全面解析某地产某地产研究页.docx

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1、全面解析万科说明：阐发要领：1、A、B、C分类阐发要领2、时间序列阐发要领3、空间序列阐发要领4、归纳推理要领5、演绎推理要领6、波士顿矩阵阐发要领一、万科经营种类结构1、万科的经营业务很简朴，收益更简朴，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业治理。2、与其他房地产公司差别的是，万科在物业治理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，大概处于创品牌阶段的公司，在看待物业治理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。3、物业治理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业治理背包袱。4、房地产收入增长

2、与物业公司收入增长呈正向干系。 异点阐发：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入出现出巨大的差别，这有待深入阐发。时间行业主营业务收入（万元）时间行业主营业务收入（万元）2007-12-31房地产2007-12-31物业治理2007-6-30房地产2007-6-30物业治理2006-12-31房地产2006-12-31物业治理2006-6-30房地产2006-6-30物业治理说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？5、房地产利润率与物业治理利润

3、率 时间行业毛利率（%）时间行业毛利率（%）2007-12-31房地产2007-12-31物业治理2007-6-30房地产2007-6-30物业治理2006-12-31房地产2006-12-31物业治理2006-6-30房地产2006-6-30物业治理阐发：1、万科的物业治理利润率稳步上升，说明万科在物业治理方面已经乐成的找到了盈利模式，这种盈利模式的创建，将为万科今后的生长奠定坚固的底子。2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。3、这个表上尚不能真实反应万科物业治理公司的问题，结合万科上半年物业治理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。二、万科的区域漫衍结构（一）、阐发说

4、明1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的都会视为A类都会，市场份额在3%以上的视为B类都会，其余为C类都会。2、在次类阐发历程中，我们会接纳波士顿矩阵阐发要领透析万科的都会拓展路线。（二）ABC类市场透视(2007-12-31)地 区主营业务收入(万元)比例（%）地 区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳2、上海3、广州4、杭州5、成都6、北京7、苏州8、东莞9、佛山10、大连11、武汉12、无锡2.9213、厦门14、天津15、珠海16、青岛17、沈阳18、南昌19、中山20、长春21、长沙22、镇江23、鞍山24、南京阐发：1、在本次结算周期内，三类都会的比例分别为：40.4

5、；43.46；16.14。三类都会的个数分别为：2；9；13。2、凭据企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大都会的过分依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。 (2007-06-30)地 区主营业务收入(万元)比例（%）地 区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳2、上海3、广州144、东莞96667.795、杭州6、北京7、苏州8、天津9、武汉10、沈阳211、成都12、南昌13、佛山14、无锡115、长春16、南京17、鞍山118、大连阐发：1、在本次结算周期内，三类都会的比例分别为：58.77；30.07；11.16，这三类都会的数量分别为：3；5

6、：10。2、在本次结算周期内万科的都会份额切合典范的传统1：2：7计谋，市场相比拟力均衡。(2006-12-31)地 区主营业务收入(万元)比例 （%）地 区主营业务收入(万元)比例 （%）1、上海2、深圳3、天津4、广州5、北京6、无锡7、成都8、杭州9、沈阳10、武汉11、东莞12、南京13、佛山14、中山15、南昌16、长春17、大连18、鞍山19、苏州阐发：1、在本次结算周期内，三类都会的比例分别为：37.77；48.3；13.93，这三类都会的数量分别为：2；9：10。2、本次结算周期内，万科的市场漫衍出现出AB类市场的相对均衡性。(2006-06-30)地 区主营业务收入(万元)

7、比例（%）上海地域深圳地域北京地域5324天津地域广州、佛山地域成都地域东北地域南昌地域南京地域武汉地域阐发：1、在本次结算周期内，三类地域的比例分别为：64.67；30.53；4.8，这三类地域的数量分别为：2；5：3。2、从这个市场结构来看，万科的市场结构是不公道的一个结构，主要体现在拓展类区域太少，主营业务过于会合。总述：1、万科A类市场份额的出现出以下特征：总体份额分别为：40.4；58.77；37.77；64.67。其中半年报期间，A类市场份额占据了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。这说明万科在A类都会的总体计谋是利用上年进行市场打击，下半年进行项目整理

8、与储备，固然也不排除这类因素，万科公司有意识的在结算周期上做了调解，将留存余额放到第二年进行结算。而A类都会主要是会合在上海与深圳两个都会，只有07年上半年广州参加到此类市场，但是下半年结算时候随即消失，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。市场主要会合在深圳与上海。A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产这个特殊行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。因此结构有一定的隐忧。2、万科B类市场份额出现以下特征：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而都会个数分别为：9；5；9；5的结构。B类市场的份额特征与A类出现出反向干系，即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。

9、也即上半年市场销售状况差于下半年。这点是否与都会特性有着密切的干系，即A类都会在房地产市场上出现出资本动力型，而B类都会则出现出使用动力型，也即A类都会的住房出现出投资拉动型而B类都会出现出居住拉动型。而在都会数量上，也出现出相对稳定性，出现出9595特征，也即二类都会中有一半左右的都会都在上半年处于积聚期大概建立期，下半年则处于销售的岑岭期，这点与上面阐发出现出同向证明干系。3、C类市场份额出现出以下特征：总体市场份额为：16.14；11.16；13.93；4.8。都会数量分别为：13；10；10；3的结构（因2006年上半年，万科是凭据区域进行统计的，所以在2006.6.30的数据与整个阐

10、发结构吻合度较差）。总体来看，C类市场的稳定性高于B类市场，在根本特征与B类市场吻合的情况下，变异特征大巨细于B类市场，这里有这么两个原因，一是C类市场的数量在不停的攀升，其次是C类市场的总体份额比力小，这也有可能是C类市场的房产项目较小，出现出单一项目特征所致。4、从2006年与2007年万科的市场结构来看，万科正由一个区域性的公司逐步走向一个全国性的公司，市场数量出现出稳步上升的这样一个历程。但同时深圳上海的份额过大，也是万科整个市场的一个结构性隐患。而B类市场中的都会还没有看出能够进入A类市场的特征，如果不能有效培养A类都会的替代都会，则万科的市场结构必将越发疏散，这样的隐患在于万科的营

11、业额受到影响，从而影响整个万科的市场份额，其次是万科的会合优势将得不到体现，现在的房地产市场，在自由化中又存在着严重的非市场性行为，就是前期建立以及地方政府的鼎力大举支持方面。（三）、万科都会市场份额变革阐发表阐发说明：在这个角度我们主要通过波士顿矩阵阐发要领，来透析万科的都会计谋，以及通过对都会的阐发来透析万科的将要进行的市场行为与计谋。1、都会结构都会、地域2007.6.30深圳上海广州14杭州成都北京苏州东莞佛山大连武汉3.2无锡1厦门天津珠海青岛沈阳南昌中山长春长沙镇江鞍山南京主要都会阐发：深圳：深圳的市场份额分别为：31.22；14.08；30.7；23.42。在2006年内深圳的市

12、场份额落后于上海，但是在07年内，深圳的市场份额大大逾越于上海，成为万科帝国的第一支撑。且这种优势在07年体现的相当明显。从结构上来看，深圳市场份额占据万科25%左右的市场份额，这点对万科整个公司有着相当的影响力，如果深圳市场一旦产生垮塌，则万科帝国也就危机重重，因此万科首要目的是要确保深圳市场的宁静。上海：万科在上海的市场份额在07年下降的相当厉害，险些下降了30%，随着上海都会化的完成，上海整个市场的萎缩，以及在资本主导房产市场方面，上海巨大优越性，万科在上海的份额淘汰是正常的而无法制止的。要害的问题在于万科会培养那个市场作为上海市场的替代者。广州：作为中国房地财产的第一大省份，广州有太多

13、的房产巨头，如合生创展、珠江、恒大、保利、中海等大企业云集，万科在这个主战场上所体现的竞争力并不敷明显。因此在整个公司的市场份额一直并不大，但是能不能抢占这个巨大的市场，并在这个市场上获取更大的份额，显示万科在同强者竞争中的气质，是万科要深入思考的。同时因为广州市省会都会，都会扩容历程另有一个历程，房地产市场还会连续兴旺一段时间，因此万科在广州的市场行为将对万科未来的生长具有重要的影响与作用。杭州：相比于其他都会，杭州当地房产企业比力弱势，除了绿城与华立外，没有更多的企业形成范围，因此万科在杭州有着比力大的市场份额，而作为全国宜居都会，杭州也存在着都会范畴扩大的动因，未来杭州房产市场怎样，也会

14、对万科公司产生巨大的影响力。成都：这是万科在西部地域唯一摆设的都会，也许从万科都会舆图上看不到西部都会的未来，但是西部地域对付万科而言，就如那个到非洲市场买鞋的销售人员一样。是满眼黄金照旧一片荒原，随着岁末万科在成都大范围的代价行为，我们可以理解为，成都在万科战略中的重要作用。而07年成都市场份额占到5.73%，也表明了这个市场的巨大潜力。同时因为成都当地开发商资金实力以及开发能力的单薄，万科在成都险些没有遇到当地最强劲的竞争敌手。北京：北京市场对付万科而言，是一个滑铁卢的市场，虽然北京市场连续火爆，但是万科的市场份额却在不停的缩小，依照北京市场的供求状况，万科在北京的失败，并不是普通的市场化

15、行为的失败，而是非市场行为的失败。对付千丝万缕的官方配景市场，万科的相对范例化与透明化在这里成了壁垒。如果万科要想在北京占据市场份额，对付万科而言，险些是个两难选择，一要么高价拿地，但高价拿地，会加大风险，要么退出这个市场。而万科在北京也遇到强烈的话语权市场，从拐点论的反应来说，万科的拐点论，在北京并不被支持。而在北京，万科所拥有的优势将无从发挥作用，北京从不缺乏资本，而万科南方的技能在北京并不能成为技能的绝对优势。从这两个角度来说，万科在北京市场前景并不但明。苏州：作为中国最富饶的都会之一的苏州，房产市场也相当的火暴。而苏州市场也缺乏相当有分量的实力开发商，因此万科在这个区域的生长显得相比拟

16、力容易，不外万科在本区域的最浩劫度是这个地方因为富饶，所以房产商融资能力强，万科的资金层面的优势并不能占优势。相对而言，这是万科的B类市场比力重要的市场。但因为本区域所辖复地狭小，又不是省会都会，都会容量有限，所以整个市场的顶部空间有限。东莞、佛山：广东省的二级都会，正在成为万科最为重要的都会，虽然这些都会容量小，但是反过来竞争也不猛烈，在巨头云集在广州后，万科在广东摔下下乡，赢得市场先机，并未万科孝敬了相当的市场份额。大连：这是万科在东北市场唯一一个具有市场影响力的都会，同时也是唯一一个能够为万科孝敬市场代价的都会。这可能与大连特有的都会性格有关。虽然同处东北，但是大连经济繁荣，二是滨海都会

17、，思维比力开放，这点与经济发达的南方都会更为靠近，因此大连也成为万科在东北市场的一面旗帜。武汉：虽然武汉为中部地域最为重要的都会，但是相比而言，万科的都会经济并不发达，并且思维意识比力落后，这点在武汉的修建气势派头上可以感觉得到。而在这种相对关闭的都会，要冲出突围，顺驰那招高举高打的效果，远远强于万科这种稳妥的推进。不外随着中部市场的繁荣，以及万科A类市场潜力缩小，武汉将有可能成为万科重点培养的一个都会。不外从目前来看，万科对武汉的期望还不及成都市场。无锡、厦门：万科对付珠三角以及长三角的二级都会，也将之视为进入的区域，从总体上来说，虽然这些三线都会市场容量有限，为一般的港资公司与其他大公司所

18、不屑，不外因为其市场竞争比力弱，加上这些都会因为经济比力发达，房价也比力高企，因此也正在成为万科重要的市场增长极，形成未来重要的B类市场。天津：这是万科萎缩的最为厉害的都会，市场容量不是问题，房价不是问题，而万科也没有特别强势的开发商，但是万科在天津却节节败退，险些要被逼出这个市场，这是最需要万科反思的都会。而这险些是万科最为失败的都会。南京：这个市场中，万科与天津比力类同，只不外这个区域万科遇到一个强劲的敌手，栖霞建立。不外这也不能成为万科在这个市场败北的理由，因为每个都会都有敌手，而一个敌手往往并不能决定万科在这个市场的行动，这个市场对万科而言，更重要的意义在于对付比力开放的长三角市场，对

19、付一个潜力巨大的市场，万科却被挤出了市场。其他都会：从万科进入的都会来看，万科似忽在主动选择着都会，不管都会巨细，只要经济具备了一定的指标，万科就选择进入。这似与万科的那个都会舆图相关。2、万科的都会选择问题：从万科的都会结构来看，万科似还不能准确说成一个全国性的大公司，而更为靠近一个区域性的大公司。虽然从都会数量来看，万科已经进入了24个都会，但是万科在省会都会的笼罩率与市场占有率相当有限。在万科已经进入的都会中，一线都会有：深圳、北京、上海；二线省会都会有：天津、南京、成都、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳、长春；三线比力发达些的中小都会，主要会合在珠三角与长三角：其中广东有：中山、南海、佛山

20、、东莞、珠海、厦门；长三角有：镇江、苏州、无锡以及其他两个都会大连与青岛。但是在二线都会中，万科的业绩并欠好，天津与南京市场败走滑铁卢；武汉市场份额扩大有限，杭州、成都相比拟力好，其他的长沙、沈阳、长春则险些相当于没有占据，整个西南地域也仅只有成都一个市场，中部地域只有武汉相比拟力好，河南、安徽、河北、江西更相当于未进入。从这个角度来说，万科要走的路还很长。万科的没进入并不能说明这些市场的欠好，反而有可能是因为某种技能类的壁垒将万科挡在了门外，好比重庆，如安在控制本钱与售价上进行匹配，因此这轮万科的拐点中，万科自己最为单薄的环节就是本钱优势。如果万科要与区域性公司进行代价比拼，本钱的崎岖将成为

21、这类市场中最为直接而致命的决定性因素。从万科目前的企业能力来看，万科在进入一些思维意识相比拟力关闭的都会，步伐并不多，好比发达都会的北京、天津；而在另外一些都会也显示了万科的单薄，好比武汉、南昌等都会也显示出了万科在面对一些有一定的实力的都会的局限性；而西南地域仅仅进入成都则可以视为万科在本钱方面缺乏相对直接的优势，从而导致万科的推迟进入。3、万科未来的市场扩张问题从万科现在的都会结构以及密集度来看，万科的都会生长偏向会用以下顺序进行：建立两个基地：以广州深圳为中心的珠三角基地建立和与上海为中心的长三角基地建立.以这两个基地为中心，进行三线都会全面笼罩。这点在珠三角已经显得比力明显了。长三角的

22、三线都会笼罩率也比力多了。重点在B类都会中挖掘A类都会的替代都会；同时B类都会尽量的均衡化；万科今年在成都市场的市场举动相当的大，险些可以说是全国最大的都会。这在万科的二线都会中，还没有比成都更大的行动的。推测而言，成都的都会生长性非常好，成都被划为试验区，成都自身消费实力强劲，都会秘闻雄厚，房地产行业具有连续生长的潜力，并且在万科的战略中，一直占有重要的职位。广州、杭州、成都、武汉因为都会容量与房地产市场的前景，以及万科目前的市场份额，有望成为A类都会的替代者。努力让B类都会均衡化生长：万科的B类市场的数量不停的增多，一方面可以看作是万科全国铺开的正常市场历程中的正常行为，另一方面万科也正努

23、力进入那些尚未进入的省会都会与二线都会。以制止过于单一化的对市场产生的风险。C类都会扩张步调有可能加快：基于今年房地产市场的变革，以及对付企业扩张来说的大好时机，万科可能会加快进入C类都会的步调，寻找新的市场兴奋点。（四）、大区市场份额说明：在分区上，我们将凭据我国地理尺度范畴进行都会区域归类。珠三角都会有：中山、珠海、厦门、深圳、广州、东莞、佛山；长三角都会有：南京、镇江、南昌、上海、杭州、苏州、无锡；京津地域有：青岛、天津、北京；中部都会有：长沙、武汉；东北片区有：鞍山、长春、沈阳、大连；西部地域有：成都。地域珠山角长三角京津中部片区东北片区0西部片区阐发：1、珠三角地域：万科今年增强了对

24、珠三角二级都会的开发力度，其中东莞、佛山、珠海三个都会在07年年底为万科孝敬了9.8个点的收益，因此从目前来看，万科在珠三角的下乡政策取得了巨大的乐成，与其在中心都会与其他大开发商拼资金，拼技能，还不如到二线都会去依靠强大的品牌效应，去得到稳定的市场收益。大都会的高风险下，二线都会巨大的收益与相对较小的风险，加上比力弱的市场竞争下，万科品牌的主导作用，会起到对风险的挡墙作用。再加上中国的都会化历程，大都会化已经到晚期，房地产市场的重心全在三线都会上，这既代表着偏向，又代表着结果，因此万科将义无反顾的走这条门路。全面笼罩珠三角三线都会。2、长三角地域：万科在长三角地域的市场份额，处于一种高度平稳

25、的状态中，长三角市场份额的增长动力主要来源于与珠三角一样的计谋，即笼罩长三角二线都会，在07年年报中，长三角的二线都会也为万科孝敬了7.5个点的收益率。以此弥补了中心都会因为资本过于密集而产生的竞争过分的计谋。在长三角，万科的计谋，预计主要会合中在16个都会中，这些都会的经济实力已经根本能够到达万科都会舆图的要求，相比于珠三角，长三角的都会化另有很大的潜力，因此未来这个市场的预期与万科在本区域的实力决定万科会将生长重心向这个区倾斜。3、京津地域：这个区域看来万科市场生长很不顺利，天津更为突出，险些到了要退出这个市场的边沿界限，北京市场也一直处于萎缩期，这与这个市场高度的政治化与万科企业自身理念

26、高度市场化出现出巨大的不协调性，因此万科在这个市场上，生长显得相对不太顺利。4、中部地域：中部地域险些与西部地域一样，万科这几年很少存眷的区域。在都会数量上，也仅仅只有武汉和长沙两个都会。市场份额也处于稳定的阶段，没有产生大的增长性。从去年国度批准的试验区来看，以及从国度区域经济计谋来说，未来的东部地域将是地产企业非常重要的战略地域，谁能够占领中部地域，谁就可能对未来拥有强大的话语权。5、东北地域：万科在本区域的生长也是一直处于一种迟钝的生长状态中，不外从总体来看，万科在北方做的并不得心应手，市场份额也一直处于下降通道中。综述：1、万科在全国的市场体现来看，万科今后一段时间的重心将一直放在珠三

27、角与长三角的二线都会的挖掘上，这从治理与市场的角度，对万科来说，都是经济效益最大化的体现。因此可以预计，万科会花13年时间，在这两个区域，将重点的二线都会全部笼罩，以追求市场的范围效益，以及聚集效益同时淘汰平均用力带来的人力资源风险。2、京津地域将不再成为万科的战略重心，反而是西部的成都有可能成为未来万科的重要战略基地，从重庆地域不停流传的没有得到万科证实的小道消息来看，以及重庆都会的巨大市场潜力，以及都会的重要战略职位，重庆在未来三年将成为万科生长中的一个重要据点。3、东北区域与中部区域，因为整个区域的代价没有得到显著提升，而经济热点也没有出现，同时万科到目前为止，还不太可能全国平均用力，万

28、科也会选择局部站稳脚跟，在全国铺开的计谋，从这个计谋来看，中部地域与东北地域在未来几年万科的市场份额不会产生大的变革。有望在均衡的情况下，保持少量增长。（五）大区都会密度注：都会分区归类同上地域珠山角447长三角667京津223中部片区112东北片区444西部片区111阐发：1、因为2006年6月的半年报是凭据区域分别的，因此区域都会笼罩密度显现不出来。2、珠三角都会笼罩密度在07年下半年产生巨大的变革，这说明万科的战略在06年就已经决定全面笼罩珠三角的二线都会，市场实际证明万科的计谋是相当正确。3、万科在中部，东北地域，西部片区的都会笼罩速度并没有加快，没有出现新增的都会。4、万科在快速扩张

29、历程中，真的是一下由小型公司成为大型企业，但是这个速度太快以后，也反响出来万科巨大的风险，就是万科市场份额过于单一，对焦点都会的依赖性过强，以及区域笼罩水平不高，从万科市场结构来看，万科现在还不能称为一个全国性的大公司，只能说明万科已经是一个区域性的大公司。三、万科月度销售业绩阐发时间销售面积（万平方米）销售金额（亿元）2008年2月2008年1月2007年12月76.72007年11月2007年10月2007年9月2007年8月2007年7月2007年5月2007年4月2007年2月阐发：1、我们在阐发万科月度销售业绩时候，只截取了一个年份的数据进行阐发。通过一个完整的周期，我们可以视察到万

30、科的生长轨迹。2、从万科的销售实际情况来看，512月组成了万科的主要销售份额，1月2月的销售数据比力少。从万科今年的实际计谋来看，万科今年显然意识到在岑岭月份已经不可能出现去年的高度，因此提前做销售准备，在低点吧销售抓起来，以弥补高点不能持平的状况，从而实现全年业绩稳定大概小幅度增长的状况。四、2007年新增项目阐发时间项目名称占地面积万/平方米修建面积万/平方米容积率总地价亿元楼面价元/平方米2008-1武汉贺家墩项目24682007-12上海罗店C3项目2007-12上海罗店C5项目2007-12东莞宏图路项目2007-12成都海蓉厂项目2007-11苏州长风学校项目87272007-11

31、长沙林业机器厂项目19602007-10无锡蔬菜研究所项目40172007-10成都锦江沙河堡79亩项目7.738892007-10上海铜山街项目2007-10北京市向阳区西大望路27号项目1711412007-8武汉马场路项目2007-8福州福飞路项目2007-8惠州惠城区GJB2007-4项目2007-8惠州惠城区GJB2007-8项目2007-8上海浦东地杰项目阐发：1、因为本数据全部来自于万科的通告，因为去年万科才增强这方面的治理，所以许多消息宣布不正规，以及有许多遗漏，为了阐发的准确性，我们全部接纳万科公司公然宣布通告的消息为基准进行阐发。2、万科8月拿地5宗，10月4宗、11月2宗

32、、12月4宗、08年1月1宗，从时间节奏来看，去年下半年是万科拿地的最岑岭时期，就在王石出来说拐点以后，万科在12月仍然拿了4宗地，从这个来判断，万科去年甚至王石本人也没有意识到这次宏观调控的严重性，也许其时的拐点带有一些愚弄大概其他什么意思，但是进入08年以来，万科拿地的步调显然放慢了。这说明万科现在非常慎重的看待这个市场可能出现的颠簸，非常慎重的看待这个有可能出现的拐点了。3、从拿地的方法来看，万科在去年的地，险些很少自己占100%份额的，也就是去年开始万科已经在有意识的通过吞并获取土地，在08年的通告中，万科更是没有一块土地是自己拥有100%的比例的，这同时可以说明另外一个问题，就是各地

33、的中小企业，资金链开始出现严重的问题，倒腾项目将是未来的一个重要的市场变革因素。4、从万科通告的项目来看，万科所拿的项目都是中小型项目，建立周期大概控制在3年一位，一般助理控制在2年时间左右，这点表明万科的成熟的市场运作模式，以及成熟的企业治理控制体系。地域项目名称占地面积万/平方米修建面积万/平方米容积率总地价亿元楼面价元/平方米上海上海罗店C3项目上海罗店C5项目上海铜山街项目上海浦东地杰项目北京北京市向阳区西大望路27号项目171141成都成都锦江沙河堡79亩项目3889成都海蓉厂项目江苏苏州长风学校项目4.878727无锡蔬菜研究所项目4017武汉武汉贺家墩项目2468武汉马场路项目广

34、东惠州惠城区GJB2007-4项目惠州惠城区GJB2007-8项目东莞宏图路项目长沙长沙林业机器厂项目1960福州福州福飞路项目阐发：1、从万科拿地的区域与都会来看，珠三角占了4个项目，其中新增都会一个，也就是万科在珠三角的都会笼罩在2008年最少到达8个以上，这点切合我们前面通过万科的都会阐发所得到的判断，即万科要重点笼罩珠三角都会。长三角到达6个项目，上海占4个，则说明万科连续看好上海的都会代价以及市场潜力；成都武汉各两个，也应证这两个都会在万科体系中的职位。北京一个项目，天津没有，东北区域没有项目，则越发说明了，万科在这个市场中的计谋的非扩张性计谋，主要是以布点为原则而进行的战略设计与考

35、量。2、因为统计数据以及资料简直实，没步伐对万科的更多的市场行为进行解读，不外从万科07年8月以后拿地的情况来看，万科的战略是在06年就已经明确了。07、08年不外是继承执行和完善06年的计谋。3、从万科宣布各地拿地的楼面本钱，在宣布本钱中，武汉长沙的楼面本钱都在2500以内，成都的楼面本钱去到4000左右，和长三角的二线都会楼面本钱靠近。从万科地价来反推房价，则说明万科对中国楼市的判断如王石所表述的那样，会调解，但是调解幅度不会太大。五、万科先知先觉的市场判断1、住宅小型化住宅小型化的一定趋势是万科自1997年以来已经形成的定论,而自2001年开始万科产物研发部分也将中小型住宅作为重点研究的

36、偏向之一. 因此,调解筹划对万科经营筹划的影响将小于行业整体水平,公司治理层也有充实依据相信,此种调解不会阻碍万科2006、2007年度业绩及增长目标的实现.而在获取未来项目资源时,万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现。2、行业垄断趋势不可制止如前所述，在2004年底到2005年，治理层即做出判断，认为连续深入的宏观调控将促进行业的范例化，提高行业的会合度，优秀企业将得到更大的生长空间。3、都会经济圈聚焦以上述阐发为依据,公司治理层认为自2006年开始,万科完全有条件进入一个快速成恒久。 因此公司将继承对峙以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的都会经济圈聚焦战略。4、中低收入者住房问题

37、解决陈诉期内，在建立部住宅与房地财产司指导下，万科主办的面向全社会征集“都会中低收入人群居住解决方案”的运动落下帷幕，得到了较为良好的社会影响。同时，公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了开端结果，公司基于十几年住宅开发经验，在业内率先启动对此种特定居住需求的细分研究，在此底子上推出“中低收入家庭宜居住宅”的系列设计原型，希望能对提升廉租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质提供资助；12月，公司“中低收入家庭宜居住宅”示范楼在广州奠定。5、住宅财产化公司筹划于2008年创建万科修建技能研究院，充实修建技能研究方面的专业人才，形成技能研发组织平台。同时，创建深圳、上海及北京产业化产物

38、研发基地，完善东莞产业化技能研发基地，形成团体修建技能研发事情平台。阅读附件：以下资料摘录自万科公司年报。【2007年年报】一、主营业务的范畴及其经营状况A、按行业分别公司为专业化房地产公司，主要产物为商品住宅，2007年公司销售面积613.7万平方米，销售收入523.6亿元，分别较去年增长90.1%和146.6%。个百分点。B、按投资区域分别公司对峙以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的都会经济圈聚焦战略，2007 年深圳、广州、上海、北京、天津几大焦点都会占营业收入和净利润的比重分别到达55.0%和63.4%。二、未来生长展望2008年万科的主题词是“虑远积厚守正筑坚”，其寄义在于，公司应以

39、更深厚的积聚，奠定久远增长的坚固底子；以坚固的产物和办事品质，构筑企业的焦点竞争力。质量是企业的生命线，尤其对付快速生长中的企业来说，在质量问题上更不能有丝毫的松懈。2008年万科的新开工面积竣工面积将分别到达848万平方米和689万平方米，在这样的范围下，如何确保每一套产物的优良品质将成为万科面临的挑战。夯实底子、提升品质是万科新一年的首要事情之一。2008年万科将在文化、体制、组织、治理要领、与互助者干系等方面全面推动厘革和创新，致力于提高产物的质量水准和客户对证量的满意度。同时，公司将深化战略总包互助，引进国际先进的监理公司到场质量治理。2008年也是万科产业化技能全面实施的开始，全年开

40、工面积预计将凌驾60万平方米。公司筹划于2008年创建万科修建技能研究院，充实修建技能研究方面的专业人才，形成技能研发组织平台。同时，创建深圳、上海及北京产业化产物研发基地，完善东莞产业化技能研发基地，形成团体修建技能研发事情平台。别的，万科将继承推进装修房战略，预计2008年装修房新开工比例将凌驾80%。在项目开发方面，公司将通过增强对市场动态和竞争格式的监测、阐发和研判，实时准确地应对市场变革。在项目获取上，公司将继承对峙稳健投资的经营气势派头，增强和种种存量土地拥有者的互助，同时严格控制高端项目比例，提高针对刚性需求的小户型产物的比例。为创建适应新的范围和新组织能力要求的人力资源储备，公

41、司一方面将继承积极引进目前缺乏的要害人才，另一方面也将进一步增强人力资源的培训和生长，资助员工适应变革，不停生长。在从紧的钱币政策下，资金仍然是制约行业生长的主要瓶颈。公司将强化与原有资金互助同伴的互助干系，同时积极创新融资方法和手段，实验与银行、信托、基金等资金方互助开发新型融资东西和产物。同时，行业调解也会给资金充裕的企业带来难得的生长机会，如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住生长时机，并提高未来每股收益的连续生长性。但治理层在这一问题上将高度慎重。万科治理层认为，只有在充实考虑资本市场状况、股东和投资者蒙受能力的底子上，在得到宽大股东认同的前提下，股权融资才气提上

42、议事日程；别的一旦启动该项事情，公司还应尽一切可能，选择符合的时机、符合的范围、符合的融资方法，以制止融资自己可能对证券市场造成重大倒霉影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。面对日益庞大的经营运动，公司将进一步优化现有内控体系，建立新的内控流程并投入运行，将内部控制体系笼罩到全部一线公司，同时利用信息系统，实现内控体系执行的网络化、信息化，建立团体层面的风险治理体系，确保经营的合规性。在社会责任方面，万科将以推广装修房、产业化住宅作为践行企业百姓理念的重点手段，兑现社会责任绿皮书的答应。将深化对绿色人居情况的研究，并在社区、办公场合推动节能、环保的革新。2008年公司将更深入到场保障住宅的相

43、关研究，为社会调和孝敬力量。【2007年中报】【治理层讨论与阐发】一、经营情况变革与万科的判断2007年以来，全国各大都会的住房代价均出现较快上涨，涨幅相比去年同期有所上升。尤以深圳、南京和北京等地的住房代价上升较快，上海的住房市场在经过连续几年的低迷后，也开始出现回暖的迹象。而土地代价的上涨幅度更大，从土地公然出让市场不停刷新的最终成交代价看，行业内对未来市场的预期也出现出空前的乐观。对此，万科治理层认为，对经营情况变革的解读和判断，应始终保持冷静、慎重的态度，从恒久与短期两个方面综合考虑，对当前行业所处的阶段和生长趋势做出全面、理性的判断。恒久来看，万科在此前的陈诉中已经一再指出，不可逆转的都会化进程，中国经济连续快速的生长以及大众财产的稳步积聚，组成了支撑行业恒久生长的坚固基石，且在相当长的时期内，这些根本要素并不会产生本质性的变