最新城中村和旧城改造拆迁补偿(昆明)10月幻灯片.ppt

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1、城中村和旧城改造拆迁补偿城中村和旧城改造拆迁补偿(昆昆明明)10月月2主要内容主要内容 第一节第一节 开发产品收入的政策分析及运用开发产品收入的政策分析及运用 第二节第二节 开发产品的税收政策分析运用开发产品的税收政策分析运用 第三节第三节 开发费用的税收政策分析运用开发费用的税收政策分析运用 第四节第四节 旧城改造拆迁补偿政策分析运用旧城改造拆迁补偿政策分析运用 第五节第五节 建设方供材的税收政策分析运用建设方供材的税收政策分析运用 第六节第六节 合作建房的税收政策分析运用合作建房的税收政策分析运用 第七节第七节 售后回租、回购政策分析运用售后回租、回购政策分析运用9 3 3、出售使用过的资

2、产收入、出售使用过的资产收入 相关相关增值税政策增值税政策.doc.doc 营业税政策营业税政策 财税财税200316200316号号 单位和个人销售或转让其购置的不动单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。价后的余额为营业额。10 4 4、政府补助收入、政府补助收入 会计处理：会计处理： 与收益相关的政府补助，用于补偿与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为时确认为“递延收益递

3、延收益”，在确认相关费用，在确认相关费用的期间计入当期损益的期间计入当期损益“营业外收入营业外收入”；用；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益取得时直接计入当期损益“营业外收入营业外收入”。11 与资产相关的政府补助，不直接确认为与资产相关的政府补助，不直接确认为当期损益，应当确认为当期损益，应当确认为“递延收益递延收益”，自相关，自相关资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益“营业外收入营业外收入”。相关资产在使用

4、寿命结束前。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损益益“营业外收入营业外收入”。 政府补助会计处理政府补助会计处理.doc.doc 12 税收处理税收处理 有关政策有关政策1.doc1.doc 有关政策有关政策2.doc2.doc 财政部国家税务总局关于专项用途财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理通知财政性资金企业所得税处理通知.doc.doc13 政府补助收入土地增值税处理？政府补助收入土地增值税处理？ 计算增值额的扣除项目具体为

5、：（一）取得计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，项目实际发生的成本，, ,包括土地征用及拆迁补偿包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附耕地占用税、劳动力安置费

6、及有关地上、地下附着物拆迁补偿的着物拆迁补偿的净支出净支出、安置动迁用房支出等。、安置动迁用房支出等。14 5 5、代理服务收入、代理服务收入 手续费收入主要涉及营业税和企业所手续费收入主要涉及营业税和企业所得税。得税。 国税发国税发19931993149149号号 代理业，是指代委托人办理受托事项代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务（介绍服务、其他代理服务（如：代扣代缴如：代扣代缴税款税款）。）。15 国税发国税发19950761995076号号 代理业的营业额为纳税人从事代理业代理业的营业额为纳税

7、人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。务向委托方实际收取的报酬。 财税财税200316200316号号 从事物业管理的单位，以与物业管理从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。房屋租金的价款后的余额为营业额。16 国税发国税发19981998217217号号 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃燃( (煤煤) )气费、维修基金、房租的行为，属于营气费、维修基金、房租的行为，属于营业税

8、业税“服务业服务业”税目中的税目中的“代理代理”业务，因此，业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃燃( (煤煤) )气费、维修基金、房租不计征营业税，气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。征收营业税。 思考：企业如何利用？思考：企业如何利用？17 6 6、利润分配投资收益、利润分配投资收益 企业所得税法企业所得税法第二十六条第二十六条 企业的下列收企业的下列收入为免税收入：入为免税收入： （一）国债利息收入；（一）国债利息收入； （二）符合条件的居

9、民企业之间的股息、红（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；利等权益性投资收益； （三）在中国境内设立机构、场所的非居民（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；的股息、红利等权益性投资收益； （四）符合条件的非营利组织的收入。（四）符合条件的非营利组织的收入。 18 7 7、利息收入、利息收入 企业将自己款项借与他人，特别是金企业将自己款项借与他人，特别是金额较大的，主要涉及利息收入营业税、企额较大的，主要涉及利息收入营业税、企业所得税。业所得税。 关联方借款的，涉

10、及营业税和企业关联方借款的，涉及营业税和企业所得税纳税调整。所得税纳税调整。 借款转贷不收取利息收入的，涉及借款转贷不收取利息收入的，涉及利息费用税前列支相关性合理性问题。利息费用税前列支相关性合理性问题。19 国税函发国税函发19951995156156号号 贷款属于贷款属于“金融保险业金融保险业”税目的征收税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按用的行为，均应视为发生贷款行

11、为，按“金融保险业金融保险业”税目征收营业税。税目征收营业税。 相关政策解析相关政策解析.doc.doc20 企业所得税法企业所得税法第四十一条第四十一条 企业与其企业与其关联方关联方之间之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。有权按照合理方法调整。 国税发国税发2009220092号号 第三十条第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税交易，只要该交易没有直接或间接导致

12、国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。 21 二、土地增值税收入二、土地增值税收入 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则 第五条第五条 条例第二条所称的收入，包括转条例第二条所称的收入，包括转让房地产的让房地产的全部价款及有关的经济收益全部价款及有关的经济收益。 国税函发国税函发19951101995110号号 五、土地增值税的征税对象是什么五、土地增值税的征税对象是什么? ? 转让房地产的收入包括货币收入、实物收转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利入和其他收入，即与转让房地产有

13、关的经济利益。益。22 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发土地增值税清算土地增值税清算管理规程管理规程的通知（国税发的通知（国税发200991200991号）号） 第九条第九条 纳税人符合下列条件之一的，纳税人符合下列条件之一的，应应进行土地增值税的清算。进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；目的； （三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。23 第十条第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机对符合以下条件之一的，主管税务机关

14、关可要求可要求纳税人进行土地增值税清算。纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；地增值税清算

15、手续的； （四）省级税务机关规定的其他情况。（四）省级税务机关规定的其他情况。24 国税函国税函20102202010220号号 一、关于土地增值税清算时收入确认的问一、关于土地增值税清算时收入确认的问题题土地增值税清算时，已全额开具商品房销土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测

16、量面积不一致，在清算前已发生补、退房款测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。的，应在计算土地增值税时予以调整。 25 三、营业税纳税义务发生时间三、营业税纳税义务发生时间 第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收收讫营业收入讫营业收入款项或者款项或者取得索取营业收入款项凭据取得索取营业收入款项凭据的的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。其规定。 收讫营业收入款项，是指纳税人应税行

17、为收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生发生过程中或者完成后过程中或者完成后收取的款项。收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合书面合同确定的付款日期的当天同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天应税行为完成的当天26 特殊规定特殊规定 第二十五条第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。间为收到预收款的当天。 纳税人提供

18、建筑业或者租赁业劳务，采取纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。款的当天。 纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。动产所有权、土地使用权转移的当天。27 国税函发国税函发19951995156156号号 十八、问：对于转让土地使用权或销售不动十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？产的预收定金，应如何确定其纳税义

19、务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。间为收到预收定金的当天。28 河北省地方税务局关于营业税若干政策问题河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告的公告 20102010年第年第2 2号号

20、 二、关于房地产开发企业收取的二、关于房地产开发企业收取的“诚意金诚意金”等纳税义务发生时间问题等纳税义务发生时间问题 房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、以及销售购房卡、选房卡、VIPVIP卡等取得的款项，卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。预收房款相同，为收到款项的当天。29 6403 6403 营业税金及附加营业税金及附加 一、本科目核算一、本

21、科目核算企业经营活动发生的营业税企业经营活动发生的营业税、消费税、土地增值税、城市维护建设税、资源税消费税、土地增值税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在土地使用税、印花税在“管理费用管理费用”科目核算，科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。本科目核算。 二、企业二、企业按规定计算确定的与经营活动相关按规定计算确定的与经营活动相关的税费，的税费，借记本科目，贷记借记本科目，贷记“应交税费应交税费”科目。科目。 三、期末，应将本科目余

22、额转入三、期末，应将本科目余额转入“本年利润本年利润”科目，结转后本科目无余额。科目，结转后本科目无余额。30 四、收入筹划案例分析：四、收入筹划案例分析： 某房地产公司广告宣传，承诺在开盘当日对某房地产公司广告宣传，承诺在开盘当日对前前2020名购买别墅的购房者给予免收一定时间物业名购买别墅的购房者给予免收一定时间物业管理费的优惠，预计该项支出为管理费的优惠，预计该项支出为160160万元。万元。 公司打算由公司自行支付物业管理费款项，公司打算由公司自行支付物业管理费款项，并作为销售费用在所得税税前列支。公司认为，并作为销售费用在所得税税前列支。公司认为，这样可以抵缴企业实现的应纳税所得额这

23、样可以抵缴企业实现的应纳税所得额160160万元，万元，少缴所得税少缴所得税4040万元（万元（1601602525），实际上公司），实际上公司赠送支付的资金流出为赠送支付的资金流出为120120（1601604040）。）。31第二节第二节 开发产品政策分析运用开发产品政策分析运用 房地产开发企业开发的产品包括商品房地产开发企业开发的产品包括商品性土地、商品房、出租房、周转房、配套性土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程以及开发完成后尚未投入设施、代建工程以及开发完成后尚未投入使用的自用土地。使用的自用土地。 税法：企业房地产开发经营业务包括税法：企业房地产开发经营业务包括土地的开

24、发，建造、销售住宅、商业用房土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。发产品。 32 一、开发成本项目一、开发成本项目 （一）企业所得税（一）企业所得税 1. 1. 土地征用费及拆迁补偿费。土地征用费及拆迁补偿费。 指为取得土指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、

25、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。支出、农作物补偿费、危房补偿费等。33 2. 2.前期工程费。指项目开发前期发生的前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、性研究、筹建筹建、场地通平等前期费用。、场地通平等前期费用。 3.3.建筑安装工程费。指开发项目开发过建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程开发项目

26、建筑工程费和开发项目安装工程费等。费等。34 4. 4.基础设施建设费。指开发项目在开发过基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。园林绿化等园林环境工程费。 5.5.公共配套设施费：指开发项目内发生的、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方

27、政府、政府公用事业单位的公或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。共配套设施支出。35 6. 6.开发间接费。指企业为直接组织和开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费修理费、办公费、水电费、劳动保护费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程管理费、周转房摊销以及项目营销设项目营销设施建造费施建造费等。等。 （二）土地增值税（二）土地增值税扣除项

28、目扣除项目.doc.doc36 转让项目的性质转让项目的性质 扣除项目扣除项目 1. 1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 2.2.房地产开发成本房地产开发成本 新建房产转让新建房产转让 3.3.房地产开发费用房地产开发费用 4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5.5.其他扣除项目（其他扣除项目（加计加计20%20%扣除扣除） 1. 1.房屋及建筑物的评估价格或购房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计买价每年加计5%5%后的金额后的金额 旧房转让旧房转让 评估价格评估价格=重置成本价重置成本价成新折扣率成新折扣率 2.2.土地使用权所支付的地价款和按土地

29、使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用国家统一规定缴纳的有关费用 3.3.转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金37 转让项目性质转让项目性质 扣除项目扣除项目 土地价款土地价款 未经开发土地未经开发土地 交纳的有关费用交纳的有关费用 缴纳税金缴纳税金 土地价款土地价款 交纳的有关费用交纳的有关费用 已经开发土地已经开发土地 开发的成本开发的成本 缴纳税金缴纳税金 开发成本的开发成本的20%20%38 二、房屋开发成本对象的核算二、房屋开发成本对象的核算 （一）会计核算对象（一）会计核算对象 成本核算对象，应结合开发地点、用成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、施工队伍等

30、因素确定。途、结构、装修、施工队伍等因素确定。 1. 1.按独立编制设计概算（预算）或施工按独立编制设计概算（预算）或施工图预算所列单项开发工程。图预算所列单项开发工程。 2.2.同一开发地点，结构类型相同的群体同一开发地点，结构类型相同的群体项目，开竣工时间相同，同一队伍施工的，项目，开竣工时间相同，同一队伍施工的，可以合并对象。可以合并对象。39 （二）企业所得税成本对象确定（二）企业所得税成本对象确定 （1 1）可否销售原则可否销售原则。开发产品能够对外经。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作

31、为过渡本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。入能够对外经营销售的成本对象。 （2 2）分类归集原则分类归集原则。对同一开发地点、竣。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。40 （3 3）功能区分原则）功能区分原则。开发项目某组成。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核

32、算。可以作为独立的成本对象进行核算。 （4 4）定价差异原则）定价差异原则。开发产品因其产。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。核算。41 （5 5）成本差异原则成本差异原则。开发产品因建筑上存。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。的，要分别作为成本对象进行核算。（6 6）权益区分原则权益区分原则。开发项目属于受托代。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别

33、建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。应征得主管税务机关同意。42 （三）土地增值税的清算单位（三）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通

34、住宅的，应分别计算增值额通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 。 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。值率，缴纳土地增值税。43 （四）成本项目会计核算（四）成本项目会计核算 1. 1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 （1 1）能分清成本核算对象，直接计入有关房）能分清

35、成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费”成本项目，计入成本项目，计入“开发成本开发成本AA房屋开发成本房屋开发成本”科目借方和科目借方和“银行存款银行存款”等科目贷方。等科目贷方。 （2 2）如分不清核算对象的，应先将其支出通）如分不清核算对象的，应先将其支出通过过“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”科目归集，待开科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入本核算对象，计入“开发成本开发成本AA房屋开发成本房屋开发成本”科目借方和科目借方和“开发

36、成本开发成本土地开发成本土地开发成本”科目贷科目贷方。方。44 2.2.前期工程费前期工程费 （1 1）能分清成本核算对象的，应直接计）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的入核算对象的“前期工程费前期工程费”项目，借记项目，借记“开开发成本发成本AA房屋开发成本房屋开发成本”，贷记，贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。 （2 2）应由两个或两个以上成本对象负担）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，应按规定的方法分配计入有关的前期工程费，应按规定的方法分配计入有关房屋开发成本核算对象的房屋开发成本核算对象的“前期工程费前期工程费”项目，项目，借记借记“开发成本开发成本A/BA/

37、B房屋开发成本房屋开发成本”，贷记，贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。45 3.3.基础设施费基础设施费 一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的对象的“基础设施费基础设施费”项目，借记项目，借记“开发成本开发成本A A房屋开发成本房屋开发成本”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”科目。科目。 4.4.建筑安装工程费建筑安装工程费 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的开发成本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”项目，项目，借记借记“开发成本开发成本AA房屋开发成本房屋开发成本”科

38、目，贷记科目，贷记“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”科目。如要分配的，科目。如要分配的，可以按工程预算造价比例计算。可以按工程预算造价比例计算。46 5.5.公共配套设施费公共配套设施费 （1 1）对能分清并直接计入某个成本对象的）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在有关房屋开发成本，在“开发成本开发成本AA房屋开房屋开发成本发成本”科目归集其发生的支出。科目归集其发生的支出。 （2 2）对不能直接计入房屋开发成本的不）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在能有偿转让的

39、公共配套设施，应先在“开发成开发成本本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，开发科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入房屋开发成本完成后再按规定的标准分配计入房屋开发成本. .47 （3 3）对能有偿转让的配套设施支出，应）对能有偿转让的配套设施支出，应在在“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目进行科目进行归集，完工后转入归集，完工后转入“开发产品开发产品配套设施配套设施”中。中。 （4 4）先开发房屋，后开发配套设施的，）先开发房屋，后开发配套设施的，可以采取预提的办法，完工时调整。可以采取预提的办法，完工时调整。 6.6.开发间接费开发间接费 先计入先计

40、入“开发间接费用开发间接费用”科目，然后再按科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各项开发产品成适当分配标准，将它分配计入各项开发产品成本。本。48 房屋开发成本核算表一房屋开发成本核算表一.doc.doc 房屋开发成本明细分类账之二房屋开发成本明细分类账之二.doc.doc （五）税收政策（五）税收政策 1 1、 土地增值税相关规定土地增值税相关规定 国家税务总局关于房地产开发企业土国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知地增值税清算管理有关问题的通知.doc.doc 关于土地增值税清算有关问题关于土地增值税清算有关问题.doc.doc49 2 2、企业所得税相关政策

41、企业所得税相关政策 房地产开发经营业务房地产开发经营业务企业所得税处理办企业所得税处理办法法的通知（的通知（国税发国税发200920093131号）号） 第十五条第十五条 企业对尚未出售的已完工开发企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行行日常维护、保养、修理日常维护、保养、修理等实际发生的维修费等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。用，准予在当期据实扣除。50 第十八条第十八条 企业在开发区内建造的邮企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设

42、施应单独核算成本，电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。差额应调整当期应纳税所得额。 51 第十七条第十七条 企业在开发区内建造的会所、物企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处

43、理：幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按

44、建造固定资产进行处理外，本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。其他一律按建造开发产品进行处理。52 第三十三条第三十三条 企业单独建造的停车场所，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 第三十二条第三十二条 除以下几项预提（应付）费除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在

45、证明资料充分的前提下，其发全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的金额的10%10%。 53 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报（三）应

46、向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。基金、公建维修基金或其他专项基金。54实际支出实际支出待摊费用待摊费用预提费用预提费用开发成本开发成本土地土地征用费征用费前期前期工程费工程费建筑建筑安装费安装费基础基础设施费设施费配套配套设施费设施费开发开发间接费间接费三、成本核算程序三、成本核算程序期间费用期间费用55六六项项费费用用直直接接共共同同间间接接在在建建完完工工未未建建产产品品资资产产未未销销已已销销销售成本

47、销售成本56 （一）企业所得税共同成本和间接成本分配方法（一）企业所得税共同成本和间接成本分配方法（1 1）占地面积法）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面本期全部成本对象占地面积积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占

48、成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积期内全部成本对象占地总面积的的比例进行分配。比例进行分配。期内全部成本对象期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地各期成本对象共同负担的占地面积面积。57 举例：某房地产企业开发一小区，占地举例：某房地产企业开发一小区，占地6000060000，分三期开发，分别，分三期开发，分别2000020000，3000030000，1000010000，土地出让金，土地出让金3000030000万，万，一期开发住宅一期开发住宅3 3幢和一个会所，分别占地幢和一个会所，

49、分别占地40004000，50005000，60006000，20002000。A AB BD DC C58 计算：计算： 一期内全部成本对象应分摊土一期内全部成本对象应分摊土地成本地成本=（20000200006000060000）30000300001000010000 会所应分摊土地成本会所应分摊土地成本（200020002000020000） 100001000010001000 3 3幢住宅应分摊土地成本幢住宅应分摊土地成本10000-1000=900010000-1000=900059 （2 2）建筑面积法。）建筑面积法。指按已动工开发成本指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总

50、建筑面积的比例进对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。象总建筑面积的比例进行分配。60 （3 3）直接成本法。）直接成本法。指按期内某一成本指按期内某一成本对象的直接开发成本