宝安区中南花园管理方案.doc

《宝安区中南花园管理方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宝安区中南花园管理方案.doc（83页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第二章 物业管理服务水平的整体设想与策划第一节 对中南花园的认识与物业服务水平的定位一、 关于中南花园1、项目特征分析中南花园位于宝安38区，毗邻深圳重要的交通干线宝安大道，小区地理环境优越，交通便利，紧邻深圳特区，周边商业、生活辅助设施完备。小区占地面积37516.54平方米，建筑面积104，285.00平方米，建有5栋25个单元的高层与小高层住宅，总计有896户，另配备有八千多平方米的商业设施。小区为一典型的围合式结构，区内环境优美，安静雅致，园林绿化景致与休憩小品点缀其间，小区充分考虑了住户子女的就读问题，配备了完善的幼儿教育设施，具备了居住、休闲、生活配套、文化教育等较完备的社区功能。

2、2、物业管理规划定位秉承“服务业主、报效社会”的核心理念，我们着力在中南花园营造一个安全、舒适、幽雅、尊贵的居家环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值与不断增值，实现传统家居理念与现代生活方式的高度共融。要想成功达到上述目的，我们拟在中南花园建立以人性化管理和个性化服务为基石的物业管理模式，并通过对管理服务流程的持续改善，不断超越业主的需求期望。同时，我们大胆设想，运用文化感召力渗入日常的管理和服务之中。我们将在管理服务中着力于以下四个方面：倡导“全员参与”的管理文化、推广“平等互动”的服务文化、营建“和睦亲善”的社区文化、塑造“亲和人文”的环境文化。二、物业管理水平的定位根据中南花园的

3、特点与其管理服务需求，我们将中南花园物业管理定位为：拥有国内先进管理水准，提供创新化的特色服务。为此：1、管理服务标准：在国家建设部“物业管理公共服务一级指导标准”的基础上，参照国内外优秀住宅区的服务标准，同时，提供符合项目特征的特色服务。2、管理目标：以规范化的管理、专业化的服务、高科技的手段，在小区业委会的大力支持下，达到周边同类物业中的较高管理水平； 3、服务宗旨：通过高科技、高素质、高效率物业管理服务标准，以人性化的物业管理服务宗旨，创造“舒心、放心、安心”的物管综合社区。第二节 物业管理的经营理念和目标规划一、中南花园的经营理念中南花园物业管理的经营理念为：推创品牌管理，创新特色服务

4、，一切以人为本，实现合理回报。具体为：1、追求创新特色服务，坚持“取之于楼，用之于楼”的基本原则；不仅让业主的每分钱都值，而且，通过节约成本的再投入，追加更多的特色服务。在维持物业管理企业正常规范运作所需成本后，其它费用都实实在在用于本物业的维护与创新服务上。2、倡导“开诚管理”，定期向业主公布管理服务中心财务收支报告，接受业主的监督，维修基金实行专帐管理、专款专用。3、实施质量成本双控制体系，提高管理质量，控制管理成本。为业主节约每一分钱是物业管理人应尽的职责，使业主的物业产生增值是我们管理的最终目的。为此，我们将在对中南花园管理的过程中，严把质量关，把业主的利益放在第一位，实施严格的成本控

5、制，其基本指导思想是“质量成本双控制”，通过设定质量和成本指标、采取成本控制和质量保证的措施，最终达到提高业主满意度，降低成本的目的。二、中南花园物业管理目标规划针对中南花园，我们将根据使用和服务的需求，不断持续地改进我们的服务与管理。1、我们承诺在接管物业后，小区管理通过导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系认证、OHSAS18001职业健康安全管理体系等措施， 建立和完善小区物业管理体系。2、通过科技园物业人的管理和服务，打造出具有中南花园物业管理特色，在周边具有较大影响力的管理品牌；第三节物业管理的整体服务设想一、实现人性化的全方位服务设想结合项目定位特征，推出适合

6、中南花园的“前台一站式”服务、“管家式”跟进模式，通过“亲和力”“零干扰”服务方式，安全管理寓于服务之中的人性化管理手段,实现人性化的全方位服务设想。二、实现高度安全化的服务设想在高度安全化服务方面，我们公司将从以下方面入手：1、充分利用开发商为小区配备的高科技技防设施，为公共秩序管理人员配备最先进的工作用具，合理布岗。技防+人防+物防的布局在基本消除安全盲点前提下，提升以“技防控制人”的人性化安全控制手段，从而提供可靠安全服务。2、与当地政府相关部门建立良好的沟通关系，与时了解当地的最新安全防范动向，适时调整防范工作重点，遇到突发事件时与时得到政府机关的支持。三、倡导物业管理与业主间沟通相结

7、合的新型合作关系物业管理仅靠物业管理公司单方面的努力是达不到目的的，还需要业主、客户全方位的配合，为此倡导：1、通过网络化的管理手段：达到安全防范智能化、日常管理网络化、常规办公无纸化；2、尊重业主与业主尊重相结合的服务模式：建立与业主的新型契约关系，致力于文明社区的塑造；3、用整体管理与区域管理相结合的办法，使中南花园的公共管理与业主小环境的管理相融合；4、确保公众服务的规范化和特约服务的个性化；5、致力于培养员工的专业素质以与中南花园业主全员自治自律意识，致力于自然与人文的环境塑造，追求高雅文明的生活居住环境。第三章 拟采取的管理模式、工作计划情况第一节 管理模式针对中南花园的实际情况和业

8、主需求，如何实现小区的最佳管理，是管理者不断追求的目标。对中南花园，依据高要求、高标准项目定位，我们将引入物业管理“前台一站式”“亲和力”“零干扰”服务模式。一、实行“前台一站式”服务模式完善的前台服务是作为高档物业面对客户的重要服务手段，是整个物业对外展示的窗口，前台可为客户提供日常咨询、处理投诉、便民服务等日常服务。前台服务不仅可提升物业的品位，同时可为客户提供更加贴身的服务。设立“一站式”前台服务窗口的原则：即所有客户能在一个地点管理服务中心或热线电话，就可以将他的期望、要求、意见等信息向管理服务中心反应，不论内容如何，都交由前台记录跟进处理并完成回访，客户则不必为一件事往返于各部门之间

9、。最终的处理结果则由前台反馈给客户并对客户进行回访。二、“亲和力”“零干扰”服务模式所谓“亲和力”“零干扰”服务，是一切以业主的服务需求为中心，在管理服务中心员工中根植服务的意识，提供各项服务时以不干扰或少干扰业主的正常生活为目标，随时满足中南花园业主的私密性和尊贵性要求。三、如有需要，提供“管家式”菜单服务如业主有进一步的服务需求，我们将有偿为该部分业主配备一对一的“物业管家”， 业主相关的服务需求，可以直接找这位管家负责，这样一来，业主无需去找物业管理公司的不同部门。这位管家由于很清楚业主的状况，因此，随时可提供近乎量身订做的服务。任何事情用一个电话号码，将为业主全部解决。这种服务是向满足

10、不同业户不同需求的转变，是一种深入和贴近业户生活的服务模式。 中南花园管理服务中心组织架构图深圳科技工业园物业管理有限公司中南花园业委会管理服务中心前台值班环境维护部 秩序维护部 工程维修部 公共事务部 管理服务中心组织架构图说明设置原则是一专多能，精干高效。实行公司领导下的管理服务中心项目经理负责制。管理服务中心内部实行垂直领导，前台值班由项目经理、各部门主管每日轮换值班，一站式服务前台是各类信息的入口，也是指挥、控制的枢纽，实行24小时值班。行使事务、保安和服务等管理职能。(1)公共事务部负责入驻管理负责装修管理负责开展社区文化活动负责资料档案的登记整理保管负责收费(2)环境维护部负责标识

11、系统管理和临时标识系统的建立负责保洁、绿化、消杀管理服务(3)工程维修部负责房屋本体与其设施、设备的维修保障、运行控制负责制定设施设备维修保养计划并实施负责智能化安全管理设备的维修保养负责设备设施的应急处理(4)秩序维护部负责小区的公共秩序管理、消防管理、监控管理负责停车场管理负责交通疏导指挥管理处理紧急事件 负责配合公安部门工作（5）服务中心前台负责热线电话接听负责业主档案更新负责投诉接待、回访负责业户定期服务问卷调查事务处理(6)人员素质要求一专多能，既是本岗专业能手，又是其他岗位的多面手。员工起点高，管理人员、前台服务员、部分公共秩序维护员拥有智能化知识，会电脑。第二节 工作计划由于中南

12、花园现已有物业公司在进行管理，实现接管的平稳过渡，是摆在业主和新接物管公司面前的一项重要而艰难的工作。为使接管工作顺利进行，根据我公司在此类物业运作的经验，业主委员会与广大业主需给予新接管物业公司大力支持和帮助，以实现平稳过渡。一、 接管前的准备序号工作项目具体内容一拟定物业管理方案1、对项目开展深入的调查研究2、根据项目本身特点，拟订管理方案二组建物业管理队伍1. 选聘员工2. 员工岗前培训3. 员工上岗三前期介入、了解（要求时间短快）1. 掌握物业现状2. 保持与业主单位的密切沟通，做好各项事务与业主的对接工作。四制订规章制度1. 对物业管理方案查遗补漏2. 与项目现场结合完善管理方案3.

13、 制定各项规章制度、公共管理制度五落实物资计划1. 管理用房2. 管理用物资装备六启动应急保护措施1. 制定各类应急保证措施2. 关联机构接触和事前的准备。七部分设施技术资料的了解1、 相关技术人员介入2、 部分设施资料建档。注意要点： 诚恳、虚心、低调。 尊重原管理单位的工作，积极配合。二、 接管中的处理序号工作项目具体内容一安全接管1. 安全保卫一般采取在原约定时间提前进行。2. 保安接管后，其他工作开始办理移交手续，建立接管档案3. 遗留问题签署备忘录二卫生接管1. 协助清场2. 卫生清理边沟死角三设施接管1、 相关技术人员对接有关技术资料2、 建立相关档案四档案的建立和管理1收集档案资

14、料2分类建档五应急措施1、 安全、消防、给排水、供配电。2、 现场统一协调。三、接管后的安排序号工作项目具体内容一、各类管理服务铺开1、 根据制订方案与事前的培训，实施规范的管理工作。2、 注重效果和改进。二加强沟通1、根据工作计划方案，加强与业主单位的沟通联系，了解掌握需求和对管理的意见。3、调整改进服务计划。三关心员工的生活1、 逐步调整改善员工的生活条件。2、 关心员工四客户服务1、制订客户服务日常计划方案2、日常客户服务管理3、客户投诉处理四、现有亟待解决问题处理分析根据我们对中南花园的勘察与与业主的广泛沟通了解，小区目前存在有下列几个方面的问题急需妥善解决，对此我们进行了认真分析，并

15、制订了解决方案。问题一：小区的垃圾房位置不合理。由于垃圾房现有的位置原因，造成业主进入小区，迎面而来的不是花草的清香而是一股垃圾的异味，这种情况在温度湿度很高的夏季，会更为严重。解决方案：对此，我们通过现场察看，对此问题承诺：如果由我们接管小区的物业管理服务，第一时间将此垃圾房停用，并根据小区的实际需要进行相应改造以服务广大业主，对于区内的日常生活垃圾，我们将采取日扫、日清、日运的原则和措施，当天垃圾当天运出小区，还中南花园广大业主一个环境优美、花香怡人的美好居住和生活环境。问题二：现有物业管理服务人员的服务水平和服务礼仪等综合素质达不到业主的需求。解决方案：充分利用科技园物业在行业十多年的发

16、展和管理服务经验，特别在人力资源管理、员工培训、服务水平业务素质方面的独到管理方案，将会为中南花园配备和塑造一支业务素质过硬、服务水平优良、贴心安心的管理服务团队，做业主的好“管家”和服务员。问题三：小区的共用设备设施急需加强管理和维护。小区配套的水体景观设施因缺乏维护保养已经出现明显的裂缝，地下停车场因长时间未做冲洗，看上去非常灰暗。解决方案：良好物业管理的一个非常重要的作用就是，保持物业的各种共用设备设施良好功用，维护园区良好的环境和居住氛围，以利于物业的保值和增值。对此，我们将根据公司在设备维护管理方面的多年管理经验，制订符合中南花园特点的房屋本体和共用设施设备维护管理方案，根据小区现存

17、的维修需求，分轻重缓急将予以逐项解决，维护好业主的切身利益，保障小区良好运转，促进小区物业的保值增值。第四章 管理服务人员的配置、培训与管理第一节 人员配置深圳市科技园物业管理有限公司充分发挥其雄厚的技术资源优势、人才优势，在中南花园管理服务中心人员的配置上，精心选拔既懂技术，又懂管理，具有丰富物业管理经验的青年管理中坚和技术中坚组成管理层，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，实行末位淘汰制，确保管理目标得以实施。一、中南花园管理服务中心人员配置图管理服务中心共计 54人。二、配置人员说明：管理服务中心拟配置各类人员54人，其中管理人员3名，操作人员51名，前台值班经理由项目

18、经理、各部门主管轮流兼任。三、管理服务中心各类人员专业素质要求如下：1、部门负责人大学专科以上学历，具有中级以上专业职称，五年以上专业工作经验，三年以上物业管理经历，具有较强的组织，协调和指挥能力，懂外语。2、重点岗位管理人员大学专科相关专业学历，具有中级以上专业职称，三年以上专业工作经验。具有较强的组织，协调能力。3、一般管理人员、机电维修技工大专以上学历（维修工种须技校以上学历），具有中级以上专业职称，三年以上专业工作经验，拥有相应的上岗资格证书，具备一定的组织，协调能力。其中，服务台工作人员要求五官端正，身体健康。4、公共秩序维护员高中文化程度，年龄25岁以下，身高1.75以上，未婚，五

19、官端正，身体健康。作风正派，有良好的职业道德和敬业精神，具有擒拿格斗技能，复员退伍人员优先。5、从业人员必须同时具备以下条件：（1）身体健康，无传染病，无不良嗜好，持有健康合格证或体检合格表；（2）三证齐全（身份证、计划生育证、劳务用工证），有相关的学历证明或职业资格证明。第二节 人员培训一、培训目标：管理服务中心的培训目标是要通过全方位、全过程和全员的培训，把中南花园物业管理人员培养成一支道德品质好、文化素质高、服务意识强、业务技能精、管理水平高的物业管理队伍。二、培训内容2、员工培训基本内容：1）、员工入职培训入职教育：企业发展史与前景、企业经营战略、宗旨、理念、标识、企业精神和企业文化；

20、员工手册：行业职业道德、管理规章制度、员工守则、行为规范、文明礼貌；辖区概况：中南花园概况、服务范围、物业管理目标；专门知识：物业管理基础知识、技能，强化服务意识；2）、员工在岗培训专业技能培训：按不同专业学习所属专业的专业知识、规范程序、质量执行标准和考核标准；新技术培训：智能化网络系统和信息技术以与行业新设备、新技术的使用和操作专门知识；提高素质的培训：新设备、新技术的基本原理、使用维护常识；3）干部在职培训新理论、新政策与国家、深圳市有关物业管理的法规、行业政策、财税政策、执行标准的学习；知识更新的培训：掌握物业管理与相关学科理论与实践的新动态和发展趋势。第三节 人员管理深圳市科技园物业

21、管理有限公司坚持“以人为本”的管理服务方针，不仅仅因为管理服务中心的产品就是服务为业主服务，而且“以人为本”的方针同样适用于服务的提供者公司员工。一、量才录用，培养提升管理服务中心在用人上比较突出的做法是：重视管理人员的品德修养、工作能力以与在职培训；强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。在管理人员的选拔上，管理服务中心将严格按照既定的招聘标准，择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为原则，避免“大材小用”的现象。在管理人员的培训上，管理服务中心对每一岗位的工作技能都规定了达标要求，并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养，不断提升其综合素质。二、

22、默契合作，充分授权强调分工合作的工作态度。管理服务中心将采用项目经理全权负责制的直线管理方式，各部门本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免个人职责的相互交叉，做到“人人有事做，事事有人做”。同时管理服务中心倡导全员协调管理，员工应以合作的姿态开展工作。倡导合理授权的工作方式。学会授权是管理服务中心对管理人员的基本要求。管理服务中心项目经理通过授权，将更多的精力和时间放在把握全局，正确决策上；各部门负责人通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来，确保部门工作目标的实现。同时建立检查和反馈制度，各级管理人员通过定期检查，检验授权效果。对偏离服务标准的行为与时纠正，避

23、免管理失控。坚持分级别指挥和逐级反馈的原则。管理服务中心强调一个上级的原则，并在管理服务中心内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理服务中心项目经理与各部门负责人根据实际情况发出工作指令，并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报，不得越级请示。三、定期考核，绩效为本绩效考核，是管理服务中心管理员工的重要手段之一。其根本目的是营造“以效率为导向”的良好工作气氛。对于管理人员而言，绩效包括本人的绩效，下属员工的绩效和其所在部门的绩效，考核的重点是部门的整体绩效。通过为管理人员设定合理的绩效目标（包括

24、质量目标与成本目标）与衡量指标，并严格加以考核，考核结果将作为管理人员工资、奖金发放与职务晋升的直接依据。绩效考核通常分为每月工作考核、季度计划考核以与年度业绩考核等。考核的方式包括自我述职、民主评议、上级考核与业绩统计等。四、奖惩严明，优胜劣汰对员工实施准确与时的奖惩，是维持员工长久工作动力的有效手段。管理服务中心将以公司的员工奖惩条例为依据，对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力，成绩优异的管理人员，管理服务中心将视情况报公司授予“科技园物业人奖”、“优秀员工奖”与“特殊贡献奖”等荣誉，并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员，则给予一至三级的相应处分。管理服务中心规定

25、：受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。同时管理服务中心亦全面推行竞争上岗与双向选择制度。管理服务中心要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格，作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕“质量成本双控制”的运作，定期接受考核，对无法完成质量指标或成本指标的个人，不但取消其效益工资和奖金，对其任职（或上岗）资格也必须坚决取消。第五章 日常物业管理服务计划和实施第一节 房屋建筑本体和共用部分的维护、管理服务方案房屋与其设施的维修养护管理是物业管理的基础性工作，经常与时地对房屋进行养护和维修是物业管理工作中的一个重要环节。我公司将按照合同的要求，运用科学的管理程序、专

26、业的技术手段对房屋本体与共用部位进行日常养护、修缮和技术管理。一、主要措施对于中南花园我们拟采取以下几方面的措施开展房屋维修养护工作:1、制度保证。我们将严格执行物业管理条例、房屋修缮工程质量检验评定标准与相关行业规范等相关法规，结合公司三合一综合管理认证体系的质量要求，根据中南花园的实际情况编制相关工作手册与程序文件，逐步建立起科学合理的房屋维修服务制度，规范化的维修作业程序，作为物业维修养护的制度保证。2、技术力量配备。我们将从公司储备的各类专业技术人才中抽调专业工程师配置到中南花园物业服务中心，以满足物业日常管理与维修养护的需要。同时，加强维修技工的培训工作，通过开展长期连续的专项培训，

27、促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握共用部位、附属设施维修养护的内容、周期与质量标准等。3、以养护为目的，以维修为手段，严格按照国家规范和行业标准，编制出合理的维修养护计划。通过实施计划，与时进行维修养护，发现问题立即处理，消除隐患，保证房屋主体结构的安全与共用部位的完好。4、建立日常巡查与定期检查相结合的管理制度。实行巡视检查制度，由房屋管理员、工程人员、秩序维护人员、保洁人员对各楼进行交叉巡视，发现问题，与时处理。定期进行房屋查勘，确保房屋与共用部位的安全、正常使用。5、有效、合理地使用维修基金。在使用中，坚持“取之于楼，用之于楼”的原则，注意节约使用资源，让业主的每一分钱都用在自已

28、的物业上，实现经济效益与社会效益的统一。二、管理方式1、零星维修养护我们将主要是通过工程维修人员、房屋管理人员、秩序维护、保洁人员的巡视检查和业主的日常报修四个渠道来收集并进行零星维修养护工作，对房屋进行日常保养和对轻微损坏现象进行修复，并实行房屋与共用部位四级报修管理。具体处理程序如下：工程维修员巡视房管员维护员保洁员业主报修客户服务中心工程部报修登记主管工程师派发维修单验收不合格难度较大维修员实施业主验收确认验收合格工程部消项报修人员消项客户服务中心消项回访业主服务评价对房屋与共用部位实行四级报修管理主要是：一级为工程维修员巡视，发现房屋工程问题，应立即进行维修，处理不了时，与时向主管工程

29、师报告，由其组织相关人员处理；二级为房屋管理人员，每天房管员将对各自责任区进行全面巡视检查，与时将发现的房屋工程问题向客户服务中心报修，客户服务中心与时通知工程维修人员进行维修；三级为秩序维护、保洁、绿化与其他服务人员，在工作过程中也会将各自责任区内发现的房屋工程问题报修；四级为业主的报修，通过对外公布客户服务中心值班电话，保证发现问题24小时报修。报修采用电话报修书面记录的形式，电话报修由客户服务中心接电人填写。2、计划性养护我们将充分利用工程维修部的技术力量和人力资源，对房屋与其共用部位进行计划养护，确保房屋工程的维修养护周期与质量标准。3、季节性养护针对深圳当地的气候特点所安排的对房屋与

30、公用设施维修养护的预防性保养工作，由工程维修部主管工程师根据季节组织工程维修人员实施。此外，在做好房屋与共用部位日常零星维修与养护的同时，我们还要做好房屋与共用部位的大、中修。我们将根据房屋与共用部位的养护与使用情况，与时向业主委员会提出大修、中修、翻新、改造计划和维修基金使用申请，通过合理使用维修基金，确保小区房屋与共用部位安全、完好。对于业主或自用部位的维修，我们也将按照有偿服务业主的原则，确定合理低廉的维修服务收费标准，与时为业主提供优质高效的维修服务。三、房屋本体、共用部位的维修养护计划与实施1、房屋本体与共用部位的维修养护计划我公司对中南花园房屋本体与共用部位的维修养护工作范围界定为

31、：承重结构部位（包括基础、梁、柱、板、屋顶等）、房屋的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、公共内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、区域内道路、配套娱乐休闲设施、室内外停车场、以与共用部位的门窗、玻璃等维修和养护。在充分分析中南花园的建筑特点与功能结构的基础上，编制出如下维修养护计划：房屋本体与共用部位的维修养护计划序号项目周期频次维修养护内容1地基基础半年1检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降；检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季1适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年1检查房屋基础结构性能是否完好与地基沉降总量情况。2承重

32、结构梁每季1检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体结构性能是否完好。板每季1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体结构性能是否完好。柱每季1检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体结构性能是否完好。承重墙每季1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年1检查整体结构性能是否完好。金属构件每季1检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。半年1对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。每年1聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。备注1、加强强风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测；2、加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和

33、支撑体系的检测维护工作；3、在强风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，物业服务中心将委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3非承重墙每月1检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年1检查墙体结构性能是否完好。4屋面防水涂层采光玻璃每周11、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁；2、检查雨水口有无堵塞，发现异常与时疏通；3、检查屋面有无积水；4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常与时修复；5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏与时修复；6、发现涂料防水

34、层破损、老化造成屋面渗漏的，与时修复或更换；7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常与时补焊。每月1对不锈钢避雷网上不锈钢油漆。每季1油漆圆钢避雷网。每年11、全面修补隔热层板，重新勾缝；2、检查屋面防水层；3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；4、检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。备注：每年雨季对屋面进行仔细检查，与时消除涂料防水层破损、老化的状况，与时更换破损的接缝密封胶与沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。5楼地面每季11、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂；2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题与时处理；3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料；4、对大理石进行抛光、镜面、打蜡处理；

35、每年1检查楼地面结构功能的完好性。6楼梯半年11、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；2、补换损坏的地砖；3、修复空鼓的地砖。每年11、油漆钢组合楼梯，扶手、护栏网；2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。7公共通道每周11、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常与时修复；2、公共通道与门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理；3、检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常与时处理。半年11、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常与时修复；2、补换损坏、空鼓的地砖。每年11、油漆扶手、金属支架和护栏网；2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。8公用内墙面涂料石土质块

36、材每月11、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分；2、处理内墙面变色现象；3、处理内墙面局部渗漏；4、更换破损的石土质块材。每季1处理内墙面大面积渗漏每年1雨季对窗户进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。9外墙面喷涂饰面玻璃每周11、修补涂料饰面破损、脱落部分；2、更换破损的外墙面饰面玻璃；3、清洗外墙饰面人为造成的污染部分。半年11、结合外墙面清洗作业，一并检查外墙面的使用状况；2、处理外墙面变色现象，检查并加固外墙金属构件。每年11、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入；2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。根据需要1、大风、暴雨天气与时发布信息，提醒用户关好、锁

37、好门窗；2、外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂；3、更换外墙饰面按原设计要求进行；12地下室每周1检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题与时修复。四、质量标准项目工作内容质量标准备注房屋主体日常巡查承重结构各部位，发现问题与时上报处理，跟踪维修和检验情况，并做好记录。构件满足强度、刚度和稳定性要求；房屋各结构部位正常可靠；完好率达100%。重点注重加强房屋的季节性预防养护。外墙面日常巡查外墙面（大理石、玻璃）等部位，发现问题与时上报处理，跟踪维修情况，并做好记录。外墙无渗漏；清洁、美观，保持市容观瞻；完好率99%以上。屋面巡查屋面情况、房屋渗漏情况等，发现问题与时上报

38、处理，跟踪维修情况，并做好记录。清洁美观；确保使用功能正常可靠，无渗漏；完好率达到99%以上。委托专业公司对局部有损坏的部位进行翻修。楼梯间通道巡查屋面情况、房屋渗漏情况等，发现问题与时上报处理，跟踪维修情况，并做好记录。确保使用功能正常可靠；清洁美观，无缺损、无霉迹；扶手完好完好率达到99%以上。委托专业公司对局部有损坏的部位进行翻修。室外道路加强路面的巡查，与时清除路面杂物，保障道路畅通、安全可靠，发现问题与时维修，并做好记录。平整、无坑洼积水；确保室外道路使用功能正常，无安全隐患；延长路面使用寿命；完好率达到98%以上。委托专业公司对局部有损坏的部位进行翻修。消防通道检查消防通道平整，无

39、坑洼积水，杜绝车辆乱停乱放，无垃圾和各类杂物占用消防通道，发现问题与时处理。平整，无坑洼积水，确保消防通道使用功能正常可靠，无安全隐患，完好率达到100%。通道有局部沉陷损坏的，委托专业公司进行维修。公用标识设施巡视检查，发现问题与时维修并做记录。标识清晰美观；安装牢固可靠；完好率达到98%以上。有损坏的与时更新或维修补充完善。停车场检查车场道路、交通安全设施、标识等，发现问题，随时修理。车场使用功能正常可靠；场地平整，无坑洼积水，完好率达到98%以上。车场道路、地面有局部沉陷损坏的，委托专业公司进行维修。第二节 共用配套设备设施维护、运行服务方案我们针对中南花园的机电设备配置情况，提出以下机

40、电设备设施管理措施、维修养护内容与服务标准。一、管理措施1、房屋配套设备设施管理要求高、技术性强，对运行操作与维修保养的技术人员素质要求较高，我们将按照“精干高效、一专多能”的原则，建立一支具有良好专业素质的机电设备维修养护队伍，实施岗前培训，持证上岗来对设备进行科学管理。2、结合国内设备管理的成熟经验，引入国外先进的管理机制，实行规范、科学的运作模式。引入日本“全员参与生产维修（TPM）”以与英国“设备综合工程学”的先进理论和经验，实行“三三维修养护制”。实行24小时设备运行值班管理3、全面导入ISO9000质量管理体系，实施规范化的设备管理。我们将结合房屋配套设备的实际情况，按ISO900

41、0要求编制适合本小区房屋设备的维修养护作业规程和各种设备的操作规程等文件，作为规范中南花园机电设备管理的质量保证。二、房屋配套设备的安全运行管理机电设施设备的安全稳定运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在设备运行技术性能上处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效用。-供电系统物业运行值班人员将通过巡视检查对小区变配电设备的运行状态进行全面监控，发现问题，与时处理，保证供配电设备正常运行。当发生局部停电等运行故障时，立即排除；供电局限电、停电按规定提前通知业主。保证园区的路灯、庭院灯、草坪灯、以与公共场所的灯光照明完好是园区供电系统管理的重点。巡视人员会按规定与时巡查，发现室内外照明设施损坏

42、则立即更换。对夜景照明系统，则根据天气情况进行开/关控制。-给排水系统为了避免给排水系统出现异常，便于事先采取预防措施，需要加强日常巡视检查，建立小区用水、供水管理制度。具体运作过程中，机电值班员会定时巡视检查水池、水箱的水位情况，管道与水泵的运行情况。一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏、供水管爆裂、泵房发生火灾与停电等等异常情况，立即通知维修人员与时到场，按应急处理预案与时处理，恢复系统正常运行。对于二次供水设施的管理，则按政府有关规定，定期清洗二次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患。-电梯设备为保证电梯长时间安全稳定运行，我们将高度重视电梯的运行管理工作。将电梯委托由专业队伍维修保养，维保人员均

43、持证上岗。与时对电梯进行各种年审，确保证件齐全。建立严密的安全运行和保养规章制度并有落实。各种维修保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。电梯运行状态良好，安全设施齐全有效，轿厢与机房整洁，通风、照明与其他附属设施完好。出现运行故障后，电梯管理人员在15分钟内到达现场，按电梯困人解救程序救援，并通知专业修理人员与时处理故障。三、配套设施设备的维修养护1、供配电系统（1）养护内容项目周期频次内 容备注柴油发电机每周1一级检查：1、机房卫生；2、检察其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常；3、目检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损；4、清

44、洁电器接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液；5、试运行30-45分钟，观察其油压、油量、水温、电压、频率是否正常，发电机组有无异常声音。半年1二级检查：1、重复一级检查；2、打开发电机端盖，检测对了绝缘电阻，并除尘；3、检查配电箱内接头是否拧紧。4、检查各类传感器信号是否正常。一年1三级检查1、重复一,二级检查。2、清洗和调整气门与喷油嘴，调整皮带张紧轮，水泵后部张紧轮。3、根据机组运行情况更换润滑机油，燃油滤清器与空气滤清器。二年1四级检查：1、重复一，二，三级检查。2、清洗并校准油嘴、燃油泵与真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。3、检查、修理增压器、减振器

45、。4、检查机油泵、燃油泵、冷却水泵、清洗水箱。5、更换各类磨损件，轴。高压环网柜每周11、清洁卫生，清理外部灰尘。2、检查敷设环境有无积水、杂物。3、供电电缆表示是否清晰、脱落。4、检查外观是否完好、运行有无噪声。5、检查指示灯是否完好。6、备用柜“禁止合闸”标志悬挂位置是否正确。每月11、重复上述内容。2、检查线路有无过热现象。3、检查进出线路接线装置是否完好。每年11、重复上述内容。2、检测线路绝缘电阻。3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。4、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。5、检查接地电阻（应符合规定要求）。6、检查电源接线装置，并紧固螺丝。变压器每周11、检查外观是否完好，有无异常响声。2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常启动，风机运行是否正常。3、变压器电压、电流是否在额定范围内。每年11、检测接地电阻，各接线装置紧固。2、