无房产证的房屋租赁合同是否有效-.doc

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1、无房产证的房屋租赁合同是否有效?房屋租赁合同的出租人是否必须具有产权证书是人民法院在审理房屋租赁合同中经常遇到的一个问题对此问题究竟该如何认定?wtt整理了无房产证的房屋租赁合同是否有效?欢迎借鉴参考。无房产证的房屋租赁合同是否有效?A2.J873房屋未取得权属证书的租赁合同效力1.江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见(20_年12月10日审判委员会第40次会议讨论通过)第三条当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的人民法院不予支持但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。2.广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题

2、的指导意见(粤高法发20_41号)第二十九条土地使用权人办理了合法的报建手续房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格具备交付使用的条件在未领取房屋产权证书前将房屋出租的租赁合同可认定有效。城镇私有房屋不要求验收的前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。1.房屋租赁合同的出租人非必须具有产权证书-甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案【本案要旨】房屋所有权人出租、出售属于自己(产权没有争议)的房屋是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。案号：(1999)民

3、终字第152号审理法院：最高人民法院来源：中华人民共和国最高人民法院判案大系(民事卷一1999年卷)肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编人民法院出版社20_年出版2.出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效-河南富康医药超市有限公司诉许某房屋租赁合同纠纷上诉案【本案要旨】房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下出租人业已取得房屋使用权其对涉案房屋是否享有所有权并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据应当予以支持。案号：(20_)郑民四终字第152号审理法院：河南省郑州市中级人民法院/来源：法院审理房地产案件观

4、点集成朱树英主编中国法制出版社20_出版1.关于暂未取得房产证的情况下房屋租赁合同效力问题原建设部城市房屋租赁管理办法第6条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的;.”按照上述规定未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。城市房地产管理法第52条在对租赁合同进行定义时将出租人限定为所有人。故没有产权证的房屋不得进行出租。许多法院据此也认为无产权证的房屋出租的房屋租赁合同应认定为无效。但是上述观点是否正确存在相当大的争议。合同法第212条规定：”;租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同”从该法律规定可以看出强调的是转移租赁物的使用和收益并不要

5、求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。合同法第224条：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。”合同法允许转租的规定也可以印证出租人并不一定是房屋所有权人。从合同的角度来分析出租人作为合同的一方并非以所有权人为限因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益另一方则通过支付租金取得占有以及使用收益。从物权的角度来分析合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权房屋的合法占有人也有权出租房屋。因此现实生活中应分情况认定尚未取得房产证的房屋能否出租问题在出租人为房产合法占有人的情况下虽然出租人未取得房产证但仍然有权出租房屋。城市房地产管理法第52条规定：”;房屋租赁是指房

6、屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。”此处虽然将房屋出租人解释为“房屋所有权人”但一是不属于”;效力性强制性规定”;二是对租赁合同出租人的限定过窄并不符合立法原意。最为显著的例子是国有房屋的出租并非所有权人行使而是由有管理权的人行使。出租人显然不应限于所有人。三是没有房屋产权证并不必然就不是产权人。在工程未竣工之前开发商虽未取得房产证但是在建工程的所有权人其当然有权将在建工程对外出租。有些人认为原城市房屋租赁管理办法第6条第1款规定了“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”但需注意该办法是建设部颁布的部门规章不属于法律和行政法规不能作为认定合同效力的法律依据。因此未领取房产证不必然导致房屋租赁合同无效开发商可以在取得商品房预售许可证后对外签订租赁合同。同样预售商品房的购房者在签订了商品房买卖合同以后房屋标的已确定也可以对外签订租赁合同。(摘自法院审理房地产案件观点集成第 4 页 共 4 页