2022年房地产基础知识 .pdf

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1、房地产基础知识房地产： 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可别离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地或土地使用权，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产经济权属：1、自物权 : 所有权占有、使用、收益、处分2、他物权：地役权、抵押权、租赁权、典权法律规定：房屋典权期限不得超过20 年，约定超过的部分无效。房产的交易形式有： 1房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。 2房屋租赁。 3房产

2、互换。 4房产抵押。房屋所有权 是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力，并可以排除他人对于其财产违背共意志的干预，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使法律上有特别规定的除外。商品房：商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象

3、的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种, 北京 9 月起内、外销房已并轨。水景商品房：是指依水而建的房屋。微利房：微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 14 页现房：现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋

4、买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；到达“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 ( 煤气、天然气或液化气 ) 、通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。消费

5、者在购买期房时应签商品房预售合同。毛坯房毛坯房又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做外表处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。公用部位、公共设施、各种管道( 给、排、雨水、暖、热) 、电气设备 ( 配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，到达板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，外表平整、色泽基本均匀、线角顺直。

6、户门以内各房间基层地面混凝土应做到外表平整、压实，到达粘结牢固、无裂缝。有防水要求的房间地面应严格按照防水层、 保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。地漏与泛水坡度符合设计要求，到达不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。经济适用房：经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织 房地产开发企业 或者集资建房单位建造， 以微利价 向城镇 中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是精选学习资料 - - - - - - - - - 名

7、师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 14 页适中的，适合中等及 低收入家庭 的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要到达一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房 。产权酒店：以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权拥有产权证分别出售给投资者， 投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产市场需求内在因素的深度分析，结合对现阶段

8、中国产权式酒店现象的研究，以投资和消费需求动机区分，国内产权式酒店类型如下： 消费类旅游房产休闲度假消费类，如：各类分时度假酒店物业 休闲度假住所房产投资休闲度假，如：各类休闲度假第二住所 商业经营型产权酒店经营收益物业增值，如：星级酒店、服务式公寓、经济型酒店、度假村等。产权式酒店产品类型众多，用地性质也不尽相同，国内产权酒店用地性质概括如下： 商业性质用地传统的旅游星级宾馆、酒店立项，土地批租年限为 40 年 综合类用地商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为 50 年。 住宅用地纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为 70 年。旅游地产定义: 所有这

9、些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目, 可称为旅游房地产. 较之一般的住宅, 旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接, 具有更好的自然景观、建筑景观 , 同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 14 页二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区

10、旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。独栋别墅：指独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地；私密性很强的独立式住宅，房屋周围都有面积不等的绿地、院落。是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。联排别墅：是指每户独门独院，层高是3-5 层，邻里之间有共用墙。发源于英国。叠拼别墅：是联排别墅的一种延伸，是综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产

11、生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑；多层：泛指 2-9 层的住宅及高度不超过24m的其他民用建筑； 住宅设计标准上指2-6 层。小高层：指层数为8 层-11 层的住宅高层： 12层及 12 层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部国家明确规定 。塔楼：是对不同建筑结构的构筑物的称呼，指外观像塔的娄星，平面的长度和宽度大致相同，塔楼的同层住户在6 户以上；优点：建筑密度高，房价较低，空间结构灵活，易于改造，结构强度高，抗震性好；缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面差，面积使用率低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗

12、卫，居住品质有影响；板楼：是对不同建筑结构的构筑物的称呼，是指东西长，南北短的楼型，一般板楼同层住户在2 户到 4 户；板楼的建筑层数不会超过12 层；板楼有两种类型：一种是长走廊式，各住户靠长廊连在一起，第二种是单元式拼接；高品质的板楼全部采用板式结构，让电梯与楼道位于后面，将朝阳面让位于居室，典型的是一梯两户式设计；优点：南北通透，便于采光通风，户型方正，平面精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 14 页布局合理；同层住户不多，居家较清净，面积使用率高；缺点：房价高，户内格局不可变；商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架

13、构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。砖混结构砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构是混合结构的一种，是采用砖墙来承重，钢筋混凝土梁柱板等构件构成的混合结构体系。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动，而框架结构则对墙体大部可以改动。框架结构住宅的承重结构是梁、板、柱，而砖混结构的住宅承重结构是楼板和墙体。钢混结构钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料碎石、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、

14、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高框架结构：是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材等材料砌筑或装配而成。容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、

15、居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6 层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。公摊率：是 一栋建筑的总公摊面积 与总套内建筑面积的比例。公摊率需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊率都一样的，每栋建筑都有自己的公摊率。建筑面积套内建筑面积公摊面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体柱面积阳台面积精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 14 页可分摊的公用建筑面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕

16、所、电楼梯前厅、楼梯间 、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、 值班警卫室、 物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用 建筑空间 之间的分隔墙及外墙包括山墙 ，为墙体水平投影面积的一半不应计入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理包括物业管理用房。公摊率的计算公式公摊率的计算公式为：公摊率公摊面积套内建筑面积

17、。然后，各套单元的套内建筑面积乘以率，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积公摊率* 套内建筑面积. 特别提示：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销预售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。 预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销预售商品房时，在销预售合同含补充协议中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未

18、竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。在建筑项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层楼门相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间包括整层、整幢楼门销售面积中含有的公用建筑面积原始设计的使用功能。阳台建筑面积：指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水

19、平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 14 页开间：就是指住宅的宽度，常用的住宅参数是：， ， ，3 米， ，3.6, 米， ， ；进深：就是指住宅的实际长度，常用住宅参数是：3 米， ， ， ， ，5 米， ，6 米；为了住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长；勒脚：指室外地面 (或散水 ) 以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保

20、护。平台：楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。先解释两个名词建筑间距系数： 指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比： 指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑含规划建筑时，与其他居住建筑系数不得小于。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照以下条例执行：相邻塔

21、式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数。相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于 1.2 。关于公共建筑的间距塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述、的规定。如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述、的规定执行。但以下情况由城市规划主管部门确定：二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；商业、

22、服务业、影剧院、公用设施等建筑；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 14 页与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，

23、通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢送，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。复式住宅：是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅李氏设计为3.3 米，而一般跃层式为5.6 米，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2 米，上层贮藏让高1.2 米，上

24、层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性表达在：1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%。2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40% 。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。2、层高过低，如厨房只有2 米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高

25、只有1.2 米，很难充分利用。3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改良、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 14 页上的热销产品。三通一平： 指水通、电通、路通和场地平整；七通一平： 水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整. 土地使用权年限： 居住用地 70 年，

26、工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40 年，综合用地或其他用地50 年。70 年土地使用权等于房屋产权仅有70 年吗？城市房地产管理法第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要积习使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让合金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。五证：国有土地证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、 商品房预售许可证二书 ：住宅质

27、量保证书内容包括：工程质量部门核验的质量等级；保修范围；保修期用户报修的单位；答复和处理的时限。住宅使用说明书内容包括：开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置说明；有关设备、设施安装预留位置说明和安装注意事项的说明；门、窗类型，使用注意事项说明；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；其他需要说明的问题；住宅中配置的设施，设备，生产厂家的使用说明书。房屋建筑工程的最低保修期限为：一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间

28、和外墙面的防渗漏，为5 年；三供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；四电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；五装修工程为2 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。商品房保修期是多长：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 14 页1屋面防水3 年；2墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道商业房贷基本流程及利率一般包括： 1、

29、申请购房借款； 2、提供资料； 3、银行审核； 4、签订借款合同、住房抵押合同； 5、办理合同公证； 6、办理房屋产权抵押登记；7、送交银行抵押证明； 8、借款人还款； 9、结清全部贷款； 10、办理抵押房产注销登记。其中办理公证及登记都由银行方完成，购房者只需提供全部资料和签订好合同，然后按照合同付清贷款即可。由于各开发商指定贷款银行不同，各银行还贷方式和时间也有所不同，因此具体事项还要咨询开发商以及所指定的购房时申请贷款的银行。二、贷款额度、期限和利率1贷款额最高可达购房费用总额的70% 。具体贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物情况来审查确定；2贷款期限最长不得超过30 年；

30、3 贷款利率按照合同签署时的个人住房贷款利率执行，合同执行期间如遇到利率调整，将采取一年一调的原则于次年1 月 1 日起作相应调整。根据人民银行最新商业贷款基准利率表显示，1 年期贷款基准利率由现行的7.02%提高到7.29%，5 年以上贷款利率由7.56%提高到 7.83%。按照央行 9 月 27 日发布的通知，第一套住房利率下浮15% ，第二套住房上浮10% ，而第三套住房则根据各银行要求不同上浮12%-15% 不等。申请公积金贷款注意事项在本市行政区域范围内购买自住住房，并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。申请贷款前，借款人单位和本人须住房公积金

31、开户并且连续足额缴存住房公积金满6 个月含 6 个月以上，同时单位和个人住房公积金账户均处于正常状态，方可申请公积金贷款。贷款额度、年限及利率：1、额度住房公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值：1 贷款额度不超过总房价的70% ；2 一方缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过 15 万元；夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过30 万元； 3 借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算，可贷公式为：贷款职工月缴存住房公积金额贷款职工住房公积金缴存比例 0.2还贷能力系数 12月数实际可贷年限。2、年限精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - -

32、 - -第 10 页，共 14 页1最长贷款期限不超过30 年；2借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄，在计算贷款期限时，借款人年龄按申请贷款时实际年龄取整计算；3连续、足额缴存住房公积金5 年含以上且具有稳定收入、信誉良好、有归还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-年。3、利率住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，目前实行的利率为：期限1 至 5 年的，年利率为 4.14%；期限 6 至 30 年的，年利率为 4.59%。关于第二套房的贷款政策央行与银监会 9 月底联合下发的通知，对已利用贷款购买住房、 又申请购买第二套 ( 含)以上住房的， 贷款首

33、付款比例不得低于40% ，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1 倍。目前南京各银行对第二套房有着不同的认定标准，列表如下：哪种贷款方式最省钱等额本息：目前，各大银行办理最多的还款方式为等额本息还款方式，即按照按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群。等额本金：借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担，即将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重，所以适合目前收入较高的人群。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，相对于等额本息法，总的利息

34、支出较低，因而是一种比较省钱的还款方式。固定利率：在目前不断加息的背景下，固定利率还款也是一种不错的选择。但是一般固定利率相对较高。其他新方式：深圳发展银行推行的“双周供”，即将还款方式从原来每月一次，变为每两周一次，每次还款额基本为原来月供的一半。此方式比月供减少利息支出，并且能缩短还款期限；中国银行推行的“贷活两便”，即房贷客户只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如有钱存入该账户，存款余额超过一定金额以上的部分按一定比例被视作提前还贷，以此到达减少贷款利息支出的目的。同时这一账户本身又具有活期账户的所有功能，客户可随时从账户中支取部分或全部存款用于投资。除此之外，还有建设银行的“个

35、贷通”、民生银行的“移动组合房贷”、兴业银行的“房贷利率宝”等。房地产税种房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 目前的契税收取是房款的3% 营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。房产税精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 14 页是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。印花税指对在经济活动中或经济交

36、往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘或勘丈费用。土地收益金(

37、土地增值税 ) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让含连同地面建筑物一同转让给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租含连同地面建筑物一同出租给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款指土地出让的交易总额 ，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地使用税是指在

38、城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。耕地占用税必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 14 页种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地 包括菜地、园地 ，占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的

39、测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用( 元/m2)。销售十一要素：1. 楼盘： 作为房地产销售人员，你必须了解你要销售的产品房子，必须深信，你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求，甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱你的产品，要知道自己产品的特色，及其与目标顾客之间的共振。2. 售楼人员： 要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房参谋，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜

40、欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸；二是反复的演练，只有将对客户的销售演示到达无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好；三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能。3. 客户： 售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。譬如问一些“你是公司的老板吧？”“

41、是不是再征求一下太太的意见？”等既得体面而又十分有益的问题， 千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客，在还没进入销售流程前，你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的，用最快的时间发现你的客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是我的客户，这永远正确。4. 推销自己： 房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销

42、自己。5. 推销开发商： 目前，很多商品房延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地向客精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 14 页户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。6. 推销楼盘： 售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，

43、 并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。7. 现场讲解： 聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。8. 带给客户高附加值：客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向

44、客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。9. 制造紧迫感： 要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。10. 销售建议： 你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。11. 结单： 结单是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，结单的可能性就有80% 了。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 14 页