不动产登记公信力与动产善意取得.docx

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1、不动产登记公信力与动产善意取得之区分程啸善意取得能否适用于不动产?这是最近理论界与实务界争辩得比拟多的一个问题。解决这样 的一个争辩，关键在于说明两点：首先，不动产登记的公信力与动产的善意取得是否存在区分? 假如没有，无非名称不同，那么将善意取得的标的物扩张到不动产没有什么不妥;假如存在区分, 那么该区分是否构成实质性的差异以至于理论上与实践中必需仔细对待呢?其次，为什么我们我 国的司法实践中不少法院确实在采纳不动产善意取得理论处理案件？一、不动产登记的公信力与动产的善意取得之间存在实质性差异不动产登记的公信力是指，依法完成登记的，产生肯定效力，即便登记簿上所记载权利并 不存在，或者权利的内容

2、、权利的主体与真实的状况不全都，法律上照旧成认那些因信任登记 簿所呈现出来的物权而以之为标的进行交易的善意第三人所进行的物权交易具有与真实物权存 在时相同的法律效果。动产的善意取得是指，动产的占有人无权处分其占有的动产，将该动产 全部权移转给第三人或者为其设定他物权，假如该第三人在受让全部权或取得他物权时为善意, 那么其依法取得该动产的全部权或他物权。这两种制度存在以下几项实质性差异：1.政策考虑上的不同。虽然不动产登记的公信力与动产的善意取得都具有维护交易的平安 与效率的功能，但除此之外，法律上确立不动产登记的公信力还有一个重要的政策考虑，那就 是我国要在社会生活中强行贯彻不动产登记制度。当

3、一个我国的法律盼望在社会生活中的交易 中彻底实行不动产登记制度，它除了需要实行登记生效要件主义，还必需以我国的信用作为后 盾，建立登记机关赔偿责任制度、设立赔偿基金甚至实行实质审查主义，以便使得不动产登记 的公信力无论在强度还是范围上都要远远大于占有。假如不这样做，不动产交易的当事人因登 记的麻烦及费用等本钱的考虑都不会真正进行登记，不动产登记制度将很难得到贯彻。这一政策考虑上的差异正好解释了那些赞同不动产善意取得的人所无法回答的一个问题：为什么动产 的善意取得在实行登记生效要件主义（如德国）以及登记对抗要件主义的我国（如日本）都得到承 认，但是在实行登记对抗要件主义的我国却不成认不动产的善意

4、取得或不动产登记的公信力？2 .构成要件上的差异。（1）善意的推断标准不同。虽然两者都要求第三人必需是善意的，但 是对于善意的认定标准却存在很大的不同。动产的善意取得中第三人的“善意”，是指他不知 道或者虽然应知道却非因重大过失而不知道处分人无处分权。然而，不动产登记的公信力中第 三人的善意的推断标准就显得特别宽松。只要登记簿上不存在异议登记或者第三人不知道登记 簿上的记载不正确就属于善意，即便该第三人应知道却由于重大过失而不知道，也照旧是善意, 受到保护。由于不动产登记簿是由我国设置的，以我国的信用为后盾，所以法律上它比占有具 有更高的可信度。与动产的受让人所不同的是，不动产的受让人除了需要

5、了解登记簿的状况之 外，无须担当额外的审查义务。（2）是否仅限于有偿的法律行为上不同。动产的善意取得只适用 于有偿的法律行为，而不动产登记的公信力对于那些基于无偿法律行为而取得不动产权利的人 也照旧赐予保护。（3）是否区分造成真实权利人与处分人不全都的缘由上不同。从很多我国的民 法来看，动产的善意取得中往往要区分动产的全部权与占有的分别是否基于全部人的意思即占 有托付物（如租赁物、借用物）与占有脱离物（如遗失物、盗窃物），前者适用善意取得，而后者 那么不适用;但是，不动产登记的公信力却不问造成登记簿上的记载与真实权利不全都的缘由毕竟 是什么，而一视同仁地对那些信任登记簿的人赐予保护。3 .主体

6、不同。动产的善意取得无非涉及三方法律关系：无权处分人、第三人与原全部权人; 而不动产登记公信力常常涉及的是四方法律关系：无权处分人、第三人、原全部权人以及不动 产登记机关。二、我们我国不动产登记制度的欠缺是导致实践中实行不动产善意取得理论处理案件的缘存在的就是合理的，在笔者看来，司法实践中之所以有不少法院运用所谓的“不动产善意 理论”处理案件，根本的缘由在于我们我国现行不动产登记制度的欠缺。首先，虽然我们我国 现行法上对于不动产的交易以登记为生效要件，但是却没有为此确立不动产登记的公信力，以 至于法院在只能借助善意取得理论来保护那些信任不动产登记的善意第三人。其次，现行法上 的登记机关不统一，多头登记，各个登记机关之间信息无法沟通，以至于实践中常常消失某个 登记机关的登记簿无法真实完整地反映该不动产上的权利状况，对于交易的平安危害极大，迫 切需要借助善意取得理论加以补救。假如说在我们我国物权法制尚不完善的时候，借助善意取得制度以弥补因不动产登记公信 力的缺失而带来的负面效应，尚可理解的话，那么，值我们我国正在制订物权法，且此次提交 全国人大常委会审议的物权法草案（二次审议稿）已经明确规定了不动产登记公信力制度的 时候，再去提出什么不动产善意取得之类的理论不仅没有任何意义，反而会对于将来我们我国 不动产登记制度的完善以及交易的平安造成很不利的后果。