优质实用文档推选——房地产全程报建流程.ppt

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1、房地产全程报建流程,Real estate legal process,土地的获取细节,在现阶段根据城市房地产管理法的有关规定， 用地的取得方式有三种： 是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得） 是通过转让方式获得（即通过土地二级市取得） 是通过与当前的土地的使用者合作等方（即通过土地三级市场取得）,土地竟买工作流程-流程图,1、土地公告,2、竟买文件,3、现场勘察,4、经济预算,5、决策,6、参与,不参与,不参与,不参与,NO,NO,NO,不参与,NO,公司现金流通状况,1、土地的投标、开标依程序： 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄， 但出

2、让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 招标人根据评标结果，确定中标人。,2、土地拍卖会程序： 主持人点算竞买人。 主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其它有关事项。 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示。 主持人报出起叫价。 竞买人举牌应价或者报价。 主持人确认该应价后继续竞价。 主持人连续三次宣布

3、同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。 主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。,3、土地挂牌程序： 在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。 符合条件的竞买人填写报价单报价。 出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。 出让人继续接受新的报价。 出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 时限 挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： 在挂牌期

4、限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,4、土地的成交确认书： 经办部门：市土地储备交易中心。 办理条件：按照挂牌文件约定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件。 注意事项：确定竞买保证金截至日期，以免错过竞价资格、确定好申请公司名称，以免公司名称不符合房地产开发的要求、办理土地证之前，公司相关信息不要变更。 办理时限：30天

5、内签订出让合同。,5、土地确权登记手续的办理： 1. 承办部门：所在城市国土资源局。 2.土地登记需要的资料： 计划立项批文。 建设用地规划许可证和用地意见。 土地登记申请书。 地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗地座落图）。 土地登记审批表。土地登记卡。 3.办理条件： 需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证。 4、注意事项： 地籍调查需调前开始工作，协调做好四邻签字。 5.办理时限：20个工作日。,工程建设项目立项审批： 一、承办部门：所在城市计划发展委员会投资处。 二、申报资料： 书面申请。 提供资金落

6、实证明。 土地使用权证明。 由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。 公司的资质证明。,三、申办程序： 有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申请资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起

7、上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。,四、办结时限： 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。,编写申请报告取得环评批复签订出让合同,向区发改委申报,向市发改委申报,投资处受理,市建委根据项目 情况反馈意见,会签市建委,取得审批,市规委建管处根据项目情况反馈意见，如需重新核发规划意见书，则需要重新审核,征求市规委意见,2 至45个工作日,1 个工作日,1 个工作日,建设项目年度投资计划审批： 1.承办部门：所在城市计划发展委员会投资处。 2.申报资料：书面申请；国家或省、市计委批

8、复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。 3.申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。 4.办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。,签订土地出让合同,交纳土地出让金及契税,新设立公司办理资质,办理土地证,办理项目立项,1.承办部门：开发商或其代理机构 2.申报资料： 建设项目计划批文。 建设工程设计规划要求通知书及附图。 招标投标工作计划及方案。

9、设计任务书。 招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书。 委托代理协议或合同。,3.申办程序： 招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）。 填报工程设计招标设标申报表。 审核项目情况及招标条件，登记备案。 对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督； 中标方案确定后，招标人提交招标情况报告。 签发工程设计招标投标意见书。,4.标杆企业常规时限：20个工作日。 5.应注意事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。 项目立项批复。 规划意见书。 修建性详细规划方案的申报。 建设工程规划许可证。,6.受约束

10、节点,7.制约节点,项目核准批复,确定勘察 设计单位,规划意见书,资格预审,招标文件审核,招投标备案,中标通知书,确定勘察 设计单位,规划意见书,勘察设计招投标管理处,招标立案登记,1个工作日,3至15个工作日,3至10个工作日,1至3个工作日,建设用地规划许可证的取得 一.承办部门：所在城市规划局 二.申报资料： 书面申请（含建设要求和内容）；计委年度计划投资批文；1:500地形图；已批准的可行性研究报告； 三、申办报程 持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源

11、局申请办理建设用地计划批准手续；需制订详细规划的，在7个工作日内签发规划设计要求通知书；委托有资质的设计单位总平面规划设计；规划局审查规划设计方案；到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。,用地规划成果,确定勘察 设计单位,规划意见书,规划科审查,副局长审查,局长决定,核发用地证,土地出让合同,项目地名核准,向区规划 委申报,综合科受理,1个工作日,3至15个工作日,1至3个工作日,1至3个工作日,四.主要审查内容 实体审查 确定建设用地性质；确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积；其它法律、法规、规章中要求审查的内容； 形式审查 所有申报材料是否符合要求； 三、申办报程 持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；需制订详细规划的，在7个工作日内签发规划设计要求通知书；委托有资质的设计单位总平面规划设计；规划局审查规划设计方案；到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。,