如何对大型商业物业整体性出租.docx

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1、关于大型商业物业租金代价定位评估思路的探讨 黎 明1 沈 博2 周 莉3摘要：房地产投资类型按投资周期是非可分为恒久投资和短期投资。随着国度多次对房地产生意业务环节的宏观调控，越来越多的房地产投资者愿意选择恒久投资方法，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的连续性租金收益，待房地产生意业务市场行情转好，再将其转售给未来的投资者而获取转售收益。作为置业投资者，特别是大型商业物业投资者，多接纳委托专业的租赁公司为其经营治理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方法，从而得到较为恒久稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资者往往难

2、以掌握其租金代价水平。这时我们做为一名专业的房地产估价师所提供的租金代价定位评估陈诉对投资者决策显得尤为重要。作者拟就大型商业物业整体性恒久租赁条件下的租金代价定位评估提出三种评估思路即思路“租金差值法”、 思路“收益法”及思路“报酬率修正法”，谨供同行参考。要害词 大型商业物业 整体性出租 恒久租赁 租金代价定位一、 大型商业物业租金代价定位的界说本文中的大型商业物业租金代价定位是特指专业估价人员凭据委托方对其所拥有的大型商业物业拟接纳整体性出租，且为恒久租赁（如10年以上）的出租条件，遵循估价原则，凭据估价步伐，选用适宜的估价要领，并在综合阐发物业整体性出租及租约期是非等对租金代价影响因素

3、的底子上，对拟估房地产在估价时点上的客观公道的租金代价水平进行测算和判定的运动。二、问题的提出：权利人甲于2006年8月1日以V元人民币购得一纯商业房地产，地处XXX步行街，共五层，总修建面积为S平方米，其中一层可出租修建面积为S1，二层可出租修建面积为S2，依次类推，第五层可出租修建面积为S5，权利人甲拟对该房地产整体进行招租，招租工具拟定为类似于沃尔码、天虹商场、茂业百货等大型超市经营商，租期为15年。现委托房地产专业估价咨询公司乙对该商业物业整体出租，租期为15年的年租金单价A(条约租金代价即为有效毛租金代价)进行定位评估。专业估价咨询公司乙担当委托后，对拟估房地产所处的XXX步行街片区

4、同类型商业售价及租金代价进行详细地观察。了解到周边类似的单个铺位出租实例较多，租金代价较易取得，但类似这种大型商业物业整体恒久租赁条件下出租的情况相对较少，且租金代价难易真实取得。专业估价人员通过对所观察的案例资料进行筛选、比拟，拟探索出一种租金转换方法，将零散的短期租赁租金转换为整体恒久租赁租金的要领。此种要领的根本思路是：搜集周边类似单个铺位出租的租金实例和生意业务代价实例、转租方的投资回报、种种运营用度等资料，凭据所收集的资料进行阐发、判断、测算，从而找出两者之间的干系，寻求出两者的转换干系，以探索出求取整体恒久租赁条件下的租金代价要领。三、评估思路作者就目前所能观察到的资料进行了周密地

5、思考和阐发，认为可以通过以下三种评估思路来实现现有数据的转换，以到达测算出委托方所要求的租赁条件下的租金代价水平。评估思路难免有不成熟之处，敬请同行指正。 评估思路：“租金差值法”： 即A=（S1A1q1+ S2A2q2+ S3A3q3+ S4A4q4+ S5A5q5Q0- C）/ S A整体出租，租期为M年的年毛租金单价； S1S5各层可出租修建面积； S大型商业物业总修建面积； A1A5各层出租年平均毛租金单价； q1q5各层出租空置率；Q0第一承租人的年投资回报；C第一承租人的年经营用度；上述评估思路是基于 “假设开发法”原理，假定权利人甲一次性整体租给第一承租人某专业租赁公司丙，租约期

6、为M年。则权利人甲所预期租金代价应为专业租赁公司丙再次分户转租的有效市场租金减去丙招租历程中所耗费的经营用度和其应得到的投资回报的余额。正是因为该思路是基于假定权利人甲一次性整体租给第一承租人某专业租赁公司丙，租约期为M年，因此第一承租人丙再次转租给各小租户的租金代价水平、空置率水平等参数完全可以通过观察周边同类小型商铺租金状况、空置率水平进行类比，从而准确得出A1A5、q1q5。之所以要求测算出第一承租人丙得到的有效市场租金代价是因为第一承租人在分别转租给各个小商户历程中其包袱了拟估房地产部门时段空置的风险。Q0可以通过观察目前从事专业租赁或房地产招商，甚至可以扩展延升至房地产中介等企业所期

7、望的行业平均利润水平，可以接纳市场租金尺度的一定比例来表达如一至两个月租金，具体视观察结果而定。C为第一承租人丙的年经营用度，该本钱用度包罗招租历程中丙应支付的告白宣传费、维修费、治理费、税费、招租空置期间的物业治理费、水电费等。值得特别说明的是招租本钱中的税费是指第一承租人丙与第二承租人（小商户）产生转租行为历程中所应缴纳的办事租赁业税费如营业税、教诲附加费、印花税等，具体应以地方办事租赁业税费缴交相关尺度执行。评估思路优点在于该思路简朴直接明了，思路明晰，具有较强的说服力，可操纵性强。缺点是租期是非对租金代价的影响无法反响出来，如租赁15年和租赁20年租金代价水平之间的差异无法体现。而委托

8、方（权利人甲）恰恰是在一定水平上较为体贴租期是非对租金代价的影响。评估思路“收益法”：或本思路是利用收益法预期原理反推出租约期内的租金水平A，即假定权利人甲以V元购置的商业房地产是带有租约，且剩余租约期恰好为权利人甲所要求的预期租约M年，因此有下列公式或建立的。而公式中V是已知的，我们则通过上述公式变形反算出a，即或 如下草图所示：V VN-M a a a a aN-M aN-M0 1 2 3 . M M+1 NV权利人甲购入代价；VN-M假定权利人甲在租约期M年期满后产生转让的代价；a整体出租，租期为M年的年净租金收益；aN-M租约期M年期满后至土地使用权结束即第MN年期间年净租金收益；Y1

9、租期为M年，租约期内报酬率；Y2租约期外MN年期间内报酬率；k租约期内权利人甲正常情况应投入的年运营费率；M租约期M年；N土地使用权尚可使用权年限N年。该公式中值得注意的有两点：1、V为权利人甲购入价如距估价时点时间较长，V需另做相应时间修正。2、因为收益法中测算式或中租金为净租金收益水平，因此反算出的a为租约期内净租金代价水平。而权利人甲所要求测算的租金代价水平实为毛租金代价水平，因此我们必须在测算出a的底子上增加上租约期内权利人甲每年所应支付的运营用度，运营费包罗维修费、治理费、保险费及租赁税费等。所以结合上述应注意的两点，权利人甲在预定的租赁期内的租金代价A应为：或评估思路理论上可谓是完

10、美无缺，既考虑了租期对租金代价水平的影响，又考虑了大型商业物业整体性出租对租金代价的影响。但不敷的是该评估思路在具体的评估历程中，对付差异租期（长租期）的报酬率难以掌握；另外也不容易掌握M年后的租金代价水平或M年后转让代价的预测。究竟经过M年（10年以上）生长，尤其是海内各都会房地产都在飞速生长，房地产代价走势预测的准确性较差，而我们所要求测算的租金代价恰恰是跟M年以后的租金代价行情及M年后的转让代价影响较大。因此该评估思路较适宜都会种种房地产市场较为平稳，租金及销售代价起伏变革小的大型商业物业整体性恒久租赁的租金代价定位。评估思路“报酬率修正法”：A整体出租，租期为M年的年毛租金单价；S大型

11、商业总修建面积；零散型商铺单个出租条件下整体年平均净租金收益；Y1整体性出租，租约为M年权利人预期报酬率；Y2假定分成小型商铺单个出租，且租期为1年权利人预期报酬率；k租约期内权利人甲正常情况应投入的年运营费率；M租期。作为大型商业物业的权利人甲而言，接纳整体性出租，且租赁期较长或是接纳零散型商铺单个出租，租期为短期如1年这两种方案的底子区别实质上就是权利人甲对两种方案所面临的投资风险与所追求的投资回报之间的博奕。因此理论上作为权利人甲来说所购之房地产在前M年代价在两种出租方案条件下的代价应相等。即= 则=两种出租方案中权利人所预期投资报酬率Y1、Y2可以通过累加法测算出来，如下表所示。 两种

12、方案 项目名称分成单个商铺出租，租期较短如1年，情况下权利人的预期投资报酬率Y2 (%)整体出租租期为M年的情况下权利人的预期投资报酬率Y1 (%)无风险投资的报酬率2.522.52对投资风险的赔偿3.52.0对治理包袱的赔偿2.51.5对缺乏流动性的赔偿1.51.0易得到融资的利益1.31.0合计11.328.02而其中是接纳整体性出租，且租赁期较长的租赁条件下年净租金收益；是接纳零散型商铺单个出租，短期租赁条件下的年净租金收益，即=S1A1q1+S2A2q2+S3A3q3+S4A4q4+S5A5q5-C（其中 A1A5为零散型商铺单个出租各层平均毛租金代价； q1q5为各层出租空置率；C为

13、权利人甲如接纳零散出租方法正常情况应投入的年运营费；）；因此，最后我们需在测算出的净租金收底子上增加租约期内权利人甲正常情况应投入的年运营费即为有效毛租金代价，所以评估思路优点在于既考虑了整体性出租及租约是非对租金代价的影响，同时也回避了对M年后租金或转让价的预测禁绝确性。所以相对评估思路、而言，评估思路思路清晰，事情量小，且可操纵性又强，但不敷的是利用累加法来求取预期投资报酬率说服力并不强，固然这也是目前行业界对报酬率求取思路一直存在的困惑。因此我们可以再通过对公司客户资源中从事房地产投资的投资者对投资风险及投资回报率等内容进行问卷观察，从调盘问卷统计出各投资者对投资风险的意识及追求投资回报

14、的强烈水平。继而在求取报酬率时将累加法中各子因素继承细化，以尽可能地提高求取报酬率的准确性。四、结束语以上三种评估思路都存在着各自的优缺点及适用性，因此要求我们在评估历程中凭据实际情况来权衡优先接纳哪种评估思路。固然在评估条件允许的前提下我们可以同时接纳三种评估思路进行评估，以其中一种评估思路为主，其它两种评估思路作为帮助验证。以求到达相对公平、公平、公道的评估结果，为委托方提供更为专业、准确地代价定位评估办事。参考文献：1、美国估价学会著、不动产估价翻译委员会译由地质出书社出书刊行不动产估价第11版；2、中国修建产业出书社出书的房地产估价理论与要领（2005年5月第1版）；3、1999年6月由中华人民共和国建立部颁布实施的中华人民共和国国度尺度房地产估价范例。作者姓名：黎 明 联系电话：0755-82072049 13556892437单元：深圳市新永基房地产评估照料有限公司联系地点：深圳市深南东路金丰城大厦B座25楼 邮编：518010EMAIL:liminggood 作者姓名：沈博单元：诸暨市亿安不动产评估署理有限公司EMAIL:shbhjpg联系电话：13235757393作者姓名：周 莉 联系电话：0755-25942284 13928416845单元：深圳市格衡土地房地产评估有限公司联系地点：深圳市深南中路1027号新城大厦西座18F南 邮编：5180108