旅游饭店业拓展新领域——分时度假及其交换系统.pdf

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1、2 0 0 2 0 5 ( 2 _ 半月版) 总第 三 ! 塑 商5 2 - 研究 妊 C HL R E S E A R C H 文章编 号： 1 o 0 _ _ 1 4 8 x ( 2 0 0 2 ) 0 5 上一 0 【 5 0 一 O 3 旅 游 饭 店 业 拓 展 新 领 域 一 分 时 度 假 及 其 交换 系统 谭 白英 ， 陈 月 亮 ( 武汉太学 商学院，湖北武波4 3 0 0 7 2 ) 摘要：我国近2 O 年来的经济进 步和旅游经济的发展为发展 分时度假奠定 了坚实的基础， 尤其是 当前我国 房地产市场和饭店业的低迷，发展分时度假，既可以使我 国旅游饭店业摆 脱窘境， 叉可

2、 增加我 国度假 型产 品种类， 丰富旅 游 产品 类型。 但是 ，在 爱展我 国分时度 假项 目的过程 中， 不 宜 简单 照搬 西方模 式， 而应结 舍我 国国情进 行 本土化 经 营。 关键词：分时度假；可行性；奉土化 中图分类号 F 7 1 9 2 文献标识码 A The Ne w Pr o s pe c t o f To ur i s t Ho t e l I n du s t r y Ti me s h a r i ng a nd e x c ha ng e s y s t e m TAN Ba i y i n g ， CHE N Yu e l i a n g ( C o mm e

3、 r c i a l C o l l e g e。 ，t Y u h a n U n i v e r s i O , ff r h a , i 4 3 0 0 7 2 C h ina Ab s t r a c t ： Ou r c o u n t r y h a s o b t a i n e d a g r e a t g r o wt h i n e c o n o my a n d t o u r i s m i n t h e p a s t 2 0 y e a r s ， w h i c h ma k e s i t f e a s i b l e t o d e v e l o p

4、 t h e t i me s h a r i n g p r o j e c t T i me s h a r i n g i s n o t o n l y a g o o d s o l u t i o n t o t h e p r o b l e m o f h o t e l S I O W o c c u p a n c y ， b u t a l s o a d d s d i v e r s i t y t o o u r t o u r i s t p r o d u c t s Ho we v e r u n n i n g T i me S h ari n g b u

5、s i n e s s l S n o t a s s i mp l e a s t h a t i n 山o we s t We s h o ul d p a y mu c h a t t e n t i o n t o I o c a l i z a t i o n o f t h e o p e r a t i o n o f t i me s h a rin g Ke y WO r d s t i me s h a ri n g ； f e a s i b i l i t y ； l o c a l i z a t i o n 知识经济时代，旅游市场竞争 日趋激烈，竞争 的 焦点从单纯

6、的价格战转移到了以创新经营为核 心的经 营能力上来。不断提高经营管理水平，开发新 市场和 拓腱新业务将是未来旅游饭店业增强 自身竞争 力的选 择方向 当前我国旅游业尚处于发展阶段，借鉴旅游 发达国家成功的经验，引进其先进的经营模式不失为 一 条拓腱新业务的捷径，而分时度假产品便是 一种国 外经营成功，国内发展时机成熟的典范。 一 、分时度假发展概况 分时度假( T i me S h a r i n g ) ，发源于 2 0 世 纪6 O 年 代的法国圃尔卑斯地区。 当时欧洲生活水平较 高，度 假风气盛行，但 由于家庭购买力的限制和度假房产的 高昂，多数家庭无力单独购买度假地别墅，加之消费 者在

7、度假地别墅的使用时问较短、房产空簧率很高。 所以出现了亲朋好友联合购买 一 幢度假别墅，供大 家任不同时段分别使用，这就是分时度假 的雏型。 7 0 年代分时度假传人美国，当时美国经济紧缩 后 造成的大量闲置房产，从客观上支持 了旅游分时度假 产品在美国的发展。大批销信不畅的房产项 目加入到 分时度假产品的行列中，一些国际化集团公司在此基 础上抓住机遇，创造 了分时睦假交换 系统 即消费者 以 “ 周” 单位，购买度假房产的若干年每年- 周的 使用权，然后将 自己的度假房产使 恫权加 入该 系统， 井通过该系统枉垒球的网络，换取同等级但位 于不同 地区的度假房产使用权。8 O 年代 以后，激烈

8、的竞争促 使系统的改进消费者购买度假产品 可以不局限于原 有规定的时间长短和住宿单位的大小， 而有 多种选择 然而，随着人们需求越来越多样化以及现代生活 的快节奏 使人们外 出旅游 更注 重选择的 灵活性 。到 1 9 9 0 年，进入分时度假领域的迪斯尼公 率先推出分 数制，即顾客不必付 笔钱去购买某度假地一段时间 的房产使用权米加入该交换 系统，而姓颁购买 定的 分教( 或称点数)，坩所购买的分数来选择 巳将价格 折合成分数制的住宿和娱瓜等产品 9 O 年代中期 以来 由于国际互联网的发展，分时度假交换 系统如虎添翼 ， 发展迅猛。 1 9 8 0 年全球分 时度假 销售额仅为4 9 亿美

9、 元1 9 9 8 年分时度假产品的销售额达到6 5 亿美元， 1 s 年闷增长 l 2 2 6 5 。 H前 为止，国际最著名的分时 度假交换 组织有两个 一是分 时 度假联盟( Re s o r t C o n d o mi n i u ms I n t e rna t i o n a l ，简称R C I )住垒球 8 1 个 国家里已有2 8 0 0 多个度假村；另 一 个是国际交换联盟 ( I n t e r n a l I n t e r n a t i o n a l ，简称 I )在5 5 个闰家共有】 3 o o 多个度假村。 我国的分时度假项 目最 早是由一些房地 产商予

10、收稿 日期： 2 0 0l 一 0 7 2 3 坼 者 葡夼 谭白英 ( 1 9 5 5 一 ) ，七武汉 大学商学院藏 礴管理 乐副主任 ，副教授 首出版 藏并 营销 文抽- 5 藏游等手部 专著 维普资讯 总第 2 4 5 谭 白英旅 游饭 店业 拓展 新领域 l 5l l 9 9 9 年前后 f 入的，他们的 目的只是推销他们手 中滞 销的房产 近年束，不少饭店和大， 旅游集凼纷纷介 入以不同的方式来探索分时度假和中国的本 土化经 营，经过 些失败后，不少企业又开始举 不前，对 讣叶度假任中l 蜀的发展持观望态度 二、中国发展分时度假产品的可行性分析 ( )旅游宏观环境的变化为发展分时度

11、假 提供 lr 基础 l 国际、闰内旅游业的迅猛发展。2 0 0 0 年 我国全 年接待入境旅游者突破8 3 4 8 0 9 万人次，比上年增 K l 4 6 8 ，其中过夜旅游者达 3 I 2 3 5 6 万 人次 ，增长 l 5 4 9 ，旅游外汇收入 l 6 2 3l 亿美元。国内旅游收入 3 l 7 5 5 4 亿元人民币，旅游人数达到 7 4 4 4 5 万人次，出 赫率近6 0 ， 已成为世界上人数最 多的国 内旅游 市场 两方分时度假发展的历史表明 普遍的国际、 国内旅 游行为是分时度假兴起的原动 力 囚此可以 |兑今天中 因已面临发展分时度假的契机 ； 2 房地产积 和饭店出租

12、率下降。狂经济过热时 期，我国各地建起大批房地产项 日，在经济调整后 许多盲日开发的房地产由于定价高，市场定位 不准等 因素而出现 了严重的积压。2 0 0 0 年 5 月，国家统 计局 公布的数据表明，1 9 9 9 年商品房空置面积增加了 l 0 0 0 多万平方米，达到9 l 2 4 7 j 平方米，l为建国以来的历史 新高 这些积压的商品房中，有相当大的 部分位于 度假地和旅游城市。同时，在各种体制性因素的影 响 下，包括饭店在内的各类接待设施建设速度超过 了市 场需求的增长速度，其出租率不断下降。 】 9 9 8 年，旅 游涉外饭店的平均出租率仅为 5 l 7 ，出现全行业亏 损。房

13、地产秘压和接待设施出租率低 的大背景为旅游 分时度假的发展创造了良好的供给条件。与发达国家 类似，可以通过将房地产项 目转向和吸引饭店加盟的 形式，低成本发展旅游分时度假及其 交换系统。 3 海肮酒店”的启示。海航酒店是海南航空集 刚下的连锁酒店，它近期借助分时度假的概念成功地 ) F 发了产权式酒店。按照其营销方案，顾客买下一 套 客房，他即享有每年免费2 1 天的入住权，其他 时间交 由洒店经营后参与年度利润分红 比如一套4 1 4 7 T元 的客房，顺窖仪需付首期 I 2 4 元，余款可选择办理 银行2 5 年贷款，货款额为2 9 万元，月供l 7 9 5 元，每年 支付2 1 5 )

14、j 元。在2 5 年内客房 由酒店代 为管理，保证 顾客啊不低十6 ( 2 4 7 2 万元) 的经营红利，这即是 余下不用支付月供还有赢余，并且顾客拥有 房屋所 有权证 ，能继承 赠与 转让 抵押。不到 两个月 洒 已售出】 0 0 0 多万元的产权。这其中最大的赢家是 海航酒店，酒店依然在手 中经营，而现 金全部回笼， 外加一群消费力旺盛的颐窖。 “ 海航酒 店”的成功在 于对千变 化的市场的准确判断及对新生事物的 l刃时 利川，它的成功不仅给 中国饭店业发展提供了一个方 向 同时 也表明中国初步具备了发展分时度假的条件 ( 二)中闽发展分时度假的初步条件分析 1 日内生产总值和人均国民收

15、入的迅速增长。2 0 0 0 年的国内生产总值为8 9 4 0 4 H亿元。另外到 2 0 0 0 年底， 深圳 上海、桃州、广州 北京等中国主要城 市人均 国民收入已超过 l 5 0 0 美元，与西方分时度假发展时期 人均国民收入已相差无儿，因此从理论上讲 中国一 发达地区和城市 已完垒具备 了 发展分时度假 的经济基 j 2 度假消费步入快车道 任我国随着旅游消费的 不断增长和旅游者的 日趋成熟，经过初期单纯以观光 为日的的发展阶段之后，度假需求已经产生，并形成 一 定的市场规模 ，特别是城市周边的周末短期度假 和 “ 黄金周”的节假 日度假 巳具雏形。根据国际惯常的 发展规律，度假需求从

16、产生、发展到具备 一 定规模 所 需的时间并不长 因此，我国在 3 5 年 内，可形成具 有 定规模的旅游度假市场，这一 市场的形成和扩大， 将为旅游分时度假及交换系统创造出旺盛的需求 3互联网的普及和网络技术的成熟 分时度假对 顾客的最大吸引力在于其可交换的灵活性，而其 灵活 性的物化外在是分时度假网络交换 系统 ，它由大型 计 算机网络支持。近些年来，互联网技术在我国逐渐 普 及，我国每年的上阿人数 【 年年攀升。中国互联网虽 然起步晚，但发腱极为迅速，从 】 9 9 5 年向公 众开放互 联网服务 以来，网络用户每半年 翻 番，已经从 1 5 玎猛增刨2 0 0 0 年的2 2 5 0

17、万 我国大型 t - I 算机网络技术 【 ! 土 趋成熟，为我 建 设旅游分时度假及交换 系统奠定 了坚实的技术基础。 4 大公司积极尝试分时度假。我国 已有一 些大型 组织开始介入分时度假的研究和， F 发，它们的进入 保 证 了开发分时度假项 目的资金需求 除 了) f 发分 时度 假产品和加 盟国际网络的单体饭店，度假村外，部分 大型旅游集团和综合性集团已着手研究枉我国建立 大 型分时度假 系统的可行性 ，并进行了 些试探性 的尝 试。总体来说，它们尝试的形式啊四种 ：一是单体加 盟国际交换网络的传统分时度假产品经营企业。二是 专门的分时度假销售公司 是借用分时度假的概念， J F 发

18、类似产品的单体企业。四是 自主开 发分 时度假 的 网络 的企业 。 ( 三)适合旅游时代潮流的选择 1 分时度假是一种迎合西方旅赫者的度假方式。 西方旅游者每年都有 2 - 6 个周的带薪休假 期，他们 一 般都会利用这 一段时间外 出度假，任这股潮流的推 动 下，度假消费成为西方国家时尚性消费。而分时度假 及其交换系统的经济性和灵活性两大特点深受 方度 假旅游者的青睐。我国的度假 蹬施基本上达 到了国际 标准，因此开发旅游分时度假产品，可以吸 引大批西 方旅游者增 加其枉华的停留时间，为国家多创外汇。 2 拉动 内需，增加就业机会。由于近年我 崮饭店 业的经济效益滑入低谷，而饭店行业的退出

19、壁垒义较 高。在这样的前提下，针对柑效需求，开发创新产品 就成为饭 店业走出低谷的主要途径。分时度假概念的 引入为饭店产品的创新提供了新思路。根据一项研究 结果，如果能建立起一个百万名会员的分时度假及交 换系统 ，将直接拉动 内需市场5 O 一 7 0 亿人 民币，间接 拉动2 0 0 3 0 0 亿元的内需，直接盘活 3 0 0 5 0 0 万平 方米 的存量房产，解套目前国内住宅类商品房的6 一 1 0 ， 并直接增D n 2 7 7 人的就 业机会，间接增 加 J o ? 7 个就 业 维普资讯 1 5 ： 商业研 究 2 0 0 2 0 5 ( 上半 月版 机 会 。 综上所述，我国现

20、阶段 已具备发展分时度假产品 的基础，也正因为如此，R C I 于 1 9 9 9 年将其 2 5 周年年 会定往北京召开、显示出其对中国这 一巨大 市场的关 注，因此我们必须尽快组建，发展我国的分时度假产 品，以适台 t t 新月异的旅游潮 流 三 我国发展分时度假的对策研究 ( 一 )关于中国分时度假的发展战略问题 1 主次分明，循序渐进。首先从我 国华东、华南 沿海经济发达地区和旅游发达地区着手，如北京、上 海、广州、深圳等经济发达的主要客源地 和海南、云 南 青岛等主要度假地。它们在供求关系的两端各占 一 端的优势，因此分时度假产品的发媵首先从这些地 方开始，然后再向外扩展、延伸。 2

21、组建国内交换网络。根据 目前我国对出境旅游 等各方面的规定，我国加入国际交换网络的条件 尚不 成熟。目前市场上加入国际度假交换系统的部分分时 度假产品，不但价格超 出了国内市场的支付能力，顾 客购买后与国外会员进行交换，出国度假的愿望也无 法顺利实现 因此，从 目前的环境来看，推 出适台中 国居民消费水平的分时度假产品，并且在国内组建交 换网络，是现有条件下最理想的发展道路 随着各项 政蕞和外部环境的改变，再逐步走向国际化。 3 要集团化发展，品牌化经营 根据产业组织原 理，拥有主导地位的大公司对竞争压力有更强的抵抗 力 因此，集 用化也就成 为饭店业经 营的最 有效 方 式，随着分时度假市场

22、的不断发展，单个分时度假企 业在经营规模、管理手段、营销模式等方面的劣势将 逐渐显示出来。寻求投资主体的多元化，组 建分时度 假集团，实行集团化经营，将是分时度假发腱的必 然 趋势 同时，也应该看到，没有一个 良好的品牌依托 进行兼并、收购、控股、联 盟的话，分时度假的集团 化发展是难以为继的，特别是在知识经济条件下，饭 店也除了传统方式外，更多利用互连网进行网上促销， 品牌将越发显示出它的魅力。因此，以品牌 化经营为 导向，注重分时度假企业整体形象的塑造，是 中陶分 时度假业形成鲜明产业特征，并以此获得市场 竞争 力 的基础； 4 将度假产品纳入国家促销计划 随着度假产品 的发展，我国的旅游

23、部门也应逐步加大对度假产品的 促销力度。我国于9 0 年代巳经组建起 1 2 个 国家级旅游 度假区，全国各地 的省市级度假区也有迅猛 的发展， 但在国际市场上我国仍未树立起丰富的旅游产 品配套 体 系的形象。通过将度假产品在国际市场形成一定的 影响，也将利于我国分时度假产品的国际销售。 ( 二)中国发展分时度假应注意的问题 尽管我国已具备了发展分时度假 的初步条件，可 借鉴西方成功的模式，但借鉴并不等于简单的照搬 ， 因 中西方的国情、消费习惯等都有很大的差异，必 须对其加 以 系列的本土 化改造，并加 以法俸规制， 方能使其走上成功的轨道。 1产品改造 产品变革要从压缩产品有效期，增 加时

24、问方面的灵活性上着手 在我国市场上，有效期 为 3 O 年的产品很难为消费者所接受，必须压缩 毕竟 我国消费者还未形成如欧美消费者那样的预约消费的 习惯 另外，也不能局 限在以周为单位的固定时 间， 因为我国尚未实行带薪休假制度，顾客很难保证每 年 哪- 周有出游时 间，也不能保 证每次外出度假都柯一 周的时问。因此，必须将其改造为可分拆使 f l j ，使J 日 期限 也需 灵活化 。 ! 价格改造 ；按照 陶际 市场分时度假 产品平均 价格 8 0 0 0 美元计算，相 当于人 民币6 万元 梭 我I 竭的 国情，如此高价的产品使得其 H标 场 ，r 能 集中于少 数高薪阶层，限制 了分时

25、度假产品的推广 和发展。经 过产品改造缩短产品期限固然可降低产品的价格，但 产品开发者还须增强与各方面合作者淡判的要价能力， 各环节压缩成本，进而为推出更实惠的产品留出空间 降低其相对价格。要让价格达到 与包价旅游 产品相差 无几，让消费者觉得经济 实惠方可 3 经营方式的改造。分时度假企业的经萤，除 了借鉴欧美同行可取的经验之外，还要结台 中国的实 情，变通经营方式，经营公司不 定要独立 F 发资源 而可以充分利用各地的房产及度假资源。如将 产品向 当地的各机关、企事业单位推出。这砦单何不仅其消 费能力和消赞需求都很 高，而且他们在不少度假地都 何不同规模、性质的度假 殴施往往是为满足本单何

26、 职工福利、会议服务而建。若以此 品加入分 时度假 交换系统，从分时度假公 一 J 角度来看， 啷 IJ 增 加 了潜 在消费者，二来扩展 了其交换系统：从 各单位 角度来 看，一则可选用更广泛区域的度假设施 ，二来 可解决 其度假设施大量闲置浪费的现 象，为实实在任的“ 赢 之举 。一旦普通市民或家庭啊此需求后， 可扩大 之向市民推广，若发展势头好，可以推广到省级范嘲 乃至全 国，待积累一定经验 后，可加 入R C I 或 l 【 ，与 日际接轨，走向国际度假 | I i 场 4 要加强法律规制，保障消费曹权益。f 0 统方式 的分时度假产品由于在销售环节上存在 强迫性”销 售和 欺骗性”销

27、售，而我国市场上确有不法经营者 抢先进入，形成了一定的负面影响：目际上通行的消 除销售引敛的负面行为的有效管理 手段 要酊阿个 一 是建赢 冷静朝 制度 即明确规定旅游分时度假 产品的购买者在 “ 冷静期”内享有无条件退货的权利。 通过允许消费者获得无条件退货 的条款规 定，不给 强 迫性销售啊蔓延的市场。从 而规范销售。二娃要求房 产开发商在销售之前，将分时度假房产的使 川权 交付 信誉度高的信托公司，有信托公 司代表消费者对分时 度假房产的使用权加 l监管。这样的方法除能有效地 消除销售商欺骗性销售的风险之外，还能避免因 开发 商经营困难引发的系列风险，在很 大程度 上增加对 消 费者的权益保障 参考文献： 【 I 1 魏小安，刘赵平张 树民 中国旅游业新世 纪发展 趋势 【 Ml 广 东 旅游出版社 1 9 9 9 【 2 I 划赵平 本土化 丹l蚵度假在 中国【 N J 中国施游挂2 0 0 0 1 L ) l l 刘菲 旅游饭店新业态 一分时度假交接 系统 北京 商学 院 学报 2 0 0 0l 4 ) ( 责任 编辑： 张淑 莲) 维普资讯