2022年资产评估 .pdf

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1、2015 年 03 月资产评估（第2 版）考前练习题一、简答题1. 试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。解答 : 持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在用续用。指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。（2）转用续用。指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，掉换新的用途继续使用下去。（3）移地续用。指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继

2、续使用。2. 如何界定企业价值评估的范围。解答 : （1）从产权的角度界定企业价值评估范围。企业价值评估的范围应该是企业的全部资产，包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司、以及非控股公司中的投资部分。在实务操作中， 具体界定企业价值评估资产范围的依据， 一是企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、 章程中规定的企业资产变动的范围； 二是对国有企业而言，若产权变动需要报批，以上级主管部门批复文件所规定的评估范围为准。（2）从有效资产的角度界定企业价值评估的具体范围。企业价值评估的标的是企业的获利能力。 企业获利能力是企业全部资产中的有效资产共同

3、作用的结果。因此在对企业整体进行评估时， 需要将企业资产范围内的有效资产与对整体获利能力无贡献的无效资产进行正确的界定与区分，并且将无效资产剥离 或对其单独评估。3. 鉴定无形资产的目的是什么？解答 : 鉴定无形资产的目的在于：（1）确认无形资产的存在。主要是验证无形资产来源是否合法，产权是否明确，经济行为是否合法、有效。可以从以下几方面进行：核实有关资料的真实性、可靠性和权威性。鉴定无形资产的应用能力。确定无形资产的归属是否为委托者所拥有。（2）鉴别无形资产的种类。主要是确定无形资产的种类、具体名称、存在形式。（3）确定无形资产有效期限。某项专利权，如超过法律保护期限，就不能作为专利权评估。

4、4. 什么是清算价值？它与公允市场价值的主要区别是什么？解答 : 清算价值是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。从上述有关清算价值的定义可知，其余公允市场价值的区别主要表现在两个方面：一是买卖双方地位不平等，卖方是被迫出售；二是没有充足的时间询价，有序清算与强制清算的区别只是两者在时间限定程度上的差异。清算价值属于非市场价值，或者更确切地说是非正常的市场价值，因此通常低于资产在正常交易条件下的市场价值。5. 影响无形资产评估价值的因素有哪些？名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整

5、理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 解答 : 影响无形资产评估价值的因素有：（1）无形资产的取得成本。外购无形资产的成本较易确定，自创无形资产的成本计量较难。一般而言， 无形资产的取得成本包括创造发明成本、法律保护成本、 发行推广成本等。（2）机会成本。机会成本是指无形资产转让后可能给转让方造成的损失。（3）效益因素。无形资产的价值高低是由其应用后所创造的效益来确定的。（4）寿命期限。无形资产的经济寿命期限，除了考虑法律保护期限外，更主要的是考虑其能为控制主体带来超额收益的期限。（5）技术成熟程度。若其开发程度越高，技术越成熟，运用该技术

6、的风险就越小，其评估值就会越高。（6）转让因素内容。从转让内容看，分为所有权转让和使用权转让。在使用权转让中又可分为独占使用权和普通使用权等。一般来说， 受让方获得的权益越大，无形资产的评估值就越高。（7）市场供求状况。一般反映在两个方面：无形资产市场供需情况和无形资产的适用程度。无形资产的适用程度越高，其市场价值就越大，评估值也就越高。（8）同行业同类无形资产的计价标准和依据。（9）价格支付方式。若采取一次性支付，价格就应定得低一些；若采用多次支付，则价格就应相应提高一些。6. 市场经济中，资产评估的功能有哪些？解答 : 资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括

7、地讲，资产评估具有以下功能：（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、 占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估， 能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中， 按

8、最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。（4）促进企业账实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低， 会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重

9、要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。7. 地产出租价格是什么？其价格表现有哪几种形态？解答 : 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 土地出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态：（1）土地使用者之间所形成的租金价格，土地使用者

10、将获得的土地使用权出租给承租人，由承租人向出租人支付的租金价格，此种价格一般以年、月租金为单位。（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格，这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现就是土地使用费，一般按年以每平方米为单位收取，实质上这种土地使用费应该是若干年低价的分摊量，也就是年地租水平。8. 资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，应依照什么方式进行？解答 : （1）法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。（2）法律无规定有效期限的，企业合同或企业申请书中规定有受益年限，可按照收益年限确定。（3）法律和企业合同或申请书均未规定有

11、效期限和受益年限的，按预计收益期限确定，预计收益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。9. 简述机器设备的特点。解答 : （1）机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高，使用期限长的特点。（2）机器设备属于动产类资产，与房地产相比，评估值高低预期所处地域不具有直接关系。（3）机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。（4）机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、 污染大的汲取设备，尽管其成新程度高，但仍应按照低值甚至报废处理。10. 资产评估三种基本方法的主要特点是什么？解答 : （1）市场法：市场法也称价格比较法，是指通过比较

12、被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是资产评估中最简单、最有效的方法， 其优点表现在： 能够客观反映资产目前的市场情况， 其评估的参数，指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。（2）成本法：成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法评估资产的优点有：比较充分地考虑了资产的损耗， 评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物调价下可以广泛应用，有利于企业资产

13、保值。但是， 采用成本法的缺点是工作量较大，而且， 它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性，另外，经济性贬值也不易于全面准确的计算。（3）收益法：收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。采用收益法评估资产的优点是：能真实和较准确地反映企业资本化的价值，与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。采用收益法评估资产的缺点是：预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响， 在评估中使用范围较小，一般使用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。11. 简述用综合调整法预测企业收益的

14、步骤。解答 : 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 使用综合调整法的具体步骤为：（1）设计收益预测表；（2）按收益预测表的主要项目，逐项分析预期年度内可能出现的变化因素；（3）分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法，计算出各项目的预测值；（4）将各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。12. 简述房地产评估的主要原则。解答 : 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定

15、了房地产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下：（1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提， 评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。（3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中

16、的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。二、计算题1.（一）被评估甲企业的基本情况：甲企业拥有两条正在使用的生产线A和B、C生产线正在建设中。另外，还拥有一些保证企业正常生产经营所需要的办公及辅助性资产。评估基准日（2007年12月31日） ，甲企业付息债务总额为l 200万元。（1） 生产线 A始建于 1987年，年产产品 l000万吨，由于产品正在被产品逐步取代，虽然生产线还可以使用5年，而剩余经济使用年限只有3年。评估基准日， 生产线的复原重置

17、成本为 500万元， 残余价值为复原重置成本的2%，预计未来三年的净现金流量分别为30万元、 20万元和 l5万元。（2）生产线 B始建于 2005年初， 2007年 1月1日正式投产，年产产品2000吨，会计折旧年限为 20年，评估基准日，生产线B的重置成本为 2 100万元。由于产品市场越来越好，产品价格上升趋势明显，预计未来四年的净利润分别为300万元、 350万元、 400万元和 420万元，从未来第五年开始年净利润将保持在450万元的水平上。（3）生产线 C始建于 2006年，设计年产产品2000吨，预算造价为2 200万元，评估基准日已完成 90%的工程量和 90%的投资额，生产线

18、C将于 2008年底正式投产，2008年尚需投入220万元，会计折旧年限为20年，投产后的生产经营状况预测如下：预计投产后未来前三年的净利润分别为380万元、 400万元和 420万元，从投产后第四年开始年净利润将保持在450万元的水平上。（4）评估基准日，甲企业的溢余资产的评估价值为380万元。（二）甲企业的相关数据资料：（1）产品的市场潜力非常大，而且甲企业所在行业的准入门槛非常高，未来不会出现过度竞争情况；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 -

19、- - - - - - - - （2）甲企业适用的折现率为10%；（3）甲企业采用直线法计提折旧，不考虑残值；（4）甲企业将在评估基准日的三年后停止产品的生产；（5）假定甲企业平均每年追加资本性支出220万元就可以保证生产线B和C持续运营，其中生产线 B和生产线 C各追加 110万元；（6）不再考虑其他因素。（P/A， 10%，15）=7.6061， （P/A，10%，17）=8.0216。要求：根据上述资料评估甲企业永续经营前提下的股东全部权益价值（写出各个评估环节和步骤，对各个评估步骤做适当的文字说明）。解答 : 溢余资产， 可以理解为企业持续运营中并不必需的资产，如多余现金、 有价证券以

20、及与预测收益现金流不直接相关的其他资产。企业价值评估准则指导意见明确要求评估师应当通过与委托方进行沟通，获得委托方关于被评估企业资产的配置和使用情况，从而判断是否存在非经营性资产或溢余资产，并且要求评估师一旦发现存在非经营性资产或溢余资产时，需对被评估企业的非经营性资产、溢余资产进行单独分析和评估，以免漏评或低估这部分资产的价值。1B生产线的年折旧额=2100/20=105 （万元）C生产线的年折旧额=2200/20=110（万元）2净现金流量 =净利润折旧及摊销追加资本性支出（1）)(58.62%)101(110%)101 (115%)101 (120%)101 (130332万元生产线价值

21、A（2）2344111(300 105 110)(350 105 110) (400 105 110)(1 10%)(1 10%)(1 10%)11(420 105 110)(450 105 110)P/A 10% 15(1 10%)(1 10%)268.18 285.12 296.77 283.45 2311.81 3445.33()B生产线价值（，）万元（3）2344111(380110-110)(400110-110)(420110110)(110%)(110%)(1 10%)1(450110110)P/ A 10%17)(1 10%)314.05300.53286.872465.493

22、366.94()C生产线完成后的价值（，万元C在建生产线价值=3366.94 90%=3030.25 （万元）3甲企业永续经营前提下的股东全部权益价值=3条生产线价值溢余资产价值负债价值=62.583445.33 3030.253801200=5718.16（万元）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2. 被评估资产为一待开采金属矿的探矿权。该矿由甲勘探队于2001年1月初开始进行投资勘探， 2003年12月末完成了

23、全部勘探工作，并形成了完整的资料，具备了投资开采的条件。2004年1月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进行开采，要求评估探矿权价值，并将评估基准日确定为2004年1月1日。评估人员调查得知，甲勘探队在3年的勘探过程中，每年投资l00万元，资金均匀投入，在这三年的过程中，相应物价指数每年递增5%，该金属矿可开采量为1000万吨。乙企业从2004年1月开始投资，如果每年投资500万元，资金均匀投入，3年后可形成年开采矿石l00万吨的生产能力。假设该矿矿石每吨售价500元，每年获得的利润总额为销售收入的l5%，所得税税率为 33%，适用折现率为l0%，假设除投资条件外不考虑其他因素，求该探

24、矿权的转让价值。(F/P,5%,0.5)=1.0247, (F/P,5%,1.5)=1.0759,(F/P,5%,2.5)=1.1297 (P/F,10%,0.5)=0.95346, (P/F,10%,1.5)=0.86678,(P/F,10%,2.5)=0.787986 要求：采用约当投资-贴现现金流量法（结果以万元为单位，小数点后保留两位）。解答 : 1甲勘探队投资现值03.32347.10259.10797.112%)51 (100%)51(100%)51(1005. 05.15. 22乙企业投资现值11.130499.39339.43373.476%)101(500%)101 (500

25、%)101 (5005. 25 .15 .03甲勘探队投资所占比例%85.19%10014.162703.323%10011.130403.32303.3234矿山可开采年限100010100年5开采矿山收益现值11.231997513.0)3855.01 (%105025%)101 (1%)101 (11 %10%)331 (%151005003106探矿权评估值23199.11 19.85%=4605.02 （万元）3. 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护

26、六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外， 通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、 第二年每名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - -

27、- - - - - 台售价可达 500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%。要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）(P/F,10%,1)=0.9091,(P/F,10%,2)=0.8264,(P/F,10%,3)=0.7513,(P/F,10%,4)=0.6830, (P/F,10%,5)= 0.6209 解答 : 1确定利润分成率：确定专利重置成本=80 （125%）=100（万元）专利约当投资量=100（1 400%）=500（万元）乙企业资产约当投资量=4000（1 12.5%）=4500（万

28、元）利润分成率=500/（4500500） 100%=10% 2确定评估值：确定每年利润额：第一、第二年=（500400） 20=2000（万元）第三、第四年=（450400） 20=1000（万元）第五年：（430400） 20=600（万元）确定分成额：第一、第二年=2000 10%=200（万元）第三、第四年=1000 10%=100（万元）第五年： 600 10%=60（万元）确定评估值：234320020010010060(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)200 0.909200 0.8264 100 0.7513 100 0.683060 0.6209181.82 165.2875.13 68.337.254527.784()527.78()万元万元（允许有一定误差）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -