2022年筹备业主大会、选举业主委员会操作指导书 2.pdf

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1、受控文件未经批准不得翻印第 1 页，共 5 页生效日期： 2014 年 08 月 01 日1.0 目的为公司服务中心协助筹备业主大会和选举业主委员会工作提供指引。2.0 范围本指引适用于各服务中心。3.0 职责3.1 各服务中心负责本文件的具体实施，并提出动议修改的意见或建议。3.2 各服务中心参照本指引和法规要求，编制具体操作细则及实施方案。4.0 方法和过程控制4.1 首次业主大会的成立4.1.1物业服务区域内持有1/2 以上投票权的业主入住后，应该筹备成立业主大会。4.1.2分期开发的住宅区，第一期有1/2 以上投票权的业主入住后，可以筹备成立业主大会。 4.1.3各服务中心具备成立业主

2、大会条件后，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。4.2 成立业主大会筹备组 4.2.1街道办事处应在收到书面告知后14 日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组一般由五名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。4.2.2区主管部门应当指导筹备组开展工作，物业管理企业应配合筹备组开展工作。 4.2.3筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以

3、下事项： A.必须是业主本人（业主身份以售房合同或产权证登记为准）； B.支持、配合物业服务中心工作。 C.模范履行业主义务，不欠交管理费。 4.2.3筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业服务区域内公告。 4.2.4筹备组产生后，履行以下职责：A.自成立之日起15 日内拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；B.确定业主委员会委员的人数；C.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；D.确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；E.根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和

4、监票人各若干人。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 受控文件未经批准不得翻印第 2 页，共 5 页生效日期： 2014 年 08 月 01 日 4.2.5会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。 4.2.6通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。4.3 确定业主委员会的选举方式4.3.1业主委员会由五至十七人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区

5、域的实际情况确定。4.3.2分期开发的小区，建议业主大会筹备组根据项目实际情况确定每期的业主委员会人数，并且分布合理。 4.3.3业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20。 4.3.4筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。选举证用于业主大会事务中核实业主身份。 4.3.5业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足十平方米的按四舍五入计算；五平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的

6、，按四舍五入计算。4.3.6业主委员会委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。业主联名推荐的， 应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。 4.3.7业主委员会委员候选人应具备以下条件： A.本物业服务区域内具有完全民事行为能力的业主； B. 遵纪守法； C. 模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等； D. 热心公益事业，责任心强，具有社会公信力； E. 具有必要的工作时间和一定组织能力； F. 未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。4.3.8单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定

7、一名投票人。4.4 公布业委会候选人资料和业主大会议事规则、 管理规约（草案）4.4.1筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7 日：A.业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；B.业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。 C.业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。4.5 发放、回收选票 4.5.1如候选人资料公示期满业主无异议，则印制选票，并安排人员逐户发放、回收。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - -

8、 - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 受控文件未经批准不得翻印第 3 页，共 5 页生效日期： 2014 年 08 月 01 日 4.5.2投票人必须是产权登记人或产权登记人的委托代理人，公司户应是公司法定代表人或其书面授权人。委托（授权）人填写选票须附有产权人签字的书面委托书。 4.5.3业主大会表决可采取现场投票的方式，也可采用上门或在物业内固定区域集中发放、回收选票的方式。为提高选票回收率，保证选举成功，一般采用后两种方式发放、回收选票。 4.5.4发放、回收选票的工作应由筹备组具体负责实施，物业公司人

9、员可以在筹备组书面授权的情况下进行协助。 4.5.5为便于选票的统计和确认，选票的发放、回收都应有业主的签字确认。 4.5.6首次业主大会会议要讨论通过业主大会议事规则、 管理规约 ，且须有物业服务区域内三分之二以上的业主表决通过，故应在会前确认有足够的选票，以便会议顺利召开。4.6 召开首次业主大会会议4.6.1筹备组应当于业主大会会议召开15 日前将会议通知以下列方式送达全体业主：A.当面递交书面通知； B. 将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内； C. 邮寄。4.6.2 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3 日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决

10、票和选票，并做好签收与登记工作。4.6.3首次业主大会会议的内容包括：A.表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；B.选举产生业主委员会委员；C.其他需要业主大会会议表决通过的事项。 4.6.4回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。 4.6.5筹备组负责开箱验票，统计并在物业管理区域内公布选举结果。4.6.6业主委员会委员候选人以得票

11、多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。4.6.7三者筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30 日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。 4.6.8首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。4.7 业主大会定期会议和临时会议 4.7.1业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 受控文件

12、未经批准不得翻印第 4 页，共 5 页生效日期： 2014 年 08 月 01 日 4.7.2业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每年至少应召开一次。 4.7.3业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处、社区工作站或社区居民委员会参加。4.7.4因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区工作站或社区居民委员会组织召集。4.7.5除业主委员会和社区工作站或社区居民委员会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。4.8 业主委员会申请备案4.8.1 业主委员会应当自选举产生之

13、日起30 日内将成立情况向物业所在地的区主管部门备案, 申请刻制业主委员会公章。备案时应提交以下材料：A.业主委员会备案登记表；B.业主公约；C.业主大会、业主委员会议事规则；D.选举和表决结果统计表；E.业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。 4.8.2区主管部门应当在收到上述材料后应当在10 日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区工作站或社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。4.8.3前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30 日内将变更情况向区主管部门备案。 4.8.4业主委员会公章应由专人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事项需使用公章时，应由多

14、数委员签字认可。4.9 注意事项4.9.1在业主大会筹备、 业主代表、 业主委员会选举过程中张贴的资料，建议对张贴现场拍照保存。 4.9.2业主大会筹建期间的所有相关文件，包括会议纪要、通知、公告、选票和选举程序、结果等文件和相关照片，必须单独建档，妥善保存。 4.9.3所有现场发布的公告底稿要有筹备组负责人审核，并保留记录。 4.9.4物业服务公司相关人员参与，应注明“经筹备组授权”，以免造成误解。4.9.5成立业主大会时应确定各个准备阶段的时间地点。4.9.6管理处需将业主委员会信息及业主委员会成员信息及时录入CRM系统，如筹备、成立、换届信息。同时可将业主委员会的会议纪要、请示、报告可采

15、取附件方式上传至系统，以备管理之用。5.0 质量记录5.1 SDWY-QR-KF07-01 （物业名称）业主委员会委员候选人推荐表名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 受控文件未经批准不得翻印第 5 页，共 5 页生效日期： 2014 年 08 月 01 日5.2 SDWY-QR-KF07-02 （物业名称）首届业主委员会选票5.3 关于成立（物业名称）业主大会筹备组的请示5.4 关于成立业主大会筹备组的通知（无固定格式）5.5 业主大会筹备给成立公告（无固定格式）5.6 关于业主委员会委员候选人接受报名的通知（无固定格式）5.7 业主代表的产生办法 （无固定格式）5.8 关于召开业主大会的通知（无固定格式）5.9 关于业主委员会选举结果的公告（无固定格式）5.10 关于（物业名称）业主委员会选举结果的报告（无固定格式）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -