龙口市市场分析.doc

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1、_一、龙口市房地产市场发展历程1、龙口市房地产市场发展历史自1999年开始，龙口市拉开了城区旧村改造的序幕，如北巷小区这样的新型住宅小区不断崛起，改变了市民原有的居住观念也给龙口市增添了亮丽的风景线。但由于大部分绿化稀少、配套设施缺乏，不能称为真正意义上的商品房住宅小区。龙口市真正意义上的商品房住宅小区要从2002年开工建设的松岚花园开始，是当时龙口市规模最大、绿化率最高、配套最完善的智能化、花园式社区，是龙口市房地产发展的一个标志性项目，对于龙口市房地产市场发展起到了组大的贡献和引导作用。松岚花园的成功，吸引了众多开发商的，随后规划理念超前的中大型项目一个接着一个，直至现在开发的东海旅游度假

2、区、府东小区（宏润花园）和府西小区（龙泽华府）等，在带动了龙口市人民居住水平的提高的同时也促进了龙口市房地产有中低端朝中高端方向发展。整体而言，龙口市房地产行业先后经历了三个发展阶段，每个阶段的项目都呈现出明显的革新，具体而言各阶段主要特征如下：阶段划分时间跨度发生地段代表楼盘产品组要特征配套设施销售价格第一阶段19992002南山路以东绿洲佳苑、怡园小区、开元小区、新新花园多层产品、架空特车场基本无物业服务、风格模糊架空停车库18002500/m2第二阶段20032007南山路附近松岚苑、松风苑、松韵苑、阳光花园多层为主、小高层为辅、园林景观逐渐丰富 部分地下停车库、粗放的物业服务、欧式、现

3、代为主、开始出现会所幼儿园、社区商业 地下停车库25003000/m2第三阶段2008至今南山路以西幸福里、宏润花园、龙泽华府、龙族风景小高层、高层为主、园林景观精致化、地下停车库为主流、较标准物业服务风格清晰化、多样化、开始有户型创新意识幼儿园、社区商业、会所、室内游泳池、地下停车库30004100/m2以上三个阶段基本上代表了龙口市房地产市场的三次革新，每次革新都在产品、配套、物业管理服务方面呈现出明显的提升。相应的，房价也有明显的上涨。2、龙口市房地产发展格局分析目前，龙口市房地产主要由东城区中心版块、西城区中心板块、南山板块及东海版块四部分组成。南山版块据守于国家5A级南山旅游风景区，

4、靠近南山国际高尔夫球场，环境优美，是休闲度假的绝佳去处；同时又因为该地南山集团企业所在地，因此住房多数是南山集团建设的配套房。东海板块，主要位于东海旅游度假区内，是由南山集团开发的总计约600万平方米的海景房，主要以外销为主，客户购买房产的主要目的是投资、度假和养生，面积集中在5090平方米，销售状况较好。由于靠近海边，同时拥有东海月亮湾等著名的旅游景点，伴随着当地旅游业的快速发展，将为东海版块的房地产迎来新的发展机遇；东城区中心版块及西城区中心版块，近年来涌现出较多的房地产楼盘，由于处于中心地段，生活配套相当齐备，销售状况较好。特别是“十二五规划中”提出加快东城组团、和西城组团的发展，其中：

5、东城组团以发展现代服务业为功能定位，重点发展大流通、大商贸、大市场，重抓老城改造、旧村迁并、新居建设，打造集商贸购物、休闲娱乐于一体的城市繁华区，西城组团以发展临港产业、建设新型临港城市为功能定位，将陆续引进造船、石油等多个大型企业进驻，给龙口市带来大量的外来人口；这些都将为该地块房地产发展带来新的契机。3、价格走势经历了2008年房地产低迷形式之后，自2009年，龙口市房地产市场经历了从平抑调整到积极上扬的一年。随着各楼盘的积极开发，以及国家宏观政策成效的显现，龙口市房地产市场开始转暖，成交逐步回升，市场需求得到释放，房地产市场呈现出火爆的场面，市场需求非常旺盛。在购房利好政策的支持下，原来

6、持币观望的购房者选择回归，刺激了市场的回暖。同时，通货膨胀的预期和较低的银行存款利率，促使越来越多的当地人购置房产。国家现阶段出台的降低首付和相关交易税费的措施，都集中在普通商品房上，其中针对90平方米以下普通商品房的优惠措施更为明显。同时更多的购房者优先考虑购买90平方米以下住房，龙口市场上90平方米以下中小户型的交易呈现增多的趋势。进入2009年第四季度，受优惠政策期满可能被取消或被部分取消的影响，商品房交易更加火爆，龙口市房地产市场全面回暖，尽管龙口的房价上涨幅度不及北京、上海等一线城市那样迅猛，但仍有部分楼盘升幅较大。 2010年上半年，龙口市房地产市场延续了上一年的火爆，下半年受国家

7、调控政策的影响，进入观望阶段；随着加息的落地，2011年房地产调控拉开了序幕，龙口楼市在经历了2010年“史上最严”调控年后，似乎对调控政策产生了免疫。对2011年龙口市楼市最新报价进行计算，其区内各楼盘均价呈现上调趋势。2011年龙口市住宅均价以涨至4000元/平方米，与2010年8月相比，每平方米上涨350元，环比上涨8.75%。2010年8月至2011年月龙口市区房地产价格走势图根据目前的国家严厉的调控政策来看，一线大城市房价可能会看跌，二线城市会稳定及小幅增长，三线及以下城市还会继续上涨，同时受供求关系，建筑成本，经济情况等影响，房地产总体上还是会不断上涨，而且休闲旅游地产受国家调控影

8、响最小；龙口市属于三线及以下城市，同时由于龙口市地理位置优越，环境气候适宜，是休闲旅游养生投资的首选之地，因此房地产市场价格仍有很大的上升空间。4、龙口市土地供应量 2009年龙口市国土资源局只挂牌转让了6块地块共计140.19亩地，容积率1.7-2.2，约合计建筑面积20万平方米，另外府西项目推出40万平方米，加上08年土地供应量1012.9亩，目前市场上供应量已达到195万平方米。 2010年龙口市全市国有建设用地供应总量为7383.5亩。其中，经营性用地5397.5亩，工业用地1846亩，基础设施用地90亩，交通用地50亩。 2011年度全市国有建设用地供应总量基本控制在782.8712

9、公顷，在2011年度国有建设用地供应总量中，商服用地44.8181公顷，住宅用地454.1775公顷（其中廉租房用地0.33公顷、经济适用房用地2公顷、普通商品房用地327.1公顷、其它用地124.7475公顷），工矿仓储用地260.9756公顷，公共管理与公共服务用地22.9公顷。 根据土地利用总体规划和城镇规划要求确定用地规模、区位，合理安排建设用地布局。全市国有建设用地供应量中，东城区占3，新区占12，西城区占20，高新区占2，度假区占9，东海片区占22，南山片区占25，其它区域占7。二、龙口市城区各大版块房地产情况城区版块目前主要在售的项目有宏润花园、龙门花园、松韵苑、幸福里花园、龙族

10、花园及龙泽华府等。城区主要楼盘基本资料汇总项目名称价格（元/m2）楼盘体量建筑形态建筑风格面积（m2）所占比例主要客群主要配套龙新新新家园均价300031万多层小高层现代二房：80-100三房：120-13055%38%本地客户市政府、市一中威龙幸福里均价320036万多层小高层中式/江南风情二房：88三房：124-12860%40%本地客户实验幼儿园、实验小学、新一中、广网入户龙族风景中央公园3400起22万多层小高层现代风格绿化率（41.5%）一房：55二房：90三房：147空中别墅：167本地客户购物广场、文化广场、社区幼儿园、实验小学、新一中龙泽华府均价360040万4.5层花园洋房（

11、多层）小高层高层（12-27层）现代简约欧式一房：50二房：60、80-95三房：110、120-133、140-144其他：180-22010%40%45%5%本地客户6万m2欧式园林、1000平方米商业配套、市政府、新一中宏润花园底价3500元/ m2，最高价5000元/ m2以上35万小高层（11层/18层）欧式/新古典主义二房：90-120三房：130-160四房：18239%56%5%本地公务员、政府领导、企事业主、私营老板市政府、新一中、文化广场上述表中可以看出在城区在售项目除了龙泽华府销售均价为3600元/平方米（折扣前）外，其它楼盘实际成交销售均价为2800-3200元/平方米

12、之间，在售楼盘除了宏润花园、龙泽华府及龙族峰景以小高层、高层为主外，其它楼盘都以多层为主；从销售的户型来看市场上主要是以经济型户型为主，如两房多以80-90平方米主，三房则集中在120-130平方米之间，四房极少。而其中所占比例小二房为主，小三房为辅。因此从居住的品质而言，龙口房地产市场主要是经济为主。东海版块 东海版块是南山集团开发的总计约600万平方米的海景房，位于东海旅游度假区内，该区紧靠海边，区内有东海月亮湾等多处景点，环境优美是休闲度假的首选之地，主要是针对外地投资客户，面积集中在5090平方米。一线海景房销售均价为4000元/平方米左右，二线海景房销售均价为3600元/平方米左右，

13、三线海景房销售均价为3000元/平方米左右。2011年东海版块部分在建楼盘资料项目名称建筑面积（m2）建筑形态建筑风格工程进度主要客群海涛新都D区（阳光托斯卡纳）185975.29多层、小高层意大利托斯卡纳风格小镇在建外地客户海涛新都H区龙族御景小城115913.6多层、小高层现代风格绿化率（38.5%）在建外地客户东海海涛新都A区119122多层、小高层现代风格绿化率（41.2%）在建外地客户海涛新都F区126412多层、小高层现代风格绿化率（45%）在建外地客户湖光海景D区（湖光豪景）113794.96多层、小高层现代风格绿化率（44.84%）在建外地客户东海版块房地产价格走势图东海版块目

14、前在建项目较多，同时因位于东海旅游度假区内，区内环境优美旅游资源丰富，是休闲养生旅游度假的圣地，主要的客户群体是外地客户，来此休闲度假、养老等。并且近些年来随着旅游地产的不断升温，东海房地产价格也随之迅速上升，并且仍有上升趋势，投资升值潜力巨大。南山版块 南山版块主要是位于南山旅游风景区周围，该区环境优美，靠近5A级南山风景旅游区，是休闲度假的绝佳去处。同时又因为该地南山集团企业所在地，因此住房多数是南山集团建设的配套房。南山版块部分楼盘资料项目名称建筑面积（m2）建筑形态建筑风格价格（元/m2）主要客群南山集团世纪花园南区79000全部为多层现代风格绿化率（42.09%）2900本地、外地客户南山佛光山景（温泉）花园97800全部为多层现代风格绿化率（40%）3333本地、外地客户丽景花园536490.04全部为多层现代风格绿化率（44%）3800本地、外地客户南山城市花园东区178300全部为多层现代风格绿化率（42.53%）3100本地客户南山版块房地产价格走势图上述可以看出南山版块多数是面向本地客户特别是南山集团职工，但由于靠近南山旅游风景区，环境优美也具有很大的投资升值价值因此也部分对外销售。从图中可以近几年看出南山房地产价格逐年稳步上升，随着一二线城市房地产市场严厉的调控政策实施，南山版块作为避风港具有巨大的投资升值潜力。三、本项目优势9_