收益法及其应用(PPT 98页).pptx

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1、第八章第八章 收益法及其应用收益法及其应用1Page 2第一节第一节 收益法概述收益法概述一、收益法的含义收益法又称收益法又称收益资本化法收益资本化法、收益还原法收益还原法，是预测估价对象，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。客观合理价格或价值的方法。收益法的收益法的本质本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。通常把收益法测算出的价值称为对象的价值。通常把收益法测算出的价值称为收益价格收益价格。根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方

2、式的根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为不同，收益法可分为直接资本化法直接资本化法和和报酬资本化法报酬资本化法。 直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以资本化率或乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。以资本化率或乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 报酬资本化是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各报酬资本化是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。期净收益的现值之和。Page 3二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据 收益法是以收益

3、法是以预期原理预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的是未来的因素因素。 普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价，该价值高低主要取决于下列值高低主要取决于下列3 3个因素：个因素： 未来净收益的

4、大小未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；之就越低； 获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；反之就越低； 获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。越高，反之就越低。Page 4三、收益法适用的估价对象和条件三、收益法适用的估价对象和条件收益法适用的对象是收益法适用的对象是有收益或有潜在收益有收益或有潜在收益的房地产。的房地产。 如如写字楼、住宅写字楼、住宅( (

5、公寓公寓) )、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房车场、加油站、标准厂房( (用于出租的用于出租的) )、仓库、仓库( (用于出租的用于出租的) )、农地、农地等。等。 它它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地房地产的收益和风险都能够较准确地量化量化。Page 5四、四、收益法的操作步骤收益法的操作步骤运用收益法估价一般分为下列运用收益

6、法估价一般分为下列4 4个步骤：个步骤：确定未来收益期限；确定未来收益期限；求取未来净收益；求取未来净收益；求取报酬率；求取报酬率；选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。Page 6第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式一、最一般的公式)1).(1)(1)(1 (.)1)(1)(1 ()1)(1 ()1 (321321321211nnYYYYAYYYAYYAYAVV-房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值A-房地产的未来净运营收益（净收益）Y-房地产的报酬率（折现率）n-房地产的收益年限。Page 7 对上述公式作补充说明如下：对上述公式

7、作补充说明如下： （1）上述公式是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。 （2）在实际估价中，一般假设报酬率长期不变，即Y1=Y2=Yn=Y。则上述公式可以简化为：（3）上述公式可以导出后面的各种公式。nnYAYAYAYAV)1 (.)1 ()1 ()1 (33221Page 8 对上述公式作补充说明如下：对上述公式作补充说明如下： （4）报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为： A末A初(1+Y) （5）公式

8、中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，Y，n的时间单位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。 niiinnYAYAYAAV11121)1 ()1 (.)1 (Page 9二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。有限年，二是收益年限为无限年。（一）收益期限为有限年的公式（一）收益期限为有限年的公式nYAYAYAYAV)

9、1 (.)1 ()1 ()1 (32nYYAV)1 (11公式原形公式原形此公式的假设前提此公式的假设前提(也是应用条件，下同也是应用条件，下同)是：净收益每是：净收益每年不变为年不变为A；报酬率不等于零为；报酬率不等于零为Y；收益年限为有限；收益年限为有限年年n。Sn=a1(1-qn)/(1-q) Page 10二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式（二）收益期限为无限年的公式（二）收益期限为无限年的公式.)1 (.)1 ()1 ()1 (32nYAYAYAYAVYAV公式原形公式原形此公式的假设前提是：净收益每年不变为此公式的假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率报酬率Y大于零；

10、收益年限大于零；收益年限n为无限年。为无限年。Page 11二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式（三）（三）净收益每年不变公式的作用净收益每年不变公式的作用净收益每年不变的公式除了可以用于直接计算价格，还有净收益每年不变的公式除了可以用于直接计算价格，还有许多其他作用，例如：许多其他作用，例如： 用于不同使用年限用于不同使用年限( (如不同土地使用年限如不同土地使用年限) )或不同收益年限或不同收益年限( (以下简以下简称不同年限称不同年限) )价格之间的换算；价格之间的换算； 用于比较不同年限价格的高低；用于比较不同年限价格的高低； 用于市场法中因年限不同进行的价格调整。用于市场

11、法中因年限不同进行的价格调整。Page 12（1）直接用于计算价格）直接用于计算价格 例例8-8-1 1 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5。试计算该宗房地产的收益价格。 解解 该宗房地产的收益价格计算如下： V=A/YV=A/Y* *1-1/(1+Y)1-1/(1+Y)n n = =8/8.5%8/8.5%* *1-1/(1+8.5%)1-1/(1+8.5%)50-650-6 91.52(91.52(万元万元) ) 例例8-8-2 2 某宗房地产预计未来

12、每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5。试计算该宗房地产的收益价格。 解解 该宗房地产的收益价格计算如下： V=A/Y=8/8.5%=94.12(V=A/Y=8/8.5%=94.12(万元万元) ) Page 13（2）用于不同年限价格之间的换算为论述上的简便，现以为论述上的简便，现以K K代表上述收益年限为有限年公式中的中括号代表上述收益年限为有限年公式中的中括号内的内容，即：内的内容，即： K Kn n=1-1/(1+Y)=1-1/(1+Y)n n= = (1+Y)(1+Y)n n-1-1 /(1+Y)/(1+Y)n n 由此，如由此，如K K7070即表示

13、即表示n n为为7070年时的年时的K K值，值，K K表示表示n n为无限年时的为无限年时的K K值。值。 另用另用V Vn n表示收益年限为表示收益年限为n n年的价格，如年的价格，如V V5050即表示收益年限为即表示收益年限为5050年的价格，年的价格，V V- -表示收益年限为无限年的价格。于是，不同年限价格之间的换算方法表示收益年限为无限年的价格。于是，不同年限价格之间的换算方法如下：如下：(1)(1)若已知若已知V V，求，求V V7070,V,V5 50 0如下：如下： V V7070=V=V* *k k7070 V V5050= V= V* *k k5 50 0 (2)(2)

14、若已知若已知V V5050，求，求V V、V V4040如下：如下： V V=V=V5050/K/K5050 V V4040=V=V5050* *K K4040/K/K5050 如果将上述公式一般化，则有：如果将上述公式一般化，则有：-1(1+Y)-1(1+Y)(1+Y)VVNnN-nNn=Page 14 (3)(3)用于比较不同年限价格的高低用于比较不同年限价格的高低要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相

15、同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。法相同。 例8-5 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000元，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元。假设报酬率均为6，试比较该两宗房地产价格的高低。 解解 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格将它们都转换为无限年下的价格： 甲房地产甲房地产V V=V=V5050/K/K5050=2114.81=2114.81元元/ /平方米平方米 乙房地产乙房地产V V=

16、V=V3030/K/K3030=2179.47=2179.47元元/ /平方米平方米 通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元低于2000元)，实际上却高于甲房地产的价格(2179.47元高于2 114.81元)。Page 15(4)(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整用于市场法中因年限不同进行的价格调整 例例8 8- -66 某宗某宗5050年出让土地使用权的工业用地，所处地年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：段的基准地价为：12001200元元m m2 2，在评估基准地价时设定的，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率

17、为土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为1010。假设除。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。工业用地的价格。解 本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用：年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：V V5050= V= V* *K K5050=1189.78=1189.78( (元元m m2 2) )若：若：上题中上题中5050年期的土地使用权是年期的土地使用权是5 5年

18、前取得的，所处地年前取得的，所处地段的基准地价设定的使用年限为法定最高年限，则该宗工段的基准地价设定的使用年限为法定最高年限，则该宗工业用地的价格为：业用地的价格为：V V4545= V= V5050/k/k5050* *K K4545=1193=1193.73(.73(元元m m2 2) )Page 16三、净收益在前若干年有变化的公式三、净收益在前若干年有变化的公式（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式ttiiiYYAYAV)1 ()1 (1tnttiiiYYYAYAV)1 (11)1 ()1 (1式中式中tt净收益有变化的年限。净收益有变化的年限。此公式的假设前提是：净

19、收益在未来的前此公式的假设前提是：净收益在未来的前t t年年( (含第；年含第；年) )有变化有变化, ,在在t t年以后无变化为年以后无变化为A A：报酬率不等于零为：报酬率不等于零为Y Y；收益年限为有限年；收益年限为有限年n n。此公式的假设前提是：净收益在未来的前此公式的假设前提是：净收益在未来的前t t年年( (含第含第t t年年) )有变化，在有变化，在t t年以后无变化为年以后无变化为A A；报酬率大于零为；报酬率大于零为Y Y；收益年限；收益年限n n为无限年。为无限年。Page 17例8-7 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来 5年的净收益分别为20万

20、元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 解解 该宗房地产的收益价格计算公式如下：该宗房地产的收益价格计算公式如下： 则则V V=20/(1+10%)+22/(1+10%)=20/(1+10%)+22/(1+10%)2 2+25/(1+10%)+25/(1+10%)3 3+28/(1+10%)+28/(1+10%)4 4+30/+30/(1+10%)(1+10%)5 5+35/10%(1+10%)+35/10%(1+10%)5 51-1/(1+10%)1-1/(1+10%)38-5

21、38-5 300.86(300.86(万万元元) )tnttiiiYYYAYAV)1 (11)1 ()1 (1Page 18四、净收益按一定数额递增的公式四、净收益按一定数额递增的公式（一）收益年限为（一）收益年限为有限年的公式有限年的公式nnYnYbYYbYAV)1 ()1 (112式中式中b b净收益逐年递增的数额，如净收益未来第净收益逐年递增的数额，如净收益未来第1 1年为年为A A，则未来第，则未来第2 2年为年为( (A+bA+b) )，未来第，未来第3 3年为年为(A+2b)(A+2b)，依此类推，未来第，依此类推，未来第n n年为年为AA+ +(n-1)b(n-1)b。此公式的假

22、设前提是：净收益未来第此公式的假设前提是：净收益未来第1 1年为年为A,A,此后按数额此后按数额b b逐年递增；报逐年递增；报酬率不等于零为酬率不等于零为Y Y；收益年限为有限年；收益年限为有限年n n。2YbYAV（二）收益年限为（二）收益年限为无限年的公式无限年的公式 此公式的假设前提是：净收益未来第此公式的假设前提是：净收益未来第1 1年为年为A,A,此后按数额此后按数额b b逐年递逐年递增增; ;报酬率大于零为报酬率大于零为Y Y；收益年限；收益年限n n为无限年。为无限年。Page 19五、净收益按一定数额递增的公式五、净收益按一定数额递增的公式（一）收益年限为（一）收益年限为有限年

23、的公式有限年的公式式中式中b b净收益逐年递减的数额，如净收益未来第净收益逐年递减的数额，如净收益未来第1 1年为年为A A，则未来第，则未来第2 2年为年为(A(A- -b)b)，未来第，未来第3 3年为年为(A(A- -2b)2b)，依此类推，未来第，依此类推，未来第n n年为年为AA- -(n-1)b(n-1)b。此公式的假设前提是：净收益未来第此公式的假设前提是：净收益未来第1 1年为年为A,A,此后按数额此后按数额b b逐年递减；逐年递减；报酬率不等于零为报酬率不等于零为Y Y；收益年限为有限年；收益年限为有限年n n。2YbYAV（二）收益年限为（二）收益年限为无限年的公式无限年的

24、公式 此公式的假设前提是：净收益未来第此公式的假设前提是：净收益未来第1 1年为年为A,A,此后按数额此后按数额b b逐年递逐年递减减; ;报酬率大于零为报酬率大于零为Y Y；收益年限；收益年限n n为无限年。为无限年。nnYnYbYYbYAV)1()1(112Page 20六、净收益六、净收益按一定比例递增按一定比例递增的公式的公式（一）收益年限为（一）收益年限为有限年的公式有限年的公式gYAVnYggYAV111式中式中gg净收益逐年递增的比率，如净收益未来第净收益逐年递增的比率，如净收益未来第1 1年为年为A A，则未来第，则未来第2 2年年为为 A(1+g)A(1+g)，未来第，未来第

25、3 3年为年为A(1+g)A(1+g)2 2，依此类推，未来第，依此类推，未来第n n年为年为 A(1+g)A(1+g)n-1n-1。此公式的假设前提是：净收益第此公式的假设前提是：净收益第1 1年为年为A,A,此后按比率此后按比率g g逐年递增；报酬逐年递增；报酬率率Y Y不等于净收益逐年递增的比率不等于净收益逐年递增的比率g g；收益年限为有限年；收益年限为有限年n .n .（二）收益年限为（二）收益年限为无限年的公式无限年的公式此公式的假设前提是：净收益第此公式的假设前提是：净收益第1 1年为年为A,A,此后按比率此后按比率g g逐年递增；报逐年递增；报酬率酬率Y Y大于净收益逐年递增的

26、比率大于净收益逐年递增的比率g g；收益年限为无限年。；收益年限为无限年。Page 21七、净收益七、净收益按一定比例递减按一定比例递减的公式的公式（一）收益年限为（一）收益年限为有限年的公式有限年的公式gYAVnYggYAV111式中式中gg净收益逐年递减的比率，如净收益未来第净收益逐年递减的比率，如净收益未来第1 1年为年为A A，则未来第，则未来第2 2年年为为 A(1A(1- -g)g)，未来第，未来第3 3年为年为A(1A(1- -g)g)2 2，依此类推，未来第，依此类推，未来第n n年为年为 A(1A(1- -g)g)n-1n-1。此公式的假设前提是：净收益第此公式的假设前提是：

27、净收益第1 1年为年为A,A,此后按比率此后按比率g g逐年递减；报酬逐年递减；报酬率率Y Y不等于零；收益年限为有限年不等于零；收益年限为有限年n .n .（二）收益年限为（二）收益年限为无限年的公式无限年的公式此公式的假设前提是：净收益第此公式的假设前提是：净收益第1 1年为年为A,A,此后按比率此后按比率g g逐年递减；报逐年递减；报酬率酬率Y Y，Y Y大于零；收益年限为无限年。大于零；收益年限为无限年。Page 22八、预知未来八、预知未来若干年后的价格的公式若干年后的价格的公式此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：已知房地产在未来已知房地产在未来t t年期间的净收益为年期间的净收

28、益为A A1 1，A A2 2，A At t；已知房地产在未来第已知房地产在未来第t t年末的价格为年末的价格为V Vt t；期间收益和期末期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率转售收益具有相同的报酬率Y Y。 预知未来若干年后的价格的公式，预知未来若干年后的价格的公式，一是一是适用于房地产目前适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况将会出现较大改观或房地产市场

29、行情预计有较大变化的情况下；下；二是二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。tttiiiYVYAV)1()1(1Page 23例8-15某宗房地产现行的价格为2000元m2，年净收益为200元m2，报酬率为10。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有

30、火车站地区，同类房地产的价格为5000元m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 解获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下： V=A/Y1-1/（1+Y）n+Vt/（1+Y）t3693.42（元m2 ）可见，该宗房地产在获知兴建火车站后，价格由2000元m2上涨到3693元m2. Page 24第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定收益年限收益年限是预期未来可以从估价对象那里获取收益的时间。是预期未来可以从估价对象那里获取收益的时间。其其起点是估价时点，终点是未来不能获取收益之日。起点是估价时点，终点是

31、未来不能获取收益之日。收益期限应根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩收益期限应根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。归纳起来有余期限来确定。归纳起来有3 3种情况：种情况： 两者同时结束；两者同时结束； 建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束；建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束； 建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。 如在出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩如在出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建

32、设用地使用权剩余期限结束时余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。 如在出让合同中约定不可续期的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，如在出让合同中约定不可续期的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。Page 25第四节第四节 净收益的求取净收益的求取一、净收益测算的基本原理一、净收益测算的基本原理 收益性房地产获取收益的方式，主要有收益性房地产获取收益的方式，主要有出租出租和和营业营业两种

33、。两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：据此，净收益的测算途径可分为两种： 一是基于租赁收入测算净收益一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产； 二是基于营业收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。乐场所、加油站等类房地产。 Page 26（一）基于租赁收入测算净收益（一）基于租赁收入测算净收益 基于租赁收入测算净收益的基于租赁收入测算净收益的基本公式基本公

34、式为：为： 净收益潜在毛收入净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失运营费用运营费用 有效毛收入有效毛收入运营费用运营费用 （1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。在年末发生。净收益是净运营收益（net operating income，NOI）的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。潜在毛收入（potential gross income，PGI），是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。 （2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛

35、收入的某一百分率来计算。）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。空置的面积没有收入。收租损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入损失。空置和收租损失通常是按照潜在毛收入的一定比例来估算。有效毛收入（effective gross income，EGI），是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。Page 27（3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房

36、地产改扩建费用和所得税。的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 运营费用（operating expense），是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安）等。运营费用与有效毛收入之比，称为运营费用率（operating expense ratio，OER）。净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率（net income ratio，NIR）。Page 28（二）（二）基于营业收入测算净收益有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获有些收益性房地产通常不是以

37、租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆的净收益测算，主要有如下两个方面的取收益的，如旅馆的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：不同： 一是潜在毛收入或有效毛收入娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入变成了经营收入， 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。 基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。经营收入-正常利润 例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100-3

38、6-2440（万元）。Page 29【2006年真题年真题】某商铺建筑面积为500，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/；运营费用率为租金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（ ）万元。A.521B.533C.695D.711【答案】A年租金收入5001201272（万元）运营费用7225%=18（万元）净收益72-18=54（万元）Page 30二、不同收益类型房地产净收益的求取（1）出租的房地产净收益求取）出租的房地产净收益求取（2）营业的房地产净收益求取）营业的房地产净收益求取（3）自用或尚未使用的房地产净收益求取

39、）自用或尚未使用的房地产净收益求取（4）混合的房地产净收益求取）混合的房地产净收益求取 Page 31（1）出租的房地产净收益求取）出租的房地产净收益求取其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。 出租人负担的费用是出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。Page 32（2）营业的房地产净收益求取）营业的房地产净收益求取 1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 2）工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费

40、用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 3）农地净收益的测算，是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。 Page 33（3）自用或尚未使用的房地产净收益求取）自用或尚未使用的房地产净收益求取 自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。 （4）混合的房地产净收益求取）混合的房地产净收益求取 对于现实中

41、包含上述多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列方式之一求取： 一是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。 二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。 三是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。 Page 34三、求取净收益时应注意的问题（1）有形收益和无形收益）有形收益和无形收益 有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。 （2）实际收益和客观收益）实际收益和客观收

42、益 房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。客观收益才可以作为估价的依据。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。所以，租约租金高于或低于市场租金，都会影响房地产的价值。Page 35例8-20 某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200平米。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租的面积的月租金为180元/平米，且每年不变；二层现在暂时空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常

43、月租金分别为200元/平米和120元/平米，运营费用率为25。该类房地产的出租率为100，报酬率为9。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。Page 36解 该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算： 租赁期限内年净收益200180（125）1232.40（万元） 租赁期限外年净收益200200（125）1236.00（万元） V32.4/（1+9%）+ 32.4/（1+9%）2+ 36.00/9%（1+9%）21-1/（1+9%）40-4-2=375.69（万元）（2）商店二层价格的测算： 年净收益200120（125）1221.6

44、0（万元） V21.6/9%1-1/(1+9%)40-4=229.21（万元）该商店的正常价格商店一层的价格+商店二层的价格375.69+229.21604.90（万元）Page 37收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值无租约限制下的价值一承租人权益有租约限制下的价值无租约限制下的价值一承租人权益的价值的价值 Page 38例8-21 某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中

45、500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元m2.现市场上类似写字楼的月租金为100元m2.假设折现率为10，试计算目前承租人权益的价值。解 采用下列公式计算目前承租人权益的价值： A（10075）50012150000（元） y10 n1037（年） 所以，VA/Y(1-(1+Y)n)= 150000/10%(1-(1+10%)7)= 73.03（万元）Page 39（3）乐观估计、保守估计和最可能估计）乐观估计、保守估计和最可能估计求取净收益的三种状态Page 40四、净收益流模式的确定四、净收益流模式的确定运用报酬资本化法估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的

46、净收益在过去和现在的变动情况及未来可获收益年限，确定估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益流属于下列哪种类型，以便选用相应的报酬资本化法公式进行计算：每年基本上固定不变；每年基本上按某个固定的数额递增或递减；每年基本上按某个固定的比率递增或递减；其他有规则变动的情形。在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有 下列几种： 1、过去数据简单算术平均法2、未来数据简单算术平均法3、未来数据资本化公式法Page 41第五节 报酬率的求取一、报酬率的实质一、报酬率的实质报酬率（yield rate，Y,也称回报率、收益率）是与利息率、折现率、内部收益率的性质相同的名词。报

47、酬率为投资回报与所投入的资本的比率。 可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需投入的资本是房地产的价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。 认识到了报酬率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所应选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。 例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。Page 42二、报酬率的求取方

48、法（1） 累加法累加法（2） 市场提取法市场提取法（3） 投资报酬率排序插入法投资报酬率排序插入法Page 43二、报酬率的求取方法 （1） 累加法累加法（built-up method） 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加、累加法的一个基本公式为： 报酬率无风险报酬率报酬率无风险报酬率+ +投资风险补偿投资风险补偿+ +管理负担管理负担补偿补偿+ +缺乏流动性补偿缺乏流动性补偿- -投资带来的优惠投资带来的优惠 其中：投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就

49、不会投资。 管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。 缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金相比，买卖要困难，变现能力弱。 投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，例如易于获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率。Page 44二、报酬率的求取方法（2） 市场提取法市场提取法市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。无限年期，利用公式Y=A/V有限年期，利用公

50、式 通过试错法或线性内插法相结合的方法来求取。 试错到一定精度后，利用线性内插法求取Y的公式如下： Y1当X为接近于零的正值时的Y; Y2当X为接近于零的负值时的Y; X1Y1时的X值（正值）; X2Y2时的X值（实际为负值，但在此取绝对值）;收益按一定比例递增且收益期限无限时 ：Y=A/V+g市场法求出的报酬率反映的是过去的风险判断。VYYAXn)1(11211121)(XXXYYYYPage 45二、报酬率的求取方法（3） 投资报酬率排序插入法投资报酬率排序插入法报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求