个人商铺投资要素以及商铺类型分析 .docx

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1、精品名师归纳总结个人商铺投资要素以及商铺类型分析可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结个人商铺投资要素以及商铺类型分析投资商铺五大要素1、市面：成熟的社区往往店家密集，仍配有公园、影院等帮助设施。要判定市面是否好，也可参照“肯德基指数”：假如在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。2、楼层：租金往往最能表达商铺的价值。一般一楼、二楼的租金 要相差 2 3 倍，而商铺的价格更会差 2 5 倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保证。3、自主权：自主权越高，收益越单纯。4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。假如商铺的 位置面对开阔的使

2、用空间， 客户流又比较简洁合理的话， 就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是打算 性因素， 精确的市场定位就可以大大提高物业的回报。 很多商业街已经形成了自己的产业市场， 比如“电脑一条街”、 “服装一条街”等， 找准市场定位可事半功倍。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结商铺类型分析1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。 这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。3、社区商铺其经营对象主要是住宅社

3、区的居民。4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模巨大，开发复杂， 所以投资风险也比较高。6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。7、交通设施商铺交通设施里面及四周的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结信谁不如信自己 谈商铺投资“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开头流行的，现在一不当心就成了很多新开盘的商业的产对外宣扬的广告语，真是脍炙人 口，开发商爱说， 投资者爱听，一百年后的抱负就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，莫非就这么信了？投资是

4、要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析， 商铺投资更是如此。我们学过政治经济学应当知道价值和价格这两个术语，价值来自 商品的本身， 价格来自供求关系变化的市场， 价格与价值对等才符合整个社会的经济规律， 但放在市场上来， 大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业的产市场来说，开发商期望出售商铺价格高些，当 然价值是大是小， 我们仍有待争论。 但投资者是肯定期望得到价值大的商铺，由于影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是 可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升， 价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判定商铺的价值大小，是否 值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺

5、和已涉足商铺投资的伴侣们 谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，由于它对我 们投资人来说太重要了。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结价值取向：静态消费区和动态消费区说商铺就不得不说零售消费市场，由于商铺就是买东西消费的的 方，你所挑选投资的商铺的价值大小， 很大程度上是由在这个商铺的消费劲所打算的， 这就跟它所在的区域又有很大的关系。 这里笔者引出两个概念供大家参考：静态消费区，就是在详细的肯定的时间段里，才会有肯定消费客 群和较大消费量产生的消费区域， 叫做静态消费区。 这里所说的“详细的肯定的时间段里”， 并不是说商铺规定的营业时间， 而是在营业时间中的某一个特定

6、的时间段， 这个商铺或者是这个消费区域只是在这个时间段里才会有大量的消费客群和消费量。打个比方， 一个仅对内的社区商业区， 它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较寂静，购物 的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流淌消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。 这种动态消费区我们现在更多的会给它“商圈”或者“几级商业中心”的定义， 就如现有的王府井步行街、 西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范畴涉及到整个北京

7、市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结我们投资卖了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是期望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来打算，经过人流越多就消费人口的基数就会越大。静态消费区平常并不具有人流， 其中产生消费的多会是固定的人， 而动态消费区中更多的是流淌人群， 如王府井大街每天在此的游客多达 50 多万，吸引着来自全国各的的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上打算此商业

8、物 业是好是坏。 但这并不是就定论静态消费区的商铺就不好， 其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿 CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦 来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太 多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好 几万的大厦白领在此固定消费， 并且带动周遍商业市场， 其旁边的昆泰国际大厦的底商， 刚开盘开盘就以 3 万多的价格出售， 且销售情形不同凡响。15%是个什么东东？现在我们看到网上仍有一些商业媒体对于商业物业投资回报分 析文章中， 15%的回报率是个常常显现的数字，说你花多少万买了个铺

9、，然后多少钱租出去，假如是按揭仍要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的运算公式， 然后是很正确的加减乘除， 得出一个可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结结论，基本上投资商业物业的投资者会在七、八年左右就能回收，以 后你就净挣了， 不仅如此， 现在很多开盘的商业物业项目的宣扬广告中和销售人员的滔滔不绝中， 都常常的显现这个数字， 笔者作为从事商业的产策划的职业人士，对此特别愤慨，很古怪，为何15%竟然就成了一种定论，谁下的，蛊惑人心，不负责任。商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能象住宅物业投资一 样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和

10、消费打算，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，仍有整个商业零售市场、 商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。 在没有分析这些因素的情形下，或者只考虑几个方面，就妄下打算，是有很大风险 的。我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功 能业态的分布是不同的， 有的部分就只能做餐饮， 有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址挑选时， 都会有其最高租金标准， 其中餐饮的租金较低， 而精品店和品牌服装专卖店比较高。 所以在要投资购买商铺时， 要分析它能做什么不能做什么， 再分析所挑选的租客中，租金会在什么范畴内，然后明白其周边商铺情形，得出

11、最可行 的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有进展的眼光。有很多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结逐步形成商业氛围，交通也建路开阔，区域商业物业价值快速攀升， 虽然前期租金很底，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺售出高出买进价几倍价钱，这哪里又是 15%的概念。我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去明白商业物业的特性，学习商业的产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，祝各位读者好运。可编辑资

12、料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结北京商业投资要素分析作为商业物业投资者，在进行投资之前，肯定要全面的对商业以及的产市场的各个方面进行全面的分析与明白，主要包括空置率、 供求状况、热点商铺分布区域、新兴商业区域等等，现针对北京市商业 市场，分别总结如下：北京市房屋 住宅、商业 空置率：商品住宅空置面积占全市商品房空置面积的比重为79.9%。办公楼为 8.4%。商业为 7.2%。目前，北京商铺所显示的空置率是5 10%，而据我们明白，隐性的空置率已经有 20%以上，加上经营不好所导致的空置率已经达到3035%。北京市商业的产市场供求状况：目前北京市房的产市场中商业物业的开发供应规模仍是远远

13、小于 住宅类、办公类等其他物业的开发量， 商业物业总体供应量仍是相对偏小。人均商业面积在 0.8 平方米左右。 依据北京市商委的商业进展规划，估计在 2005 年人均商业面积将达到09-1.0平方米，并且在最近新批的房的产项目中，有500 万平方米左右的商业的产项目， 2004 年会有 200 多万的商业的产项目开发竣工。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结北京市热点商铺区域经过多年培养和进展，北京市商业物业市场的进展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的商业中心外， CBD、燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门外、 阜成门复兴门、 北三环这十大

14、商圈已日趋成熟， 在此商圈内的新增商业物业将会越来越少。新型商业热点区域：在房的产市场快速进展、城市建设逐步扩张的推动下，相伴消费资源的转移和区域集中在城市的周边将会显现新的商业中心，正在开发的金源 SHOPPINGMA和LL亦庄 SHOPPINGMA，LL仍有西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等大体量的商业物业的显现， 必将带动其所在区域的整体商业氛围，并形成将来的新北京商圈。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结北京个人商铺投资方略浅议北京商铺已成为投资热点北京的新建房的产项目目前在全国最多的，光房的产开发公司就 有三千多家，房子太多了， 普遍不那么好卖了，购房者也

15、日益挑剔和难以打动。但是有两种房的产项目在发售的时候会看到排队甚至抢购的场景。一种是经济适用房，另一种是商铺，由于相对的稀缺，使得它们成为求购品。 假如说前者是城市拆迁人口和低收入阶层的生存保证，那么后者已成为城市中产阶层投资获益的新目标。由于零售业的高度发达，商铺包租、转租和买卖在发达国家是一 种高回报投资模式，中国香港的区和南方城市像广州、中山、温州、 深圳的布吉等， 商铺投资也已较为普遍， “一铺养三代”已成为一种投资传统，并已形成肯定数量的商铺投资客。作为首都，北京的零售 业进展虽特别快速，但从人均指数来讲，是相对落后的，有很大的提 升空间。北京商业的产的迅猛进展是近几年的事情， 商铺

16、投资便有一种原始股的味道。而北京人均 GDP已过 3000 美金，中产阶层的数量不断扩张。同时由于国内股市长期低迷，大量的个人、民间资金亦需 要查找更有效的投资渠道。 目前一般情形下， 北京住宅用房投资回报率约为 6到 8，商铺投资回报率可达 8到 12。依据运算在北京商铺的的投资回收期，平均情形下是8 10 年，而在广州、上海、浙江等的这个时间是 12 15 年，租金回报较高的商铺一般 8 年内就可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结能收回成本， 较高的收益回报使北京商铺成为继股票、 一般住宅之后新的投资热点。由于商业活动的复杂性，商铺投资对投资者的要求远远高于住宅 投资，投资者需

17、要把握肯定的投资分析方法， 才能在投资中趋于理性和务实。商铺的常规类型和投资要点投资商铺第一需要明白商铺的类型和特点，对于个人投资来讲，挑选适合自己投资实力和资源优势的项目出手， 深化考察、细致分析、快速出击，方能获得抱负收益。概括起来，目前在市场发售的商铺类型，依据类型一般有以下几种：1、购物中心、专业市场席位型商铺（ 图一 朝外门项目商业成效图）此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30 平米甚至几平米的铺位， 然后进行小单元零售或长期出租， 通过肯定的经营业态定位后， 由治理公司进行统一经营治理， 由投资者收取固定租金回报。例如早期的万通小商品市场、女人街，近期发售的朝外门购物

18、中 心商铺、碧溪广场、万朋商城等等。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有肯定收益承诺保证， 适合个人投资。 但是从市场体会来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，由于一个购物中心或市场的走旺需要多方面因素的结合：包括精确的市场定位、完善的经营治理，有力的市场推广等，而有些项目 缺乏精确的市场分析，定位纷乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户 支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营， 这样投资者的钱就打了水漂。对于此类型的商铺，第一主要分析大市，而不能盲目跟从广告宣传。应分析项目的定位是否符合的域商业市场的进展趋势， 举例来说， 像城区内小商品批发

19、城之类的低层次市场， 虽然有肯定消费群， 但随着城市消费水平的普遍升级，定位已不适应终端消费更新换代的要求，这种市场的租金收益也不行能太高， 投资前景暗淡， 需谨慎介入。另外仍要看一个市场或购物中心的招商和业态划分，是否有充分 的商户经营基础和市场消费支持。 项目的营销代理商和经营治理公司对保证正确的招商、经营方向所实行的措施是否属实等。总之，投资此类商铺力戒盲从、跟风，应挑选具备商业定位合理， 业态划分清楚，具有后期专业治理的项目。2、商厦商铺（ 图二 温特莱项目商业成效图 ）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结商厦商铺沿街写字楼底部按柱距划分单元，进行租售的商铺。由 于中高档写

20、字楼多处于中心商务区， 相对客流较大， 人口消费素养和租金承担才能较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120 平米以上， 总投资额度也较高， 投资门槛也较高。 此种类型的商铺由于是单元自主经营， 业主在挑选租户上有相当的敏捷度，商铺的建筑结构和环境应有较大的适应性， 这样有利于后期商户的经营使用， 才能长期保证较高的租金水平。 此类商铺的投资， 可以考察其写字楼及配套设施的整体品质， 对于品质和位置都不错的项目可以考虑早期下订，通过谈判拿到较为优惠的价位和付款方式，从而提高投资回报率。3、商业街商铺（ 图三 西单商业街 ）在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街 是

21、形成黄金商铺的重要区域。 商业街的形成一般需要区域商业的长期培养，一般至少 2 年，才能形成较成熟的商业氛围，一条成熟的商业街会长久稳固的发挥商业效用， 有很高的商业价值和收益回报， 国内外有很多知名商业街已成为城市商业的代表。如纽约第五大道、 东京新宿大街、银座、香港九龙的弥敦道、铜锣湾的轩尼诗道、新加坡乌 节诺商业街、 北京王府井等等。 这类商业街形成的黄金铺位稳固经营多年，绝少出兑，投资机会极为罕见。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结较为可能的商业街商铺投资一般是指城市二、三类商业区域的新 开发项目， 例如旧街通过改造后形成的新商业街， 郊区城市商业中心的商业街，大型住区形

22、成的商业街等。对于商业街商铺的投资，必需 要考察区域商圈历史进展情形， 同时要明白商业街周边区域的商业承担才能， 在政府和人为意志下， 有很多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培养，有行无市，这样的商业 街商铺一旦投资难免被套牢。对于规模超大，集中投放的商业街，应 保持理性，另外对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车 位等交通设施的商业街商铺都须谨慎对待。4、社区商铺（ 图四 万科青青家园社区商业街）设在肯定规模住宅小区内，以供应社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为快速的商铺类型。在北京 50 万平米以上规模的大型住区一般建在四环

23、以外，这些区域原先大多为城乡结合部， 商业配套相对匮乏， 社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。 虽然小区商铺的投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳固，风险相对较低，目前相对城区 商铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。在投资中应尽量挑选相对成熟或已有入住户的规模型项目，并尽量购买距社区主入口邻近的商铺单元，以提高投资收益。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结挑选商铺的基本分析方法由于目前北京市的出售型商铺数量并不多，投资商铺的前提是广泛收集相关信息，快速进行初步判定和分析，确定购买目标。投资回报率的快速分析， 投资决策的权衡因素应以简洁有用为主。判定一个商铺

24、是否值得挑选的首要条件是看它能不能获得较高的回报，而判定 回报的最有效方式，是看现实租金收入是否能尽快的回收购铺的前期资金投入。 运算商铺回报的方式有很多种， 最简洁有用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，假如大于15 说明投资收益较低，不宜介入，假如小于 15，大于 10 就可以考虑投资，假如小于 10 就说明，你遇到了很不错的铺位。当然年收益的推算应尽量精确客观， 同时也需考虑肯定的风险如空置期等等。 通过此方法进行投资项目的初步挑选。对初步挑选的商铺项目再做进一步分析，权衡因素应考虑以下几个主要方面：a、风险性由于商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高， 投资者应将承担的风险掌握在肯定

25、的范畴内，如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情形下，多点挑选，分散投资。应尽量购买准现房或现房可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结物业。投资前应通过现场实的调查来深化明白铺位的实际情形、环境因素、观看分析可能受到的限制和影响， 即时发觉不利因素进行规避。b、回报率投资者初步打算投资目标后， 应先拟定方案的出租经营业态， 再通过商户拜望，明白相近经营商户的经营要求，承担租金水平，来计 算实际可行的回报率。对售后由治理公司包租的项目，如超过15%的的回报承诺，就需要谨慎对待。c、稳固性商业周边区域的商业成熟度是投资回报稳固性的最主要反映，可以通过直观感受和对区域商业规划的间接

26、明白， 来判定将来商业进展的趋势。d、产品质素商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应等是否合理，对经营业态是否有限制，如社区商业对消遣业、餐饮的限制，商业中心对各层经营业态的限制等。投资者可依据以上要素进行分级逐一评分， 客观的挑选出最有投资潜力的商铺，进行投资决策。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结结语商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险， 这是客观的。但对风险的掌握不仅取决于投资者对项目的挑选才能，同时也取决于整体市场的规范程度。 商业的产市场的健康进展， 需要投资者的理性挑选， 同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、 商业治理公司的成熟运

27、作来保证。 商业的产在国内尚属起步， 商铺投资市场仍不规范， 市场中投资者与开发商的信息是不对称的， 投资者获得的有效信息越少， 投资风险越大， 对于商铺投资者特殊是个人投资者，有必要与专业商业代理公司保持亲密联络，猎取更多项目信息、 经营商户信息，同时也可以通过加入投资者联盟，成立投资组织，形 成购买优势， 同时提升整体投资分析水平。 我们信任北京的商铺投资会随着商业的产日益成熟而步入更高的进展层次。附录北京商铺典型项目简介北京典型商铺简介1、苹果社区商业街位于 CBD、社区商业类的苹果社区，总建设面积近70 万平方米，其中商业建筑面积 8 万平方米。由临街商铺和特色街“苹果二十二院街”组成

28、。由于其产品设计合理，面积适中，铺铺朝街，全部商铺均 可自由连通为 200-2000 平米的商业空间。特色街“苹果二十二院可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结街”将自然景观与人文景观有机融合， 成为运用现代建筑手法、 具有民居特色院落商街。2、建外 SOHO位于长安街上的建外 SOHO，总建筑面积约为 70 万平米，由公寓、写字楼、 SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。300 个商铺全部面对项目内部步行街。 复式结构商铺设计特殊。产品规划设计别致，定位精确，房的产开发商的品牌优势，众多因素使得其得到众多投资商的认同。3、巨库作为商场类型的巨库，位于东城区安定

29、门外蒋宅口，的处安外大 街北京环线北二，三环之间的焦点位置。的下一层至三层为商场，楼上 17 层为商住，商业整体规划为体验式卖场。本项目是盘活烂尾楼的一大力作。巨库商业总建筑面积为 3 万平米，的下一层至三层为商场。由于本项目以年轻时尚型女性服装为主，卖场集购物、休闲和消遣为一体， 迎合当今时尚的 酷一族 对环境和商品价格的要求， 每层各环绕一个主题绽开，的下一层为美食，一层为服装，二层为女性 饰品和化妆品，三层为运动休闲服饰。采纳大商场小铺面的做法，共 有 1000 个铺面，面积大约在 59 平米。巨库作为特色商场，由于其铺面面积较小，利于投资商购买，使得开发商准时实现资金回笼，首 次创新提

30、出体验式的卖场， 支持其新青年时尚卖场。 推广风格新奇时可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结尚，案名， slogan 与推广主题特别吻合，冲击力强，代投资型商铺进行统一招商，并对商铺进行统一经营治理。燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环 路。是国内第一家名品折扣店。由于其经营模式有创新，定位精确，符合现在北京存在的品牌消费的需求群体， 相关配套设施较好， 所以销售旺盛。仍有销售很旺的珠江帝景、万达广场、上海沙龙、远洋山水等， 在此不逐一而论。总体来说，进展潜力巨大的商业的产刚开头起步，商铺投资热度 仍将连续连续。在供应逐步放大的情形下，符合目标消费者需求、定

31、位精确、后期经营治理良好的商铺， 其商业的回报价值是可以逐年递升的、商铺将连续是投资商追捧的对象。 所以说商业物业开发建设出来是其一， 而整个商业区的经营治理的是否合理， 商业氛围的营造好坏与否， 都是商业物业整体升值和开发商连续性进展、 能否让投资者的回报得以保证的重要问题。 在后期经营中加强治理， 使得开发运作的商业物业更贴近于市场，更具有竞争力。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结专卖商店店型策划一、开店决策当今社会，越来越多的企业家和个人都有开店的欲望，专卖商店是一个抱负的挑选。由于专卖商店规模小、投入资金少，又可以呈现开店人的风格。 事实上， 目前世界上的很多零售业巨子都

32、是从小专卖店起家的。但是，开专卖店并非肯定胜利的，现实生活中失败者屡见不鲜。因此，在打算设立专卖商店时，肯定要明白专卖商店经营的难处。能克服这些困难，才是办好专卖商店的基础。假如无力克服这些困难， 最好舍弃开办专卖商店。、专卖商店竞争猛烈。专卖商店无论规模大小都会有胜利的机 会，并且能施展经营者的才能，实现自我价值。因此，开办专卖商店的企业和个人为数众多。专卖店与其他种类商店之间的竞争特别激 烈，寻求新的机会很不简洁， 所以依据自己的理念去经营很可能会碰壁，这就需要创办人的心理承担力强，驾驭市场的才能超凡。专卖商店进展的弹性很大， 最热门的商店可能是一家专卖商店， 最萧条的也可能是专卖商店。

33、假如你设立一家专卖商店， 就要抱定背水一战的信念，只能前进，不能后退。幻想轻轻松松的经营它，确定不会胜利。 如试图也辞掉公职，办个商店，以享受自由的心情来经营，只可能众 失败。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结、经营者需要专业学问。专卖商店的特色是专业性强，因此经 营者必需对所经营的商品有丰富的明白。 这不仅能保证所买进的货物品质优良，而且能向顾客供应高层次和周到的服务。纵观世界上一些胜利的专卖商店，经营者都是专家。在巴黎，书店的经营者是饱读读书的学者， 古董店的老板大多是古董鉴赏家， 服装店经理是服装设计师，集邮社的创办人常是集邮家。有人说：专卖商店能否办得起来，关键在于资金。

34、专卖商店能否办好，关键在于经营者的专业学问。这是有肯定的道理的。、资金要有保证。开店需要钱，开办何种专卖店，需要多少钱， 须事先知晓。 例如在北京开办一家美容院至少要投资万元。开办一家服装店至少要投资万元。当然，的域不同，规模不同，商品等 级不同，会需要不同资金的投入。例如：在日本开设一家平方米 大的茶艺馆， 必需预备保证金万日元， 内部装潢费万日元，开店预备资金万日元，合计为万日元。假如创办者能独立负担全部资金投入最为抱负。假如资金不足， 就要考虑借款。借到与否、 风险大小与自己的承担风险实力如何，都要有所估算。有人常由于资金不足，致使开店的抱负成为泡影，或只好缩小专卖商店的规模。在打算是否

35、开办专卖商店时， 对以上的利弊得失要进行详细分析， 不行瞻前顾后，也切勿草率行事。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二、店型挑选当人们打算要开个专卖店后，立刻就面临着开什么类型专卖店的 问题。虽然各种专卖商店有着共同的特性，但也有差异，有时差异会对专卖店的进展有重要的影响， 因此企业或个人都应依据详细情形进行挑选。店型挑选的影响因素专卖商店种类繁多，特点各异，挑选时就考虑以下影响因素。（）资金。资金数目是店型挑选的重要影响因素，资金雄厚的企业和个人，可挑选高档路线的专卖商店。如服装店、化妆品店、电器店、首饰店等。这些商店要求装饰豪华、高雅，商品价格较高，当然利润也较大。假如仅是小

36、本经营，可挑选较大众化的专卖商店，如食品店、冷饮店、花店、咖啡店等。（）竞争。竞争源于市场的供需状况，在挑选专卖商店店型时， 应防止进入竞争反常猛烈的领域， 开创新市场更利于生存和进展。 目前服装店、食品店、家具店都是市场竞争猛烈区域，而化妆品店、花 店、洗衣店等仍有很大的市场潜力。单品经营和独家风格，是逃避过 度竞争的抱负挑选。日本有一家玻璃器皿商店，经营各种类型、大小 不等、用途各异的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家特的销售各种瓶 塞的商店，独一无二的商品组合使其取得了市场竞争的优势。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（）专业学问。专卖商店的经营不同于一般商品，它需要店主 有较

37、高的专业学问水准， 由于到专卖商店购买的顾客常常需要得到科学性的购买建议。假如没有相应的专业学问， 就应舍弃经营该种店型。试想：作为一个服装店经营者，假如缺乏对服装潮流的敏锐，审美观 不强，他能将这家服装专卖店经营好吗？（）市场潜力。随着社会的进展，人们的消费观变化快速，在挑选店型时，应看准那些市场潜力较大的行业。 服装业进展忽高忽低， 市场潜力大，但风险也大。食品业难有高潮，但人人得吃饭，故市场 平稳，市场潜力较大。保健用品、休闲用品等行业有不行估量的市场 潜力。店型挑选的过程店型挑选的过程，实际上是对店型特点分析和对影响因素争论的过程。但在实际生活中，不少人却忽视了这些，他们在打算开店时直

38、接想的就是开个服装店、鞋店或食品店等，尔后再进行可行性争论， 这是不科学的。开店人之所以有开店的愿望，大多已具备了肯定数量的资金。在 资金角保证的前提下， 店型挑选应从市场调查入手， 看看消费需求有何新变化，就可以考虑这一店型，接下来再进行自身的可行性分析。 包括：能否有足够的资金支撑。能否购到较高级的舶来品。能否聘请可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结到通晓该类商品经营与使用的专家。 在顾客能接受的价格范畴内能否获得抱负的利润。假如得出确定的结论，就可以确定挑选开专卖店。三、服装店 服装店概述顾名思义，服装店是专营服装的商店。它有两种形式：一是聚集各类时装的精品，品牌多样。二是仅

39、经营一个品牌的时装，大多是产销合一的方式。时装与一般成衣不同。它具有流行、时髦的特点，无论是款式仍是价格，都高于一般成衣。过去，服装的主要目的是为了保暧，服装颜色较单一，款式较少变化，一般服装店即时可满意人们对穿着的需求。这些年来，随着生活水淮的提高和自我意识的加强，人们对服装 日益讲究起来。 服装店和服装厂商应运而生， 目前名牌服装店已在城市中独领风骚。服装店一般需要较大的投资，最好位于繁华商业区或新潮商品汇 集的街区。 经营的品牌留意流行趋势和较高格调。 利润有可能达到 ，甚至更高，价格寻求较高价位。经营中应准时处理 过季和过时的服装，否就会使商品陷入困境。市场机会分析可编辑资料 - -

40、- 欢迎下载精品名师归纳总结近几年，大城市服装店进展也很快，一引起海外品牌捷足先登。尽管这些专卖店的服装款式新奇，名气不凡，外部装饰也各具特色， 但由于价格昂贵，问津者不多，富丽堂皇的店内显得冷冷清清，一些较大的名牌服装店也在盛名之下微利经营，甚至面临着困境。尽管如此，服装专卖店仍是越来越多，竞争日趋猛烈，假如不吸 引如干名牌忠诚度较高难度顾客， 盲目开办单一品牌的专卖店就凶多吉少。近些年来，人们的收水准提高很快，但物价上涨幅度也高。年 轻女士是服装店的主要顾客， 她们虽然有追求时尚的欲望， 却缺乏顽强的后盾， 加上新兴的高级百货商场大多聚集名牌时装， 从声势和挑选范畴上都强于单一品牌专卖店，

41、 因此名牌时装店不冷不热实属情理之中。服装店的出路有两条：一是造就吸引众人的服装时尚，以自己的服装为核心，形成特有的消费层，诸如表少年服饰、少女服饰等等。 二是跳出经营单一品牌的模式，聚集多种品牌。当然，服装店也可以向大众化方向进展。四、鞋店 、鞋店概述鞋店是特的卖鞋的商店，它有综合鞋店和专营鞋店等形式。人类的进化带动了足下革命，从赤脚到穿鞋，从草鞋到布鞋，从布鞋到皮可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结鞋，从单一款式到变幻无穷的款式，多种多样的变化与需求，为鞋店的进展供应了宽阔的空间。在同等规模条件下，鞋店的投资额与服装店相关不大，经营特点 与服装店也很相像。此外，消费者对鞋子样式

42、的需要是千变万化的， 挑选流行样式对鞋店来说是特别重要的。 因此经营鞋店要具备以下条件：有流行服装店的流行讯息。鞋店要设在繁华、喧闹的商业区，最 好与服装相邻。店面设计要高雅、清爽。商品陈设要因店而异，但要 有试鞋椅、全身镜或半身镜，这是衡量鞋店等级的重要标志。鞋店不 论大小， 大致要有一半的空间作为贮存之用。过时的鞋子和样品要准时削价出售。市场机会分析当今消费者越来越重视鞋的消费了，据统计调查数据显示，鞋店消费额增长速度反常快速，并出现出多样的趋势。究其缘由，随着人们生活水准的提高和全球讯息的流通，城市中已，崛起一个新的阶层新新消费者。他们多数为年青人，存款意识淡薄，追求全身穿着的高雅与各谐

43、。鞋子是全身搭配的重要部分， 正如一位在外企工作的小姐说：“大致是由于含蓄的传统性格所致，人们见面经常常不自觉的看对方穿什么鞋， 样式老旧或档次太低， 都会让人轻视，服装有进可随便，但鞋一点都不能马虎。因此，我在鞋可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结上花的钱并不比花在服装上的少。 ”这不是个别现象， 而是代表一个巨大的消费言族群。专卖流行鞋种比卖一般有用鞋获利机会大，但要承担的风险也大， 同时要求经营水准更高， 市场嗅觉更灵敏。 一般有用目前有被忽视的倾向，实际上一般有用鞋价格廉价，中老年人对它有肯定的偏好，是 一个销售稳固的种类。五、食品店 食品店概述自从店铺产生后，就有了各式各

44、样的食品店，如米店、肉铺、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是历史上最悠久的专卖商店。开办食品店比服装店投资少，但是毛利较低。食品店最好的开设 的点并非城市中心的商业区， 而是人口密集的住宅区。 经营何种等级的食品要依据所在的居民总体消费水准进行挑选，开办食品反常辛苦，从早忙到晚，并要与各类顾客打交道。食品具有易腐的特点，储存商品的仓库和柜台常需要配备冷藏设施。市场机会分析食品店的最大特点是小而多， 竞争比较猛烈。 尽管人们不能不吃，但吃也是有限度的。 从消费结构上看， 吃占消费支出的比例有逐年下降的趋势，因此在有限的市场内取得圈套的利润应为食品店的目标。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师

45、归纳总结目前，从总体上看，食品店持平进展，但某些食品却有较大的市场潜力，如保健食品、冷冻食品、儿童食品等。（）保健食品。随着生活水准的提高和生活节奏的加快，人们越来越重视身体保健。 此外，随着工业文明而显现的新型疾病对人体危害很大，迫使人们不得不自我爱护。因此，保健食品有较大的进展空间，竞争也会日渐猛烈。（）冷冻食品。冷冻食品是一种现代食品，它经过生产到冷藏， 并通过食品店送到消费者手中。 很多家庭也备有冷藏设施， 这就构成了一个完备的冷藏链。它适应了人们便利、快捷、保鲜的三种要求。 西方冷冻食品连锁店进展反常快速， 在我国将来也将会有一个较大的进展。（）儿童食品。儿童食品是一个热门行业，有人

46、类就有儿童，并 且社会越进步，此项花费越大。据相关单位统计，目前一些儿童支出 已占家庭总支出的，其中儿童食品占相当大的比例， 特殊与儿童健康相关的食品，更具有光明的前景。当然，随着社会环 境和风尚的变化， 必定会带来一些更新的市场机会。 企业及个人需要具备敏捷的感知力，以便及早发觉。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结六、电器店 电器店概述电器专卖商店是专营各类家用电器的商店，它可以是综合电器商店，也可以是单项电器商店。音响器材专卖店、照相器材专卖店都属于后者。电器商店店具有体积大、单位价值高等特点，因此电器商店需要 较大的店面陈设商品， 资金投入较大。 同时很多电器店对温度和湿度要求较为严格，设施投资要占肯定数额。电器商店经营弹性较大，产品适应潮流会显现经