我国停车场建设行业发展计划状况.doc

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1、,.中国停车场建设行业发展状况（一）中国停车场建设行业发展现状一、传统停车场需求分析1、需求结构分析传统式停车场目前占据中国停车场的主导地位，占比高达90%左右，其贯穿于停车场建设的所有领域。但是随着中国机械式停车库的发展，城市住宅小区以及很多单位都已经陆续建设立体式停车库，以此来节省更多的占地空间。2、需求趋势分析从中国需求来看，截至2017年3月，全国民用汽车保有量突破3万亿辆，如果按照每辆车匹配1.4个泊位的国际通行标准来计算，那么目前国内汽车停车位总需要量约4.2亿个。3、停车场收费交易停车费交易的流量同样值得关注。我国目前每年的停车费交易规模约2000亿，是非常稳定的现金流，可提供长

2、期的投资回报，且在停车费市场化定价的趋势下，这部分现金流会更加诱人。当然，不同业态的停车场收入也不一样。在国外有一家机构，运营里根机场的停车场，一年纯利润大概是1亿美元，这比航站楼的利润还要高。还有商业物业类的停车场，其客流频次是最高的，周转率也很高，但它现在实际的收费率很低。因为这些停车场只是作为商场的配套设施，商场所以为了吸引客流就会做一些优惠、减免。若商场可以换一个思路，把停车场资产做成一个资产包，形成有效的收入，然后把给客户的让利作为成本进行核算，其实要比简单的免费策略更加划算。二、中国停车场建设行业发展前景根据最新的数据显示，2016年12月，我国汽车保有量已经达到了1.94亿辆，同

3、比增长12.61%，前瞻预测，到2017年我国民用汽车保有量将达到20846万辆，2022年，我国民用汽车保有量将增至33572万辆。目前，我国停车位的数量则远低于汽车保有量，按照国际经验，汽车保有量与停车之比约是1:1.4，而国内目前的比例甚至还小于1:0.5，很多一二线城市的停车位缺口高达80%以上，有些汽车保有量超过200万辆的城市，停车位甚至只有几十万。保守估计目前全国停车位缺口超过5000万个。2015年9月25日，国家发改委副主任连维良曾表示国内每年需新增停车位约3000万个。但就现实情况来看，这个目标短期内是难以实现的，国内将停车位作为配套设施的开发商缺乏建设的动力。因此，我国停

4、车位供需极不平衡，且仍在不断恶化，停车位的缺口越来越大。从上述分析可以看到，停车产业未来有极大的发展空间。仅以目前5000万的停车位缺口为基础，按20万单价做一个简单测算，未来停车场领域也有10万亿的投资需求。此外，停车位的单价也有很大的上涨空间，和香港做个对比，香港汽车的数量约200多万，车位的数量已经达到了300多万，但现在香港某些核心地段停车位单价却高达180多万港币，车位比车还贵。考虑到中国停车位稀缺，因此未来价格的上涨是确定性的。调研数据显示，若停车位进行市场化运营，可做资产交易的大概有1500万-2000万个车位。按照车位的价格10万-20万/个，对应的是近2万亿的存量规模的资产。

5、综合来看，我国停车产业存量和增量资产都蕴含丰富投资机会。三、产业政策及未来发展趋势停车难作为社会难题已经引起了政府的高度重视，近两年各部门出台了多项政策以规范、促进停车产业的发展。时间文件名称主要内容主管部门2015年8月3日关于加强城市停车设施建设的指导意见明确按照市场化经营要求，以企业为主体加快推进停车产业化，政策支持、审批简化，有效吸引社会资本，充分发挥价格杠杆的作用，逐步缩小政府定价范围，全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。国家发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、公安部、银监会2015年10月8日中央定价目录于2016年1月1日起开始执行，取消对停车场收费

6、的定价。国家发展改革委2015年11月19日北京市定价目录住宅小区的停车费从2016年起全面放开。这意味着除了占道停车和P+R停车，北京的停车收费全部放开。北京市发展改革委2015年12月4日北京市发展和改革委员会、北京市交通委员会北京市住房和城乡建设委员会关于本市停车收费管理有关问题的通知本市驻车换乘停车场、占道停车场（含立交桥下停车场，下同）停车计时收费实行政府定价管理，按照现行程序办理相关手续，并按属地进行明码标价牌统一编号。其他各类停车场停车收费实行市场调节价，不再办理停车收费相关手续。北京市发展改革委2015年12月15日关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见明确提出社会资本

7、全额投资新建的停车设施服务收费标准，可由经营者根据市场供求和竞争状况自主制定。除各级人民政府财政性资金、城市建设投资（交通投资）公司投资以外，由社会资本全额投资新建的停车设施，由经营者依据价格法律法规和相关规定，根据市场供求和竞争状况自主制定收费标准。国家发展改革委、住房和城乡建设部、交通运输部2016年1月25日加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工明确包括编制停车设施专项规划，制定加快停车场建设的具体细则，完善城市建筑物配建停车位标准，推动单位、小区、个人利用自有空间建设停车场，推广采用PPP模式建设停车场，简化停车场投资建设、经营手续办理程序，持续加大停车场建设企业债券发行和产业投资基

8、金规模，加大金融对城市停车场建设的支持，完善停车收费政策，建立停车基础数据库，加快高新技术在停车领域应用，推动停车与互联网融合发展等20条工作要点与任务分工。国家发展改革委2016年3月19日关于印发2016年停车场建设工作要点的通知北京、天津、上海、重庆、杭州、深圳6个城市要率先于2016年上半年出台。鼓励应用集约化立体停车库并同步配建充电桩。梳理汇总停车场建设重点项目，进入发改委三年滚动投资计划重大建设项目库系统。国家发展改革委2016年11月1日进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知提出要强化城市停车设施专项规划调控，要求城市编制停车设施专项规划。通知进一步指出要合理配置停车设施，

9、提高空间利用效率，促进土地节约集约利用;充分挖潜利用地上地下空间，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用;鼓励社会资本参与，加快城市停车场建设，逐步缓解停车难问题。国土资源部从上述政策中可以看到，停车费定价权正在逐步放开，而一旦价格进入上升通道，将会呈现较快的增长速度，甚至不排除跳跃性增长的可能性。预计在未来的两到三年内，三线城市将会全面启动停车收费，二线城市停车费价格上涨将超过100%，一线城市停车费价格上涨或可超过50%。显然，这种趋势会显著提升停车费的交易规模，也即现金流的增长。四、中国停车场建设细分市场分析1、住宅小区停车场市场分析（1）房地产住宅面积分析房地产住宅施工面积每年均保持正

10、增长，2015年为511570万平方米，同比下降0.70%，2016年1-11月全国房地产住宅施工面积为521310万平方米，同比增长1.9%。房地产施工面积的增加有利于促进停车场的建设。（2）住宅小区停车收费分析目前，中国住宅小区停车费的收费方式主要有针对临时性停放的车辆的收费，这种临时性停放车辆的收费方式各地的具体实施细则不一样，在深圳市，通常半小时以内的停放是不收取停车费的，而超过半小时以上，则根据具体的时间来收费。（3）住宅小区停车场经营模式分析在新建住宅小区，一般由开发商将这些车位出租给业主，进而收回投资，但是，由于停车场建设资金较大，因此，目前还出现了以下三种经营模式：模式主要内容

11、业主集资温州一小区通过业主委员会贴出集资建立立体车库的公告，有购买意向的80余位业主，每人预交1万元定金，这也成了项目启动资金。车库建成后，已交订金的业主们通过抽签确定哪些人能获得新车位。此外，为了照顾到其他业主的利益，业主委员会还决定把出售车位获得的利润，用作小区维护费用，包括更换水管、水泵、以及小区内的其他建设。社区出资这种方式可以减小小区业主因意见不统一造成的阻力，也可充分利用小区及其周边土地资源。车库建成后，社区可以通过收取租金的方式收回投资。另外，街道办等地方政府也可以将这种模式放大，在更大范围内整合车库资源。企业出资如果小区业主和社区不能筹集车库的启动资金，车库的生产厂家也愿意作为

12、投资方，先行建设好车库，然后再通过出售或出租的方式收回资金。2、公共配套停车场市场分析2008年至2015年，中国房地产办公楼投资额快速增长。2016年中国房地产办公楼投资额为6533亿元，同比增长5.2%。高速增长的办公楼投资有利于相应停车场的建设。五、停车产业存在的问题潜力巨大的停车产业中存在着很多阻碍其发展的难题，主要集中在“看不见的手”在停车费定价及停车场产权两个方面的限制：1、停车费定价市场化仍需时间此前我国一线城市停车费定价多采用政府指导价模式，即按不同的地区、不同的停车场类型制定不同的停车费最高限价，实际运营中只可下浮不可上浮。这导致我国各大城市的停车收费水平严重滞后，与发达国家

13、的城市相比有很大差距。从上文相关政策可以看到，发改委已明确自2016年1月1日起取消对停车场收费的定价，但真正实现全国范围的市场化定价还需一个过程。2、停车场产权交易受限目前停车场仍多被定位为配套设施，产权不清晰，过户困难，严重影响了此类资产的交易活跃程度及投资热情。目前仅有少量城市如北京、天津、成都等可以进行停车场产权交易，大部分城市都尚未放开，所以很多停车场的项目只能采用长期租赁的方式进行操作。（二）中国停车场建设行业企业分析一、中国主要停车场建设管理企业分析1、华润停车场控股有限公司（1）合作方式华润停车场希望与央企加强合作，停车场业务的主要合作方式如下：合作方式操作简述合作意义收购停车

14、场资产按照权益折现法评估作价，收购各央企旗下现有商业物业的配建停车场资产。此方式有利于实现存量资产的资本化。收购停车场长期经营权若停车场资产转让存在障碍，可考虑收购商业物业配套停车场30年（及以上）的经营权，经营权对价可以一次性支付（或按年度支付）。此方式可在资产不发生转移的情况下，盘活存量资产，为合作伙伴提供资金支持。项目股权投资合作对于央企未来投资开发的商业地产项目，华润停车场将以股权（30%）投资的方式参与项目合作，利润分配上，华润停车场获取停车场物业及部分现金。此方式下，可为合作伙伴提供持续的资金支持，双方可共同锁定更多的优质资源。（2）企业优劣势分析优势华润停车场控股有限公司为华润（

15、集团）有限公司下属公司，在资金、房地产、建筑原材料（水泥等）和销售渠道方面拥有雄厚的实力，对市场先机的把握处于业界领先位置劣势公司停车场建设项目投资基本为内部停车场，而内部停车场往往与当地物业管理公司或是房产开发商相关联，且现实中停车场管理和维护存在一定的难度和问题，可谓“烫手山芋”，对于擅长开发大宗产品行业的华润公司来说需要接受新的尝试。2、上海市中停车管理服务有限公司公司以全新的停车管理理念和管理方式，以先进的技术集成，以“管理于车辆，服务于车主，增值于停车场”的服务宗旨和诚实守信的服务承诺，不断地赢得诸多合作伙伴的信赖，使业务规模得以发展壮大，公司的停车管理服务业务逐渐向类型多样化和服务

16、品牌化发展。主营业务见下表：类型具体业务停车管理服务上海第一家集停车场规划建设、停车场运营管理、停车场智能设备配套于一体的专业化停车管理服务、交通设施和停车场（库）工程建设公司，立志打造中国一流的停车服务企业。交通设施、设备立杆的顶灯、停靠线路标牌、线路展示箱体、立柱、基座，候车亭的顶灯、顶棚、支柱立柱、灯箱、座椅、LED显示屏、视频播放设备等。停车场工程停车场的工程施工。停车场设施、设备道闸、折叠门、车辆检测器、自动出票机/出卡机、LED显示屏等。停车位出租各个停车位的出租业务上海停车网经营上海停车网。日立减速电机产品日立减速电机产品。公交候车亭媒体广告经营公交候车亭媒体广告经营等。二、中国

17、重点停车场设备厂商分析深圳市捷顺科技实业股份有限公司1、企业主要经济指标指标名称201420152016营业收入（万元）54862.3265103.2778,387.55营业利润（万元）11345.6815490.618,801.24利润总额（万元）11559.2216785.4921,411.63净利润（万元）9963.4814429.5118,212.302、企业盈利能力分析公司整体毛利率较高，资产回报水平一般，综合来说，公司盈利水平较好。指标名称201420152016毛利率（%）53.3257.1454.77净资产收益率（%）13.1216.2716.32总资产报酬率（%）9.4913

18、.119.82三项费用增长率（%）13.1022.8910.09销售净利率（%）17.8622.2423.37 3、企业偿债能力分析近年来，公司资产负债率有逐年上升趋势，公司资产负债率偏低，长期偿债能力较强。指标名称201420152016资产负债率（%）26.2522.3014.82流动比率（%）3.883.316.85速冻比例（%）3.422.843.724、企业最新发展动向（1）2016年11月，捷顺科技与金地物业、蚂蚁金服三强联合共同打造出金海湾智慧社区样板，成为蚂蚁金服物业行业首家智慧社区。（2）2016年11月15日，以“引领智慧生态，共享社区价值”为主题的碧桂园安心家智慧社区3.

19、0发布会在广东佛山举行。捷顺科技联合碧桂园腾安机电为安心家智慧社区3.0提供了软硬件技术支撑，同时作为碧桂园腾安机电的重要合作伙伴受邀出席发布会。三、重点企业分析l 北京阳光海天停车管理有限公司中国停车资产管理领航者，业务涵盖停车金融服务、资产服务、商业平台开发、停车场规划设计、工程建设、基础运营服务、智慧停车等领域，致力于提供完善的停车资产管理整体解决方案。1、业务内容（1）标的选择A、医院和机场、火车站、高铁站等交通枢纽。考量点：这是最好的资源，但这些都处于比较封闭的系统，很难拿到，民营企业更难。其中医院是最封闭的，但车流量极大，收入十分可观。B、路侧资源考量点：路侧停车也是比较优质的资源

20、，而且体量大，每个城市都有几万或几十万的停车位，业主方也只有一个，就是政府。因此这部分需要与地方政府平台公司合作。C、写字楼和商场考量点：这类停车资产相对比较分散，需要积沙成丘。D、新建停车场考量点：未来新建停车场的机会非常大，甚至有望在政策推动下催生出“停车地产”的新机会。而且停车地产的收入不止是停车收入，也可以开发非停车收入，在停车楼上经营一些小商业，有非常大的想象空间。（2）资产甄别需要对标的停车场进行严格调研。主要包括ECA调研、车流调研、增收调研三个方面。A、ECA调研包括项目主体基本数据信息调研及项目周边300米商圈调研，主要考察项目主体外观、建筑面积、用户数量等基本信息及周边停车

21、场数量及停车费标准等。B、车流调研对于单个的停车场则要进行车流调研，如果使用智能停车软件会节省很多工作，否则就只能人工作业，在停车场反复核查，确认车牌号、对应的停留时间等信息。C、增收调研主要是对停车场项目内部停车特征进行分析，寻找可开拓资源，整合收入提升与成本控制方案。（3）获取资产主要有三种方式，一是产权的直接购买；二是长期经营权租赁；三是通过BOT或PPP的方式获取特许经营权。A、产权收购产权收购的一般流程如下图所示，首先要确定收购意向，进行尽职调查，确定交易文件，解决一些先决条件。因为一般停车场的产权问题比较复杂，所以还需要完成一些政府程序。B、长期经营权租赁这种模式需要一次性支付5年

22、或者10年的租赁，其实就是长期承包的模式，这也是目前应用比较广泛的方式。C、停车金融前面两种模式获取资产都比较慢，资产方希望能够找到可以快速复制的商业模式。停车金融是一个很好的选择。举例而言，阳光海天和业主方签订停车场租赁协议，获取长期经营权，为业主方及资金方提供停车场增值收益的分成，资金方则将资金以抵押借款的方式交付给业主方，并按照10%的固定年利率收取利息。阳光海天要提供运营保底，保证停车场每年收费达到一定标准，否则要以自有资金补足。而且在这种模式中，业主方和资金方并没有完全放弃未来停车场增值的收益，无论是未来停车费价格上涨，还是通过运营实现的增收，有40%要分配给他们。这种模式实现了资金

23、方和资产运营方的完美结合，但阳光海天要承担一些运营风险，不过对于专业的停车资产管理公司来说，这些风险基本可控。D、BOTBOT可采用N+X的方式，N是指成本回收期，也即经营方累计获得经营净利润覆盖建设运营投入所需要的时间，X是利润分成期，指经营方收回成本后，再与业主方进行为期X年的停车场经营利润分成。一般多采用固定或非固定比例分成方式，也有的采用“收入的固定百分比+GOP的固定百分比”进行分成。E、PPP从项目属性、政策导向等全面考量，停车项目是理想的PPP项目类型之一。但考虑到PPP的回报率不高，民营企业需15年-20年才能收回成本，目前阳光海天主要为大型央企提供一些咨询服务，进行停车规划或

24、参与智慧停车平台的搭建。（4）停车资产管理工具及方法A、停车资产管理工具举例这里以阳光海天的兄弟公司-北京停简单信息技术有限公司（简称为“停简单”）为例，“停简单”app可以记录每辆车在停车场停留的时候及交费情况并将数据储存在云端，实行云端计费。对应到每辆车的车牌号，可以进行追查。有效地避免了停车费的“跑冒滴漏”。另外一个工具是远程控制中心。目前阳光海天在全国有几千人，每个停车场平均下来有30个人。而通过远程控制中心则可以逐步将30个人减到3个人，甚至实现无人值守。不仅可以避免智能停车设备被被停车场管理人员人为破坏题，而且按照每人每年8万元的人力成本，可以节省240万元的费用 。B、停车资产管

25、理方法：数据化、模型化、模式化数据化是指要获取停车场的经营数据以判断其未来的收费情况并对资产进行定价。比如以往要长期租赁一个停车场，交易对手提供的数据一般都会经过加工，并不可信，需花费大量人力携带记录软件去停车场分时数车，记录车牌及每辆者停留时间和收费情况。现在通过“停简单”，依靠线上监测，可以随时调取相关数据。模型化则是在数据化的基础上进行分析，将决策依据模型化。比如未来停车场要提价，拍脑可以基于历史数据分析设计一个模型，再根据客流量、周边的价格因素等指标确定一个合理的价格。而模式化则是通过资产管理工具进行停车收入和非停车收入的再开发。停车收入还有很大的挖掘空间，现在有两种模式可以考虑。分时

26、定价在国外，分时定价很常见。国内此前因为定价没有放开，所以极少采用。根据此前的测算，分时定价可以显着增加收入。因为通常情况下停车场不是第一目的地，客户在高峰时段或繁忙时段对价格并不敏感。超售及车位共享根据行业惯例，100个车位可以提供给120个用户。经过停简单的数据统计及分析，基于限号、区域等特征，北京地区比例可高达1:2，甚至1：2.5，这样在定价时可以把月租价格降低20%，但由于车位运用效率提高，对业主方的增收或许不止20%。如金融街区域都是金融人士，出差较多，就以超售的方式提高资产的运用效率。再如阳光海天曾对北京二环内的一个酒店的停车场，推出“夜间流量包”。基于二环内居民停车紧张，将酒店

27、夜间的车位销售给周边的居民，每个月为酒店增加了2万元的收入。此外，由于停车场还是很好的流量入口，可嵌入生活场景，进行商业平台开发，形成非停车收入。如提供洗车、洗车美容、维修保养、保险等后汽车服务，或仓储、宠物寄存、代客汽车等人性化服务，甚至可以进行二手车交易。例如，基于每辆车后期服务需求大概在8000元-10000元/年，阳光海天创建子公司“e车生活”（洗车-汽车美容-维修保养-保险），该公司目前已经实现几千万销售收入。（5）资产管理价值模型：“增收”+“控支”在运营管理及资产管理两端摸索出的管理经验为阳光海天提供了优化停车资产价值模型的基础。传统停车场的收入曲线和成本曲线都基本是水平的，利润

28、空间有限。但阳光海天一方面通过差异化的定制产品、多样化的营销渠道及商业平台的开发显着地增加了收入，另一方面通过专业化的运营分区管理和智能化工具节约了大量的成本，比如此前通过远程控制中心将工作人员由30人变成3人，可能成本就会降低200万，按照每人每年8万元的人力成本，可以给停车场增加20%左右的利润。案例解析：酒店原来的平均收入大概是13.5万/月，经过资产管理之后，每月平均收入达到35.7万，其中有17.28万来自收费价格的上涨，停车场原来白天停车是6元1小时，夜间停车是2小时1元，现在统一定价为8元/小时。其他增收手段还包括汽车美容、停车场广告、夜间停车产品包。控制支出方面则通过节能改造、

29、智能化手段、专业化运营、规模化管理有效降低了成本。总之，资产管理的目的是把停车场的利润做厚，然后一部分可以分给金融机构，增厚它们的投资收益，另外一部分可以分给业主方，促进产权购买协议的达成。最终实现投资方、运营方、业主方的共赢。l ETCP：北京悦畅科技有限公司全国最大的互联网停车场运营商。作为国内智慧停车的创始企业，ETCP自2012年起便在行业内正式发力。目前合作停车场超过3000家，签约停车场超过5000家，覆盖大型商业综合体、写字楼、中高端社区、大型公共交通枢纽、机场等停车高发区域。目前公司估值83个亿，为国内停车场运营商中估值最高，规模最大的独角兽。（1）公司发展创始人将ETCP的发

30、展划分了3个发展阶段，第一阶段与合作伙伴做平台联盟，先提供基础服务，第二阶段会发展自营+加盟模式，进军汽车后市场，第三阶段会在全局的基础上打通共享经济。目前是ETCP的第一阶段阶段，即提供平台的基础服务，通过与线下停车场以及租赁平台的合作，收集用户数据及数据导流。公司的发展主要经历以下环节：A、实施三免服务迅速占领市场一套传统停车取卡收费系统要让停车场管理方通常花费10万到20万，甚至更高成本去采购，尽管价格不菲，但售后服务经常跟不上，无法满足停车场日益增长的管理需，而ETCP与停车场的合作采取全免费政策，即免费提供停车场管理设备、免费提供软件管理方案、免费提供运营与培训，使得停车场只要愿意合

31、作，一分钱不花就可以实现停车场的互联网转化，提升用户体验，并可以为停车场节省人力资源成本，同时最重要的是，停车场改造后，ETCP不会从中收取一分钱的收益，只提供免费服务。 而且ETCP会与停车场管理方会签58年的合同，保证了停车场资源的排他性。这种全免费的服务方式，让ETCP的员工很快从最初的三十人扩张到上千人，停车场也从100余个扩张到超过3000个，随着入驻的停车场数量越来越多，ETCP已经拥有了足够领先的市场占有率和建立了一定的行业壁垒。而这种纯粹免费的补贴模式在占据大量市场资源的同时，也给企业的盈利能力和未来增长造成了巨大的压力，扩张越快，压力越大。因此，在通过2轮融资（A轮：5200

32、万美金，B轮：15.5亿人民币）后，在此方面进一步得到了资本支持下的快速推广。B、引入万达集团2016年8月1日公司宣布与万达旗下电商平台飞凡达成战略合作，双方将从产品、技术研发与大数据共享、线上线下联合推广等方面进行深度整合。万达在全国以开业188个广场，在全国150个城市，每个万达广场就是一个城市中心，加上飞凡在中国拓展了将近4000个外部广场，这些都是大型综合商业广场，接下来所有的停车服务都由ETCP提供，也就是说，ETCP目前在全国的停车场运营领域占据了近150个城市。C、战略转型由于前期资金消耗速度快，但扩张速度有限，而B轮融资后，公司引入万达集团，将放弃物业市场，而转向合作方已经拥

33、有的商超方面的绝对竞争优势，目前公司的停车场运营方向更加专注于商场和医院。（2）盈利模式ETCP的盈利模式有几种，目前主要来自于合作B端的盈利，目前产品主要针对提供分时租赁服务的企业，如首汽约车，一度用车等，公司收取系统服务费及所有租赁平台车辆的停车佣金。（3）思考个人感觉，ETCP整体的方案更类似于平台的搭建，以停车场作为入口，或者停车支付作为入口，提供汽车的后端服务，而支付平台（牌照问题）和后端服务则成了为公司真正的赢利点。而现阶段公司的关于盈利模式的思考尚不清晰，如果无法有效的彻底的从设备中脱离出来，将现有平台及流量转化成为利润的方式手段，将呈现停车行业的另一个“滴滴”。其他企业如靠路侧停车起家为腾讯马化腾所青睐的前海亿车科技，传统企业转型的捷顺