建筑物区分所有权司法解释及法律实务.doc

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1、建筑物区分所有权司法解释及法律实务讲座提纲主讲人：曹文衔 博士 建纬律师事务所高级合伙人、业务总监，上海市律协建筑房地产专业委员会副主任，参与最高人民法院区分所有权司法解释起草。曹文衔律师是中国大陆目前唯一一位同时具有土木工程设计、施工与房地产开发多年多领域专业技术经历、同时具有土木工程博士学位与法律硕士学位的执业律师。曹文衔律师在为客户提供效劳的过程中，秉持“超前效劳、防范于未然的效劳理念，追求提供为客户防范商业纠纷与法律风险的效劳成果，受到客户的普遍好评。一、?物权法?第六章难点提示一业主二专有局部与共有局部三建筑区划四规划用于停放汽车的车位、车库五首先满足业主需求六约定规划车位、车库归属

2、的当事人七建筑物总面积与业主总人数八利害关系的业主二、司法解释起草动态第一稿征求公众意见稿2008年6月16日，共18条涉及的重点问题：一业主身份的认定二构成专有局部的条件三补充列举业主共有局部楼顶平台、公用设施四“首先满足业主的需要的界定与建立单位违反规定的处理五涉及表决权的建筑面积与人数的计算规那么六“有利害关系的业主的界定七业主对业主大会或者业主委员会违法决定的撤销权八业委会与业主大会的诉讼主体资格九规定了业主知情权的保护范围第二稿审判长会议讨论稿2021年9月18日，共26条与第一稿相比的主要变化：一增加“视为的业主二增加“外墙面的合理使用三屋顶平台与露台的特定业主专用条件四修改“首先

3、满足业主的需要的界定五增加义务主体适用于业主六列举需要业主共同决定的其他重大事项七修改涉及表决权的建筑面积与业主人数的计算规那么八扩大业主知情权的保护范围九模糊业主大会与业委会的诉讼原告主体资格十增加“非业主的物业使用人准用本解释以及业主对物业使用人的区分所有权侵权行为负连带责任的规定十一修改了司法解释效力范围第三稿送审稿 2021年11月8日，共19条与第二稿相比的主要变化：一取消了“视为的业主，变更为“可以认定为业主 二增加“明示为特定业主专用的绿地、平台等为专有局部三扩大了特殊共有局部特定业主无偿合理使用的范围四细化了“首先满足业主的需要的界定标准五细化了涉及表决权的建筑面积的认定标准六

4、进一步扩大了业主知情权的保护范围七取消了有关业主共有权与共同管理权受侵害救济时的原告资格条件的规定八取消了两个有关相邻关系的规定；取消业主对物业使用人的区分所有权侵权行为负连带责任的规定九增加物权归属纠纷的处理依据十进一步修改司法解释效力范围第四稿小审委会修改稿2021年1月12日小审委会会议 司法解释正式文本将于5月下旬公布三、实务操作中的假设干问题一业主身份中的几个特殊问题业主分类：登记、未登记、特殊条件下的买受人1、登记的房屋所有权人1一房多人：夫妻子女共有、其他人按份共有2多房一人：在业主侵权诉讼中，比方物件倒塌坠落致人损害的侵权诉讼中，物件管领人承当侵权责任时，多高层住宅的业主按业主

5、实际人数实际居住人数？产证上人数？分担责任？还是按户数多户一人？户型面积悬殊？分担责任？还是按物业专有局部面积占比分担责任。3登记的房屋所有权人的身份以不动产登记簿的记载为准，家庭成员等同住人不是业主,但准用有关业主的规定2、未登记的房屋所有权人1生效的人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定确定的房屋所有权人。2继承或者受遗赠。3房屋的合法建造3、符合特定条件的买卖合同中的买受人视为业主或事实业主注意：房屋买受人成为业主的三个条件1一手房的买受人，约定预告登记的，以预告登记为准。2合法占有的标准4、建立单位成为业主的特殊情形对专有局部拥有所有权的人，应当被认定为业主。因此，保存局

6、部房屋专有局部所有权的建立单位是业主；仅拥有车库、车位、会所所有权的建立单位也是业主。二专有局部的认定1、对专有局部的三个构成要件的理解2、规划用于停车的车位、车库是否可单独成为专有局部？可以。但该专有局部的处分受到法律物权法74条特别限制。3、是否以房地产登记簿记载为准？4、以房地明示属于个人的绿地物权法73条是否专有局部？如何明示？三共有局部的认定1、建筑区划内非专有即共有？2、对“建筑区划 的理解3、共有局部的分类：按共有来源、按共有人数是否为全体业主、按共有局部法律关系的构造四车位、车库问题1、如何认定实际车位是否属于规划车位？ 2、“首先满足业主需要的理解五管理规约1、现行操作模式下管理规约在业主之间是否形成权利义务关系？2、通过管理规约能够解决立法不明问题六物业变性物权法第十二条、第十三条的规定七非业主的物业使用人房屋租赁合同中可以约定：1、授权承租人代行业主局部共同管理权2、授权承租人代行局部业主专有权与共有权3、对承租人行为的约束不仅包括使用专有局部，还应包括对共有局部的合理使用 八物权归属纠纷的处理依据及司法解释的溯及力 物权法第十八条、第十九条的规定第 6 页