绿城集团-无效成本管理作业指引.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date绿城集团-无效成本管理作业指引绿城集团-无效成本管理作业指引绿城集团无效成本管理作业指引修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人审批人1 目的：1.1 培养、提高全员成本意识；1.2 分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；1.3 归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；1.4 寻求

2、减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；1.5 减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。2 适用范围：适用于各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。3 术语及定义：3.1 无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。包含无效成本直接损失以及引起的各类措施费等间接损失、各类索赔费用。3.2 有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。 3.3 计算公式：有效成本=总成本-无效成本3.4 无效成本与有效成本的

3、区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。4 职责：4.1 造价咨询公司总部1） 审核项目公司上报的无效成本月度统计表，并提出减少无效成本的建议；2） 通过成本督导简报向各专业公司及集团领导每月发布无效成本发生情况。4.2 集团成本管理部1） 统计分析各项目公司无效成本原因和责任，向集团领导及相应专业公司通报。2） 重大问题超出本部门管控范围时或对公司利益产生影响时，向集团主要领导汇报。4.3 项目公司工程成本管理部：1） 负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，形成无效成本月度统计表定期向公司领导层和相关部门、人员通报；2） 在日常工作中督促、

4、提醒并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。3） 收集资料整理形成无效成本案例，进入成本后评估报告。4.4 项目公司相关部门1） 项目公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。4.5 公司领导层1） 公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖惩；2） 提出减少无效成本的建议和措施。5 工作程序：5.1 成本有效性管理理念的灌输向公司管理层、集团和项目公司各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。5.2 无效成本的分析对象以项目分期为分析对象。5.3 无效成本的分类作业环节无效成本产生原因现象表现设计设计失误对设计效果把握不准拆除和

5、重建后期加固与补强资金浪费拆除与重建设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状招标招标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误多承担费用施工施工准备使用周期短的高标准临设临设拆除与重建施工过程施工安排失误赔偿与维修费用工程质量管理不善拆除与重建、返工导致费用大增合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充合同总成本增加，却无法从相应单位扣回维修维修工作程序不到位维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实销售销售承诺展示资料有误业主投诉引发赔偿销售过程改变房屋用途拆除与重建预结算预算失误合同价失实，工程款超付结算失误结算价不符，工程款超付付款付款失误工程款超付5.4

6、 无效成本的总结与通告1) 项目公司工程成本管理部通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，记入无效成本统计表；2) 项目公司工程成本管理部每月形成无效成本月度统计表，向项目公司各专业部门和集团造价咨询公司、集团成本管理部通报无效成本动态信息；3) 项目公司各专业部门核实无效成本月度统计表无效成本认定情况，若专业部门对无效成本的责任部门、发生原因及金额有异议的，应与工程成本管理部进行反馈沟通，工程成本管理部可基于反馈意见修订无效成本统计表；存在分歧的，由集团成本管理部最终裁决无效成本责任归属。4) 各专业部门责任范围内无效成本发生后，专业部门要采取改进措施，

7、以免无效成本再次发生；5) 集团成本管理部统计分析各项目公司无效成本原因和责任，每月通过成本管理简报向集团各专业公司和集团领导通告无效成本发生情况，提出减少无效成本的建议；6) 重大问题超出集团成本管理部门管控范围时或是对公司利益产生影响时，向集团主要领导汇报。7) 项目公司工程成本管理部总结项目无效成本经验，编写无效成本案例进入成本后评估报告。8) 责任成本考核时，项目公司按照工程成本管理部统计的无效成本金额及责任，将无效成本计入各部门责任成本考核；9) 合适时机，集团成本管理部可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖惩。5.5 目标成本制定中成本有效性的应用制定目标成本时，成本人员根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。5.6 无效成本的控制控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括：1) 设计方案优化；2) 加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；3) 确定合理的施工技术方案(降低废品率)；4) 加强供应商考察；5) 严格执行现场签证制度；6) 加强培训，提高专业能力；7) 加强部门间信息沟通。6 支持文件6.1 责任成本作业指引7 相关记录：7.1 无效成本月度统计表-