案例分析考试易出错汇总.doc

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1、 土地估价技术报告易出错要点归纳总结 第一部分 总述 易出错： 1）只写了“ 第一部分 ” ，未在后面写 “总述 ”； 一、估价项目名称： 估价项目名称 说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如 “县（市） ”字样 如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告 二、委托估价方： 说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估 价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等 三、受托估价方： 说明该项估价的受托估价机构、机

2、构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等 四、估价目的： 1、为什么评估； 2、谁委托评估 3、估价目的中 , 未说明估价的应用方向 ； 4、估价目的中 , 对土地权利说明不明确 ； 5、估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的时应分别出具报告； 6、 “确定 出让价格。 ”不妥 ，应为 “为 出让价格 提供参考 ” 五、估价依据： 1、国家有关法律、法规、政策文件 2、当地的有关地价评估的文件及规定 3、采用的技术规程 4、委托方提供资料 ，包括土地使用证、房屋所有权证等 5、评估人员实地踏勘、调查获取和收集的资料 可能出现的错误： 1） 估价依据

3、中，未列出土地估价的技术标准，即城镇土地估价规程 2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的基准地 价评估报告或政府公布的基准地文件。 3）、估价依据中，引用的法规名称不正确，如中华人民共和国房地产管理法应为中华人民共和国城市房地产管理法，中华人民共和国土地法应为中华人民共和国土地管理法，已于 2004 年 8.28 修订，不能再使用 1998 年版；土地利用现状分类不是土地利用分类规程或土地规划分类 4）、农用地分等规程（ TD/T1004-2003）已调整为农用地质量分等规程（ GB/728407-2012） 农用地定级规程（ TD/T1005-2003）调整为农用地定级规程 （

4、 GB/728405 2012） 农用地估价程（ TD/T1006-2003）调整为农用地估价规程（ GB/728406-2012） 5）价依据中， 缺少估价对象土地证书或权属证明 ； 6）估价依据中， “x x 省关于土地管理的法律法规 ” 提法太笼统 , 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些； 7）如土地为招拍挂出让评估，应有国土资源部相关规定作为依据在招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 六、估价基准日：是决定估价额的时间，是一个时点。 说明估价结果对应的具体日期，样式为年 月 日 七、估价日期：是评估报告的起止时间。 可能会出现的错误： 1）只有起点，无截止点或相反； 2）漏写某项，

5、如： 1998 年 10 月 11月 12 日； 3）写为一个时间点。 八、地价定义： 包括：基准日；土地用途（实际、设定）；开发程度（实际、设定）；利用条件 （现状、规划）；土地使用年期（实际、设定）；土地使用权价格类型。 可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。 1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况； 2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分 标准或与土地证不符； 3）使用年限有计算不准，选取不当情况； 4）价格类型描述不准确如 1996 年改错 “现实市场价格 ”改为估“价期日的市场价格 ”）； 5）漏掉基准日、年限等。 6）、地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格； 如果

6、是划拨土地，应为无限年期。 九、估价结果： (1)土地面积； (2)单位面积地价； (3)总地价； (4)大写； (5)货币种类； 应为人民币，如用其它币种，应说明估价期日汇率。 (6)土地估价结果一览表。 十、需要特殊说明事项 包含内容： 1、估价的前提和假设条件。 2、估价结果和估价报告的使用。 3、需要特殊说明的事项。 易出错：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如： 1）缺少估价假设条件、资料来源说明，对真实性负责的说明； 2）缺少市场客观性、土地利用持续性的有关说明； 3）缺少报告有效期限的说明，或未说明有效期从何时起算；报告有效期过 长或缺少说明；出具报告的时间离估价基准日过长；

7、4） 土地估 价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用 , 而不是上级主管部门使用 5） 说明中有错误，土地面积写成 “以规划局核发的建设用地规划许可证为准 ”应改为 “以当地土地管理局核发的国有土地使用证或权属证明为准 ” 6）缺少违规使用产生的法律责任的有关说明； 7） 需要特殊说明的事项中 , 未办理出让手续就入股，不合规定； 8）宗地有他项权利限制，未在特殊说明事项中说明是否考虑他项权利限制对地价的影响 9）如评估时间在基准日之前，假设条件中缺少估价对象在基准日时的利用现状、区位环境条 件等的假设说明 十一、土地估价师签名 包含内容：估价机构内的 2 名

8、估价师签字、资格证书编号。 易出错： 1）估价师未签名或无资格证书编号；2）不是土地估价师。 十二、土地估价机构盖章 估价机构负责人签字： （机构公章） 年 月 日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1、土地登记状况 1）土地登记状况中， 缺少土地四至、土地证号、地籍图号、宗地号、用途、土地级别的描述； 2）土地级别与土地等混同 3）土地登记状况中，不应有地价影响因素的有关描述；土地面积应对商业用地和住宅用地分摊； 4）土地登记状况中 , 证书名称错 , 应为国有土地使用证； 5）登记审批机关应为当地政府 , 而非土地部门； 2、土地权利状况 包含内容： 1）注明待估

9、宗地现有的权利状况是国有出让土地或国有划拨土地； 2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地）； 3）是否设有他项权利，若有需表述； 4）说明出让土地的批准使用年限、出让金、剩余使用年限； 5）宗地使用的特殊规定无则不写； 6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权划拨、出让一览表。 易出错 ：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如： 1）描述有错： A、术语错误， “在估价期日内未发现他项权利存在 ”应改期为 “至评估基准日未发现他项权利存在 ”； B、不合法， “待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的

10、抵押 权、担保权、租赁权等它项权利 ”应改为 “待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在 ”。 2）前后不一致。 3）他项权利说明错误，他项权利说明采用 “假定 ”不妥。 4）土地权利状况中，说明宗地存在抵押权，但特殊说明事项中未说明是否考虑抵押权的存在对地价的影响 3、土地利用状况 1） 估价对象的利用现状及土地利用的变迁 ，土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等 . 2）建筑物的耐用年限；已使用年限； 3）建筑面积、建筑结构、建筑物细部说明、设备和安装状

11、况； 4）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附 着物状况。 可能出现的错误： 1）漏项、用语不准确。未对规划利用情况进行描述。 2）估价对象描述中 , 待估宗地的项目描述错误 .如 ：容积率数值不对 ； 3）建筑物状况描述不详； 4）将 “土地利用状况 ”写成 “建筑物和地上附着物状况 ” 二、地价影响因素分析 （非 “土地因素说明 ”） 1、一般因素 （ 1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）； （ 2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）； （ 3）产业政策（含税收政策等）； （ 4）城市规划与发展目标； （ 5）城市社会经济

12、发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容） 2、区域因素 要求描述： 城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。 交通条件： A、道路通达度：交通类型主、 次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置； B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数；住宅用地一定要有此项分析。 C、对外交通便捷度：距离对外交通设施火车站、长途汽车站、航空站远近及设施状况； D、路网密度 基础设施条件 A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施； B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设

13、施水平是否同的； C、设施 保证率。 环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣； A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。 B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件 转自环球网校 edu24ol. C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。 产业集聚：区域内大中型企业数量、开发 易出错： 1）区域因素和个别因素混淆 (如 属于区域因素的列入到个别因素内 )； 2）、 “区域因素分析 ”错为 “环境因素分析 ” ； 3）、区域因素分析中的叙述与地价定义中描述不一致； 3、个别因素：

14、说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、 地形、地势、容积率、宗地基础设施条件、利用现状或规划利用等因素。 易出错 ： 1）估价对象个别条件与估价定义前后不符，如地价定义中宗地内外五通，个别因素基础设施描述中是宗地外五通。 2）描述中漏项。如 未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途 3） 原本为区域因 素的放入了个别因素描述中 第三部分：土地估价 一、估价原则： 原则有： 1、预期收益原则： 2、替代原则： 3、最有效利用原则 4、供需原则 5、报酬递增递减原则？ 6、贡献原则 7、变动原则 易出错： 1）缺少必要原则；原则叙述不全或泛泛而谈、原则与方法无关（如评估设

15、定用途为现状选择最有效使用原则，不是剩余法、收益还原法选择预期收益原则） 2）国有建设用地使用权出让地 价评估技术规范（试行）（国土资厅发 2013（ 20）中：除上述基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则： 价值主导原则：土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素 审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况、经及存在的风险。 公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。 二、估价方法与估价过程 根据估价对象特点及项目的实际情况，依据规程选取适宜的估价方法。 要求在一项估价中所选方法不少于两 种，并说明估价方法选择

16、的依据。 有时选用估价方法理由不充分，如住宅用地除了市场法、基准地价法外还可 用剩余法、收益法，应分析说明不选用的原因。 常见错误： （一）成本逼近法 基本公式：土地价格 =土地取得费 +有关税费 +土地开发费 +利息 +利润 +土地增值收益。 、成本逼近法计算公式错误 , 如漏土地增值收益 ；土地增值收益（土 地取得费 +土地开发费 +税费 +利息 +利润） *土地增值收益率 计算土地取得费等 , 不能以项目实际发生费用为依据，应以客观费用为依据； “土地平整费 ” 不应计入 “土地取得费 ”； “土地开发费 ”不应计入 “土地取得费 ”； 、税费不应包括新增建设用地有偿使用费 、计息期错误，投资利息计算时 .以整个开发费为基数 .开发期要乘 1/2, 如果以开发费一半作基数 , 计息期为整个开发期 , 如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的 .这部分开发费的计息期也是整个开发期 ； 、成本逼近法中 , 投资利息计算错误， 、土地开发资本的投入是否均匀投入还是按比例投入未作说明； 、利息率的确定无依据；利润率的确定无依据 利息不应计算入利润。利润（土 地取得费 +开发费 +税费）*投资回报率 、未计算土地税费 11、土地使用年期未修正，造成计算结果是无限年期的价格；当土地增