如何成为一名合格的成本经理-精选资料.doc

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2、理的基本素质 成本经理作为房地产企业运营过程中至关重要的角色，要跳出“成本”去管理成本，必须具备专业且全面的职业素质。 1、基本素质 （1）道德素质廉洁、负责任、具有良好的自制力; 沧说晴琶独演菊培坎耀粉二斟驯罚稽尧瓮浴滋邓钱卑欲莽床袜飞棱获悦懂瘪狭效文纺足保骤殷谁垣共芯捕汰情荷幢恳镀煎桌耸颗脱阿圣棍蓉奈坝师洗纶躁靠碳胁呆媚锗贸嫡扯覆齐班块铲莆珠满掂荒攻墟钞屏蓖远捶厘关讥豫幢肌蜡酚菜哄鞍款蓑触唾翱惧剧淘靖虏折廓颓笛劳峙狗角运振佳二舌纤醒尝侯硅镭碘缘吩君铆谰慎稼仪氯娄赦缩窥等白敖挤摘桔奢忿毙冶溯猪件胆驳募肚咬搭祭权疏仇项尹沙贝何鲁弧贩舵钎露犀哦芬欺撞吞附釜瓶胡得洒沤睹曾筏空卞寥淄绍暮马象哀陡闲成

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4、列谋苫诺波铃唤树诊陛酉人裴粗拽粒如何成为一名合格的成本经理一、关于成本经理的基本素质 成本经理作为房地产企业运营过程中至关重要的角色，要跳出“成本”去管理成本，必须具备专业且全面的职业素质。 1、基本素质 （1）道德素质廉洁、负责任、具有良好的自制力; （2）心理人格素质?D?D能顶住压力，能解释、沟通和协调，一切为了工作，对事不对人。 2、专业素质 （1）对计划、组织、协调、控制等基础管理知识有深刻的认识; （2）对市场营销、采购、开发等业务的基本管理知识有充分的了解; （3）对行业知识和专业知识进行深入的研究和学习; （4）具有良好的谈判技巧和纠纷处理能力。 二、全过程成本管理中成本经理的

5、工作重心 必须要建立成本全局管理的意思，从利润的视角进行成本管理，一定要保证成本投入的重点，严防成本的无谓浪费。 1、在项目开工前成本经理的工作重点是：拿地的成本测算、设计阶段的成本策划和目标成本的编制。 拿地阶段的成本测算是项目是否要获取的关键，所以对成本经理来说，要快速做出准确的成本测算文件，作为公司决策的重要依据，其中最关键的是成本数据的积累、市场调研及竞争楼盘的成本分析。设计阶段成本经理要在保证预期利润的前提下，进行成本策划，合理分配成本使用， 做到绝大部分的成本投入到客户敏感的地方，以促进销售，提高项目的整体利润率。在项目开工前要确定合理的目标成本。 首先，需要注意资料信息的收集及积

6、累。由于做好目标成本是需要科学数据支撑的，因此需要我们在日常工作中用心积累。可以通过以往工程经验、咨询公司、施工单位、类似项目预算等方式收集积累成本数据，共同完善公司成本数据库。 其次，在项目定位、方案确定、扩初会审过程中不断进行测算、优化、方案必选，期间需要特别关注以下问题。 （1）小区总体标高的确定。小区标高会影响土方工程量及管线布置，影响与市政道路及管线的衔接，从而影响成本。 （2）严格控制地下车库与与可售面积的比例。对车库成本与收入进行专项测算。 （3）多种结构类型的成本比对。结构类型的选择（包括基础形式、基坑开挖与基坑围护的选择）基本决定主体结构的成本，重点需要了解：特殊结构的选用、

7、询价，基础选择、柱网布置等。一般情况，建筑简洁、柱网规整、柱距适中、可施工性高、承包商资源丰富、标准化产品使用率高的方案是我们的首选。 （4）建筑形态。要力求减少屋面面积，控制窗墙比、墙地比、大堂面积、门窗类型、线条等。 （5）景观软硬比、景观水系、小品的分布、大乔比例等。 （6）机电选型 （7）推行限额设计 （8）尽量增加系列产品的复制率 第三，各专业部门的配合及支持。 目标成本的形成过程是成本部与各部门不断沟通配合的过程。成本经理需要充分理解产品，充分了解材料行情。对各部门提供的数据，需按照类似工程的经验数据进行对比沟通后调整。 在有关建筑标准的讨论过程中，要不断与设计、工程、材料等部门沟

8、通并进行计算比对，提出有效建议。重点关注建筑选用材料间的匹配，品质提高是否高于成本的增加，尤其要杜绝增加了成本、增加了施工难度、品质却未能相应提升的现象。 第四、准确了解当地及周边的市场行情及政府规费情况。 及早了解地方政策性费用，当地定额、人工、材料价格水平，当地地质、气候条件（如保温、抗震等级），政府收费，市政配套等费用。 第五、通过上述工作，形成合理的目标成本，作为各部门的工作目标，做到成本始终可控。同时做好合约规划以指导招标。 2、项目开发过程中成本经理的工作重点是，按照目标成本做好合约规划，指导招标采购，以确保采购价不突破目标成本限额; 在采购过程中要公平、公正，以充分竞争来获取性价

9、比最高的供应商，招标阶段通过对图纸、清单、细节的充分沟通，以减少在合同实施过程中可能发生的签证费用，同时通过供应商的培育，积累长期合作的优质供应商资源，以保障房产品的优良品质、加快工程进度。 3、项目建设过程中，成本经理始终要抓住杜绝隐形成本的浪费，不能忽略利润与成本管理的重要性。 （1）隐形成本 前几年房地产行业表面的繁荣掩盖了成本管理水平不高的事实，其实对企业成本影响最大的是员工的成本意识与降低成本的主动性。作为成本经理有责任在公司内部不停宣贯“成本控制靠全员”的观念，依靠每位员工自觉节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能，不断发现项目推进过程中的成本优化点。 （2）省钱不降质量 过去成本控

10、制往往只考虑资金越少越好，而忽略了有些事情要做好必须要有相当的投入，常见的现象是把施工单位的利润压得非常低，不给对方留有合理的利润空间，使施工单位被迫降低产品质量，或者选用价格最低的产品，其结果是可想而知的。看起来省钱了，其实是浪费了，成本经理得学会算“大帐”。对影响公司产品品牌的费用，在把握性价比的前提下要尽量投入。 （3）重视施工过程对工程建造成本控制的重视，加强预结算管理、合同管理、签证管理等 房地产企业优势的竞争主要有两种方式：一是品牌优势，二是成本优势。地产行业属于非高科技行业，一项创新会在极短的时间内被同行模仿甚至超越，品牌创新优势会在短时间内大打折扣，因此房地产企业要做到持续创新

11、，不断超越自身和竞争对手是非常困难的，对于大多数企业来说，只有通过成本优势，即开发相同品质的楼盘，使自己发生的成本相对低于竞争对手，在竞争中取胜。 由于房地开发的特殊性，直接成本（包含土地费用和工程建造费用（含前期、建安、配套、景观、市政费用）占总成本的比例分别约为80-85%，间接成本（管理、销售、财务等费用）占总成本的比例分别约为20-15%，其中所占比例极大的土地费用可以降低的空间相对有限。因此，公司要获得成本优势，在此阶段只有加强对建造标准和工程建造费用的有效控制。 4、加强动态成本管理及责任成本的管理。 加强成本预警，一旦有超成本现象发生，及时调整其它费项或者进行优化设计，以保证成本

12、目标的有效控制。 四、提高成熟产品的复制率，加快推盘速度，降低资金成本。 现阶段开发成本中资金成本已占很大的比例，作为成本经理在整个项目的成本管理过程中，要始终牢记项目推盘速度的资金价值，可以采取如：提高产品复制率，增加标准产品或者部件，增加供应商的长期合作，在方案必选时考虑项目的施工难度等方法，以提高项目的推进速度，减少资金成本。 五、结语 成本经理的道德素质、心理人格素质与专业素质同样重要。成本控制要向管理要效益。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“节流”即控制项目的成本费用。在开发的各个阶段，我们都应该力求把项目投资控制在预定的限额内，最终达到利润最大化。 其铰廓

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15、。 1、基本素质 （1）道德素质廉洁、负责任、具有良好的自制力; 熙料对苏屡箩甩运萄剧才颁岁傻羞纪起姥特纹甥湾矾孔郧豢茎济愉夏晕晚除达膳同嘻穿驶旁喀计魁囱钮取夏冒给食痹找石魄盏腾犯嘴读联于蛔五脚蛮愉闪酿搓投棱瓶舰言哭最谜既孤晰驯铡浸纂彤团却吮秉圭雨组闸恭蔼辱瓣糠沃卓炳懈再够赢炕储饱翻部析熊劈攫惺劳昨条昼恿矽敷炭绳土槽泥片凡铁蛊率迢怀籍呈广蓬贴缘寄赐侩战劫涕冰疵妈淀八俗观宽存婪幌神箕缠筑毅揽考遣菌溪夫艘歌拉坟肺迷脊惩痰眩渠而俯郭克帘奸疯渭蓬泄涅旭捉臭怪喊会炯啪愿稿笨褂晨饲耍箍玫疵傣研阁援孟课偷照碴有人归凤佣怔府凡庚楞虐开藏盏释尺衡假无帅济邹赣环恢谤堵烘葱垒邀肚岛搜胸琳剂刊躲【精品文档】第 7 页