2020物业行业专题报告-德勤-202006.pdf

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1、物业行业专题报告 德勤中国高管薪酬研究中心， 德勤管理咨询 （上海） 有限公司 2020年6月 2 Brochure / report title goes here | Section title goes here 版权及免责声明 2 报告导读 3 一、中国物业行业发展态势 4 二、中国物业行业组织发展趋势 12 三、中国物业行业股权激励趋势 20 德勤高管薪酬研究中心简介及联系方式 29 物业行业专题报告 | 版权及免责声明 2 版权及免责声明 本研究成果属于德勤管理咨询(上海)有限公司(简称“德勤”)版权所有，未 经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发 布，

2、需注明出处为德勤，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修 改。德勤保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 本研究报告数据来源于样本公司公开披露的招股说明书、年度报告等公告 资料，部分数据源自国家统计局等公开渠道，详见报告相关页面具体标注。 本研究内容及观点仅供交流与参考，因依赖本研究成果所导致的任何错误、 损失，德勤均不负责，亦不承担任何法律责任。 此书面材料为德勤管理咨询(上海)有限公司(简称“德勤”)所有。在获得德勤书面同意之前，这一书面材料的任何部分 都不可被复制、影印、或以电子版本方式进行复制等。 3 物业行业专题报告 | 报告导读 报告导读 中国物业行业发展态

3、势 中国物业管理市场呈现出巨大发展潜力，物 业行业企业增值服务收入增长显著；在竞争 格局上TOP100企业市场集中度增强，独立 第三方物业企业与地产集团拆分物业企业走 差异化发展路径；同时物业行业资本运作趋 势明显，物业企业现上市与收并购热潮 中国物业行业股权激励趋势 传统的薪酬激励机制对物业企业发展所需的 核心人才吸引力与绑定性不足，越来越多的 物业企业探索股权激励机制。物业企业上市 前后股权激励计划根据上市前后时点和激励 路径的不同通常有多种规划情形。 中国物业行业组织发展趋势 行业标杆企业纷纷向智慧化、跨界化、生态 化转型升级，传统组织架构面临挑战，能否 成功构建适应未来发展的组织能力，

4、成为物 业企业决胜未来的关键 4 物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势 一、中国物业行业发展态势 5 物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势 物业行业整体发展现状分析 物业管理市场存量与增量并存，未来拥有万亿级市场容量 中国国家统计局数据显示，2015-2019 年中，新开工房屋面积（含住宅、办公 楼、商业用房等）呈持续上升趋势。随 着中国城市人口及人均住房面积增长、 居民对生活及工作环境面积的需求增 加，以及国务院关于加强和完善城乡 社区治理的意见等相关优惠政策的出 台，物业管理市场呈现出巨大发展潜力。 中国指数研究院数据显示，2015-2018 年中国TOP100物业管理

5、公司合同储备 项目面积均值逐年提升，2018 年中国 社区增值服务市场规模约为9,220.90 亿 元，按照10%的增长率计算，到2025 年 市场容量预计达1.80 万亿元，中国物业 管理行业迎来黄金发展期。 图1： 2015-2019年地产开发企业新开工房屋面积 资料来源： 中国国家统计局 图2： 2015-2018 年TOP100物业企业储备面积增长情况 资料来源： 中国指数研究院 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 2015年2016年 2017年2018年 2019年 住宅新开工房屋面积别墅、高档公寓新开工房屋面积 办公楼新开工房屋面积商

6、业营业用房新开工房屋面积 其他用途新开工房屋面积 单位：万平方米 154,454 166,928 178,654 209,342 227,154 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 2015年2016年2017年2018年 合同储备项目面积均值合同储备项目面积均值增长率 单位：万平方米 6 物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势 物业行业竞争格局分析 TOP100市场集中度增强，头部效应显现；独立第三方物业与地 产集团物业差异化发展 碧桂园服务 新城悦 佳兆业物业 地产集团物业公司 独

7、立第三方物业公司 长城物业 港联不动产服务 重庆新大正 依托地产开发带来的资源优势，承接优质项目；强化市场拓展能力，开 拓第三方市场；开展高质量并购，实现高效扩张。 通过技术赋能，延展公共资源与资产管理服务，利用大数据创新业务， 承接公众、医院、学校等多种服务业态，积极开拓全国市场。 图3： 2015-2018年百强企业管理规模与市场份额变化情况 资料来源： 中国指数研究院 单位：十万平方米，个 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 0 50 100 150 200 250 300 350 400

8、 2015201620172018 管理面积均值在管项目数量均值市场份额 28.42% 29.44% 32.42% 38.85% 236.15 154 272.51 166 316.38 178 371.81 192 市场集中度持续增强 2018年，TOP100物业公司市场份额达到38.85%，平均在管项目为192个，较上一年均进一步增长，行业集中度呈现快速上升趋 势。前十位物业公司企业管理面积均值，是TOP100企业均值的6.43 倍，头部效应显著。 图4： 地产物业与第三方物业差异化发展路径 7 物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势 物业行业收入结构分析 服务模式创新， 增值服务

9、收入增长显著 TOP100物业公司着力提升管理规模的同 时，正打破传统物业服务边界，挖掘服 务价值，推动营收稳步增长。2018年增值 服务收入均值1.73 亿元，占比19.51%，其中 非业主增值服务占比达45.60%，主要包 括案场服务、顾问服务、工程服务；业主 增值服务为为54.50%，空间运营、房屋 经纪和电商服务占比位列前三。 图5：2017-2018年TOP100物业企业收入情况 资料来源： 中国指数研究院， 德勤咨询整理分析 图7：2018年TOP100物业企业基础物业收入分布 图6： 2018年TOP100物业企业增值服务收入分布 0 1,000 2,000 3,000 4,00

10、0 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 20172018 基础物业服务收入均值 增值服务收入均值 81.8% 80.49% 18.2% 19.51% 单位：万元 1% 2% 2% 2% 4% 5% 5% 6% 8% 10% 14% 14% 18% 0%5%10%15%20% 汽车服务 家居服务 社区教育 养老服务 家政服务 社区金融 其他服务 电商服务 房屋经纪 空间运营 顾问咨询 工程服务 案场服务 非业主 增值服务 业主 增值服务 46% 20% 14% 7% 5% 3%3% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 住宅物业 办公物业 商业

11、物业 产业园区 其他类型 学校物业 医院物业 公众物业 8 物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势 物业行业资本运作趋势（1/2） 抗周期属性助推物业企业上市热潮，大型物业公司收并购活跃 图8：2014-2020年物业企业上市时间轴（截至2020年4月5日） 2014年以来物业企业现上市热潮 地产行业逐步进入下行周期后，物业 管理行业因具备较强的抗周期能力，逐 步受到资本青睐。对接资本市场可为物 业企业在拓展市场、吸引人才、提升技 术与服务能力方面提供有利支撑。 自2014年彩生活赴港上市开启物业企 业上市热潮后，截至目前共有22家物 业公司登陆港股，3家物业公司登陆A 股（南都物业、

12、新大正、招商积余）。 地产集团拆分旗下物业公司赴港股上市 为一大趋势。 2019年大型物业公司收并购活跃 在行业集中化发展过程中，小型物业公 司拥有较强的地区市场经验和政府资 源，但融资能力与技术能力有限，而近 年来在资本市场较为活跃的大型物业公 司拥有较强的资金与规模优势，纷纷通 过并购中小型物业公司的方式实现市场 拓展。2019年，物业企业共发生22起 并购案，总金额超44亿元。 独立物业公司 地产集团拆分物业公司 浦江中国 201491022016 7012 201851022020 彩生活 兴业物联 烨星集团 绿城服务 祈福生活服务 南都物业 雅生活 碧桂园服务 新城悦服务 佳兆业美好

13、 永升生活服务 中海物业 中奥到家 奥园健康 滨江服务 蓝光嘉宝服务 和泓服务 新大正 鑫苑服务 银城生活服务 招商积余 保利物业 宝龙商业 时代邻里 9 物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势 企业简称被收购企业名称收购金额 （万元）收购股权比例 雅生活服务 中民物业156,00060% 新中民物业不超过50,00060% 广州粤华物业19,53451% 哈尔滨景阳物业11,38860% 青岛华仁物业13,35889.66% 碧桂园服务 港联不动产服务37,540100% 嘉凯城集团物业19,000100% 北京盛世物业9,000100% 元海资产物业10,000100% 联源物业1

14、3,600100% 佳兆业美好 江苏恒源物业3,41651% 嘉兴大树物业3,65860% 永升生活服务青岛雅园物业36,20055% 图9：2019部分上市物业公司收并购交易情况 资料来源： 中国指数研究院， 德勤咨询整理分析 10 物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势 物业行业资本运作趋势（2/2） 物业企业上市多以红筹上市为主要路径，同时上市前股权激励计 划的激励载体通常会体现在不同的持股路径中 物业企业上市通常有两种路径： “H股上市”指国内注册的企业实体直接赴香港上市。 “红筹上市” 指国内企业通过搭建海外架构作为上市主体，收购/控制国内企业的资产/权益，在国外证券交易所上

15、市。本次 调研的物业企业多采用此种方式。 上市前股权激励计划通常设立信托或 BVI公司作为激励载体，并体现在海 外架构中；具体视购股权、股份奖励 计划等不同激励形式而异 图10：红筹上市直接持股结构示意图图11：红筹上市VIE架构示意图 创始人 投资人BVI公司 开曼公司 （上市主体） 香港公司 境内运营 实体 创始人 投资人BVI公司 员工持股/ 股权激励 平台 开曼公司 （上市主体） 香港公司 境内运营 实体 境内持股 股东 WFOE 境外 境内 境外 境内 员工持股/ 股权激励 平台 11 物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势 物业行业发展趋势对企业组织与人才带来的挑战 行业集

16、中度不断增加、以客户为中心提供物业相关多元化全面 服务、借助信息技术发展提速的行业环境对物业公司组织与人 才提出挑战 挑战点一：传统组织架构无法支撑多元业态 物业公司传统架构通常按照产品或区域划分，随着越来越多的 物业公司打破服务边界，挖掘增值服务，传统架构日益表现出 协同困难、创新与孵化缺失、决策链条过长等问题，难以承接 公司多元业务发展模式。 基于国际五大行发展经验，国内物业公司已开始介 入租售、咨询、案场业务，并向零售、养老、早教 等增值服务布局。未来还可借鉴北美物业领先者First Service Corporation的业务模式，延伸至地产下游的 装饰装修、衣橱定制、地板铺装等消费领

17、域，实现服 务类型的多元化拓展 地产集团物业公司 行业集中化趋势持续 大型物业管理公司通过内生增长及并购中小型物业管 理公司积极加速扩张，不断扩大在管物业管理规模， 市场份额预计将持续提高。 挑战点二：内部人才储备与培养难以满足企业扩张需求 物业公司传统架构通常按照产品或区域划分，随着越来越多的 物业公司打破服务边界，挖掘增值服务，传统架构日益表现出 协同困难、创新与孵化缺失、决策链条过长等问题，难以承接 公司多元业务发展模式。 信息技术成为重要驱动力 物联网、AI技术、云计算、智能终端和其他信息技术 的应用将加速实现生活服务的数字化、自动化、现代 化，有利于物业公司降低成本、提高服务质量。与

18、此 同时，政府部门对智慧社区的发展表现出积极的支 持态度。 挑战点三：传统薪酬激励机制对复合型人才的吸引与绑定性不足 物业行业原有的建筑、水电、绿化等传统人才已无法满足当下 需求，具备信息技术、公共关系管理、金融、社区运营等知识 的复合型专业人才成为物业企业发展需要的稀缺资源，传统薪 酬激励机制亟待更新以便更好地吸引与绑定人才，助力公司长 期发展。 图12： 12 物业行业专题报告 | 二、中国物业行业组织发展趋势 二、中国物业行业组织发展趋势 13 物业行业专题报告 | 二、中国物业行业组织发展趋势 近3年来，物业行业头部企业的战略思 路呈现显著的共性特点： 战场扩大：从住宅到商业、公建、市

19、 政，从城市到乡镇，从一二线城市到 全国化布局，从传统四保到一体化整 合服务，从国内到海外 战术革新：投资并购、产业合作、政 企呼应、行业联盟、分拆上市 战斗升维：专业化、数字化、智能 化、中台赋能、生态构建 图13：行业发展关键词 物业行业竞争的下半场，行业标杆企业纷纷启动了从 传统物业服务向智慧化、跨界化、生态化的转型升级 投资并购社区生态城市服务科技驱动跨界合作 图14： 资料来源： 德勤研究 通过内涵生 长、外部合作 等方式发力商 写、政企物业 拓展城市空间 业务“物业城 市” 持续进行数字 化变革，多维 升级传统物业 管理模式 以物业服务为中 心，构建一个具 有极强业务延展 性的资产

20、与生活 服务平台 进军产业服务 与城市综合服 务领域 数字化布局，为 生活服务赋能， 助力“未来社 区”战略 城市共生计划 保持高质量规 模发展 深度挖掘社区 增值服务增长 空间 “AI+社区” 2019年更名 为“碧桂园智 慧物业服务” 全链条资源整 合，实现全业态 管理、全生活 场景、全生命周 期服务覆盖，形 成多元化“品牌 树”体系 围绕“空间” 内核，做服务 集成商，以科 技驱动物业 管理 打造空间的制 造和管理的 能力 打造进一步洞 察客户能力 打造服务集成 能力 着力打造“物 业管理发展” 与“社区生态 建设”双主航 道的发展模式 融汇互联网思 维、物联网技 术与社区生态 运营，促

21、成物 业服务企业转 型升级一体化 解决方案 物业服务体验 提升：更智慧 化的连接，更 高品质的服 务，更科技的 生活方式 2018年华润物 业更名为“华 润物业科技” 战 略 方 向 发 力 方 向 “住宅商企， 两翼齐飞” “全周期社区 生活服务整合 运营商” “空间即服务”“悦 +” 战略： 以“智慧服务 生活”为品牌 理念，整合资 产托管、智慧 物联、平台创 新等战略业务 “创造生活的 美好” “大物业” ： 全域物业 全业态物业 全民物业 全技术物业 全价值物业 “科技化+人 性化”双驱动 发展 万科物业绿城服务碧桂园服务保利物业龙湖物业长城物业华润物业科技 14 物业行业专题报告 |

22、 二、中国物业行业组织发展趋势 面对新战略带来的颠覆式的行业变革，传统组织 架构面临重重挑战 微观层面，物业服务的范围从传统物 业“四保”延展至围绕着社区用户的 深层次需求的全生命周期服务。 宏观层面，物业服务场景从住宅或 商企的单一场景延展至衣、食、 住、行、学、商、娱、医等城市生 活全场景覆盖。 业务领域的颠覆 原有业务边界变得模糊化，业务领域 无限延伸 面对颠覆性的行业变革 物业行业传统组织模式的困境： 协同困境：传统架构往往按产品或区 域划分，但全新的业务模式转为围绕 客户和场景开展，跨区域、跨条线、 跨业务单元的协同任务成倍增加，组 织原有的权责边界和组织壁垒成为了 协同的阻碍，组织

23、效率往往被消耗在 反复沟通和责任推诿中。 创新困境：一方面新业务发展缺乏责 权明确的组织单元承载，另一方面传 统物业内部运营的流程与机制，难以 支持在创新孵化中的方向把控、资源 调配和关键业务决策。 决策困境：在业务升级转型的背景 下，客户界面的需求和反馈变得越发 多元和复杂，传统组织架构下权利集 中在高层，决策链条长，难以做到及 时响应。 图 16：物业行业常见的两种组织架构模式 金字塔型架构 总部 大区 城市 项目/片区 矩阵型架构 总部 大 区 / 城 市 项目/片区 借助信息技术发展，商业模式从传 统的对“物” 的打理，向线上线下 结合的“资产”与“社群”价值运 营方向发展。 从传统的

24、通过物业服务获取价值，探 索更多元的价值来源，借助产业链生 态合作，使“空间”“流量”“连 接”“活动”都成为可挖掘的全新利 润增长点。 商业模式的转型和组织效率提升的 双重要求下，互联网、人工智能、 物联网等技术已在行业龙头企业的 运营管理中得到广泛应用。 通过信息化平台将“人与物” “物与物”之间的屏障打通，力求 实现信息的高速传递或决策的及时 判断。 通过“资产”与“社群”价值运营，布局产 业链生态，以连接创造价值 业务运营管理与数字化技术深度融合 运营管理的颠覆商业模式的颠覆 图15： 事业群 事业部 15 物业行业专题报告 | 二、中国物业行业组织发展趋势 能否成功构建适应未来发展的

25、组织能力， 成为了物业企业决胜未来的关键 未来的物业企业需要具备哪些全新 组织能力？ 在竞争的全新战场，能否在当下 充分激活组织，快速构建适应未 来发展的组织能力，成为了物业 企业决胜未来的关键因素。 基于对战略的分析发现，在数字 化转型浪潮影响下，线上和线下 的融合连接已经成为了物业行业 发展的新引擎，因此对未来的物 业企业的组织能力也提出了全新 的要求。 对于物业企业来说，需要在组织 中植入驾驭数字化变革的敏捷组 织基因，包括客户中心、敏捷灵 活、高效协同、持续创新、开放 共享和技术卓越，这些组织能力 过去往往被人们认为是互联网公 司才需要具备的。 从内向型的关注转变成外向型的 关注，更关

26、注客户的场景化需求 和企业当前在产业链生态系统里 面扮演什么样的角色 客户中心 拥抱市场变化并及时作出判断， 内部组织架构、业务流程、运作 机制可以及时作出敏捷响应和灵 活调整 敏捷灵活 打破原有组织壁垒，从任务、产 品、市场、客户和运营等不同角 度的需求出发，积极、高效的协 同合作，并使用数字化平台促进 协作文化和开放交流 高效协同 敏锐且精准地把握市场与客户的 潜在需求，运用跨界思维和互联 网思维模式，不断突破传统物业 模式的瓶颈，开创全新的业务领 域并快速实现产品化 持续创新 充分整合内部资源（人才、运营支 持能力、市场机会、数据等）， 并通过既定的规则在组织内部 协调配置，通过开放共享

27、释放 组织动能 开放共享 具备一定的技术实力，可以将传 统物业服务与数字化技术有机结 合，实现技术赋能，有效促进商 业模式研发、提升运营效率，并 以数据分析辅助战略决策 技术卓越 16 物业行业专题报告 | 二、中国物业行业组织发展趋势 站在变革的十字路口，未 来的物业企业需要什么样 的组织？组织实施哪些变 革才能帮助构建适应未来 发展的组织能力？ 基于调研分析和项目实 践，我们从组织架构、组 织治理及组织文化三个方 面，总结了物业行业组织 敏捷转型的关键思路。 探索物业行业组织敏捷转型 物业行业组织敏捷转型的 关键思路 组织治理 未来的组织治理有哪些关键控制点？ 组织文化 未来的组织需要具备

28、哪些新的管理理念？ 组织架构 未来的组织架构要怎么变？ 17 物业行业专题报告 | 二、中国物业行业组织发展趋势 物业企业的组织敏捷转型的关键思路组织架构 组织敏捷转型的要求下，物业企业 需要能够根据产品、市场、客户或 运营的需求，快速从各个组织汇集 人才组建临时性的团队，并授权这 些团队根据企业的总体战略自主设 定团队目标并做决策。这些团队是 虚拟化的，在团队任务完成后，团 队成员将回归原组织或被分配至新 的虚拟团队。 未来组织设计的关键将会是组织 的“变”与“不变”的问题：哪些 职能需要构建跨部门的敏捷团队？ 哪些职责应该维持原状？ 构建跨边界的虚拟团队 标杆实践 中航物业在其总部平台构建

29、“产品特种 分队”和“品质特种分队”两大跨部门 柔性组织，促进实现高效跨部门协作。 物业业务领域的扩大化，不仅促使 了组织的演进，也使一线关键岗位 角色的重塑成为必须关注点。以项 目经理为例：作为商业生态和客户 界面的关键触点，承担的职责不仅 是完成常规工作任务，还包括了客 户突发问题解决、客户需求反馈、 业务交叉销售、线上业务引流等更 多复合性职责，对其责权的划分也 提出了新的要求。 物业企业需要基于自身战略需要， 厘清衔接客户与外部生态的关键岗 位，并从角色、职责、授权、协同 等角度思考如何重塑。 赋予关键岗位更多可能 标杆实践 万科物业结合其“睿服务”物业管理 体系，推出“睿”管家角色，

30、作为在 原有管家岗位基础上的升级转型，其 角色定位为站在客户视角挖掘和响应 客户的多元化需求。 传统组织架构模式强调边界清晰，组织 内部的各类资源往往被封闭在各个“部 门墙”内部，流动困难。需要通过资 源的高效整合，打造公司级的“赋能平 台”，通过资源共享，创造价值的最大 化，包括： 渠道共享：充分利用物业项目以及 项目上的资产、资源、客户作为各 产品共同的业务渠道入口。 数据共享：以数据信息的共享打破 组织间壁垒，并促进实现决策的实 时化、科学化。 人才共享：构建“高潜人才池”并 促进人才在组织内部流动。 打造资源整合的赋能平台 标杆实践 龙湖物业自2014年开始建设研发其 自主设计的科技物

31、业系统，并逐步在 项目运营管理中进行落地推广，目前 已覆盖所有项目的运营管理和共享服 务，实现功能及数据的全面打通。 图17： 18 物业行业专题报告 | 二、中国物业行业组织发展趋势 物业企业的组织敏捷转型的关键思路组织治理 在物业组织敏捷化转型的过程中，组织内部可能呈现出虚实结合、灵活多变和纵横交错的网络状结构，其 运作模式的最大难点在于如何使这些各自运作的小团队力出一孔、共同向着统一的战略愿景迈进？ 在组织转型的关键期，明确的战略是激活和引领整个组织变革的基石，担当起组织前进的灯塔和标尺责任。 物业企业必须确保组织内部从最高领导团队到一线项目的管家、部长都能够对组织的战略目标有清晰的理

32、解，通过清晰的目标和共同的愿景牵引各级组织/团队间的自发协同合作，而不是依赖于僵化的规则和制度。 确保战略理解高度一致 由于传统物业劳动密集型特点，原有的组织管控模式层级化，决策权限逐级向下递减。而商业模式的变革 使一线员工在客户界面会遇到更多的不确定性，层级化带来的信息不对称和缓慢决策会严重阻碍内部运营 管理效率，导致错失商业机会。 因此，为适应全新的业务模式，需要考虑减少层级和权限为一线员工带来的束缚，通过数字化手段进行充 分的赋能和授权以系统平台使各个层级连接，信息穿透共享，沟通渠道多元畅通，达到轻管控、重监 控的目的。 对一线充分赋能与授权 大多数物业企业在快速构建自身数字化能力：引进

33、数字化人才自建团队、并购科技公司、物业企业间战略 联盟与股权合作等。然而现实却面临着技术与业务的“水土不服”：原有业务团队不理解数字化技术，同 时新引进的技术团队不理解物业管理。双方若不能形成合力，会消耗大量的开发成本、降低运营效率。 需要从团队能力和业务自身特点出发，围绕企业数字化转型，明确从立项、规划、开发、运营、运维等各 个关键环节的权责界面，推动数字化目标的实现。 厘清数字化关键权责界面 资源平台的构建意味着企业需要最大限度地整合业务相关资源，形成“资源池”，并通过强大 的“资源平台”和赋能一线的“作战团队”进行资源的最大化配置，实现网络效应，提升组织效能。而资源平台 能否实现有效运作

34、的关键，在于资源配置规则的设定，即内部资源的市场化机制。 内部资源市场化机制的构建，意味着厘清平台的交易规则，一方面有利于明晰利益共享、风险共担的合作 关系，以规则的透明化，减少组织间冲突。另一方面有利于在组织内部形成一种契约精神，落实组织之间 的角色分工，提高运营效率。 构建内部资源市场化机制 图18： 19 物业行业专题报告 | 二、中国物业行业组织发展趋势 物业企业的组织敏捷转型的关键思路组织文化 绩效观 以客户为中心的业绩导向 将“以客户为中心”的理念融入到组织 DNA中 绩效评价中将客户满意或客户体验作为考 核的要点，不仅关注多元外部客户（包括 2B,2C,2G）体验，也注重内部客户

35、（职能 部门向业务部门的支持）满意度 鼓励创新，包容试错 将“鼓励创新”从口头理念尽可能地转化 为企业内部一整套支持创新的工作机制 自上而下地建立包容试错的文化氛围，领 导者敢于承担责任 推动员工在组织内部分享失败经验，由此 学习如何避免再次犯错，进而离成功更进 一步 关注战略长期价值贡献 构建具有战略导向、长远价值理念的组织 绩效文化 将短期业绩评价同长期价值贡献衡量有机 结合 使员工的个人利益与组织和客户的长期利 益保持一致 人才观 塑造协同作战的团队意识 将合作共生、协同共进等理念根植于人才 培养体系中 人才培养不仅关注单兵作战能力，也强调 团队协同配合能力 通过轮岗、内部人才市场等推动

36、人才良性 流动，提升员工适应能力和协同能力 激发员工的自驱力 注重激发管理者和员工个人内在的学习成 就动力 根据未来的战略方向，储蓄推动宏观层面 组织能力的转型升级和微观层面员工个体 的持续发展 配套以能力提升为导向的学习激励体系作 为构建学习型组织的推动力 开通面向未来的人才快车道 主动预测潜在市场和战略变化，构建内生 为主、外招为辅的整合性人才供应模式， 聚焦资源、有的放矢地加速关键人才的获 取和培养 强化注重员工体验的人才全生命周期管 理，创造从内到外、自始至终的人才发展 氛围 20 物业行业专题报告 | 三、中国物业行业股权激励趋势 三、中国物业行业股权激励趋势 21 物业行业专题报告

37、 | 三、中国物业行业股权激励趋势 调研样本 本次调研选取20家由境内地产集团拆分出的赴香港上市的物业 管理企业，就其股权激励机制进行深入解读 代码公司中文简称市值 （亿港元）代码公司中文简称市值 （亿港元） 01778.HK彩生活46.3803316.HK滨江服务27.64 02669.HK中海物业185.3803662.HK奥园健康42.27 02869.HK绿城服务220.4806093.HK和泓服务5.48 03686.HK祈福生活服务5.2802606.HK蓝光嘉宝服务56.64 03319.HK雅生活服务373.9906049.HK保利物业299.34 06098.HK碧桂园服务6

38、78.7309928.HK时代邻里49.80 01755.HK新城悦服务102.9209909.HK宝龙商业65.36 01995.HK永升生活服务97.2509916.HK兴业物联5.64 02168.HK佳兆业美好29.6101941.HK烨星集团5.4 01895.HK鑫苑服务6.7501922.HK银城生活服务3.87 图19： 注1： 市值=每股股价*总股本， 以2020年3月18日收盘价为准计算 注2： 本次调研的物业管理企业涵盖住宅物业以及轻资产运营模式的商业管理企业 22 物业行业专题报告 | 三、中国物业行业股权激励趋势 股权激励规划趋势概览 物业管理企业股权激励计划根据上市

39、前后时点、激励路径的不同 可有多种规划情形 图20： 上市前 股权激励规划 上市后 股权激励规划 IPO 情形一： 上市前采纳购股权计划并完成授予， 上市 后行权 情形二： 上市前公告采纳购股权计划， 上市后实 施授予 上市前购股权计划规划两种情形 上市前股份奖励计划的股份来源以存量股份奖励 为主： 多数案例为创始股东存量股份在上市前转让至持 股载体中， 于上市前或上市后完成授予 上市前股份奖励计划规划 情形一： 上市前购股权计划继续实施 情形二： 上市后采纳新购股权计划并实施授予 上市后购股权计划规划两种情形 情形一： 上市前股份奖励计划继续推进实施 情形二： 上市后采纳新的股份奖励计划，

40、股份来源 通常为公司从二级市场购买至信托进行奖励实施 上市后股份奖励计划规划两种情形 23 物业行业专题报告 | 三、中国物业行业股权激励趋势 股权激励趋势关键发现概览 股权激励普及度及实施时 点分析 75%的调研企业披露有股 权激励计划，且股权激励 计划多于上市前推出 股权激励计划数量与激励 工具分析 近半数的调研企业推出 超过1个股权激励计划， 以使用单一激励工具为 主，其中股票标的的使用 率较高 股权激励额度与激励分 配分析 已披露的股权激励计划平 均总额度9.10%，近七成 激励计划总额度占总股本 比例高于5%；在激励额 度分配上主要向公司高 管倾斜 股权激励价格与归属安 排分析 超七

41、成的调研企业股权激 励计划以低于IPO发行权/ 公允价格的三折定价，超 六成的激励计划权益归属 时间为三年，其中上市前 股权激励计划权益归属多 与IPO挂钩 图21： 24 物业行业专题报告 | 三、中国物业行业股权激励趋势 股权激励普及度及实施时点分析 75%的调研企业披露有股权激励计划，且股权激励计划多于 上市前推出 本次调研的20家地产集团下属拆分赴 港上市的物业管理企业中，共计15家 企业公告了合计23项股权激励计划， 股权激励普及度为75% 在已披露的股权激励计划中，约70% 的股权激励计划为上市前推出。其 中，43%的股权激励计划在上市前有 实际授予，授予时点多在上市前1年 及以上

42、 在上市后股权激励计划中，有企业的 操作路径为上市前成立信托（或BVI公 司），公告用以持有上市后采纳的股 权激励计划股份，如永升生活服务、 宝龙商业 上市前采纳 并授予 上市后采纳 图22： 上市前采纳并授予计划的授予时点上市前推出的股权激励计划上市后激励计划操作路径示例 上市前6个月内 上市前6个月1年 上市前1年及以上 30% 30% 40% 43%26%30% 上市前采纳 上市后授予 永升生活服务、宝龙商业 上市前均在招股说明书中 公告成立特殊目的信托公 司，以持有股份奖励计划 （将于上市后至少6个月 内采纳）将授予合资格承 受人的股份 永升生活服务于上市后6 个月公告正式采纳股份奖

43、励计划 25 物业行业专题报告 | 三、中国物业行业股权激励趋势 股权激励计划数量与激励工具分析 近半数的调研企业推出超过1个股权激励计划，以使用单一激励 工具为主；激励计划中从激励标的来看，股票标的的使用率较高 从企业披露/实施股权激励计划的数量 来看，约47%的企业推出1个以上的股 权激励计划，如彩生活、绿城服务、 蓝光嘉宝服务、新城悦服务等 从股权激励工具使用的多样性来看， 调研企业倾向于使用单一激励 从激励计划中激励标的的采纳来看， 股票标的1的使用率较高，占所有计划 中的52% 图23：采用多个股权激励计划的企业数量 图24：调研企业激励工具使用情况统计 注1： 使用股票标的的激励计

44、划涵盖股份奖励计划、 高管持股计划以及员工持股计划 采用多个股权激励计划的企业数量1、激励工具使用多样性统计2、激励计划中激励标的使用频率统计 采用1个计划 采用2个计划 采用3个计划 8 6 1 33% 67% 股票期权 52% 使用组合工具 （期权+股票） 使用单一工具 26 物业行业专题报告 | 三、中国物业行业股权激励趋势 股权激励计划激励额度与激励分配分析 已披露的股权激励计划平均总额度9.10%，近七成激励计划总额 度占总股本比例高于5%；在激励额度分配上主要向公司高管倾斜 在已披露的股权激励计划2中，平均激 励总额度为9.10%，67%的股权激励 计划的激励总额达到总股本的5%及

45、以 上，个别企业股权激励计划总额达到 总股本约20%-30%，如彩生活、永升 生活服务、兴业物联 从股权激励计划的激励额度分配上来 看，激励力度主要向高管倾斜 图25：调研企业股权激励额度分析图26：调研企业股权激励额度分配情况 1、股权激励总额度情况 2、股权激励额度占比分析已披露的股权激励计划尤其是上市前股权激 励计划，在激励力度上向高管倾斜 注2： 根据披露情况， 有效样本为18个股权激励计划； 上市前股权激励占总股本比例=股权激励总额度/首次公开发行前总股本； 上市后股权激励占总股本比例=股权激励总额度/计划公布时点总股本 10.00% 9.10% 7.50% 4.26% 激励总额度

46、39.00% 28.00% 11.00% 22.00% 0-3%（不含） 3%-5%（不含） 5%-10%（不含） 10%及以上 绿城服务上市前股份奖励计划中，高管 人均激励额度是其他人员近11倍 新城悦服务上市后购股权计划中，高管 人均激励力度是雇员的2.7倍 祈福生活服务首次公开发售前购股权计 划中，董事、高管人均激励额度为雇员 19倍 P75 P50 P25 平均值 27 物业行业专题报告 | 三、中国物业行业股权激励趋势 股权激励计划激励价格与归属安排分析 超七成的调研企业股权激励计划以低于IPO发行权/公允价格的三 折定价，超六成的激励计划权益归属时间为三年，其中上市前股 权激励计划

47、权益归属多与IPO挂钩 在港股市场，除上市后期权计划行权 价格需遵循市价原则按照联交所上市 规则第十七章规定的厘定基准定价 外，上市前期权计划、上市前后限制 性股票计划激励价格相对灵活；71% 的股权激励计划3的激励价格低于IPO 发行价/公平市价的三折，激励性较强 约63%的股权激励计划4在三年内分三 批归属；在上市前股权激励计划中， 权益归属多与IPO挂钩 注4：根据披露情况，有效样本为8个股权激励计划 图27：调研企业股权激励计划激励价格分析 贴近于市价/溢价 一定折扣（7-9折） 较低折扣（0-3折） 无需出资/极低的名义价 图28：调研企业股权激励权益归属安排分析 14% 14% 57% 14% 一次性归属 25% 四年内分四批归属 12% 三年内分三批归属 63% 其中，40%的激励计划在三年内匀速归属； 60%的激励计划在三年内分别归属40%、30%、30% 上市前股权激励计划中，权益归属多与IPO挂钩，如： 绿城服务上市前股份奖励计划中， 所授股份均于上市日归属，上市后6 个月内禁售 祈福生活服务首次公开发售前购股 权计划所授股权自上市日期满6个月 后营业日开始行权 碧桂园服务上市前购股权计划的股 权归属安排为上市当年起三年内， 分别归属40%-30%-30% 注3：根据披露情