发展科技地产-服务科技创新.doc

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1、精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除发展科技地产 服务科技创新彭琛琛编者按：纵观地产开发的发展历程，科技地产是一种全新的、具有生命力的开发模式，它代表了未来综合地产的开发运营发展方向。 科技地产是高新技术产业和地产的结合物，以提升、培育、创新高新技术产业链条为手段，以高科技园为载体，实现通过产业提升、优化区域产业结构。科技地产通过高科技园区吸纳高新技术产业，通过地产开发改善区域居住、生活、休闲娱乐等软环境，形成产业和居住的良性互动。高新技术产业+新城=科技地产科技地产中的“科技”主要是指以高新科技为主导的第三产业和高端制造业，比如IT研发、软件行业、工业设计、创意产业等。其特点是人

2、才、技术、资金的高度密集，完全区别于传统制造工业园的劳动力密集。从科技地产的地产载体表现形式来看，主要包括高科技孵化器也就是创业中心（高科技孵化器）、研发中心、技术中心、设计中心、创意中心、高端产业区等。所以说科技地产是工业地产的高阶高级阶段，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔波特创立的。其涵义是：在一个特定区域的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联

3、产业和专门化的制度和协会，通过这种区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。科技地产除了包括高科技产业生产区以外，还包括满足吃住行、娱乐、购物等综合配套生活休闲娱乐区域。产业区为居住区提供就业机会，而居住区为产业区进行居住生活休闲娱乐配套，两者形成良性循环。在科技高度发达的今天，追求人性关怀是恒久的主题。随着建筑科技的升级，着实让人们感叹这种人性化的关爱与建筑技术变迁的历史同步攀升。科技与地产混搭要素科技地产的成功开

4、发运营，需要多方面的协调配合。首先，对于运营主体或者投资方而言必须具有很强的产业整合和产业聚集能力，以及丰富的园区开发和运营管理经验。当前，产业集聚发展已成为重要的趋势，其最大的好处是获得规模效益，降低企业成本，提高企业创新能力，促进企业间的技术交流与传播。企业集聚还能强化分工协作，提高生产效率，延伸产业链条。“企业向园区集中，园区向城市集中”，这也是目前国内很多新兴经济区域向新兴城区发展的基本趋势。旭天发展有限公司成立之初，就致力于在国内新兴经济区域开发建设科技型办公园区，吸引科技型与服务外包型企业，研究并结合区域经济政策，发展具有自身特色的办公园区，推动产业集聚及区域经济发展。旭天发展一直

5、致力于成为国内一流的软件园的开发商与运营商，旭天发展的管理团队由来自跨国高科技公司，、国内首届一指的办公园区开发商，、国内著名地产开发商以及国际知名的设计规划事务所的中高级管理人员组成，对IT-BPO产业的发展具有深刻的了解及认识，并在办公园区的设计，、规划以及市场招商等领域具有丰富的经验。旭天发展作为国内科技地产的开拓者，起着龙头带动作用，为区域实现产业聚集，打造完整产业链条，依托高科技园区载体，为区域发展打下坚实的产业基础。其次，作为科技地产项目在选址上必须具有自己的核心优势产业，科技地产的重要基础之一是高科技产业，没有产业基础和优势产业的区域，不适合发展科技地产项目。纵观国内高科技园区的

6、发展史，我们都可以找到其各自核心优势产业，比如北京经济技术开发区的通讯产业，武汉经济技术开发区的汽车产业。作为旭天发展全国战略拓展的第一个阶段，天津的高科技办公园区空港旭通广场项目已经于2008年开工建设于2012年5月初竣工，项目位于天津空港经济区。，天津空港经济区位于滨海国际机场东北侧，空港经济区经过多年发展，航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业已初步形成。空港经济区是天津滨海新区重要的经济功能区和发展引擎，空港经济区内还设有保税区，区位优势突出。在政策方面，此外，空港经济区在税收、土地价格、配套费用等政策方面都给与入区企业优惠条件。因为，科技地产不是简单的地产开发，科技地

7、产更是区域相关产业综合发展的体现项目，与区域的总体规划，产业规划息息相关，因此空港经济区和天津滨海新区政府给予充分的政策支持，能为科技地产的载体综合性高科技办公园区提供良好的成长环境。科技地产的四大环节科技地产要通过四个环节才可以完成一个项目的运作过程。第一是商业开发，第二是产业招商，第三是产业服务，第四是资产管理。这四个环节，开发项目是房地产商的基本功底，要能盖房子、会做园区规划和设计。在产业招商上，住宅地产是不需要招商的，所以产业招商是专门针对科技型、创新型企业进行。更关键的是进了园区以后，园区开发商和入园企业或合作伙伴以及当地的政府三者利益诉求均衡协调。在四大环节里，产业服务体系的构建是

8、最重要的，要坚持内容为主、服务为王。旭天发展作为科技地产的先行者，公司认为传统写字楼无论在硬件的配置上有多高，内容往往局限于后台信息处理、行政、内部会议等纯办公功能。事实上，一家企业的需求远不止纯办公那么简单，如有一座多功能培训教室、展示厅或品牌体验馆、员工休闲娱乐空间等。旭天发展秉承着个性化发展的理念，推出了作为空港经济区内目前唯一一家能为客户提供整栋办公楼宇定制服务的科技型办公园区。所谓的定制性办公，其与传统办公最大的区别在于空间的开发和对空间的利用。更大的空间，意味着更广大的商务平台，功能得以充分延伸。产品展示、创意研发、品牌营销、商务洽谈等丰富功能与纯办公一以贯之，最大限度的整合资源，

9、满足使用者的个性化需求，实现集休闲、个性化与生态一体的办公环境，彰显“以人为本”的原则，让员工在高度紧张的办公时间之外，可以迅速地通过简单的办公室娱乐，缓解压力，调整情绪。以移动办公地理念，为不同形式的工作内容定制适合的环境，使办公更高效。同时考虑各功能在不同时段可以切换交替使用，从而大大增加空间利用率，使有限的空间发挥出更大的价值。最后是资产管理，因为科技地产的产品组合里有销售型的、有持有型的。销售型的像卖出售写字楼和住宅一样，开发销售，大量的产业载体，比如孵化器，往往是很难在短期能形成销售的，就需要开发商长期培育。就如同商业地产一样，在招商以后都需要培育，最后通过资产的价值管理和资本的运作

10、，包括资产的销售等，达到资产变现。科技地产就是要通过这四个环节来完成一个相对完整的循环。科技地产的运营理念科技地产要始终坚持以产业促进为主线进行综合开发。科技地产开发通过借鉴世界城市先进的规划理念，坚持以产业为主导，实现“业”与“城”的有机融合，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发，即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态之间功能互补，相互溢价；运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。比如旭天发展的空港旭通广场，为产业研发提供的配套包括一流的办公楼宇、酒店式公寓、健身中心、餐饮设施、以及其他相关生活配套设施，通过科学规划和产业业态的控制，使产业与城市间的矛盾和

11、冲突降到最低，并使各业态之间功能相互补充，能够有效满足区域人员的职业、生活、娱乐等社会化功能需求，使各业态的功能发挥和产品溢价最大化。旭天发展有清晰的科技地产开发理念。科技地产是一项崇高的事业，在整个园区的功能定位上，必须把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，应该具有高度的社会责任感，应该坚持“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的园区功能定位。高科技办公园区其开发的理念是“以区带业、以业兴区、宜居宜业、和谐发展”，目的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提

12、升城市的综合竞争实力。空港旭通广场作为天津空港经济区的科技地产产品，旭天发展坚持“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升区域的产业整体竞争力。科技地产必须硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜。科技地产项目开发之初，开发商就要积极与项目所在地政府以及社会商业伙伴紧密合作，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务，打造完善的产业服务体系“软环境”。

13、旭天发展为入驻空港旭通广场的企业提供的软环境，除了可以享受到政府及园区给予科技企业的政策、税收、人才补贴及科研经费补贴等方面的支持，最重要的是能快速地带动区域内科技企业的集聚。形成区域内产业集聚形成，不但可以降低企业的生产及运营成本，提高规模经济效益和范围经济效益，还可以提高区域内产业和企业的市场竞争力。单个企业或产业组织的角度分析，企业通过纵向一体化，可以用费用较低的区域内交易替代费用较高的市场交易，达到降低交易成本的目的：通过纵向一体化，可以增强企业生产和销售的稳定性；通过纵向一体化行为，可以在生产成本、原材料供应、产品销售渠道和价格等方面形成一定的竞争优势，提高企业进入壁垒；通过纵向一体

14、化，可以提高企业对市场信息的灵敏度；通过纵向一体化，可以使企业进入高新技术产业和高利润产业等。在经济格局发生巨大变化的当今世界，自主创新能力正成为国家竞争力的核心，特别是国际金融危机爆发以来，强化科技创新，加快发展新兴产业，培育新的经济增长点，抢占竞争制高点已经成为世界发展大趋势。我国政府高度重视高科技自主创新，大力实施国家自主创新战略，加快培育战略性新兴产业，掀起了高科技园区建设高潮。科技地产作为高科技园区开发的崭新模式，已经成为顺应时代潮流、打造市场主导的技术创新体系、实施国家自主创新战略的重要方式。新闻链接：旭天发展在天津的项目名称现更改为空港旭通广场。空港旭通广场是一个近20万的大型商

15、业综合体，包括5A级国际智能化写字楼、主干道旁的临街商铺及高端国际公寓。项目毗邻30万平米碧波荡漾的人造景观湖和18洞国际温泉高尔夫，与五星级酒店一街之隔。项目位于空港核心区域主干道交汇处，地铁2、4号线环绕周边，驱车只需5分钟就可到达滨海国际机场，20分钟即可驶入天津中心城区，30分钟可抵达天津站，40分钟可达滨海新区，1小时可达北京 。项目占地5万平米，分一、二期项目开发，将建成20万平方米的集办公、居住、休闲及娱乐的大型综合体项目。一期项目，地上建筑面积4.7万平方米，已建设完成，于2012年5月份交房。二期项目12万平米，包含10万平米的花园式生态独栋办公及临街商务配套，还有2万平米的高档公寓。预计2012年第三季度开始动工，2014年初完成建设。旭通广场已成功经引入软通动力、IBM、VOLVO IT、CSC等多家国际顶尖企业多家知名上市企业入区发展，为他们提供办公选址及办公楼建筑定制服务等。【精品文档】第 4 页