成都智业逸景企划推广提案.doc

《成都智业逸景企划推广提案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都智业逸景企划推广提案.doc（17页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、智业逸景阁企划推广提案禾瑞房销售策划有限公司前言羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词，大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位，堪称“智”。然而，羊西线也是一个充满“战火”的市场。过多的物业让购房者挑花了眼，价格的竞争也日益加剧，由于本案在规模上存在局限，所以更须努力强化优势，规避劣势。如何避实就虚，抓住自身独特性，有效地区格市场是广告企划的首要任务。只有树立了鲜明的个性，才能独享属于自己市场份额。本提案将从市场分析的角度契入，并在此基础上提出我们的观点及执行方略。鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验

2、，因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。在此，谨对贵公司给予的参与机会表示由衷的感谢！A房产销售策划有限公司2001/12/10本案目前面临的市场状况一、 政策面影响1、 WTO的加入，在消费者中产生观望心态，影响了有效市场的需求。2、 即将来临的降息政策，预示着政府刺激消费的决心不变，但同时也反映了目前市场消费信心的不足。二、 消费面影响1、 成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光，在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。目下而言，过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。2、 购房者在有选择时总是患得患失，谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。因此

3、，象超级市场上总有些特价商品一样，楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。三、 竞争面影响1、 区域之间的竞争：南门与西门，羊西线与成温路、交大路，战旗小区与黄忠小区人们可选择的地段实在太多。2、 形态之间的竞争：多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体，在本区域，目前后者处于不利的阶段。3、 楼盘之间的竞争：本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性，个性是否鲜明将决定胜负。本案优劣势分析优势：1、 面积规划本案面积规划合理，填补了羊西线所缺乏的户型空白，100平方米以下的户型占62%，115平方米以下的3房2厅占38%。根据羊西线现有楼盘的调查，小户型

4、的需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功的最大优势。2、 地理位置距羊西线主干道30米，闹中求静，方便却不喧嚣。3、 停车位142个泊车位供应160户，比较充分。4、 建筑设计在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情，既轻松又优美，非常适合本案较为年轻的主流消费群。劣势：1、占地规模 由于占地规模较小，难以满足目前购房者普遍的价值观：环境好。而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。因而只能在“精”字上作文章。 2、电梯公寓 普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。电梯质量不稳定，物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。 3、走廊式结构 为了交通动线而设计走廊结构影响密性，扩大了

5、公摊。4、局部户型不合理 存在采光不充分，有狭窄过道等问题。羊西线锦城花园开发商：中英和资成都锦城大厦总开发期：3期现开发期：1期、2期总占地面积：48000M2园林占地面积：28000M2绿化率；达70.15%容积率：1.59车库面积：12000M2车库价格：租：150元；售：6万建筑设计：12层小高层设计。141M2324M2，16种户型设计建筑标准：采用全现浇短支剪力墙结构，七度抗震按揭年限：7成20年电话：7548080 7548181 7549090地址：羊西线蜀汉路269号金都花园开发商：成都国贸房地产开发公司总占地面积：120亩绿化率：45%容积率：1.7总开发期：2期现开发期：

6、2期面积：89.19M2203.14M2价格：2630元3380元车库面积：7500M2车库价格：地上：100元/月；地下：200元/月按揭年限：7成20年电话：7533888/7536706地址：羊西线蜀汉中路526号会所花园开发商：成都晋阳房地产开发有限公司 总占地面积：300亩绿化率：38%容积率：3.8总开发期；4现开发期：1、2期面积：50200M2价格：17702190元/M2车库面积：15000M2车库价格：100元/月 买：4万/个按揭年限：7成20年电话：7424400/7424411/7424422/7424433地址：机投镇草金路锦汇花园开发商：成都花园福房地产开发有限公

7、司总占地面积：一期：46502.9M2 二期：26100M2绿化率：一期：41% 二期：42.9%容积率：一期：2 二期：2.3总开发期：2现开发期：2面积：120M2150M2价格：2150元3850元车库面积：8075M2车库价格：6万/个车库配置： 按揭年限：7成20年电话：7542004 7527489 7543551地址：羊西线蜀通街翠堤雅筑开发商：成都干道建设综合开发总公司总占地面积：绿化率：52%容积率：总开发期：现开发期：面积：136169M2 价格： 2400元/M2车库面积：车库价格：卖：1015万/个 租200300元/月车库配置： 按揭年限：8成20年电话：733379

8、8/7319266/7772686地址：青羊区摸底河沿街8号桂香庭院开发商：成都新成房地产开发有限公司总占地面积：12亩绿化率：30%容积率：总开发期：1现开发期：1面积：50M2200M2价格：2290元3000元车库面积：3000M2车库价格：4万/个车库配置： 按揭年限：7成20年电话：7537128/7537228地址：羊西线蜀蓉路5号绿杨新村开发商：成都天宝房产开发有限公司总占地面积：38亩绿化率：60%容积率：3.95总开发期：1现开发期：1面积：67M2170M2价格：2280元3600元车库面积：12000M2车库价格：68万/个车库配置： 按揭年限：8成30年电话：75755

9、68 7575578地址：羊西线蜀汉中路三和花园开发商：四川奥辉房地产有限公司/成都华明实业开发有限公司总占地面积：58亩绿化率：41%容积率：1.48总开发期：2现开发期：2面积：107.48M2270.33M2价格：1998元2548元车库面积：10000M2车库价格：200元/月 卖：8万/个车库配置： 按揭年限：7成20年电话：7524912 7534122地址：黄忠小区同和路9号蔚蓝天地开发商：成都泰怡实业发展有限公司总占地面积：42.33绿化率：34.5%容积率：1.95总开发期：1现开发期：1面积：84M2120M2价格：1800元3000元车库面积：4000 M2车库价格：未定

10、车库配置： 未定按揭年限：7成20年电话：7368484 7368585地址：新成温路入口新天地开发商四川中国强房地产开发有限公司：总占地面积：8亩绿化率：71%容积率：4.81总开发期：1现开发期：1面积：89M2140M2价格：2298元3000元车库面积：2500M2车库价格：610万车库配置： 未定按揭年限：7成20年电话：7523497 7549542地址：黄忠小区附近清水绿苑开发商：天协房产总占地面积：24.6亩绿化率：68%容积率：1.7总开发期：1期现开发期：1期面积：86.27M2247.7M2 价格：多层2789元2985元；电梯2495元3575元车库面积：地上1000M

11、2；地下1500M2车库价格： 租：地上-150元300元；地下-300元500元。按揭年限：8成20年电话：2940888 2940889地址：双清北路1号香榭名苑（1、2）开发商：成都华康房屋开发有限公司总占地面积：70亩绿化率：48%容积率：1.8总开发期：2期现开发期：2期面积： 105.4155.9M2价格：2150元3200元车库面积：5000M2车库价格：租：200300元；售：8万按揭年限：7成20年电话：7338686/7346045地址：羊西线同善桥南街9号四季春天开发商：成都天祥新晋瑞房地产开发有限公司总占地面积：1亩绿化率：30%容积率：1.65总开发期：1期现开发期：

12、1期面积：54.8M2118M2价格：1930元2440元车库面积：未定车库价格：未定按揭年限：7成20年电话：7346127/7345085地址：双清北路与同善桥交汇处鸿生花园开发商：鸿生置业发展有限公司总占地面积：45亩绿化率：62.8%容积率：1.76总开发期：2期现开发期：1期面积：80M2212M2价格：2100元3280元车库面积：10000M2车库价格：租160元200元；售48万按揭年限：7成20年电话：7312200/7313300地址：战旗小区吉祥苑开发商：成都龙泉房地产开发有限公司总占地面积：7亩绿化率：45%容积率：1.4总开发期：1现开发期：1面积：84.885M21

13、74.389 M2价格：2080元2090元车库面积：300M2车库价格：160元/月车库配置： 按揭年限：7成20年电话：2919396地址：站旗小区站旗小学旁百草园开发商：四川瑞奇房地产开发有限公司总占地面积：20亩绿化率：30%容积率：2.1总开发期：1现开发期：1面积：89M2120.71 M2价格：1930元2260元车库面积：5000M2车库价格：80100元/月车库配置： 未定按揭年限：7成20年电话：7323300地址：战旗小区双清南路千和沁香华庭开发商：成都千和物业发展有限公司总占地面积：20亩绿化率：40%容积率：1.7总开发期：2现开发期：2面积：60M2180M2价格：

14、19802080元车库面积：2250M2车库价格：150200元/月车库配置： 按揭年限：7成20年（优惠3%）电话：2940788 2940789地址：战旗小区同盛路西延锦绣开发商：聚仁航宇房产总占地面积：54亩绿化率：48%容积率：总开发期：3期现开发期：2期面积：60M2180M2价格：均价2200元车库面积：7500M2车库价格：售6万8万按揭年限：7成20年电话：7530011 7611999地址：羊西线蜀汉路本案广告策略定位 根据本案的独特性和优势，结合目前羊西线区域市场的状况，本案最合理的定位应为坐落在“黄金通道成熟羊西线上一个充满生气，优美而又不失现代分割的精品中小套型电梯公寓

15、。形象口号定为：1、精巧户型，玲珑居家 2、舒适空间，相见恨晚广告定位为：在借助江南精巧园林体现风格之基础上，着力包装本案产品优势，突出羊西线上稀缺这一卖点，并利用现场包装策略，把广泛的中小型消费者打动。可利用之宣传优势：付款方式策略，单价策略 置业灵活性，增值潜力 休闲居家氛围，方便大环境配套等。广告计划广告资金预算一、 现场包装部分1、 售楼处：15万2、 样品屋10万3、 印刷品：5万4、 不可预见费：5万二、 报纸部分1、 商报：55万其中半彩版：2次 136160.0035*16：3次 138000.0035*16黑：4次 160000.00购房超市：若干 1158402、 其他报纸

16、：5万晚报超市、联合超市 广告节奏把握：开盘气势突出，前紧后松。后期主要依靠购房超市及良好的口碑，配合销售节奏，走“短平快”线路。 广告主题举例 举例一：诉求主题：羊西线久盼的小套型电梯公寓终于问世，填补该区域市场空白。 主标题：相见恨晚 副标题：罕有的舒适型小户型惊现羊西线！ 内容：1、突出建筑形象风格，江南风情2、位置概念3、开盘概念 举例二： 诉求主题：小户型概念 主标题：精巧户型，玲珑到家 副标题：羊西线上的舒适型小户型精品电梯小高层终于面市。 内容：1、外立面风格 3、价格及付款2、广告推荐 4、位置概念 举例三： 诉求主题：付款方式轻松 主标题：乾坤大挪移，四两拨千斤 副标题：首付4万元即可夺取羊西线上的成熟生活港湾 内容：1、户型2、价格3、付款方式举例 完 A物业代理 2001/12/10