(整理)房地产公司各部门的职能分解.doc

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1、如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流(整理)房地产公司各部门的职能分解【精品文档】第 18 页质量管理部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能工程质量管理与质量认证1.制定质量管理制度（1）制定工程质量管理制度，报公司领导审批后执行；（2）制定工程使用的原材料的试验、检验制度与程序；（3）定期对工程质量管理制度的执行情况进行检查。2.组织质量检查（1）定期组织工程质量检查；（2）定期召开质量检查会议，指出目前工程质量中存在的主要问题，并制定改进措施；（3）及时妥善处理施工中出现的质量事故或质量隐患。3.工程原材料的检验（1）对工程使用的原材料进行检查或抽检；（2）审核公司采购的各种原材料

2、和设备的合格证书。4.企业质量管理体系文件的编制组织编写企业质量管理体系文件（质量手册、程序文件以及相关的作业指导书和工作表单等）。5.质量咨询和质量认证工作（1）组织认证咨询，与认证咨询机构联系、沟通、协调；（2）进行认证前的各项准备与确认工作，确保认证工作的开展和顺利完成；（3）进行认证相关手续的办理；（4）进行每年度的复审和质量改进工作。6.质量管理宣传培训（1）组织企业质量管理的推广和宣传工作；（2）定期或不定期组织质量管理培训。编制： 核准：技术部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能工程技术管理1.设计方案确认以及技术档案管理（1）对设计单位提交的建筑设计方案进行确认；（2）对设

3、计单位提交的设计图纸进行审核、验收；（3）开工前组织对施工单位的技术交底；（4）负责工程技术资料、档案的统一管理。2.工程技术管理（1）组织承包商编制施工组织设计，并对施工组织设计进行审核；（2）建筑、结构、水暖电在施工过程中的技术问题的处理，与施工现场监理进行协调；（3）负责设计方案变更和工程洽商的审核与确认。3.竣工验收（1）组织工程阶段性的验收工作；（2）组织竣工验收；（3）组织竣工资料的编写与递交。4.合同管理（1）设计合同的起草；（2）合同的签订；（3）合同的归档管理。5.委托监理委托并配合外部监理单位，对施工项目进行监督管理。编制： 核准：材料设备部的职能分解编号：一级职能二级职能

4、三级职能采购供应与管理1.采购政策管理（1）按物资、设备的类别，编制合同方供应材料、设备的采购流程；（2）起草公司采购供应制度，报公司总经理批准后执行；（3）在技术部协助下，制定采购物资、设备的验收标准和办法。2.采购计划管理（1）根据企业年度计划和现场工程进度，编制年度、季度、月度采购计划，并根据工程进度的临时调整和材料供应的动态变化及时调整采购计划；（2）根据采购计划拟出采购资金计划，报企业领导和财务部。3.采购信息管理（1）负责市场调查工作，建立材料、设备供应商信息数据库；（2）建立价格对比系统，对主要供应商进行资信调查，实行定期资信等级评估；（3）向造价部等有关部门提供采购材料、设备的

5、相关数据和资料。4.采购过程管理（1）积极、及时地进行市场询价与比价，掌握供应商的第一手资料；（2）组织重要、大宗物资和设备的招标活动，通过招投标选定供应商；（3）重要、大宗物资和设备的采购合同的签订。5.物资的运输仓储（1）合同方供应物资和设备的运输、验收；（2）购到的物资和设备的仓储、保管；（3）合同方供应物资和设备的领用。编制： 核准：造价部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能工程项目的预决算与造价管理1.工程项目预算（1）根据工程设计图纸组织编制工程项目预算；（2）根据承包商的分工进行预算分配；（3）提出合同方供应材料的采购项目和预算。2.工程款的结算与支付（1）根据工程现场进度，

6、对每月上报的工程量统计表进行审核；（2）根据工程验收单和施工承包合同为承包商办理结算手续。3.工程成本控制（1）确认本项目使用的工程劳务定额、材料使用定额、设备台班定额等；（2）进行劳务、工程材料、设备台班价格的调查；（3）在工程结算时，控制劳务、材料、设备的数量和价格；（4）审核合同方供应材料的采购计划，进行数量和价格的把关；（5）定期进行预算和结算的成本差异分析。4.工程项目决算（1）工程竣工时，编制工程决算方案；（2）为工程承包商、材料供应商进行最终决算；（3）进行最终的决算与预算的成本差异分析，并向公司提出工程成本报告。5.参与公司决策和其他管理活动（1）参与公司项目可行性研究，投资论

7、证，提供各项经济技术基础数据；（2）为财务部或其他相关部门提供有关数据；（3）配合财务部门向公司领导提出企业经营效益分析报告，并提出改进方案。编制： 核准：工程部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能项目施工过程中的管理1.工程计划与进度管理（1）制定工程进度计划，包括项目总体计划、年度计划、季度计划、月度计划等；（2）定期检查工程进度计划的执行情况；（3）根据工程进度的实际情况，必要时调整工程进度计划；（4）汇总和编制工程统计报表。2.招投标管理（1）拟订招投标技术文件；（2）参与投标的设计单位、施工单位的资质审查；（3）参与投标会议，进行技术答疑；（4）参与标书评审，协助定标。3.工程调

8、度管理（1）定期召开现场工程调度会议，对参与项目施工的各承包商实施统一的协调与调度；（2）控制资源的供应程度，对进入现场的人员、材料、设备进行统一调配。4.工程测量管理（1）协助规划局测量大队进行现场测量；（2）负责现场定位桩的保护以及土方开挖的放线工作。5.现场管理与文明施工（1）开工前进行现场布置，统一安排进场各施工单位的人员居住、办公、生产作业场地等；（2）在施工过程中，进行现场管理；（3）按照文明施工的各项规定，设置文明施工的各类标志、标牌，建立各种文明施工的制度，落实文明施工的各项措施。6.施工安全管理（1）进行现场施工安全管理，制定各项安全措施，并定期进行安全大检查；（2）对现场的

9、人员进行安全教育；（3）对安全事故和安全事故隐患进行及时妥善处理。7.内外部协调管理（1）协助与配合设计单位、施工单位、监理单位工作；（2）与企业内技术、造价、采购、财务及质量管理部门协调工作，共同处理相关问题。编制： 核准：开发部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能为新项目立项并办理各种手续1.新项目的立项（1）通过政府拍卖，取得新项目的土地资源；（2）为新项目办理相关政府立项的各种手续；（3）争取政府对新项目的特殊优惠政策。2.办理项目前期各种手续（1）使项目建设规划方案获得政府审批通过，获取建设工程规划许可证等相关审批证件；（2）负责与各有关单位、部门协调并签订有关协议（如水、电、热

10、力、煤气等）。3.项目规划管理（1）组织编制项目策划方案，组织项目规划方案的设计；（2）代表企业委托外部设计院设计项目的规划方案；（3）控制项目规划费用的使用。4.组织拆迁（1）与当地政府部门密切配合，组织项目用地的拆迁工作；（2）协助当地政府部门进行拆迁居民的安置工作；（3）严格控制拆迁费用、赔偿费用的支出。5.市政配套关系的协调（1）与市政各个部门进行关系协调；（2）配合投资发展部进行公关活动的策划与实施。编制： 核准：销售部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能销售管理与控制1.营销计划（1）根据既定营销策略，制定项目营销行动计划；（2）编制销售费用预算；（3）确定项目的销售推广形式。

11、2.促销计划根据项目发展部的总体营销方案和项目推进的实际情况，制定个案促销计划。3.房产销售（1）销售员通过接待客户、电话联络、个人促销等手段进行房产销售；（2）按照企业统一部署，开展阶段性促销活动：a.与客户签订销售合同；b.按照合同要求，定期回款。4.合同评审会同工程部、法律助理一起进行订单的合同评审。5.客户关系管理（1）建立及完备客户档案（成交前原始资料、成交后的合同及其他资料）；（2）入住资格的审定（各项手续的完备及房款支付情况）；（3）客户投诉处理；（4）客户回访。6.提案建议（1）参与企业的经营决策；（2）对企业有关经营活动提出建议和方案。编制： 核准：市场部的职能分解编号：一级

12、职能二级职能三级职能市场调研分析与广告公关策划1.销售市场调研（1）按照公司项目开发的相关要求，组织编写销售市场调研计划；（2）根据调研计划组织实施销售市场调查工作；（3）对销售市场调查的数据进行整理、分析、分类和归档；（4）编写销售市场调研报告，并提交企业领导决策。2.公关活动的策划与实施（1）围绕企业项目开发进行整体公关活动计划的编制；（2）协助相关职能部门进行公关活动的组织安排和各项前期准备工作；（3）编写与企业公关活动有关的宣传资料；（4）组织实施公关活动。3.广告制作与媒体宣传（1）根据企业项目规划的相关要求，编制广告实施计划；（2）与媒体和广告公司进行日常联系与沟通，做好广告宣传的

13、准备工作；（3）按计划实施相应的广告宣传和媒体投放等工作；（4）对广告制作与媒体宣传费用的使用进行统一控制。编制： 核准：装饰公司的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能装饰工程的技术、施工、监督和管理1.装饰项目开发（1）根据不同客户、不同要求，有针对性的进行装饰项目的开发工作；（2）为顾客提出装饰项目的初步设计方案和报价；（3）签订装饰项目工程承包合同。2.装饰工程技术设计（1）充分了解客户的需求，提供满足客户需求的装饰设计整体方案；（2）按照顾客提出的修改要求，修改设计并设计图纸；（3）对客户委托其他公司设计的图纸进行确认。3.装饰工程计划的管理（1）制定装饰工程项目进度计划；（2）检查

14、落实计划的执行情况；（3）根据实际工程进度，调整工程进度计划。4.装饰工程质量管理（1）制定装饰工程质量管理制度以及质量管理措施；（2）制定装饰工程使用材料的质量检查、检验的管理制度；（3）按照程序对装饰工程使用的原材料进行质量认定；（4）对日常施工质量的定期检查；（5）对员工进行操作技能的有效培训，确保施工质量。5.装饰工程预算、决算管理和成本空子（1）承接项目后编制项目工程预算；（2）分阶段及时结算工程款；（3）严格控制装饰材料的采购数量、规格及价格；（4）做好装饰工程的竣工验收和决算工作，及时结算工程款。6.装饰工程安全与文明施工管理（1）落实现场安全管理的各项措施，杜绝事故隐患；（2）

15、对参与施工的工人进行安全施工、文明施工的进场教育；（3）对施工现场噪音和装饰废料进行妥善处理。编制： 核准：总经理办公室的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能行政与办公室事务管理1.对外联络（1）协调集团与政府有关部门的关系；（2）协调集团与行业有关的管理机构、协会、商会等组织的关系；（3）负责与其他外部单位的联系及来访接待事宜；（4）代表企业出席政府有关部门、行业有关管理机构召开的各种会议。正确答案A2.对内协调本章中环境影响评价制度，2010年的真题中全部集中在环境影响评价这一节。环境保护的对象，环境影响评价制度，环境影响评价文件的组成、文件的报批等是历年考试的热点。（1）安排总经理办公

16、会议及其他各种日常会议；（2）协调总经理与企业各部门及子公司的工作关系，安排总经理的日常活动；1.建设项目环境影响报告书的内容（3）协助企业发展部组织公司重大公关活动。3.制定行政管理制度（1）起草集团的行政管理制度，报领导审批后执行；（4）列出辨识与分析危险、有害因素的依据，阐述辨识与分析危险、有害因素的过程。（2）定期或不定期对行政管理制度的执行情况进行检查。4.行政费用控制（1）根据各子公司上报的年度行政费用预算，制定集团的行政费用计划，并报董事会审批后执行；（2）按照集团年度行政费用预算，严格控制各项行政开支；（3）确定费用分摊范围，按月向各部门、各子公司分摊各项费用。（6）生态保护措

17、施能否有效预防和控制生态破坏。5.文书档案管理填报内容包括四个表：（1）制定集团的文件管理制度；（2）对集团下发的文件，进行年度文件编码；（3）对集团的行政文件进行登记、管理；意愿调查评估法（简称CV法）是指通过调查等方法，让消费者直接表述出他们对环境物品或服务的支付意愿（或接受赔偿意愿），或者对其价值进行判断。在很多情形下，它是唯一可用的方法。如用于评价环境资源的选择价值和存在价值。（4）负责集团文件、档案的保管。6.会议组织管理（1）负责组织、安排总经理办公会议，记录、整理会议内容，并及时复印，下发给相关部门；（2）对办公室的设备进行维护与管理；（3）负责总经理办公室的清洁工作。编制： 核

18、准：行政部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能行政事务管理1.制定行政管理制度起草公司有关行政管理的规章制度，报领导审批后执行。2.行政费用控制（1）根据各部门、各下属单位的年度行政费用预算，制定企业的行政费用计划，并报总裁审批；（2）按照企业年度费用预算，严格控制各项费用支出；（3）确认费用分摊范围，按月分摊各项行政费用（电话费、办公用品、房租等）。3.财产物资管理（1）制定企业低值易耗品和行政性固定资产管理办法；（2）依据企业各部门财产物资的需求，统一协调、购买；（3）对企业行政性财产物资进行登记、造册、盘点；（4）企业行政性财产物资的维修和保养。4.车辆管理（1）制定企业行政车辆使用

19、制度；（2）公司行政车辆管理与调度；（3）建立公司行政车辆和驾驶员档案；（4）公司驾驶员的日常管理；（5）公司车辆的维护和保养；（6）公司的交通费用控制。5.后勤保障服务（1）企业员工集体宿舍管理；（2）通信器材管理和通讯费用管理；（3）根据公司日常工作需要，提供必要的后勤保障服务；（4）环境保护、防汛、计划生育等管理。6.安全保卫管理（1）集团公司和下属单位的安全、保卫、治安、消防的管理；（2）与保安公司的联系及保安员的调配与管理。7.基本建设管理（1）企业和下属单位的基本建设管理；（2）代表企业实施合同方功能，进行工程建设、设计、监理的管理。8.物业管理（1）对企业各基地进行物业管理；（2

20、）对企业各基地的各种设施、设备进行维护、保养。编制： 核准：人力资源部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能人力资源管理与开发1.人力资源规划（1）根据集团各子公司的业务发展状况，编制集团人力资源规划，报领导审批后执行；（2）定期或不定期地对人力资源规划进行修订。2.员工日常管理（1）组织、指导与审核集团各单位编写职位说明书；（2）员工调配、任免、晋升、奖罚等手续的办理；（3）进行员工综合档案管理；（4）办理人事档案调转手续；（5）编制人力资源管理的规章制度，报领导审批后执行并监督其执行情况；（6）负责集团各子公司的员工招聘工作，并为录用员工办理人职手续；（7）根据有关规定，为员工办理合同签

21、订及续签手续；（8）处理公司员工有关经营活动的建议和方案，并根据董事会决定，对有价值的提案给予奖励。3.员工培训（1）根据子公司及各部门提交的年度员工培训计划，编制集团年度培训计划，报领导审批后执行；（2）培训费用来源及费用预算；（3）组织培训实施；（4）进行培训评估。4.员工考核（1）根据集团各公司的职能分解和员工的职位说明书，组织实施业绩考核；（2）配合相关部门，依据年度经营目标计划对中层以上干部实施考核；（3）根据集团的组织任命程序，组织实施干部晋升考核。5.薪酬与福利管理（1）制定集团薪酬福利政策，报领导审批后执行；（2）进行集团薪酬福利体系设计，报领导审批后执行；（3）对集团公司员工

22、进行考勤管理；（4）确定集团公司员工工资计发程序与手续；（5）编制集团公司员工工资表。编制： 核准：审计部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能财务审计与监督1.制定规章制度（1）拟订集团的各项内部审计制度，报领导审批后执行；（2）对集团审计制度的执行情况进行检查。2.制定集团年度审计工作计划（1）按照集团年度工作的总体计划，制定集团年度审计工作计划；（2）组织年度审计工作计划的实施；（3）对集团财务计划、对外投资计划、信贷计划及预算、决算的执行情况进行审计；（4）对经济合同、契约签订的合法性、可行性、效益性进行审计。3.经营成果审计对各子公司经营成果的真实性、准确性、合规合法性进行审计。4

23、.财务收支审计（1）审计子公司各项财务收支、专项资金的会计核算和使用情况；（2）检查集团的资金与财产的安全、完整及管理情况；（3）审计财务会计报表的真实、准确、合规合法性及检查财务其他基础工作；（4）对审计中发现的问题提出处理意见或改进建议。5.子公司经理、项目经理离任审计（1）对即将离任的子公司经理、项目经理进行审计；（2）对即将离任的子公司经理、项目经理的工作业绩进行全面、客观、公正的评价。6.专案审计（1）对严重违反财务纪律或严重损坏企业利益的行为，会同其他部门进行专案审计；（2）对本集团中重大的、带有倾向性的财务收支和经济效益进行审计调查；（3）整理专家审计报告，提出处理意见。7.管理

24、审计（1）检查与经济活动有关的内部控制制度是否健全、严密、有效；（2）检查集团财务规章制度和内部控制制度的执行情况。8.配合外部审计（1）配合审计机关进行必要的专项调查；（2）办理集团公司领导交办的其他审计事项。编制： 核准：财务部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能财务核算与管理1.制定规章制度（1）编制财务管理的规章制度、会计制度、内部财务控制管理和考核办法，报领导审批后执行；（2）定期或不定期对财务管理的规章制度的执行情况进行检查。2.组织会计核算（1）组织会计核算；（2）进行企业固定资产的帐目管理；（3）定期收集、汇总子公司的会计报表；（4）准确编制集团的合并会计报表；（5）及时向

25、董事会和相关政府部门上报会计报表。3.融资管理（1）根据董事会、总经理的指示，做好集团的资金筹集、供应和使用管理工作；（2）与有关的金融机构保持密切联系，积极开拓融资渠道，为集团建立有效的融资途径。4.财务计划（1）统一组织编制集团的财务计划；（2）做好各项财务收支计划；（3）落实和检查年度预算的执行情况；（4）对年度预算的执行情况进行分析，并上报董事会。5.财务考核（1）设定财务考评标准；（2）根据标准对集团财务工作进行考评；（3）根据标准对集团财务部员工进行考核。6.财务分析（1）定期进行财务综合分析和预测；（2）针对问题，及时提出财务控制措施和建议，并上报集团领导参考；（3）对新投资项目

26、进行财务预测与风险分析。7.财务监督（1）严格执行有关财务规章制度；（2）严格监督各项财务收支；（3）对违反财务纪律的事件及时处理，发现重大问题及时上报集团领导并提出处理意见；（4）配合审计部，对子公司进行财务审计。8.提案建议（1）参与集团的经营决策；（2）协助集团领导做好经营前景的预测；（3）为集团领导提供决策备选方案；（4）做好同行业相关信息的搜集与整理，及时向集团领导提出建议。9.税务工作（1）及时了解、掌握国家有关税务政策，搜集有关信息；（2）统一组织集团的报税工作，并对子公司的报税工作进行管理与监督。编制： 核准：投资发展部的职能分解编号：一级职能二级职能三级职能制定发展战略与项目

27、规划1.制定企业的中、长期发展战略（1）组织制定企业中、长期发展战略；（2）在战略实施过程中，根据市场变化情况提出调整方案；（3）汇总专家和员工的合理化建议，对建议进行评价和筛选，向公司领导提出系统化的经营改进方案。2.年度经营计划的制定（1）编写企业年度经营计划，拟订年度主要技术、经济生产及财务指标；（2）按季度进行项目计划执行情况的检查，并将检查情况上报公司领导；（3）指导、协助各部门及各下属单位制定、调整相应的年度经营计划和年度分期工作目标。3.宏观市场分析和预测（1）对企业外部的经济、文化、技术、社会、法律、政策环境等发展因素进行调查与分析；（2）对房地产行业的相关政策、法规、信息进行调查与分析，了解行业竞争对手的情况，分析其优劣势，制定出开拓市场的方针和具体建议；（3）对内部资源与能力进行分析，确认企业的核心竞争力并确定企业发展的目标。4.投资项目的评估与选择（1）制定投资项目的选择方法、选择标准、选定程序；（2）对项目进行初期的筛选和审查，提供对项目的初审意见，报总经理决策；（3）组织专家小组对初选的投资项目进行可行性分析和评估；（4）列席公司董事会和对重大投资项目的决策会；（5）组织并参与公司重大投资项目的对外谈判。5.立项管理（1）负责新项目的征地审批；（2）负责对各类立项文件的收集、整理和归档。编制： 核准：