通过综合布线系统及计 算机网络技术，把构成智能大厦的各子系统集成为一个相互关联、统一和协调的系统，使资源达到充分地共享。而系统的集成是一个涉及多学科、多技术的综合性应用领域。年代 起，国际上就兴起系统集成商业务。系统集成商并不从事硬、软件的生产和开发，而是根据业主需求，设计系统建设方案，选择不同厂商的产品进行组合，以自己的技术和经验为用户 建设一个适当的系统：其必须为用户提供的三大服务是：.系统优化设计；.系统优化施 工；.系统运行管理。随着智能大厦的逐步普及，传统的电气设备安装公司必须适应市场动向，将传统的安装 方式与智能大厦应用的高新科技有机地结合起来，提高技术队伍的水平及安装层次，集设备安装及系统集成于一体，敢于向智能大厦的综合性工程挑战，才能使自己跟上时代发展的步 伐，在市场经济中永远立于不败之地。