金阳投资项目分析投资项目分析.doc

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1、金阳投资项目分析投资项目分析金阳大厦项目 投资分析 :/.5i_ue. (海量营销管理培训资料下载) 目 录 一、项目概况 二、长沙房地产市场情况分析 三、地块所处的特性市场分析 四、项目的SWOT分析及总体思路 五、项目可类比项目调研情况 六、项目产品的开发策略建议 七、项目投资收益及风险预测 一 项目概况 （据贵司所提供的资料） 金阳公司于98年取得体育馆路附1号建设用地，国土使用证编号：开国用（98）字第（1575号） 地块宗号5097008，综合用途，使用权面积为1136.89平方米，使用期限至2043年10月。 由于原用地面积较小，无法对之进行有效的商业开发，因此在取得政府支持及邻边

2、单位（长沙铁路公司）的协议土地租赁意向支持下，金阳公司于20_0年底取得计委立项批复文件（长技基20_0年493号），该文件中明确项目可开发总建筑面积为16000平方米。 20_1年8月正式取得长沙市规划管理局的二类规划设计条件通知单（编号20_001078A1），其中详细说明项目建设用地为1900平方米，容积率为不大于8.5，建筑高度为84米以内，机动车出入方向为东北。 目前该地块市场价格为120_万元人民币左右。相关土地有偿出让金已经缴纳完毕。 二 长沙房地产市场情况分析 20_5，长沙房地产市场发展历程中非常重要的一年。政策变化和外地豪强的进入，使得长沙房地产市场有些“乱花渐欲迷人眼”。

3、但能够断定，大变革之下，市场无法风平浪静，是继续繁荣火爆还是会进入一个理性期、冷静期、调整期，都要有个说法。变革和转折，长沙房地产走向何方，这对于我们来说也许还是一个谜！一、长沙房地产市场供应与需求的对决 20_5住宅的推盘量将创造新高，巨大的供给在政策开始变得僵硬之时，强劲的消费势头能否持续；产品时代来到，产品不断升级换代，花花世界能否将消费欲望引导再至喷发；长沙楼市能否再续神话？ 二、市场大变革产品升级和营销升级全面展开 20_4长沙房地产市场正经历着前所未有的发展和变革，无论从产品还是营销上。外地列强的进入导致的竞争加剧是市场升级的导火索，而这种形势在20_5将愈演愈烈，产品和营销升级的

4、大潮是不可阻挡的，也是市场优化和进步的标志。 三、价格让我欢喜让我忧 升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以来房屋价格偏低的长沙市场，随着产品升级而带来的价格升级已经启动，而且势头如此迅猛；对于这样一个老百姓最关心的问题，在20_5需要见分晓！四、资金链、融资渠道延续生命线！ 国家政策，地方政策，政策与对策！当国家宏观调控产生作用，金融政策开始紧缩，当矛头指向房地产行业，如何打开资金的缺口？当房地产行业真正成为资金密集型行业，当钞票变得如此紧缺，本地企业如何才能玩转长沙房地产市场？ 五、别墅市场长江后浪推前浪 水云间、绿城桂花城作为新一代别墅能否共同造势城东市场？同升湖、金鹰城老一辈占据天

5、然如何守势？河西别墅市场，尤其山水英伦（荷塘月色）能否翻身？长沙别墅市场走向何方？ 六、小户型和写字楼物以稀为贵，贵多少 在市区内用地日渐减少的今天，成熟地段的小户型和写字楼越发显得珍贵。明年此类产品的需求走势如何，产品的紧缺能否表现出更高的价格，产品设计和概念将出现什么样的新变化，看城市中心价值如何提升！三 地块所处的特性市场分析 项目地块所处芙蓉路区域分析篇总体区域分析： 20_3年8月31日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的“中华第一路”，它全长46公里，南起暮云镇，北至霞凝港，与20_0年拓改的五一大道构成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格局。自从芙蓉路

6、全线拉通后，这条中国第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财富几乎令所有商人无法抗拒，创业者、打工者、投资者都心仪着这块藏金累银的宝地，在掘金中感受快乐。 以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、万代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。 以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮，商务带动商业成为芙蓉路的特色。 芙蓉路黄金通道以自己的独特地位在刷新商务格局，重新论定商务诸侯！ 第 4 页 共 4 页