商业地产商业招商策划书.doc

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1、商业地产商业招商筹谋书目 录商业招商归纳综合招商计谋大型商业物业招商计谋本案场阐发（飞洲国际广场）优势弱势机会本案招商筹谋方案一、招商原则二、招商计谋三、品牌形象定位四、实施方案（支解出租）五、商场结构六、人员配备筹划：七、招商人员岗亭职责八、商场租金预测周边租金观察本公司推荐方案后续：商场招商治理招商治理原则商业招商归纳综合完好的执行方案和进行招商的实际操纵是招商乐成的要害所在，而这一历程的一些细节问题不容忽视。第一是招商步队的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产物送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财

2、力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大水平上动用了署理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行步队建立。相反的，由于企业招商事情繁杂、细琐，不但需要招商人员有富厚的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想恒久的生长，通过招商培养和熬炼步队更应是企业生长的重中之重。制定非常好的招商计谋，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商步队是招商的事情的要害。第一步是招商的组织框架和岗亭职责简直定，主要是对人才个别的技能的锁定和对团队的整体筹划。从久远生长角度看，招商

3、应配备以下几方面人才：、 招商经理人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操纵经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善治理，具精彩谈判本领和人格魅力。、 大区招商经理若干，分别卖力项目招商大区的事情：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、勉励性的谈判，具团队互助精神、听从意识和大局看法。、 区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的相同和组织治理能力，并能长驻外埠。、 商务助理若干，主要职责是资助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等事情。、 其它办事人员如文案、平面设计、接线及欢迎人员。招商步队组建之

4、后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产物，了解招商计谋和操纵步调，同时也是进行磨合的历程。招商的培训主要有以下几个方面：、 项目及产物知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。、 相同本领（如接听电话、欢迎语言、洽谈本领、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。、 招商专业知识（招商流程、谈判本领、接听电话、注意事项等）。、 招商要旨（招商计谋说明及条约解读等）。招商事情开始背面临许多实际的实施事情，在产物的核心观点底子上撰写招商文案、制定招商手册、制定媒体宣布筹划、准备条约文本、准备种种产物和项目的宣传资料等等，须要的准备将为招商实施打下良好的底子。只有进行有效相同，掌握

5、“求租者”的洽谈与管控本领，招商事情才气顺利开展。从第一篇招商告白宣布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的互助主体各分销商和署理商签订协议，进行产物销售这一历程是整个招商事情的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个历程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”参加到企业的体系中来，配合把产物推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的相同显得非常重要。招商中与“求租者”打仗的整个步伐，一般如下：第一次信息的处置惩罚（来函、来电）第一次信息复兴第二次信息处置惩罚（二次来函、复电、咨询、商洽）第二次信息复兴（信息升级有选择发送实质性资料）

6、招商总部零星接单（上门洽谈、签约）招商聚会会议的操持、准备（全国性聚会会议、区域性聚会会议）发出聚会会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）吸收报名、督促参会召开聚会会议并签约督促履约收款发货。在这历程中，首先面临的是对“求租者”信息的处置惩罚和选择，好的招商告白宣布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对付第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地点、电话、根本状况和问题做以记载，同时给对方发去有关产物和项目的根本资料（包罗项目介绍、产物介绍、招商运动的摆设），同时对付各地域实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这历程中，不必

7、在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对付“求租者”提出的问题也不必急着答复（主要制止“求租者”因了解不敷而以偏概全，自我预计或防备竞争者和恶意打击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询历程，招商部分则应该选择性的介绍关于招商情况和产物信息，并凭据“求租者”体现的诚意，发去部分“该求租者”重点存眷的内容资料，并力争邀请对方到场招商聚会会议。对付一些急于了解情况的“求租者”，招商部分要有专人卖力欢迎和谈判，领导来访者旅行项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。面劈面的相同方法仍是最直观有效的方法，招商聚会会议的乐成开展是“求租者”加盟的要害一步。在与“求租者”谈判之前，一些细

8、节的准备十分重要，如招商办公场合的部署、人员的事情状态、对来访者的欢迎，这些都直接影响洽谈的结果。在相同的历程中，应该向来访者潜移默化的通报以下几点信息。、 有实力：与强者互助才气更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。、 有决心：刚强的信念和强有力的推广计谋将使加盟商感觉到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的要领。、 有信誉：一味的夸大其辞底子无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方配合生长的底子。、 有措施：详细、可行的营销要领对付经销商有极大的吸引力。、 有利益：归根结底，乐成的推广应该有丰盛的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。

9、与“求租者”签定条约，收取租金和包管金，则全面招商事情告以段落，后续零星的招商事情开展可以抽取部分力量，而事情的中心转移到产物的全面推广阶段。招商历程中，要处置惩罚大量的信息和到场大量的谈判、说服、培训事情，事情内容非常细琐，实际的历程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题赐与良好的解答将大大增强其信心。招商计谋大型商业物业招商计谋第一部：招商原则和准备历程招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场合的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要凭据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：(一)项目自身的市场定位；(二)项目所在地的消费状况；(三

10、)投资商和生长商的自身资金情况；(四)拟引进商家的市场定位、生长战略。招商谈判原则简直定招商谈判的目的在于使到场谈判的商家能切合招商企业的目标和利益需要。要到达目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些根本原则。(一)招商谈判的特点、 谈判工具的遍及性、多样性和庞大性商场的生意业务运动不受时空限制，而具体的谈判工具生意业务条件又是多样的、变革的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范畴，遍及收集信息，了解市场行情，并选择适当的方法与社会各方面保持遍及的联系。、 谈判条件的原则性与灵活性项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能逾越最低界限，界限是谈判人员

11、必须对峙的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以包管实现招商谈判的根本目标。、 谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判历程往往需要重复打仗。这就要求谈判人员要重视谈判计谋与本领，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比力好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。(二) 招商谈判的原则凭据招商谈判的特点，谈判双方要取得共鸣，促使谈判乐成应遵循以下原则：、 对峙平等互利的原则 、 平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公正生意业务，互惠互利，这是包管谈判乐成的重要前提。、 对峙信用原

12、则 信用原则是指招商谈判的双方都要配合遵守协议。重信誉、守信用是商家根本的职业道德。在谈判历程中；应注意不轻易许诺，但一旦答应，就应履行，包管言行一致，取信于对方，以体现真诚互助的精神。、 对峙相容原则 相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豪迈，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地到达谈判的目的。招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充实的准备事情，主要包罗：（一）招商宣传是招商乐成的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的根本宣传资料，干系到项目的形象，该手册突出如下要害点：1、 通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立根本点核心地段的商业物业。2、

13、 通过事实列举项目投资商与生长商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的职位。3、 招商筹谋和承租户的选择干系购物中心的成败，在招商历程中，有须要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。4、 第一承租户的选择确保租金的来源。5、 第二需要包管购物中心的商品种类的完整性。6、 第三需要包管购物中心经营项目的多样性与综合性。（二）准备谈判的依据、 明确谈判目标，包罗最优期望目标、实际需求目标、可担当目标、最低目标等；、 划定谈判计谋，包罗了解谈判工具的状况，谈判的核心、谈判可能出现的问题及对策；、 选定谈判方法；、 确定谈判期限。（三）组成谈判小组1、 挑选谈判小组的成员；2、

14、制定谈判筹划；3、 确定谈判小组的领导人员。第二部：确定招商方法与渠道商业物业项目招商的方法1、 项目洽谈会。项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单元携拟与合资、互助或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技能专家与客商直接进行接洽。2、 项目宣布会项目宣布会是招商经常接纳的方法。它是由项目主办者在一定的场合宣布拟引进合资、互助的项目，论述招商项目的特点和技能、资金要求，以期吸引客商。3、 经济技能互助交换会经济技能互助交换会是一种条理较高、范畴较大的招商引资方法。其特点是条理较高，范畴较大。可以是多种行业的招商。4

15、、 投资研讨会投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部分、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和生长趋势的研究讨论会。其特点是灵活，便是务虚，又重务实，主办单元可以宣布一些项目进行招商，可以介绍当地域的投资情况和利用外资的政策，到达宣传的效果。5、 登门造访登门造访是招商效果明显的帮助性运动。招商单元专门派出招商小分队或在海内外举办聚会会议式招商运动之余，造访跨国公司、投资咨询照料公司、管帐师行及其他中介机构，宣传投资情况，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。第三部：制订谈判计谋明确谈判目的招商谈判的目的就是招

16、商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈运动中，招商洽谈者的各项事情都要围绕招商洽谈的目的而开展。在招商洽谈的目简直定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在到达各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。招商洽谈的目标可以分为三个品级：第一级的目标是最高品级的目标，如能到达这一级的目标，整个招商洽谈可谓是得到圆满乐成；第二级的目标是根本到达担当的目标，如能到达这一级目标，整个招商洽谈可谓是得到了根本乐成；第三级的目标是最低担当目标，如能到达这一级的目标，整个招商洽谈可谓是到达了最根本的要求。招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。在确定了招商洽谈目

17、标的同时，还要确定招商洽谈的所在。招商洽谈的所在对招商洽谈的乐成与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈所在时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的比拟，可选择所在的几多和特色，各方的干系及可能产生的用度等。本案场阐发（飞洲国际广场）一、徐家汇商圈配景介绍徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地平方公里，共计巨细商业网点多个，商业营业面积达万平方米，占全区营业面积的，徐家汇商业中心四周已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风

18、情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技能孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。徐家汇商业中心目前已组成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业结构，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调解后，得到了突飞猛进的生长。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地域的动迁居民，为徐汇区带来了客流，而且徐汇区人群中以知识分子、外洋侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠

19、基了底子。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批差别消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先提倡“错位竞争”和“本性化经营”的经营理念，从消费方法、购物情况、商品结构到文化气氛、功效设施，创造了商圈相依互补，共存生长的乐成经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了差别消费者的本性需求。一是注重掘客商家自己的经营能力，形成了差别气氛和水准的商家企业；二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的。美罗城在引进百脑

20、汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、公道。徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达万平方米，占总面积的，年度销售达亿人民币，占社会消费品总额的。东方商厦以其“礼在东方”的办事宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台互助的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性主顾中极具招呼力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式办事”，以范例严格的现代化治理模式和温馨的办事在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于年开业，一流的办事设施、浓

21、郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。营业面积达万平方米的港汇广场是上海目前最大范围的购物中心（ ）。商场引进商户家，包罗间特色餐厅及平方米的国际美食广场、平方米的富安百货、平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶级消费群体的需要。徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的盘算机及其配件、

22、耗材和其他信息产物的集散地之一。餐饮娱乐业有户，营业面积万平方米，占总面积的。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达万平方米，奇特的巨球修建缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种富厚的休闲小吃、白领惠顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并组成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶级慕名而来，成为聚朋小酌的好场合。徐家汇商业中心现有宾馆业户，营业面积万平方米，占总面积的。徐家汇四周有着四星级的开国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的代价吸引着周边省市的来宾近悦远来。二、配景阐发优

23、势经营面积大，可以体现范围经营效应，可以经营差别范围的商品，有较强的满足力和挑选力。交通优势：地铁号线、号线直达本案，并设有出口，每天数万人流能包管经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行分钟路程。商圈优势：徐汇商圈的经济生长已日趋繁华，本案距徐家汇商圈分钟路程，其生长前景也非常可观。物业治理优势：国际金牌治理团体，高效统一经营、统一治理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌治理公司担纲物业治理事情，展现国际商业气象。生长优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文情况优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建立、都会治理和社会事业的生长等方面，都

24、取得了令人瞩目的成绩，综合经济实力在上海其中心城区中名列前茅，是上海市首批可连续生长综合试验区。徐家汇地域，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标记性地域之一。米挑高中厅，电梯直达、，尽显高朋级特殊品质，部瑞士迅达电梯、自动扶梯、旅行梯、垂直电梯应有尽有，商业运作流通无阻，意大利原装进口中央空调系统。弱势处于次星级地理位置。徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争猛烈。招商代价无明显优势。机会足够的告白预算支持告白及公关运动。市政府政策的有利倾斜。由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。周边高等的牢固消费群体强大的地铁消费群写字楼牢固的消费群体本案招商筹谋方案一

25、、招商原则巧妙利用逆向思维，悬念转播的种种异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可流传与众差别的招商讯息，又可在瞬间到达树立品牌观点的“一石二鸟”的多元效果。二、招商计谋楼层功效区划凭据种种品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。严格控制招商品牌的条理，利用自身优势吸纳海内国际亮点品牌。这是包管整体层面上档次先决条件。店肆接纳订价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。店肆订价租赁的切入点与众差别的悬念招商计谋。与徐汇区政府有关部分互助，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化运动。为众商铺聚集人气，使产生购置行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行

26、为，为目标业主提供经营乐成的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。三、品牌形象定位鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商工具也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌流传计谋，打造成一个国际海内知名品牌汇聚的大舞台。以办事品牌化，本性化模式为先导，以迅速的宣传手段流传飞洲国际广场在本商圈内的行业标记与先驱的形象职位。四、实施方案（支解出租）定位的根本依据地段决定原则前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约公里的路程，极其方便的都会交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业气氛。然而，因为徐家汇商业中心仅在周遭米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定

27、的商业断层。因此，在不能充实地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格式下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。 互补原则由于本项目商业范围较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简朴的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高等、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高等都会会所是本项目对市场的互补。 业态演变原则传统的商场只是购物的场合，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，而且其范围也将赶超购物的范围。 商圈扩大原则同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充实考

28、虑整个上海市都会中心区域，扩大办事半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的连续繁荣。五、商场结构飞洲国际广场定位为高等商业中心，招商客户群为：、国际知名品牌，海内知名品牌厂商；、国际连锁团体。、主营项目地下一层：高等超市休闲系列。一 层：进口化装品（、姿生堂、娇兰等）、高等珠宝（谢瑞琳等）、世界极品打扮(阿玛尼杰尼亚等)、高等手表、高等皮具（路易威登等）、高等工艺品、高等笔。二 层：高等女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。三 层：高等男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。四 层：儿童打扮、高等床品、进口饰品店、精品工艺品、体育打扮、

29、体育器材。五 层：餐饮。六 层：娱乐休闲。2、 配套项目、家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。、肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真事情室、数码事情中心、药店营销理念。六、人员配备筹划：组成一支强有力，专业的招商，租户物业治理，企划步队，具体如下：招商经理（人）招商主管（人）入租设备工程安装治理，电气治理（人）（人选可由开发商提供）企划主管（人）筹办期商品部人员总体例人七、招商人员岗亭职责副总经理兼招商部经理主要职责：凭据购物中心经营目标与要求，制定招商部筹划，并组织实施。卖力购物中心整体商场筹谋，结构，商品组合及与厂商

30、协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标告竣。组织，治理招商，企划团队，培训及领导招商人员。对招商部分厂商引进，人员招聘，促销方案及相关条约及产生外交用度审核等卖力。招商主管（人）主要职责：卖力整个楼层招商，结构，商品组合及与厂商协调，确保招商品告竣。配合公司整体结构，完成公司下达指标。入租设备工程安装治理，电气治理（人）（人员由开发商提供）主要职责：入租设备工程安装治理，电气治理，维护治理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。协助经理开展事情。严格审查招商户经营资格及入住手续。卖力租户单元日常治理事情，督促租户单元认真履行招商条约。企划主管（人）主要职责：贯彻执行本企业经营生长战略目标，

31、配合招商，经营需求，结合实际制定本公司告白筹谋并组织实施。卖力对商场宣传布署总体筹划事情，作出建立性的意见，统筹摆设促销，成列，美工事情。八、商场租金预测周边租金观察商铺租金比力表（人民币平方米天）漕溪北路沿街商铺租金表：物业名称性质地点租金(元)面积(平方米)备注季诺休闲餐厅商铺漕溪北路号圣爱广场商场漕溪北路号()底楼平方米出售万元平方（）小上海家常菜商铺漕溪北路号开国宾馆底楼商铺商场漕溪北路号在租江南证券商铺漕溪北路号丹尼美发沙龙商铺漕溪北路号同艺装潢商铺漕溪北路号海纳打扮店商铺漕溪北路号蔡家食铺商铺漕溪北路号异度空间音乐餐厅商铺漕溪北路号瑞士美发中心商铺漕溪北路号麦当劳商铺漕溪北路号必胜

32、客商铺漕溪北路号商铺漕溪北路号年前承租（）良宵酒楼商铺漕溪北路号国美电器商场漕溪北路号中兴百货商场漕溪北路号金韵贸易行商铺漕溪北路号南丹东路沿街商铺租金表：物业名称性质地点租金(元)面积(平方米)备注达封房产商铺南丹东路号黛兆美容商铺南丹东路号吉多衣饰商铺南丹东路号上海银行商铺南丹东路号浪漫一生咖啡店商铺南丹东路号世纪不动产商铺南丹东路号南丹东路漕溪北路口的亚都国际名苑的裙房租金代价元天平方利亚意式餐厅商铺南丹东路号红星眼镜公司商铺南丹东路号沪邦房产商铺南丹东路号金梓罗饰品商铺南丹东路号手抓小龙虾商铺南丹东路号天钥桥路沿街商铺租金表：物业名称性质地点租金(元)面积(平方米)备注西亚团体商场天钥

33、桥路号汇联团体商场天钥桥路号扣率（有保底）香榭俪舍时尚百货商场天钥桥路号（王先生）立好信房产商铺天钥桥路南丹东路（）年前租嘉汇广场商场天钥桥路南丹东路漕溪路沿街商铺租金表：物业名称性质地点租金(元)面积(平方米)漕龙沈记酒楼商铺漕溪路号巴比馒头专卖商铺漕溪路号侬家侬休闲小还号商铺漕溪路号宜家家居商场漕溪路号自己买下旺家衡宇商铺漕溪路号可的便利商铺漕溪路号五十铃汽车展示厅商铺漕溪路号好装饰家超等购物广场商场漕溪路号百货商场：物业名称性质地点租金(元)备注太平洋百货商场肇嘉浜路共八层，营业面积近万平方米港汇广场商场虹桥路共六层，营业面积万平方米，第五层美食广场，第六层影戏院美罗城商场肇嘉浜路共八层

34、，第六层是舒适堡，第七层是好乐迪，第八层巴西烤肉，营业面积为万平方米上海市商铺区域平均租金（元天）区域时间商业中心地域次商业中心地域次中心城区都会边沿地域据以上观察及经验，本案租金预算为：出租形式面积（）平均租金（天）年租金年租金年租金支解（美金）亿亿分层（美金）亿亿整幢（美金）亿亿注：整幢出租分层租金另算，其中支解，分层物业治理费收入没计入其中。出租形式支解出租分层出租整幢出租平均租金（美金）（美金）（美金）年租金（静态）年租金（静态）亿亿亿年租金（动态）年年年年第年总计亿亿亿综合以上静态和动态种收益数据盘算结果，可得出：支解出租： 静态年的租金总收入亿。动态年的租金总收入亿整栋出租： 静态

35、年的租金总收入亿动态年的租金总收入亿凭据以上支解出租、整栋出租的数据来看，两者年的租金总收入相差。按商业地产投资回报来看：静态租金：收入预计在年左右；动态租金：收入预计在年左右；注：以上数据未包罗商业中心外墙的告白收益。九、招商周期 预计年月日对外开业、年月为招商准备期、年月正式招商年月招商结束、年月主力店进场装修年月装修结束、年月一般租户进场装修年月装修结束、年月租户进场部署、年月对外试营业本公司推荐方案一、整幢出租与支解出租的优劣阐发整幢出租优势：可以一次性回笼一笔资金。简化招商，淘汰招商事情量。便于治理。 劣势：租金较低，影响总体收入（见租金比拟表） 倒霉于商场整体生长。 对出租者有出租

36、风险 （如对方租约年，第一次付了年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，尔后不再续约）支解出租 优势：租金较高，定期经营总收益大幅提高（见租金比拟表）可自行总体规化，经营治理，低落经营风险。可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产。潜在资金收入凭据各行业的经营特点，在年以后每年（或每年）递增左右的租金，提高年租金收益。 劣势：租金回笼慢（一般付三押一） 要投入一笔预期用度（开业前）例：装潢费、告白费等。二、本公司力推支解出租方案虽然先前要投入一笔可观的资金，但总体收益不可同日而语，另外另有潜在的资金收入可以挖掘。还可以做自己的品牌形象，增加企业的无形资产，真正做到名，利双收，所以本公司力推

37、支解出租方案（主要方案见上）租金按动态方案，回报率预计年左右。后续：商场招商治理招商治理原则第一根本原则：要维护购物中心的财产经营黄金比例。大多数业内人士都比力认同零售、餐饮、娱乐：的这个购物中心财产经营黄金比例，此比例特别适用于大型综合性的购物中心，招商要注意维护和治理好这个经营比例（固然不是绝对的）。第二根本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和治理好已确定的经营主题和品牌形象。第三根本原则：购物中心的招商目标要能够在功效和形式上

38、同业差别、异业互补。同业差别就是市场有一定蒙受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家根本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差别更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足主顾消费的选择权，并能让主顾心身体验变革，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项差别，可以互补；让主顾逛得疲劳的零售店与让主顾休息放松的餐饮店可以互补等等。第四根本原则：购物中心经营方法的选择原则。购物中心的经营方法根本有三种：自营、联营和租赁。笔者认为，购物中心究竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化治理的财产，精细化治理要求治理者增强经营控制力度；另

39、外，相对付非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。，购物中心的生长商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以增强经营控制力度，有利于购物中心恒久经营；其次可增强其他商户与之互助的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强生长商对购物中心的整体控制力度。第五根本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，帮助店随后的原则；零售购物项目优先，帮助项目配套的原则。第六根本原则：核

40、心主力店招商结构原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心帮助和配套店的引进都有重大的影响。一个超等连锁店或超等百货公司的入驻，经常能动员整个购物中心的顺利招商与治理。另外核心主力店对付人流也起着要害的作用，其结构直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜会合安排在中间，这样才气到达组织人流的效果。第七根本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单元，对它们赐与优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活泼购物中

41、心气氛之作用。例如深圳华侨城购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。固然特殊商户的经营范畴要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。第八根本原则：租赁经营接纳放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有恒久性特点，接纳公道租金与优质办事做法，将整个购物中心作热，尔后凭据运营状态，适当稳步地调解租金。这样，生长商与商户才气一同生长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。第九根本原则：统一招商的“治理要充实体现和强调对商户的统一办事。统一办事包罗统一的商户结算、统一的营销办事、统一的信息系统支持办事、统一的培训办事、统一的卖场部署指导办事、统一的行政事务治理办事、统一的物业治理办事等等。

42、这个“统一办事不光要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的治理行动中。这个“统一办事就是要求“办事出购物中心的品牌与特色来。第十根本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心治理者、宽大签约商户和主顾都提供便利。固然，便利各有差别，有治理便利、财政核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有须要创建完善的信息系统，以便在招商时就能够答应对主顾与商户提供信息技能支持办事，最终为主顾与商户都能够提供便利。在购物中心发达的国度和地域，生长商对购物中心的信息系统建立都非常重视。但海内购物中心在创建统一的信息平台方面还做得远远不敷。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式

43、，更需要精细化治理。固然餐饮、娱乐经营也需要精细化治理，而精细化治理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、治理者想要的数字以及用数字数据为主顾与商户办事。创建统一的信息平台，进行精细化的治理，不光能够为主顾提供统一收银、消费一卡通等便利的办事，还能为宽大签约商户提供富厚准确的主顾信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供结构疏密度、品项搭配、人员配置、园地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心阐发后对经营园地（稀缺资源）进行无限再分派。招商不是一个开业前就完结的事情，实际上购物中心的招商是一个无限循环的事情，这都需要信息系统的阐发支

44、持。 商场招商治理制度一、机构设置与治理权限、 在总经理领导下，由市场经营部主管，各职能部室、商店按治理权限分工卖力商场招商事情。、 商场进货治理委员会卖力审批被招商企业的进场资格，市场经营部卖力定期或不定期组织有关部室对被招商企业商品质量、经营品种和销售情况进行考核，对物价、计量、商标、陈列卫生进行查抄。、 劳感人事部卖力对来场信息员进行面试、审查体检表和岗前培训。经考试及格，方可发上岗及格证。卖力定期或不定期会同有关部室对信息员办事范例、劳动规律、商容风纪等进行查抄考核。、 宁静守卫卖力对商场信息员验证（身份证、事情证、康健证、暂住证）事情，并将审核情况登记入册，与被招商企业签订宁静责任书，卖力定期或不定期会同有关部室，以被招商企业进行宁静查抄，特别是防火、防盗、防汛查抄。、 行政部卖力来商场信息