2022年房地产开发工作流程图各阶段涉及主要税种及征税方法.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎,但是涉及的税种 许多,需要实行肯定手段合理规避,它所涵盖的税种除生产销售及 修理修配行业缴纳的流转税增值税外,基本包括了国家税法规定的 全部税种；房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期 间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进

2、行核算做具体阐述；一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（仍有政府相 关部门收取的交易费等）,但有时土地转让方转让时会要求拿净名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 值,而把依据税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值 税等也要求对方承担；（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时 向承担土地使用权、房屋全部权的单位和个人征收的一种税；契税 按土地使用权、房屋全部权转移时的成交价格为计税依据,基本税 率为 4%；应纳税额 =房地产成交价格或评估价格 税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、

3、领受印花税 暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税；分为从价计税和从量计税两种；应纳税额 =合同金额 0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段,公司成立缴纳注册 资税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税,开发阶段缴纳各工程 承包合同、广告合同的印花税,以及销售阶缴纳产权转移凭证的印 花税等；二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止,每年缴 纳土地使用税；土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范 围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计 税依据,按规定税额征收的一种税；年应纳税额 =土地使用面积 单位税额名师归纳总结 - - -

4、 - - - -第 4 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、预售阶段：需缴纳营业税及附加,预缴土地增值税、企业 所得税；（1）营业税：在中华人民共和国境内供应营业税条例规定的劳 务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税 人；销售不动产应纳税额 =纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用5%=营业税额7%（2）营业税附加税：城市保护建设税训练费附加 =营业税额 3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税；土地增值税依据 纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率运算征收,纳税

5、人转让房地产所取得的收入减除 后的余额,为增值额；条例规定的扣除工程金额海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税,海口、三亚每月按销售额的2%预缴,其它市县按销售额的1%预缴；（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得；应纳税额 =应纳税所得额25% 房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税,每季度预缴税额名师归纳总结 依据国税发 （2022）31 号以及国税函 2022299号规定预缴第 5 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额10%营业税及

6、附加预缴的土地增值税期间费用）25% 备注：新企业所得税法执行后,海南地区执行企业所得税过渡期政策,新办企业执行 25%税率,老企业 2022 年 22%,2022 年 本金的印花税,立账时账本印花 24%,2022年以后执行 25%；四、当年度有完工楼盘,就完工年度进行企业所得税汇算清缴,每年 5 月 31 日之前申报（详见国税发（2022）31号文）；每年度应纳企业所得税额 =应纳税所得额 25%应纳税所得额 =收入总额不征税收入免税收入各项扣除以年年度补偿亏损五、工程销售达到85%或销售完毕,进行土地增值税清算；（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑

7、面积的比例在 85%以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕；（二）、应纳税额的运算1、运算增值额增值额收入额扣除工程金额 2、运算增值率增值率增值额 扣除工程金额3、依据增值率确定适用税率；4、依据适用税率运算应纳税额；应纳税额增值额 适用税率 扣除工程金额 速算扣除系数备注：实行四级累进税率（1）增值额未超过扣除工程金额（2）增值额超过扣除工程金额50%部分, 税率为 30%；50%,未超过扣除工程金额名师归纳总结 100%的部分,税率为 40%；速算扣除系数为5%；第 6 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （3）增值额超过扣除工程金额100%,未超过扣除工程金额 200%的部分,税率为 50%；速算扣除系数为 15%；（4）增值额超过扣除工程金额200%的部分,税率为名师归纳总结 60%；速算扣除系数为35%第 7 页,共 7 页- - - - - - -