2022年联想集团武汉地产项目可行性研究报告.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 联想集团武汉地产工程可行性讨论报告“ 联想高科 经典都市” 商品住宅开发工程 可行性讨论报告 目 录 一、总 论 二、市场分析 三、建设内容 四、环保与市政配套 五、组织机构与人力资源配置 六、建设进度支配及物料供应 七、资金筹措 八、效益分析 九、讨论结论与建议一、总 论（一）工程背景1 工程名称：“ 联想高科 经典都市” 居住小区 2 承办单位简况：“ 世纪地产” 是武汉专业的房地产工程开发公司；由于其他的在开发工程占用大量资金,且本工程工程量大,建设周期长；为了降低投资风 险,“ 世纪地产” 打算和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智

2、地房地产开发有限 公司合作成立控股公司武汉联想 世纪高科房地产开发股份有限公司开发本工程；公司注册资本 1 亿元（“ 世纪地产”3000 万元,武汉高科国有控股集团有限公司 3000 万 元,北京融科智地房地产开发有限公司 4000 万元）流淌资金 2400 万元（滚动开发）；武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的,授权全面经营和治理武汉东湖新技术开发区国有资产；集团注册资本15 亿元,目前全资、控股、参股企业35家,已成为“ 武汉 中国光谷” 建设的主力军,是一家集资产经营与治理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学讨论、高校科技园建设于一体的大型国有控股集

3、团；成立于 2002 年 6 月的北京融科智地房地产开发有限公司,是联想控股公司为进军房地产行 业而特地设立的全资子公司,也是其多元化布局的一个重要棋子；3 可行性讨论报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）武汉市规划治理条例及技术规定（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - （7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范（二）工程简况1 地块位置：关山一路与楚雄大道交会处往南400m

4、 处；光谷创业街位于本案东侧,南抵武汉职业技术学院,西紧邻关山一路,北靠长江有线电厂；地块紧邻光谷 CBD 中心区,不仅将来进展前 景不俗,其现有配套设施也特别成熟；周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远；“ 联想高科 经典都市” 居住小区周边有：华中科技大 学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷学校、光谷核心市场、电信数码 港、长江乐园、东湖新技术开区等；位于此地生活便利而多彩；2 建设规模与目标：土地面积： 270 亩（ 180090 平方 M ）容积率： 1.75（本地块位于武汉市郊区,沿关山一路南行800M 即达武黄高速大路,是武汉光谷的重点

5、开发地段,因此为了吸引众多的科技人才,光谷白领阶层来此购房置业,把容积率把握在较小的数值）建筑面积： 314528 平方 M 开发周期： 7 至 8 年土地价格： 5400 万（高科集团储备土地,作为股本投入）3 四周环境与设施（1）步行约 2 分钟可至 586、521、715 等公交车站；（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；（4）华中科技高校,中南民族学院等高校围绕；（3）武汉光谷 CBD 中心光谷创业街位于本案东侧4 工程投入资金及效益情形工程总投资： 33597.28 万元自有资金投入：12400 万元住宅销售价格：2000 元/平 M 起工程销售收入：591

6、04.00 万元工程税后利润总额：16127.14 万元工程毛利润润：27.28工程内部收益率：25.39（三）工程建设缘由1 工程建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓进展公司自成立以来,秉承“ 追求杰出、尽善尽美” 之企业理念,依靠开发区的优惠政策及政府支持,立足于东湖开发区,辐射武汉三镇；通过本工程的开发,占据光谷 CBD 区域房地产市场,进展壮大公司实力,并进一步树立企业在武汉地产业界的形象；2 工程的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家连续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力庞大,使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强；随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解

7、除了房地产开发企业禁令,更加坚决了房地产业进展的信心；武汉市政府加大对房地产业的投入；每年投资 100 亿元兴建 600 万平方 M 的住宅,五年共建 3000 万平方 M ,用五年的时间解决 30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是特别明显的；形成了二、三级市场联动效应；武汉市房地产市场多年健康规范的进展,加之广泛的宣扬引导,名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 市场运作逐步放宽条件,市民卖旧买新,二次置业的积极性逐步得到调动和发挥,我市房 地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面；部分条件好的行政

8、、企事业单位已进入 住房货币化安排阶段,房改前的好条件正在逐步被消化,继而转入个人购房,会刺激住房 有效需求,形成住房梯级消费；依据 2002 年其次季度武房指数报告,洪山区房地产市场最大特点就是“ 光谷地区以住宅工 程为主,武珞路沿线以商务写字楼为主” ；作为洪山区两大经济支柱“ 中国光谷” 与“ 电 脑一条街” 在洪山区的经济结构中将占据主导位置；随着中国光谷的进展壮大,小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点,在将来的5 年内,中国光谷方圆50 平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000 亿以上的高科技产业园,加上长江乐园的带动效应,一大批第三产业会在此地蓬勃兴起,本地域将成为武汉

9、市人文环境最好、居住质量最高、规 划配套最完善的生活社区；因此,我公司打算在此区域内查找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区,由于本区 域内土地的稀缺以及我公司资金临时的短缺,我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科 智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴,三方经过协商,达成一样,成立合资公司武汉联想 世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团 方式在资金筹措一节中有具体表达；270 亩储备地块；具体合作3 由于市区可开发土地稀缺,三方合作开发本工程符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析,由于土地数量的相对稳固性和自90 岁月中期以来武汉房地产市场的高速进展,武汉市区土地资源日益削减,

10、在市区内,土地供应肯定数量必定出现下降趋 势；类似本工程开发可 200 多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺,土地资源弥足宝贵；随 着土地供应市场的秩序日益规范化,为了合理的利用城市土地资源,土地获得方式已由过 去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主；而后两种方式必定提高土地 获得成本,对工程开发建设不利；本工程由武汉高科国有控股集团供应土地使用权,为资金流淌周转和工程建成收益制造了 良好条件；一次性获得大面积有开发潜力的地块,有利于对工程进行滚动开发；依据市场 动态,合理调整设计方案和营销策略,稳步树立工程品牌形象,这在武汉房地产市场并不 多见；工程周边楼盘的开发已经提升了本地区土

11、地的潜在价值,本工程的开发可以使潜在 价值得到实现；4 工程开发优势所在 世纪地产丰富房地产工程开发体会以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充分的土地储备 融科智地依靠于联想集团的高科技理念和品牌优势（四）市场分析1 武汉简况 武汉市是中国六大中心城市之一；在 1992 年国家公布的中国城市综合经济实力 50 强 中,武汉名列第六；2001 年,武汉市国内生产总值达到 1348 亿元,按可比价格运算,比 12%；经济运行质量提高,全年实现财政收入 150.18 亿元 ,同比增长 21.8%,占 2000 年增长 国内生产总值的比重为本 11.1%；自 1992 年以来 ,武汉经济进展驶入快

12、车道 ,全市国内生产 总值连续保持两位数增长 ,高于全国、全省平均水平；经济运行质量和效益明显提高,人民 生活水平连续改善,各项社会事业全面进步,实现了“ 十五” 方案的良好开局；得天独厚 的地理环境,经过数千年的开拓点染,制造了辉煌的物资文明和精神文明,为武汉的飞速 进展奠定了坚实的基础；中华人民共和国成立后,武汉经过几十年的进展,已经成为一个门类齐全的综合性工业基名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地,华中地区的内外贸易中心,我国内地最大的交通枢纽和重要的训练、科研基地,在全国 221 个地级以上城市中,武汉的综

13、合经济实力居第六位,是中国的特大中心城市之一；改革开放以来,武汉的投资“ 凹地效应” 显现,目前利用外资居中国中西部大中城市之首,实际利用外资 63.7 亿美元,外资来自全球五大洲 40 多个国家或地区,全球 500 强跨国公司有 35 家来汉投资,另有 45 家设立了代表处；迈向世界超级城市 世纪之交,正值世界各大城市都在描画新的进展蓝图之际,美国未来学家杂志 1999 年 6-7 月刊发表了闻名学者麦金利-康韦所著题为将来的超级城市的文章,预言中国的上海、武汉将进入21 世纪全球十大超级城市之列；超级城市是指具有以下3 项条件特点的城市地区：人口超过100 万；能够可连续地满意居民的物质和

14、社会需求（包括食物、住宅、安全、医疗、保健、交通及训练等方面的需求）；拥有健康和布满火力的经济环境,能够制造、吸引和培养可产生足够就业机会和财政收入的经济投资；将来超级城市必不行少的10 个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政 治机制；将来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）；由于地处中部要冲,拥有高新技术产业以及数十所高校和技术 学院,武汉具有很大的机会；2 光谷地区房地产住宅市场分析

15、（1）“ 光谷地区” 简况 信息技术的突飞猛进,给世界生产力和人类社会的进展带来了极大的推动；光电子技术是 信息技术的核心技术之一,随着国际互联网业务和通信业的飞速进展,光电子信息产业将是影响将来社会进展的战略性产业,必将成为21 世纪最重要的支柱产业之一；在此背景下,大陆很多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地；湖北省和武汉市政府审时度 势,准时决策,力争在武汉创建国家光电子信息产业基地；去年,武汉以其进展光电子产 业的综合优势,被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“ 武 汉 中国光谷” ）；“ 武汉 中国光谷” 高等院校和科研院所众多,汇聚了一大批国内外知名的专家学者

16、,为 进展光电子产业供应了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华 工科技等企业为代表的一批光电子企业,已经形成了肯定的产业规模,形成了光谷进展的骨架；“ 武汉 中国光谷” 依靠国家级开发区- 武汉东湖新技术开发区,有着良好的外部环境和条件,这些都为光谷的建设进展奠定了良好的基础；武汉东湖新技术开发区 50 平方公里范畴内集聚了 18 所高等院校, 56 个省部属科研院所,65 个国家重点学科,10 个国家重点试验室,7 个国家工程技术讨论中心,43 名两院院士,20 多万名各类专业科技人员,35 万在校高校生,每年有 5 万余名高校生从这里走向四周八方；武汉东湖高新技术开发

17、区是仅次于北京中关村的中国其次大智力密集区,拥有特别丰富的高新技术人才资源；（2）建筑类型武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状： 多层；作为一种最为普遍的建筑形式,多层住宅依旧是市场供应量的主体,这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出；目前市中心的多层工程越来越少,有完全“ 逃离市中心” 的趋势；反观城市的外延,特殊是近两年房地产开发较热的“ 三区五片” ,即汉口的金银湖片和后湖片,武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区,无论楼盘规模如何,均以多层物业为开发的主要建筑形式；从最近新开楼盘来看,多层物业名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 18 页精选学习

18、资料 - - - - - - - - - 也是占着肯定的比例； 小高层；目前小高层最大的特点是将其“ 领地” 扩展到了郊区；除了在“ 寸土寸金” 的 市中心之外,小高层也显现在了离市中心较远的城乡结合部；位于金银湖片区的“ 丽水佳 园” 开盘,其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层,再加上户型上的创新设计,市场 反映良好；此外,近期开盘的位于青山区工业二路上的“ 宝安 公园家” 在其规划中也有 数栋小高层工程；这一现象打破了“ 小高层只能在市中心生存” 的定式； 高层；目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅工 程所转变；市中心几个高层楼盘的面世,为高层物业市场增加

19、了几分亮色；福星城市花 园、怡景花园等楼盘纷纷亮相,而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象,使高层物 业的现状有所改观； 别墅；江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅工程；就目前的实际情形来看,别墅市场中无论从供应量仍是市场的接纳程度看,TOWNHOUSE （即联排别墅）都是最好的；究其缘由,一方面是联排别墅自身的优势,即住宅功能齐全,并且位于郊区价格相对较低,绿化率高,环境美丽；另一方面是由于随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增 大,要求改善生活质量的购房消费者日益增多,直接促使别墅的需求量增大；目前汀香水 榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场成效；本工程建筑类型：以

20、高层（ C 型）为主干,四周点缀布局（A、B、D、E 型）多层住宅；整个小区外观上错落有致, 1.75 的容积率保证了充分的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼四周；配比：多层： A 型 8 栋、 B 型 6 栋、 D 型 12 栋、 E 型 7 栋 高层： C 型 14 栋3 目标市场位置工程销售目标群如下：（1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；（2）周边高校的老师以及工作者；（3）欲改善居住条件的置业者；（4）政府及企事业单位中层以上治理干部；（5）外地来汉的经商者；（6）其他（五）结论本工程社会效益、经济效益、环境效益俱佳,工程可行；（一）市场简况1 武汉市总体经济状况武

21、汉市是中国六大中心城市之一；在 1992 年国家公布的中国城市综合经济实力 50 强中,武汉名列第六；2001 年,武汉市国内生产总值达到 1348 亿元,按可比价格运算,比2000 年增长 12%；经济运行质量提高,全年实现财政收入 150.18 亿元 ,同比增长 21.8%,占国内生产总值的比重为本 11.1%；自 1992 年以来 ,武汉经济进展驶入快车道 ,全市国内生产总值连续保持两位数增长 ,高于全国、全省平均水平；经济运行质量和效益明显提高,人民生活水平连续改善,各项社会事业全面进步,实现了“ 十五” 方案的良好开局；得天独厚的地理环境,经过数千年的开拓点染,制造了辉煌的物资文明和

22、精神文明,为武名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 汉的飞速进展奠定了坚实的基础；中华人民共和国成立后,武汉经过几十年的进展,已经成为一个门类齐全的综合性工业基 地,华中地区的内外贸易中心,我国内地最大的交通枢纽和重要的训练、科研基地,在全 国 221 个地级以上城市中,武汉的综合经济实力居第六位,是中国的特大中心城市之一；改革开放以来,武汉的投资“ 凹地效应” 显现,目前利用外资居中国中西部大中城市之 500 强跨 首,实际利用外资 63.7 亿美元,外资来自全球五大洲 40 多个国家或地区,全球 国公司有 35 家

23、来汉投资,另有 45 家设立了代表处；迈向世界超级城市 世纪之交,正值世界各大城市都在描画新的进展蓝图之际,美国未 来学家杂志 1999 年 6-7 月刊发表了闻名学者麦金利-康韦所著题为将来的超级城市的文章,预言中国的上海、武汉将进入21 世纪全球十大超级城市之列；超级城市是指具有以下3 项条件特点的城市地区：人口超过100 万；能够可连续地满意居民的物质和社会需求（包括食物、住宅、安全、医疗、保健、交通及训练等方面的需求）；拥有健康和布满火力的经济环境,能够制造、吸引和培养可产生足够就业机会和财政收入的经济投资；将来超级城市必不行少的10 个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育

24、场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政 治机制；将来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）；由于地处中部要冲,拥有高新技术产业以及数十所高校和技术 学院,武汉具有很大的机会；2 武汉房地产市场简况 国家连续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力庞大,使房地产开发企业 预期的盈利将进一步增强；随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解除了房 地产开发企业禁令,更加坚决了房地产业进展的信心；武汉市政府加大对房地产业的投入；每年

25、投资100 亿元兴建600 万平方 M 的住宅,五年共建 3000 万平方 M ,用五年的时间解决 的影想是特别明显的；30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业形成了二、三级市场联动效应；武汉市房地产市场多年健康规范的进展,加之广泛的宣扬 引导,市场运做逐步放宽条件,市民卖旧买新,二次置业的积极性逐步得到调动和发挥,我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面；部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化安排阶段,房改前的好条件正在逐步被 消化,继而转入个人购房,会刺激住房有效需求,形成住房梯级消费；3 武汉商品住宅价格走势 2001 年武汉市房地产市场出现出市场活跃,交易量放大,

26、价格上涨并逐步走高的态势；本季度洪山区高档物业依旧保持 肯定的作用；3600 元/；虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了洪山区： 2002 年第四季度洪山区住宅价格指数为 1488.67 点,比上季度上涨了 36.92 点；住宅平均价格为 2325.85 元/平方 M ,比上季度上涨了 57.68 元/平方 M ,涨幅为 2.54%；洪山区指数2001 第四季度 1145.39 2002 第一季度 1273.52 2002 其次季度 1327.12 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2002 第三季度 1451

27、.75 2002 第四季度 1488.67 此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000 元/平方M 左右,且销售情形良好：书香门第售罄,均价在3200 元/平方 M 左右的兆富国际大厦取得了3000 平方 M 以上的销量；究其原因,一是有良好的地理位置,交通便利；二是该区域楼盘有充分的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者,如书香门第住宅主要针对的是高校老师和博士、研究生等；从市场现状看,武珞路沿线地处城市中心,土地成本比较高,因此开发的工程多为高层的商务写字楼或商住楼；楚雄大道沿线集合了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷聪明城等多个住宅工程,除了名都花园价格达到2900 元/平方

28、 M 以外,其他楼盘均价在1940 元/平方 M 上下浮动,该区域高校众多,有较好的自然环境与人文环境,购房者多以高校教职工为主；华城新都本季度销售量在1 万平方 M 以上；当代光谷聪明城本季度销量也保持在5000 平方 M左右；总体而言,楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高；楚雄大道以南沿珞狮南路集合了丽岛花园、新开盘的明泽 半岛尊邸和南湖山庄；丽岛花园往南楼盘由于均价逐步降低,取得了较好的销售业绩,此季度新开盘的明泽 半岛尊邸取得了开门红,销量在 4000 平方 M 左右；该区域楼盘出现别墅化、大户型化进展的趋势；坐落在洪山区的“ 中国光谷” 所在区域此季度又推出了学府佳园三期,平均价格

29、在 2000元/平方 M 左右；汤逊湖版块在此季度销售平稳,东林外庐二期工程均价为 1600 元/平方M ,仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元/平方 M ,销量达到 1.4 万平方 M 左右；均价在 2300 元/平方 M 的玉龙岛花园别墅此季也销售了 4000 多平方 M；水蓝郡经过 6月底的暂停销售后于 8 月重新登场,呈良好态势；4 武汉主要商品住宅楼盘 2002 年销售大势1市场整体活跃,楼盘销售顺畅 2002 年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度,各区域销售价格和销售量都大幅度提高,如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间,一期的 400 余套已销售逾 70；碧水

30、晴天一期推出的 292 套住房,两个季度不到销售了 70%,而其出售的 42 间商铺也被一抢而空；武昌南湖邻近的华锦花园此季度也取得近10000 平方 M 的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方M 的销售量；在价格上,各区域的销售价格均上涨约100 元/平方M ；2名家操盘实力大增 目前,武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点,基本上集中在尊贵性、环境、功能及服 务特色方面,讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家治理与服务、名人居住与生 活；例如,位于汉口金融一条街西北湖畔的“ 世纪华庭” ,便是以尊贵气息走向市场直言,使得只有189 套豪宅的“ 世纪华庭” 在推出不到半年的时间里就售出了

31、137 套；武汉市另一个同样属于胜利人士居住的高档楼盘“ 丽岛花园” ,就是在借助优势的临湖地 理位置优势之外,仍旧特别注意小区内部的环境建设,这在武汉市的楼盘环境设计中可以 说是占据着首屈一指的位置；同样,武汉市仍有着像“ 虹景花园” 这样原滋原味的高档欧 式住宅,有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“ 金色港湾” ,以及像“ 蓝湾俊园” 这 样聘请了闻名的物业治理公司来提升品牌魅力的楼盘；3小高层、高层住宅将出现规模进入市场的趋势名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2002 年 7 月 1 日武汉市土地供应方式的

32、改革,土地价格的逐步攀升,在房地产开发中充分 利用土地资源,降低土地成本,已成为开发商的共识；在这种市场背景下,武汉市小高层、高层工程的开发比例出现增大的趋势,其所占市场规模也会得到明显的提高；据调查： 2002 年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150 余栋,总建筑面积将达到200 万平方 M 以上,与上年相比,其增幅为30%左右；随着小高层、高层住宅的逐步增多,消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化,并在心理上会逐步接受高层住宅；4消费者的购房行为渐趋理性随着房改政策的深化实施和城市建设不断深化,各种借、贷款手续相应简化,良好的物业治理使住房消费需求不断扩大,然而房地产是一个个性化特别突

33、出的产品,消费频次又很低,或许有的人一生只有一次购房行为,因此越来越多的人开头谨慎看待购房行为,据调查：购房影响因素中地理位置 40,价格为 36.85,环境为 22.96,交通为 6.47,其他因素的被选率为 0.93,这些因素包括：户型、物业治理、开发商的实力等；5. 价格及指数2002 年第四季度房地产综合物业指数为 1115.72 点,较上季度上涨 66.43 点；综合物业平均价格为 3207.76 元/平方 M ,与上季度相比上涨了 190.98 元 /平方 M ,涨幅为 6.33%；住宅价格指数此季度为 1136.63 点,比上季度上涨 58.32 点；平均价格为 2206.88

34、元/平方M ,比上季度上升 113.23元/平方 M ,其升幅为 5.41%；写字楼价格指数此季度为 1050.07 点,较上季度上涨 11.36 点；平均价格为 4208.63 元/平方 M ,较上季度涨了 45.55 元/平方 M,涨幅为 1.09%；2002 年消费者对所购物业的要求更高,买房不再只是需求,仍有欲望的满意、房地产的增值保值等成分因素含在其中；2003 年的住宅将会进一步分为同学公寓、单身公寓、老师公寓、老年公寓、公务员公寓等；1-6 月房屋成交 21118 起,同比增长 52%,其中,存量房买卖成交 12999 起,占总成交量的 61.55%；全市房地产交易面积 247.

35、42 万平方 M ,成交价值 23.14 亿元；其中,存量房交易面积 158.11 万平方 M ,占总交易面积的 63.9%,同比增长 6%,下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易 积的 13.3%；区 位 交易总量 存量房 百分比 洪 山 28.71 14.34 50% （三）竞争分析1 武汉市房地产住宅市场竞争特点 特点一：市政政策连续带动楼市进展 特点二：规模性小区将领导潮流 特点三：户型面积在变小、房间在变多 特点四：小高层物业受消费者青睐 特点五：成规模、重环境 特点六：板状结构已成为高层住宅的主流 特点七：精装修房需求不容忽视 特点八：品牌营销引发楼市新卖点2 武汉区域房地

36、产竞争分析20.99 万平方 M,占总交易面本工程位于武汉洪山区,周边的武昌区区域内楼盘对本工程构成竞争,本报告采撷洪山区名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析；洪山区：2002 年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67 点,比上季度上涨了36.92 点；住宅平均价格为 2325.85 元/平方 M ,比上季度上涨了洪山区指数 2001 第四季度 1145.39 2002 第一季度 1273.52 2002 其次季度 1327.12 2002 第三季度 1451.75 2002 第

37、四季度 1488.67 57.68 元/平方 M ,涨幅为 2.54%；此季度武珞路沿线楼盘销售均价在 3000 元/平方 M 左右,且销售情形良好：书香门第售罄,均价在 3200 元/平方 M 左右的兆富国际大厦取得了 3000 平方 M 以上的销量；究其原因,一是有良好的地理位置,交通便利；二是该区域楼盘有充分的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者,如书香门第住宅主要针对的是高校老师和博士、研究生等；从市场现状看,武珞路沿线地处城市中心,土地成本比较高,因此开发的工程多为高层的商务写字楼或商住楼；楚雄大道沿线集合了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷聪明城等多个住宅工程,除

38、了名都花园价格达到2900 元/平方 M 以外,其他楼盘均价在1940 元/平方 M 上下浮动,该区域高校众多,有较好的自然环境与人文环境,购房者多以高校教职工为主；华城新都此季度销售量在1 万平方 M 以上；当代光谷聪明城本季度销量也保持在5000 平方 M左右；总体而言,楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高；楚雄大道以南沿珞狮南路集合了丽岛花园、新开盘的明泽 半岛尊邸和南湖山庄；丽岛花园往南楼盘由于均价逐步降低,取得了较好的销售业绩,本季度新开盘的明泽 半岛尊邸取得了开门红,销量在 4000 平方 M 左右；该区域楼盘出现别墅化、大户型化进展的趋势；坐落在洪山区的“ 中国光谷” 所在区域

39、此季度又推出了学府佳园三期,平均价格在 2000元/平方 M 左右；汤逊湖版块在此季度销售平稳,东林外庐二期工程均价为 1600 元/平方M ,仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元/平方 M ,销量达到 1.4 万平方 M 左右；均价在 2300 元/平方 M 的玉龙岛花园别墅本季也销售了 4000 多平方 M；水蓝郡经过 6月底的暂停销售后于 8 月重新登场,呈良好态势；武昌区：2002 年第四季度武昌区平均指数为1083.44 点,比上季度上涨了70.89 点；平均价格为2350.49 元/平方 M ,比上季度上涨了武昌区指数2001 年第四季度 1003.18 2002 年

40、第一季度 929.88 2002 年其次季度 1046.69 2002 年第三季度 1012.55 153.79 元/平方 M ,涨幅为 7%；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2002 年第四季度 1083.44 此季度南湖地区一般住宅的均价为1732.69 元/平方 M ,比上季度提高13.27 元/平方 M ；随着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区,市政配套设施越来越完善,社区文化气息浓 厚,况且随着社区规模的逐步形成,土地稀缺性明显化,目前该地区已经没有任何土地可 用来开发楼盘,这使得更多的人期望在剩下为数

41、不多的楼盘里抢到一块居住空间；此季度 该地区强销物业是华锦花园（二期）、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘,销售量都近10000 平方 M ,而且高档物业像宝安 加洲花园、中心花园等高档楼盘的销售量也提高不 少；此季度徐东新区物业的均价为2509.47 元/平方 M ,比上季度提高了51.97 元/平方 M ；本季度该区域房地产市场一片活跃,销售量和价格的提升是武昌地区最高的,这与长江二桥 取消收费的措施是分不开的；此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典,销 量都超过 6000 平方 M ；中北路连接了徐东新区和武昌小东门,是武昌南北交通的主干道 之一,徐东新区的物业工程的旺销同时也带

42、动中北路沿线房地产活跃；中北路沿线现已成为小高层集合区,此季度均价在2450 元 /平方 M 左右,该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层；随着市政配套的完善,中北路沿线有望成 为武昌地区集住宅办公为一体的新区；此季度东湖周边地区依旧是东湖林语独占鳌头,均价不仅不降反而逐步攀上升达 4150 元 /平方 M ,这主要是由于其周边自然环境优越,小区内规划布置也延长了周边的环境特色,在建筑形式、户型及房屋的细节方面也充分表达人性化的居住理念；3 光谷地区房地产住宅市场分析（1）“ 光谷地区” 简况 信息技术的突飞猛进,给世界生产力和人类社会的进展带来了极大的推动；光

43、电子技术是 信息技术的核心技术之一,随着国际互联网业务和通信业的飞速进展,光电子信息产业将是影响将来社会进展的战略性产业,必将成为21 世纪最重要的支柱产业之一；在此背景下,大陆很多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地；湖北省和武汉市政府审时度 势,准时决策,力争在武汉创建国家光电子信息产业基地；去年,武汉以其进展光电子产 业的综合优势,被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（俗称“ 武 汉 中国光谷” ）；“ 武汉 中国光谷” 高等院校和科研院所众多,汇聚了一大批国内外知名的专家学者,为 进展光电子产业供应了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华 工科技等企

44、业为代表的一批光电子企业,已经形成了肯定的产业规模,形成了光谷进展的骨架；“ 武汉 中国光谷” 依靠国家级开发区- 武汉东湖新技术开发区,有着良好的外部环境和条件,这些都为光谷的建设进展奠定了良好的基础；武汉东湖新技术开发区 50 平方公里范畴内集聚了 18 所高等院校, 56 个省部属科研院所,65 个国家重点学科,10 个国家重点试验室,7 个国家工程技术讨论中心,43 名两院院士,20 多万名各类专业科技人员,35 万在校高校生,每年有 5 万余名高校生从这里走向四周八方；武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国其次大智力密集区,拥有特别丰富的高新技术人才资源；（2）建筑类型 多层；作为一种最为普遍的建筑形式,多层住宅依旧是市场供应量的主体,这一点在城名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 乡结合部的郊区房地产市场尤为突出；目前市中心的多层工程越来越少,有完全“ 逃离市 中心” 的趋势；反观城市的外延,特殊是近两年房地产开发较热的“ 三区五片” ,即汉口 的金银湖片和后湖片,武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区,无 论楼盘规模如何,均以多层物业为开发的主要建筑形式；从武汉三镇各区新开楼盘来看,多层物业也是占着肯定的比例； 小高层；目前小高层最大的特点是将其“ 领