契税政策基础知识讲座.docx

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1、 契税知识讲座 契税基础知识（一）第一部分契税的概念、契税的特点、契税的发展史、契税的纳税义务人、契税的征收对象及契税的征收范围一、契税的概念及其特点（一）契税的概念及释义、契税的概念基本概念契税是指土地使用权、房屋所有权权属转移时，国家按照当事双方所签订的合同（契约），以及所确定的价格的一定比例，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税收。、契税概念的不同定义契税，简单地说，契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税是对转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，向权属承受人征收的一种财产税。契税指在土

2、地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。、契税概念释义从这个定义中我们可以看出这几个方面的内容：契税的征收对象是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象；契税的征收对象土地、房屋在国内。契税的纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税是对土地、房屋权属的承受人征收（即缴纳契税的是承受土地、房屋权属的单位和个人）；契税的属于财产税。契税征收对象的应具备的条件。转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方

3、转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更到另一个权属人。权属发生转移必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。二、契税的特点契税除了具体其他税种的强制性、无偿性、固定性等税收共性外，还有以下特点：第一，契税是在房产地的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税。这一点有别于契地占用税等行为税；第二，契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他税种有着明显的区别。例如营业税、土地增值税等都是由取得收入的一方缴纳。二、契税的发展史1、契税的产生 契税起源于东晋（公元317年或公元318年）的

4、“估税”。“估税”规定：凡买卖田宅、奴裨、牛马，立有契券者，每万钱向官输钱四百（卖者输三百，买者输一百），名叫“输估”；无契券者，从价百抽四即4%，名叫“散沽”，这是对田宅买卖征收契税的开始。“民凭文契官凭印”的说法从何而来？契税在我国有悠久的历史。起源于东晋的“估税”，到宋代逐渐趋于完备。北宋开宝二年（公元969年）规定：凡民间典买田宅，要在两月内向官输钱，请求验印，名“印契钱”。此后，历代沿袭，并不断改进，各个时期办法不一，税率也常变动。由于契税是以保证产权名义征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，请求验印或发给契证（也称“税契”），以确保产权，因此，契证就成了产权的象征，在群众

5、中的印象是很深的，得到产权时依法向政府纳税领契，也就成了很自然的事。这也是民产谚语常说： “民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的由来。2、契税的发展这里只介绍建国以来契税政策的演变过程。 建国以来契税政策的演变分这样几个阶段： 第一阶段为新中国成立至1954年。这期间，政务院于1950年颁布了契税暂行条例。此条例对旧中国的契税制度进行了改革。在纳税人、征税对象、税率、税目、纳税期限和违章处罚等方面，都重新作了明确的规定。条例规定：凡土地房屋之买卖、典当、赠与和交换，均应凭土地、房屋的产权证，由当事人双方订立契约，由产权承受者缴纳契税；税目设置为四个：买卖、典当、赠与和交换；税率为：买

6、卖、赠与为6%；典当为3%；交换价值相等者，免征契税，不相等者，就其超过部分按买卖税率计征；对共有、分割土地、房产不征收契税。第二阶段为1954年至1978年新宪法公布。1954年财政部经政务院批准，对契税暂行条例条例进行了部分修改。修改后，产权转移的土地不征税。到了1962年以后，契税的征收范围进一步变成了只对个人房产征税。第三阶段自1978年到1990年。 1978年新宪法公布后，国家逐步落实了房产政策，城乡房屋买卖又重新活跃起来。1990年，全国契税征收管工作全面恢复。第四阶段。1990年至1997年是全面完善契税征管政策与措施的最重要的阶段。从1990年开始，由于契税暂行条例立法年代久

7、远，大多数规定已不适应当时的实际情况，实际工作中难以操作，契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能逐步丧失，修改契税暂行条例的工作被提上了议事日程。经过大量调查研究，数易其稿，1997年7月7日国务院令第224号颁布了中华人民共和国契税暂行条例。1997年至今为第四阶段。新的契税暂行条例中重新明确规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，征收契税，承受权属的单位和个人为契税的纳税人。条例颁布后，契税在调控房地产市场，增加地方财政收入方面发挥的作用越来越积极，成为最俱发展潜力的税种。3、为什么要设立或者说要征收契税呢？契税之所以长期存在，并成长为地方财政收入的主要税种，其原因有以下三个方面：契

8、税历史悠久，税制不断完善，适应社会经济发燕尾服需要。契税作为一个古老税种，在中国不同的历史时期，税收制度不断改革，使其更加适合当时社会经济发展的需要，经过多次调整，使其逐步成为公民认可度高，符合国际惯例，征收成本低，调节功能强的税种。 契税具有保障不动产所有人合法权益的功能。历史上契税是以保护产权名义而征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，就是求得验印或发给契证，来保护自己的财产。因此，契税在群众中影响较深，素有“民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的谚语为证。契税筹集财政收入的功能起来越强。不论是在历史上还是现在，契税都是对财产征收的一种税，是国家税收的组织部分，是国家筹集

9、收入的手段。特别是随着经济形势的发展和改革开放不断深入的现在，房地产业已成为地方财政收入的重要来源。从全国情况看，自1990年恢复征收以来，当年完成37亿，2011年度全国完成契税2764亿元，增长之幅度连年列地方税种之首。三、契税的纳税义务人1、契税的纳税义务人契税纳税义务是指在中华人民共和国境内承受所转移的土地、房屋权属的单位和个人。所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。所称个人，是指个体经营者及其他个人。2、契税纳税义务人的特殊规定以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。地产开发公司通过挂牌方式取得

10、土地使用权，并负责拆迁和办理灭籍手续，其前期支付的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都应计入其契税计税依据，照章征收契税。 房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，不负责拆迁和办理灭籍手续的，其契税计税依据为缴纳的土地出让金和其他土地出让费用，不包括代为支付并由政府返还的拆迁补偿费。拆迁环节契税纳税人为签订拆迁补偿协议和办理灭籍手续的单位和个人。 土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。 四、契税的征收对象1、契税的征收对象契税的征收

11、对象是指在中华人民共和国境内所转移的土地、房屋权属。2、契税的征收对象应具备的三个条件转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。权属转移必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更到另一个权属人。必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 五、契税的征收范围1、契税的征收范围国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换；以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方

12、式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 2、相关概念的解释国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、 交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。房屋赠与，是指房屋所有者将

13、其房屋无偿转让给受赠者的行为。房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。3、契税征收对象与征收范围的区别 契税征收范围总的来讲是土地、房屋权属转移。但决不是所有的土地、房屋权属转移都征收契税，如对法定继承、离婚房屋财产分割而将原共有房屋归属一方、棚户改造用地、公司制改造、企业合并与分立、股权变动导致企业法人房地产权属更名等等就不征收契税，典型是条例提到的农村集体土地承包经营权的转移；所以契税条例只在契税征收范围内确定了出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋这几种行为征税。契税的征收范围是纲，契税的征收对象是目。这一点，也可以从契税条例的第一条和第二条验证：第一条是规定对境内

14、转移土地、房屋权属，承受者征收税；第二条明确：转移土地、房屋权属是指国家土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换的行为。第一讲契税基础知识（二）第一部分契税的计税依据一、契税的计税的依据的种类、以成交价格为依据，计征契税；2、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格计征契税；3、为所交换的权属交价格的差额计征契税。二、契税的计税依的特点1、不同的应税行为的计税依据组成部分不尽相同；2、不同环节的应税行为的计税依据的构成不尽相同。三、计税依据各类别的适用对象、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权

15、出售、房屋买卖的市场价格核定；、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。四、各类契税依据的相关规定、成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格是指契税征收机关指定的具备土地评估资格的评估机构进行评估。、成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。、市地税机关委托具有法定资质的房地产评估机构，依据相关规定，按照统一的估价时点和估价标准，对全市存量房产进行价格评估，其评估

16、价格数据存入建立的存量房交易税收征管系统内。 、存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。、根据财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税201161号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的房地产估价报告（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。、对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土

17、地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。、对于需要按评估价格计征契税的，必须委托具备土地估价资格的土地评估机构进行地价评估，评估结果须有确认权的土地管理部门确认后，方可做为计征契税的依据。 第二部分契税计税依据的确认一、 契税依据确认的原则、条例规定需以成交价格作为计税依据的，契税的计税依据从两个方面去掌握：以纳税人所提供的合同或具有合同性质凭证上标明的成交价格直接作为契税的计税依据，但其前提是税务机关对纳税人提供的成交价格认为合理；条例规定需以市场价格核定作为计税依据的，契税依据的确认就得要求纳税人既提供成交合同或具有合同性质凭证上标明的成交价格，又要提供估价报告；税务机关对二

18、者进行比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。按照差额征收契税问题上，原则是以纳税人提供的数据为准；但是税务机关有根据认为，纳税人提供的差额明显低于市场价格的，这时就有权要求纳税提供具有相当资质并由税务机关指定的房屋评估机关或者政府价格部门提供的估价报告，税务机关对二者进行比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。、条例规定直接规定以核定的市场价格作为计税依据的，税务机关直接要求纳税人提供估价报告。税务机关以估价报告中标明的评估价格作为计税依据。、条例规定按照差额征收契税，税务机关如果认为这个“差额”明显低于市场价格，税务机关就应要求纳税人提供“估价”报告。税务机关对二者进行

19、比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。、所提供估价报告是指具有相当资质并由税务机关指定的房屋评估机构或者政府价格部门提供的估价报告。二、对现行有效契税文件关于计税依的相关规定的归类（一）直接规定契税的计税依据的情形：、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。、纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。注明：以上政策出处：中华人民共和国契税暂行条例细则第十一条和第十七条。、以划拨方式承受土地使用权，但其在获得土地使用权的同时，对附着在土地

20、上的建筑物及其附着物（如院墙、仓、棚、圈、舍、树、井等）也实行了一次性买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移，按中华人民共和国契税暂行条例规定应交纳契税，计税依据为实际支付给房屋所有者的补偿费。（吉地税农字1998336号）、房屋开发单位为了实施房屋开发项目，在取得土地使用权时，需动迁旧房，房屋权属由原房主转移至房屋开发单位，房屋开发单位再委托动迁单位实施动迁，其行为属先买房后拆料。按着中华人民共和国契税暂行条例规定应交纳契税。其计税依据为实际支付给被动迁户的所有动迁安置补偿费。（吉地税农字199937号）、购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证

21、时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。征收契税的计税依据为购买商品房的购房款全额。（吉地税农字1999320号） 6、甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据中华人民共和国契税暂行条例的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。（国税函1998829号）7、以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。其计税依据为土地使用权出让

22、费用或者土地收益。取得转让土地使用权的承受人，应按照 中华人民共和国契税暂行条例 第四条规定的成交价格缴纳契税。因此，中华人民共和国契税暂行条例 与中华人民共和国契税暂行条例细则规定的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税的依据，两者并不矛盾。（财税200014号）、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（财税2004126号） 、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（财税2004134号）10、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该

23、土地使用权而支付的全部经济利益。（财税2004134号）11、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（吉地税函200552号） 12、吉林市城市基础设施投资公司、城市开发办、城市拆迁安置公司在城市基础设施改造中，通过政府划拨或征用的方式取得土地使用权，不征收契税。但由于“地为房载、房依地建”，上述单位在取得在土地使用权的同时，对附着在土地上的建筑物及其附属物也实行了一次买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移。以上开发建设单位的拆迁补偿行为应缴纳契税，其计税依据为实际支付给房屋所有

24、者的拆迁补偿费。（吉地税函200552号）13、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。（国税函2007606号）14、土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（财税2007162号） 15、关于划拨土地改出让、转让契税征收问题。以划拨方式取得土地使用权经批准转让时，转让方和承受方均应缴纳契税。由于转让方与国家的关系转变为受让与出让的关系，因而转让方要补缴国有土地出让的契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益；承受方为国有土地转让的受让者，按国有土地

25、转让缴纳契税，其计税依据为成交价格或竞买价格。（吉地税发200838号）16、关于因改变土地用途补缴土地出让金契税征收问题。对于因改变土地用途而补缴土地出让金的，应当补征契税。其计税依据为补缴的土地出让金。（吉地税发200838号）17、关于房地产开发单位对被拆迁人进行拆迁补偿安置契税征收问题。房地产开发公司在实施房屋拆迁过程中，以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。（吉地税发200838号）18、关于以竞拍方式承受四家金融资

26、产管理公司处置不良资产涉及的土地房屋契税计税依据问题。契税的计税依据为房屋、土地实际成交价格。信达、华融、长城和东方四家金融资产管理公司按照有关法律、法规的规定，通过竞拍的方式，分别处置从中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行和中国银行四家国有银行接受的不良资产，承受方缴纳契税的计税依据为竞拍房屋或土地的实际成交价格。（吉地税发200838号）19、关于以房屋、土地抵债计税依据问题。以房屋、土地抵债是一种特殊形式的买卖关系，根据不同情形，其契税计税依据为债权人与债务人签订的有效合同上约定的以房屋、土地抵顶的债务额或法院判决书上明确的抵债额或拍卖的实际成交价格。（吉地税发200838号）20、

27、根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（国税函2008662号） 21、关于抵债房屋和土契税计税依据问题。通过人民法院依法做出并已经发生效率的判决书、调解书、裁决书、裁定书、协助执行通知书等法律文书承受低债房屋和土地的，契税的计税依据为上述法律文书载明的抵债额。通过法院委托拍卖的抵债房屋和土地以实际成交价格为计税依据。（吉地税发2009117号）22、出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、

28、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。（国税函2009603号）23、关于契税的征收问题对由于原开发建设单位主体资格消失、法院拍卖抵债资产或开发建设单位拒不开具发票等客观原因，导致土地、房屋的承受人无法取得销售不动产统一发票的，凡符合吉林省地方税务局关于欠缴税款的纳税人发票管理有关问题的通知（吉地税发2006102号）第4条规定情形的，依照规定执行。不符合上述文件规定情形的，在征收契税时，土地、房屋的承受人应说明情况，提供相关证明材料，对方单位主管地税机关进行审核认定，并出具认定情况说明后，契税征收机关可按照以下两种情况执行：以资抵债、法院

29、判决和法院委托拍卖的，按照吉林省地方税务局关于明确契税征收几个具体问题的通知（吉地税发2009117号）第五条规定执行。（吉地税发2011127号）24关于企业取得政府返还的拆迁成本如何计征契税问题 在棚户区改造过程中， 对中标的房地产开发公司进行土地使用 权的挂牌出让， 其前期已经发生的拆迁补偿费契税征免按以下规定执行：房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，并负责拆迁和办理灭籍手续，其前期支付的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都应计入其契税计税依据，照章征收契税。房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，不负责拆迁和办理灭籍手续的， 其契税计税依据为缴纳的土地出让金和其他土地出让费用，不包

30、括代为支付并由政府返还的拆迁补偿费。拆迁环节契税纳税人为签订拆迁补偿协议和办理灭籍手续的单位和个人。（吉地税发201224号）25、关于外网配套费契税征收问题。房地产开发公司购买和开发土地所支付的各项外网配套费，凡支付给建委、财政、消防等政府相关部门，取得行政事业性收费票据的，属于与取得土地有关的费用，应计入契税计税依据，照章征收契税；（吉地税发201224号）26、关于拆迁补偿费契税征收问题。纳税人取得土地后，为动迁所支付的各项拆迁补偿， 包括有权 属房屋、无权属房屋、在建房屋、构筑物和其他附着物补偿，均属于契税的征税范围，应照章征收契税。（吉地税发201224号）27、关于分期支付土地出让

31、金契税征收问题。纳税人与土地管理部门签订土地出让合同， 约定分期缴纳土地出让金，其纳税义务发生时间为签订出让合同的当天，计税依据为合同所载全部土地出让金总价款。纳税人因分（吉地税发201224号）期支付土地出让金而 支付给土地出让人的利息，应计入契税计税依据，照章征收契税。28、关于城镇房屋拆迁补偿承受住房契税政策问题。纳税人因拆迁住房和非住房而重新承受住房的，对其重新购置 住房价款不超过拆迁补偿款的部分，或取得拆迁补偿住房且不需要缴纳差价款的，免征契税；重新购置住房价款超过拆迁补偿款，或为取得拆迁补偿住房而缴纳差价款的，对其超过部分或缴纳的差价 款依照对应的税率征收契税。对符合棚户区改造的拆

32、迁户，按现行棚户区改造有关契税优惠政策执行。（吉地税发201224号） 29、市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。（财税201282号）30、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。（财税2012

33、82号）31、根据中华人民共和国契税暂行条例规定，凡发生土地使用权、房屋所有权权属转移变动，均应交纳契税。在房地产交易过程中，因为“地为房载、房依地建”。所以在土地使用权转移变动时，土地使用权也同时转移。以划拨方式承受土地使用权，但其在获得土地使用权的同时，对附着在土地上的建筑物及其附着物（如院墙、仓、棚、圈、舍、树、井等）也实行了一次性买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移，按中华人民共和国契税暂行条例规定应交纳契税，计税依据为实际支付给房屋所有者的补偿费。（吉地税农字1998336号）32、房屋开发单位为了实施房屋开发项目，在取得土地使用权时，需动迁旧房，房屋权

34、属由原房主转移至房屋开发单位，房屋开发单位再委托动迁单位实施动迁，其行为属先买房后拆料。按着中华人民共和国契税暂行条例规定应交纳契税。其计税依据为实际支付给被动迁户的所有动迁安置补偿费。（吉地税农字199937号）33、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（财税200545号） 34、依据中华人民共和国契税暂行条例的规定，吉林市城市基础设施投资公司、城市开发办、城市拆迁安置公司在城市基础设施改造中，通过政府划拨或征用的方式取得土地使用权，不征收契税。但由于“地为房载、房依地建”，上述单位在取得在土地使用权

35、的同时，对附着在土地上的建筑物及其附属物也实行了一次买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移。根据中华人民共和国契税暂行条例规定，以上开发建设单位的拆迁补偿行为应缴纳契税，其计税依据为实际支付给房屋所有者的拆迁补偿费。（吉地税函200552号）（二）、现行有效的契税文件中关于契税成交价格的具体规定、合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 （财税字199896号）2、关于土地使用权出让的计税依据。

36、土地使用权出让行为的计税依据是成交价格，成交价格是指用地者在承受土地时应交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益的总和。主要包括承受者应交付的征地费用、土地开发费用、地租。征地费用包括土地补偿费、安置补助费、新莱田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等；土地开发费用包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等；地租也称土地净收益，是指应缴人国库的土地出让金。（财税字199811号）、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权

37、而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（财税2004134号）、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（财税2004134号）5、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成

38、交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、吉地税函200719号拆迁补偿、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益”。（吉地税函200719号）、关于土地出让金的违约金是否计入契税计税依据问题。用地人未按照土地出让合同、补充协议或变更协议的约定及时缴纳土地出让金，被政府相关部门计收的违约金，由于不属于土地出让的成交价格，因此，不计入契税的计税依据，不征收契税。（吉林省地方税务局公告2011年第2号）、关于分期支付土地出让金契税征收问题 纳税人与土地管理部门签订土地出让合同， 约定分期缴纳土地 出让金，其纳税义务发生时间为签订出让合同的当天，计

39、税依据为 合同所载全部土地出让金总价款。 纳税人因分期支付土地出让金而 支付给土地出让人的利息，应计入契税计税依据，照章征收契税。（吉地税发201224号）（三）、需要进行评估后才能做为契税计税的相关规定、根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。（国税函20021094号）、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地

40、补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（财税2004134号）、关于以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权契税计税依据问题。财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知（财税2008129号）规定：对以国家作价出资（入股）方式转移

41、国有土地使用权行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。其计税依据为有批准权的人民工政府土地管理部门按一定的土地使用年限，并根据当地地价水平和土地出证标准，核算出的土地出让金作为转增国家资本金或国家股本金金额。（吉地税发2009117号）、关于房地产开发企业以实物补偿方式取得土地使用权契税征收问题。房地产开发企业将开发区域内原住户房屋拆除，采用实物补偿方式进行安置取得土地使用权，对房地产开发企业征收契税的标准，分两种情况掌握：一是开发建成新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房

42、地产开发企业所支付现房的市场价格征收契税。（吉地税发2009117号）、关于抵债房屋和土契税计税依据问题。债权人和债务人双方通过签订以资抵债协议、合同或者通过公证部门公证后签订以资抵债协议、合同承受抵债房屋和土地的，契税的计税依据为政府部门批准设立的房地产评估机构出具的评估价格。（吉地税发2009117号）6、实物安置契税计税依据问题。开发公司委托房屋拆迁公司对被拆迁对象的房屋进行拆迁，在实际工作中，可以依照房屋拆迁公司与被拆迁人签订并经有评估资质的专业机构评估的住宅房屋拆迁补偿安置协议书所载金额，计算征收契税（长地税发2009154号）、关于契税的征收问题对由于原开发建设单位主体资格消失、法

43、院拍卖抵债资产或开发建设单位拒不开具发票等客观原因，导致土地、房屋的承受人无法取得销售不动产统一发票的，凡符合吉林省地方税务局关于欠缴税款的纳税人发票管理有关问题的通知（吉地税发2006102号）第4条规定情形的，依照规定执行。不符合上述文件规定情形的，在征收契税时，土地、房屋的承受人应说明情况，提供相关证明材料，对方单位主管地税机关进行审核认定，并出具认定情况说明后，契税征收机关可按照以下两种情况执行：（一）已签订购房合同，但确实无法取得发票的，依据合同所载金额征收契税，合同金额明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定征收契税。（吉地税发2011127号）、对于需要按评估

44、价格计征契税的，必须委托具备土地估价资格的土地评估机构进行地价评估，评估结果须有确认权的土地管理部门确认后，方可做为计征契税的依据。（吉地税联字19985号） 、存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。（长春市人民政府关于加强存量房交易税收征管的通告）10、根据财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税201161号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的房地产估价

45、报告（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。（长地税发201284号）11、为了加强契税征收机关与土地管理部门的工作配合，做好契税征收管理工作，根据中华人民共和国契税暂行条例、中华人民共和国契税暂行条例细则和中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法等法律、法规规定，现就契税征收管理中的有关问题通知如下：对于需要按评估价格计征契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市场交易行为，确保国家税收不受损失。（国税发199831号） 12、对于需要按评估价格计征契税的，必须委托具备土地估价资

46、格的土地评估机构进行地价评估，评估结果须有确认权的土地管理部门确认后，方可做为计征契税的依据。（吉地税联字19985号）13、为规范存量房交易的税收管理，堵塞税收征管漏洞，促进房地产市场健康发展，根据国家法律法规和财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税2010105号）、财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税201161号）的规定，现将加强存量房交易税收征管有关事宜通告如下：本市市区范围内（不含双阳区）存量房交易双方当事人均须遵守本通告。存量房发生交易时，其双方当事人应当依法如实申报并缴纳契税、营业税、

47、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。 市地税机关委托具有法定资质的房地产评估机构，依据相关规定，按照统一的估价时点和估价标准，对全市存量房产进行价格评估，其评估价格数据存入建立的存量房交易税收征管系统内。 存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。（长春市人民政府关于加强存量房交易税收征管的通告）14、根据财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税201161号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的房地产估价报告（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。（长地税发201284号）15、严格按照规定推行存量房评估工作。积极推进存量房评估工作，自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交