自考“资产评估”计算题考点分析(含333解析).docx

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1、一, 核心考点之一机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本, 成新率, 实体性贬值, 功能性贬值的估算。重置成本的估算一般都是考核物价指数法，假如机器设备不同组成部分的物价变动不一样，应当区分不同组成部分运用不同的物价指数。假如重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较简洁错误的是有关实际已运用年限的计算，可能还会考核加权平均已运用年限的计算。实体性贬值往往与成新率的考核融

2、合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。考例1, 被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，以运用某种专利技术，改造费用为10万元， 评估基准日为1999年6月30日。1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%, 110%, 110%, 115%, 120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被估设备所在企业的正常投资酬劳率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前运用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员

3、鉴定分析被评估设备尚可运用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.依据上述条件估测该设备的有关经济技术参数与评估值。解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100120%105%+10120%115%1001.14+101.04 114+10.4124.4（万元）被估设备加权投资年限=（1144+10.41）124.4（456+10.4）124.4 466.4124.43.74（年）接受年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必需依据资产利用率转化为实际已运用年限。（3.7460%）（3.7460%+6） 2.248.240.2

4、7或27%本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约1000元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值（求取评估值是要加而不是减）。功能性升值=0.112（133%）（P/A，10%，6） 0.84.363.49（万元）接受规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.71-0.860.14评估值=124.4（1-27%）3.49（10.14）（90.813.49）0.8681.09万元请留意，124.4（1-27%）3.49不能写为（124.43.49）（1-27%），因为接受年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变更。在进行成本法的有关计算时

5、，考生确定要区分复原重置成本与更新重置成本这一对概念。复原重置成本是指运用原来相同的材料, 建筑或制造标准, 设计, 格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并依据现代标准, 设计及格式，以现时价格生产与建立具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本与更新重置成本均是重置成本，接受的都是现实价格，所不同的耗用材料, 标准与设计结构的差异。假如建筑该项资产的技术条件, 耗用标准等没有变更与进步时，更新重置成本与复原重置成本是一样的。在同时可得复原重置成本与更新重置成本的状况下，应选用更新重置成本。考例2, 评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机

6、组于1996年5月20日购置并投入运用，其设计生产实力为年产A产品10万件，账面原值为150万元，评估人员以2001年5月20日为评估基准日对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据：（1）设备类价格指数状况是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月与1999年5月价格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；（2）经评估人员在该机组生产厂家询价， 该机组的现行出厂价格为100万元，运杂费, 安装调试费大约占购置价的25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组已经面世，售价较该机组有较

7、大提高；（3）被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的缘由，利用率仅为设计实力的60%，估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求；（4）被评估机组经检测尚可运用7年；被评估机组与相同生产实力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在4万元左右；假定折现率为10%.依据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于2001年5月20日的续用价值。解答与分析：可按市场重置方式与价格指数法两种具体方法进行评估。假如运用市场重置方式的数学表达式为：评估值重置成本实体有形损耗，在运用市场重置方式时，因该机组市价已经考虑了功能落后因素，故不需再计算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值信息，故亦不考虑经济

8、性贬值因素。假如运用价格指数法的数学表达式为：评估值重置成本实体损耗功能性贬值，这里须要留意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本，必需考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。运用市场重置方式评估：1.重置成本100（1+25%）125（万元）2.实体损耗率560%/（560%）+7100%3/10100%30%3.评估值125（1-30%）87.5（万元）运用价格指数法评估：1.重置成本150（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）156.04（万元）2.实体损耗率3/（3+7）100%30%3.功能性贬值4（1-33%）（P/A，10%，7）2.684.868413.0

9、5万元4.评估值156.04（1-30%）-13.0596.18（万元）最终评估结果应以运用市场重置方式的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51%即算为主）。因为，此方法是利用了市场的推断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响，故不能以该评估方法与评估结果为主，或平分秋色。考例3, 被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。依据通常状况，设备的实际成交价应为报价的70%一

10、90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税, 增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF 价格加银行手续费之与的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可运用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资酬劳率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：1，人民币与美元的汇率为8：1.依据上述数据估算进口设备续用价值。解答与分析：（1）被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以依据评估时马克与美元的汇率1.5：1折

11、合为40万美元：408=320万元人民币。（2）被评估设备的重置成本 = （设备的CIF价格+银行手续费）（1国内运杂费率）其中：银行手续费4080.8%=2.56万元人民币国内运杂费=（320+2.56）3%=9.68万元人民币进口设备重置成本=320+2.56+9.68332.24万元人民币成新率5（5+5）=50%有形损耗=332.2450%=166.12万元人民币无形损耗=年净超额运营成本（1-所得税率） （P/A，10%，5） =2（1-33%）3.7908=5.079672=5.08万元人民币续用价值= 32224-166.12-5.08=161.04万元人民币二, 核心考点之二房

12、地产评估的市场法 市场法评估包括干脆评估与间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可干脆将其市价作为评估值。但是，更多状况是只能找到类似参照物的价格，须要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素, 地域因素与功能因素与个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应当依据下列基本公式进行计算：修正系数=评估对象对应的指标值参照物对应的指标值分子分母千万不行颠倒，而且不愿定求取修正系数时非要把分母作为100.假如一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。考

13、例1, 有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A, B, C, D，具体状况如表11；表中的交易状况, 区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数状况1995年至1999年每年分别为100, 105, 108, 110, 111.试求待估宗地1999年1月份的价格。（单位：元平方米）表11 宗地成交价交易时间交易状况 容积率 区域因素个别因素甲1999

14、.1 0 1.2 0 0A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%解答与分析：首先须要建立容积率地价指数表，见下表容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4地价指数100 103 106 109 112然后对参照物地价进行修正：A.800111/110100/102106/109100/101100/100762（762.04）B.850111/111100/101106/112100/100100/101789（788.6）C.

15、760111/110100/100106/103100/100100/98805（805.35）D.780111/110100/100106/100100/99100/99851（851.26）最终确定评估结果：（762+789+805+851）432074801.75元/平方米三, 核心考点之三无形资产评估的收益法收益法是指通过估算被评估资产将来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，事实上就是对被评估资产将来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，确定要留意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以

16、前的历史收益。考例1, 甲企业许可乙企业运用其生产可视对讲 的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲 专利，甲乙企业设计实力分别为150万部与50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已运用4年，尚可运用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可运用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预料在以后6年，甲企业削减收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量, 保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可运用的最低收费额（以万元为单位，小数点后保留两位）。解答与分析：重置成本净值100（1+15%）

17、 6/（4+6）69（万元）重置成本净值分摊率50/（150+50）100%25%机会成本50+1060（万元）该专利许可运用的最低收费额69 25%+6077.25（万元）考例2, 某企业确定将运用了10年的注册商标转让。据调查，该企业运用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场状况表明将来5年市场需求量与企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%，该商标权转让价值是多少？假设不是转让全部权，而是通过许可运用合同将该商标运用权许可给另一企业运用。合同约定：运用期限为5年，经预料该企业运用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销

18、售量分为20, 25, 30, 40与 55万台，利润分成率为30%，折现率确定为10%，该商标运用权的价格是多少？解答与分析：运用商标每年可获得的预期超额利润为：10005=5000万元将预期超额利润折现得出该商标评估价格5000（P/A，10%，5）=50003.7908=18954（万元）年份新增利润（万元）折现系数 折现值（万元）1 100 0.9091 90.912 125 0.8264 103.303 150 0.7513 112.704 200 0.6830 136.605 275 0. 6209 170.75合计 614.26该商标运用权的价格=614.5630%=184.36

19、8万元考例3, 甲企业将一项专利运用权转让给乙公司，拟接受对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律爱惜期十年，已过四年，尚可爱惜六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余运用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产实力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，将来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于接受了专利技术，性能有较大幅度提高，将来第一, 第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，

20、为维护市场占有率，第三, 第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：依据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。解答与分析：首先应当留意的是，本例资料没有给出所得税税率，应当理解为不考虑所得税因素对收益的影响。（此推断方法可以推而广之）。首先确定利润分成率：（1）专利重置成本=80（1+25%）=100万元（2）专利约当投资量=100（1+400%）=500万元（3）乙企业资产约当投资量=4000（1+12.5%）=4500万元（4）利润分成率=500（4500+500）=10%确定评估值：（1）确定每年利润额第一, 第二年：（500-400）20=

21、2000万元第三, 第四年：（450-400）20=1000万元第五年： （430-400）20=600万元（2）确定每年分成额 第一, 第二年：200010%=200万元第三, 第四年：100010%=100万元第五年： 60010%=60万元（3）确定评估值=200（1+10%）+200（1+10%）2+100（1+10%）3+100（1+10%）4+60（1+10%）5=2000.9091+2000.8264+1000.7513+1000.6830+600.6209=527.784万元=528万元（允许有确定误差）当然，全部资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他

22、资产评估中广泛应用。比如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。考例4, 某商场的土地运用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层短暂空置。旁边类似商场一, 二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米, 120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约）解答与分析：首先计算每层可出租面积=200060%=1200平方米。该房地产出售后的前三年须要接着履行原租约，一层只能

23、依据180元/平方米计算租金收入，二层须要依据正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）120012（1-20%）=3456000元=345.6万元。因为土地运用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经阅历了4年，还剩36年，再扣除必需履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以接着依据正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）120012（1-20%）=3686400元=368.64万元。最终，计算带租约的出售价格=345.6万元3年10%的年金现值系数+368.64万元33年10%的年金现值系数=3509.8

24、万元。考例5, 评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市一般股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，假如甲企业没有新产品投放市场，预料该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预料2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企

25、业股票2002年1月1日的评估值。解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10% （12%） 9.8%以及9.8% （12%） 9.6%新产品投产以前两年内股票收益现值10019.8%/（1+15%）+10019.6%/（1+15%）28.52+7.2615.78（万元）新产品投产后第一与第二年该股票收益现值之与100115%/（1+15%）3+100115%/（1+15%）49.86+8.5818.44（万元）从新产品投产后第三年起股利增长率=20%25%=5%从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100115%/（15%-5%）1/（1+15%）4=1500.5718=85.7

26、7（万元）该股票评估值15.78+18.44+85.77=119.99（万元）四, 核心考点之四企业整体资产评估的收益法企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一样，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法与年金资本化法。运用分段法时确定要留意，前若干年的收益实行逐年折现的思路，从第某年起先的年金收益依据财务管理或者管理睬计中学习过的延期年金，依据二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次依据一般年金折现，第二次依据复利现值系数折现。考例1, 某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预料该企业将来5年净利润分别为100万, 110万, 1

27、20万, 150万, 160万，从第六年起，每年收好处于稳定状态，即每年均为160万。该企业始终没有负债，其有形资产只有货币资金与固定资产，且其评估值分别为100万与500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产实力与市场分析预料，在将来5年，每年可生产10万件，经预料折现率与本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 （以万元为单位，小数点后保留二位）。解答与分析：该企业商誉价值评估应接受割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加与法计算出企业各单项资产价值之与，再运用企业整体

28、价值减掉企业单项资产评估值之与得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率与本金化率均为6%的状况下，各年的复利现值系数分别为0.9434, 0.8900, 0.8396, 0.7921, 0.7473.接受收益法估算出非专利技术评估值100（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）421.24（万元）当然接受收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且接受年金现值系数是考生首先会想到的，这里之所以没有接受年金现值系数，是想培育考生的应变实力。评出商誉价值整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估

29、值）2524.18-（600+421.24）1502.94（万元）这里还须要指出的是，考核企业整体资产评估的收益法，不行避开的会涉及商誉的计算，商誉的计算又多半围围着割差法。因此本例涉及的商誉的计算思路渴望考生能举一反三。企业整体资产评估的收益法，往往还会联系折现率的计算，接受系数法计算折现率的公式确定要记忆清楚，这应当不是什么困难问题。假如题目中要求计算折现率，但是又没有给出系数，则可以利用无风险收益率加风险收益率的思路。考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预料甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，

30、120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预料该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率与资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率

31、为33%（假如不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。解答与分析：接受收益法计算该项专利技术的评估值=（300-200）4500（1-33%）（1+10%）+（250-200）5000（1-33%）（1+10%）2+（210-200）6000（1-33%）（1+10%）3=4500000.671.1+2500000.671.21+600000.671.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元有形资产评估价值=916万元接受收益法前五年的收益现值之与=100（1+10%）+110（1+10%）2+120（1+10%）

32、3+120（1+10%）4+130（1+10%）5=1001.1+1101.21+1201.331+1201.4641+1301.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元依据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，将前五年的收益换算成为年等额收益（年金）=452.663.7908=119.41万元，此数据同时也是从2009年起的各年净利润水平。企业评估值=452.66+119.4110%1.6105=452.66+741.45=1194.11万元或者：企业评估值=119.4110%=1194.1万元接受割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元假如接受割差法思路计算的商誉价值为负数，那么此时不能以计算结果作为商誉价值，而应当指出该企业的整体资产评估价值低于单项资产评估价值汇总之与，因而该企业没有商誉。第 9 页