xxxx年杭州楼市降价分析报告.ppt

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1、2012年杭州楼市降价分析报告,住在杭州网市场研究团队制作 执笔/ 卢丹 方晓泉 指导/丁建刚,导航,降价两大时间节点 降价六大特征 市场两大预测,1、2012年杭州楼市降价时间节点,节点一：龙年春节后 正月十八，方正荷塘月色推出160套特价房源起价9980元/平米，均价11800元/平米，直降4000元，半数以上房源总价在百万元之内。,2月15日选房，160套房源基本售罄,1、2012年杭州楼市降价时间节点,11日，绿都嘉丰公馆以均价8500元/平米开盘，比周边在售项目普遍低了约1000元/平米； 13日，龙湖滟澜山以14200的价格低价加推； 24日，德信中外公寓直降2000元/平米。,1

2、、2012年杭州楼市降价时间节点,春节前低价加推,春节后降价,1、2012年杭州楼市降价时间节点,节点二：3月中旬 滨江房产以清盘式，甩卖城东新城13余万方新盘：滨江曙光之城，远低于成本价，轰动杭州楼市，据业内人士测算，以现在的价格销售，项目亏本或达四至五个亿。 滨江曙光之城所改写的，不仅仅是某个区域楼盘的价格体系，它对全杭州楼市的定价，具有绝对的标杆意义。,曙光之城售楼处现场 一房难求，久违了！,2、杭州楼市2012年降价六大特征,特征一：分布范围广 涉及东南西北达17个板块 35个楼盘 特征二：降价房源量大 达6000余套 特征三：外来大鳄、杭州本地房企共推降价潮 特征四：降价力度达20-

3、30% 亏本楼盘屡见不鲜 特征五：降价效果明显，边际效用递减 特征六：降价引发老业主不满及过激行为,特征一：分布范围广涉及东西南北达17个板块 楼盘达35个,特征二：降价房源量大 达7500余套,占所有可售房源的12%左右。 降价房源剩余体量约为273万方,特征三：外来大鳄、杭州本地房企共推降价潮,外来房企保利、龙湖地产和杭州本土实力房企德信地产共同推动了下沙、以及金沙湖板块降价潮； 中海、世茂、天阳共同推动滨江板块的降价潮； 杭州本地大鳄滨江房产引领了城东新城的降价活动； 嘉凯城、顺发、方正、华盛达等在大桥西板块打起了价格战；,本地最大开发商绿城以及全国最大的开发商万科在杭州的楼盘没有参与到

4、本轮降价中！,特征四：降价力度达20%-30%，亏本楼盘屡见不鲜,最低如钱塘帝景、西溪郡、寰宇天下等相当于在原先售价的基础上打了5-6折,以亏本销售的楼盘有滨江曙光之城、荷塘月色、玺之湾、吉祥半岛等10个。 贴近成本价销售的楼盘有名城公馆、莱德绅华府、万泰新语等。,亏本！,特征四：降价力度达20%-30%，亏本楼盘屡见不鲜,特征五：降价效果明显，边际效用递减,泊林印象2月18日加推当日预定八成 龙湖香醍溪岸2011年低价首开成为“日光”盘，2012年加推再度热销 绿都嘉丰公馆开盘当晚就几乎销售一空。,2012年，55%的成交量来自于降价楼盘。,特征五：降价效果明显，边际效用递减,购房者对于降价

5、的敏感性逐渐降低；,荷塘月色2月15日和2月23日先后两次推盘，价格一致，第一次开盘销售率达到96%，而第二次开盘销售率为80%。,特征五：降价效果明显，边际效用递减,泊林印象于2月18日和3月9日先后两次推盘，价格一致， 第一次推盘销售率为80%，第二次仅为56%。,特征五：降价效果明显，边际效用递减,华盛达阅城于2月23日和3月13日先后两次开盘，价格一致， 第一次推盘销售率为80%，第二次推盘仅为44%。,特征五：降价效果明显，边际效用递减,相同的价格条件下，多数楼盘后一次开盘的销售率不及前一次开盘的销售率。 购房者对价格下降幅度的期望和要求越来越高。,特征六：降价引发老业主不满及过激行

6、为,除了全额补偿之外，均引起了老业主的不满，甚至有未降价的楼盘也受波及，售楼处纷纷被砸，开发商开盘困难重重。 老业主过激行为甚至对社会稳定构成了威胁。,3、市场预测板块预测,市中心、钱江新城、西溪、之江四大板块为高端住宅分布区，降价对整体市场影响较大，且未必会带来切实的降价效果，因此还未降价，并且后续大幅降价的可能性也不会很大。,3、市场预测板块预测,田园板块目前在售价格偏高，存在一定的下行空间。加上当前的销售情况并不乐观，也增加了降价的可能性。 萧山区钱江世纪城是近几年的热门板块之一，由于近期在售楼盘不多，价格和销售均处僵持状态，但和各板块相比，价格偏高，未来价格下降的可能性较大。,3、市场预测板块预测,城北新天地板块预计将加入降价大军 板块内的香石公寓原定于4月份推北区4号楼，自3月起传言将要降价，均价在2万/平米以下。而在售房源均价26000元/平方米。,3、市场预测板块预测,板块内尚未降价的楼盘由于销售空间受到降价楼盘的挤压，未来降价可能性非常大。,3、市场预测需求预测,第一，降价极大刺激了刚需和改善型的买房需求，但也存在对未来需求透支的风险。,3、市场预测需求预测,第二，降价行为对高端住宅成交的带动作用并不明显，具有高端物业需求的购房者大多已经被限购或者限贷。 这些物业的购房者要腾挪购房指标，并愿意一次性付款，需要强烈的政策和市场的信号刺激。,THE END谢谢！,