2022年房地产项目开发流程全过程.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程开发流程全过程2022 年 06 月 01 日 星期一 22:12 前置说明：今整理出地产工程开发流程,期翼为其他工程运行做指导；亦或与同仁们共同探讨,以求得工程开发运行的便利之路； .房地产工程开发流程全过程目录第一章：工程决策阶段其次章：前期预备阶段一、猎取土地使用权二、征地拆迁,申办并取得房屋拆迁许可证三、规划设计四、建设工程报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 44 页精选学习

2、资料 - - - - - - - - - 2、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通,满意施工运输条件4、施工图纸及施工资料预备5、施工材料和施工设备的预备6、暂时用地或暂时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标掌握点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度方案11、设计、施工、监理单位的和谐第四章：工程销售阶段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收,取得建筑工程竣工验收备案证四、申办建设工程规划验收名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 五、进行权属登记

3、,取得商品房权属证明书六、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、治理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性讨论和工程决策阶段、建设前期预备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段；第一章： 工程决策阶段产开发工程经董事会（企业主）批准初步立项后,转由企业战略进展讨论中心（策划部）进行可行性讨论；1、可行性讨论的内容可行性讨论的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化,削减或防止投资决策的失误,提高工程开发建设的经济、社会和环境效益；可行性讨论的主要内容有：1工程简况；2开发工程用地的现场调查及动迁安置；3市场分析和建设规模的确定；4规划设计影响和环境爱护；名师归纳总结 - -

4、 - - - - -第 3 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5资源供应及资本运作方案；6环境影响和环境爱护；7工程开发模式、组织机构、岗位需求、治理费用的讨论；8开发建设节点方案；9工程经济及社会效益分析；10 结论及建议；2、可行性讨论成员学问组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师；3、可行性讨论的工作阶段1）投资机会讨论；该阶段的主要任务是对投资工程主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资工程或投资方向提出建议,即在肯定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查猜测为基础,查找最有利的投资机会；投资机会讨论相当粗略,主要依靠笼统

5、的估量而不是依靠具体的分析；假如机会讨论认为可行的,就可以进行下一阶段的工作；2）初步可行性讨论,亦称“ 预可行性讨论” ；在机会讨论的基础上,进一步对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3）具体可行性讨论,即通常所说的可行性讨论；具体可行性讨论是开发建设工程投资决策的基础,是在分析工程在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与拒绝策的关键步骤；4、可行性讨论按 5 个步骤进行：1工程公司接受托付或集团公司董事会立项；2调查讨论；3方案挑选与优化；4财务评判和经济评判；5编制

6、可行性讨论报告；5、集团公司董事会通过,批准正式立项,工程进入前期开发阶段；其次章：前期预备阶段一、 猎取土地使用权；开发商猎取土地使用权的主要方式：1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得；开发商猎取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式：出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程

7、序将国有土地使用权让 与土地使用者；依据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖；协议出让指土地 使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有 土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有 关事宜的这样一种出让方式；招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人依据肯定的要求择优确定土地使用者（即土 地使用权受让人）的出让方式；以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同 双方当事人的权益义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的

8、 责任等；拍卖又称竞投,有些地方也叫“ 拍让” ；它是指由土地全部者代表在指定的时 间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土 地公开叫价竞投,按“ 价高者得” 的原就确定土地使用权受让人的一种出让方名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 式；依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅行、商业、消遣等用途的,必需通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得成交确认书,然后签订国有土地使用权出让合同；开发商取得国有土地使用权出让合同后,到建管处办理建筑方案报建

9、手续,至地籍处办理土地证登记手续；属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让合同、划拨打算书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质；3）属新增建设用地的,应供应建设用地批准书；属存量用地的,应供应原土地使用者土地权源资料；4）1：2000 地势图 2 份；5）加盖了“ 权属已审核” 的宗地图、地籍图各 3 份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记托付书；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 送土地主管部门；（1）土地使用权出让地

10、治理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足 让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作；（2）土地使用权划拨10 亩土地使用权出让和转房地局负责办理 10 亩以上（含 10 亩）的城镇建设用地的划拨手续；区、县房 地局负责办理 10 亩以下的城镇建设用地的划拨手续；（3）征用土地征用耕地 1000 亩以上,其他土地 准；2000 亩以上,由政府部门审核后报国务院批征用耕地 3 亩以上 1000 亩以下,其他土地 10 亩以上 2000 亩以下,由人民政府批准；征用耕地 3 亩以下,其他土地（4）地价评估10 亩以下,由区（县）人

11、民政府批准；市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评 估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程 序；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件；2 用地者到市或区、县房地局或其它部门明白情形,进行询问,并到出让地块 实地勘察,搜集资料；3 用地者进行投资分析；4 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资 信证明,并按规定缴纳投标保证金；5 用地者填写投标书送达指定方进行投标；6 收到中标通知书后,由

12、企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签 订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的肯定比例作为定金；7 按合同的商定支付余款；付清40%地价款后向市或区、县房地局申领暂时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证；拍卖受让土地使用权申请程序：1 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件；2 用地者到市或区、县房地局或其它部门明白情形,进行询问,并到出让地块实地勘察,搜集资料；3 用地者进行投资分析；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商

13、执照、法人资格证明、银行资信证 明,并按规定缴纳竞投保证金；5 用地者到指定地点领取竞叫牌；6 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参与竞投；7 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合 同,并按规定支付总地价款的肯定比例作为定金；8按合同的商定支付余款；付清40% 地价款后向市或区、县房地局申领暂时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用 证；属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成 交确认书；凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得国有土 地使用权证；二、 征地拆迁,申办并取得房屋拆迁许可证；城市房屋拆迁

14、是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应 经济、社会进展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提 高；1、拆迁方式：名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁；2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证；3）拆迁人托付拆迁：适用开发商缺乏拆迁体会时托付特地从事房屋拆迁工作的单位进行；2、拆迁的主要内容包括：1房屋拆建,如危旧房改造；2城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务

15、设施等公共建筑的建设和改造；3环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等；因此,城市房屋拆迁是相伴着城市建设工程进行的,是城市建设的重要组成部分,特殊是旧城改造中的一个重要环节,处于建设工程的前期工作阶段；3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2）建设工程批准文件；3） 建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨打算书）名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5）拆迁代办单位和评估机构资料；6）拆迁安置方案和方案；（拆迁红线范畴内房屋面积、户数、性质、用途等基 本

16、情形；拆迁方式；拆迁期限；仍建方式及仍建期限；产权清晰的安置用房证 明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度；）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；依据市城市房屋拆迁治理实施方法的规定,房屋拆迁治理部门在收到申请 之日起 30 日内,对申请审查完毕；符合条件的,依法收取拆迁治理费（住宅 为 7 元/平方 M,非住宅为 3 元/平方 M）,颁发房屋拆迁许可证；开发商取得房屋拆迁许可证后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议；安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地仍建；拆 迁完毕后,申请拆迁验收,取得房屋拆迁验收合格证；三、 规划设计建设工程规划治理的主要内容有：建

17、筑治理、道路治理、管线治理、审定设计 方案、核发建设工程规划许可证；在已开发使用的城镇国有土地范畴,工程规划申报的基本步骤是：1在工程建议书报批或可行性讨论报告编制之前,开发商要向规划局申报规划 要点,规划治理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2在工程建议书批复后,开发商应向规划局申报工程选址、定点,即向申请单 位下发选址规划看法通知书,对工程用地的位置、面积、范畴等供应较具体的 看法,并须同时下达规划设计条件；3规划设计条件,是工程选址后,由建设单位申请,规划部门下达的托

18、付设计 机构进行规划方案设计的依据性文件；开发商在完成方案设计后,须向规划部 门提出审定申请；4通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地 规划许可证的必备条件；5开发商依据审定的设计方案通知书和可行性讨论报告批复,并在规划主管部 门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的看法后,应向规划局申领建设用 地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件；6申领建设工程规划许可证,是在工程列入年度正式方案后,申请办理开工手 续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最终法定程序,该证申办开工 的必备文件；进行营利性的房地产开发,必需取得国有土地使用权才能进行；依据城市房 地产治理

19、法的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让 和划拨；通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨 取得土地使用权的暂时证件是建设用地批准书或划拨打算书；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、申办工程选址定点,取得建设工程选址看法书和建设用地规划许可 证；并取得建设工程选址看法书的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设工程选址申请城市规划行政主管部门依据全市经济社会进展策略、城市总体规划、分区规 划、掌握性具体规划等各级规划,依据国家城市规划法、建设工程选址 规划治理方法等,考虑建设

20、工程的要求,在规定期限内提出规划方面的初审 看法和选址看法；此后,由城市规划行政主管部门会同土地治理部门并征求工 程所涉及到的有关部门的看法,对初审看法及其选址提出复审看法,对于同意 的工程报政府审批后,在规定的审批期限内核发工程选址看法书；建设工程选 址看法书的主要内容应包括：建设工程的基本情形和建设工程规划选址的主要 依据；2）申办建设用地规划城市建设用地规划治理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质 和总体布局,打算建设工程可以使用哪些土地,不行以使用哪些土地,以及在 满意建设工程功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地；城市规 划行政主管部门对城市用地进行统一的规划治

21、理,实行严格的规划掌握是实施 城市规划的基本保证；3）托付设计单位设计,送审设计方案；申报规划要点：名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 规划要点是方案立项或建设工程可行性讨论的规划基本依据；方案部门可以要 求开发单位初始规划部门对于开发工程的看法,再行打算对可行性讨论报告的 批复；当建设单位完成方案报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获 取选址规划看法通知书申报选址定点；办理上述“ 一书一证” 时,需提交以下申 报资料：1）建设用地申请；2）房地产开发单位营业执照和资质证书；3）土地使用证或土地权属证明；4）

22、 1：2000 地势图；开发商取得建设工程选址看法书及建设用地规划许可证后,即可同步 到 a/建管处办理规划方案报建手续,取得建设工程规划许可证；b/到耕保 处办理土地征用、转用手续,取得建设用地批准书；到土地利用处办理土 地出让合同或划拨手续,签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地 划拨打算书； c/到地籍处办理国有土地使用权证；到拆迁处办理拆迁 许可证；2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线 图和施工图；建筑方案报建分两阶段；1）规划方案审批阶段,取得规划建筑方案批准看法书；在此阶段需要供应 的资料为： a1：2000 地势图 1 份；b1 ：500 地势

23、图 1 份（附道路红线及光名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 盘）；建设工程规划建筑方案图纸1 套及光盘（大型工程需供应2-3 个不同设计单位的规划方案及光盘）；划用地范畴线）；“ 一书一证” 及其附件（规划设计使用条件和规2）施工图核准阶段,取得建筑核位红线图 5 份和施工图 3 份；在此阶段需要供应的资料为：土地证复印件或宗地图或出让合同或划拨打算书；公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查看法或回执；施工图 3 份及光盘；3、申办建设工程红线定位与验线,取

24、得建筑核位红线图；红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位；其流程是先红线定位,再验线；红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线；办理红线定位时应提交以下资料原件：1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单；2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单；3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图；4）如所放红线与规划道路或其它预留规划掌握范畴相关,建设单位仍须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据；4、申办建设工程规划许可通知书,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证；建设

25、工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办建设名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程规划许可证；持建筑红线图到城管部门固体废弃物治理处缴纳垃圾处理费；申报建设工程规划许可通知书应提交以下资料：1）国有土地使用权证；2）城市基础设施配套费收据；3）人防费收据；4）建设工程规划许可通知书申请表；5）投资许可证；6）经放线的红线定位册正本；5、申办建设工程规划许可证；申办完毕后开发商持建设工程规划许可证至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3 个月内,开发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证；

26、建设工程规划许可证时提交以下资料：1）建设工程规划许可通知书；2）经正负零验线、盖章的红线定位册副本；3）经正负零验线、盖章的核位红线图；4）垃圾处理费联系单；建设工程规划许可证显现变更事由时,提交以下资料办理：名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1）变更申请；2）工商部门更名通知、变更后的工商执照；3）开发商资质证明；4）土地变更批复；5）变更后的土地使用证；6）（土地批租费、使用费）收据；7）原建设工程规划许可证；8）建筑红线图；9）抵押权人同意变更的看法（办理了在建工程抵押的）；10）法院裁决工程仍应提交判决

27、书；房地产工程开发流程全过程（三）四、 建设工程报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍；工程报建总流程：建设工程交易中心依法必需进行招标的工程范畴和规模标准,依据省人民政府的规定执行；施工单项合同估算价在50 万元人民币以上或建筑面积达到 1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必需进行招标；工名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 程建设工程必需在发包前,由建设单位或其托付代理机构到相关交易中心进行报建；应当报建而未报建的工程工程,不得进行招投标；报建时须交验工程建设 工

28、程以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程工程资信证明、经批准的建 设用地证明和规划审批文件等；工程建设工程的报建内容主要包括：工程名 称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣 工日期、发包方式、工程筹建情形；工程建设工程报建程序：1 建设单位或其托付的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取工程建 设工程报建表；2 按报建表的内容照实填写 ,盖上工程法人公章后报送建设局；3 工程建设工程立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图 设计文件审查批准书连同报建表同时提交；4 属于试桩建设工程工程 ,须办理试桩登记手续；工程建设工程的投资和建设规 模发生变化

29、时 ,建设单位或其托付代理机构应准时到市交易中心进行补充登记 o 筹建负责人变更时 ,应办理变更手续；1、建设工程报建登记工作内容：填报建设工程工程报建表需带以下资料：名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）建设工程批准文件；（二）建设工程工程土地使用合法证明文件；（三）施工图设计文件审查批准书；（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；（五）私营、民营、合资工程必需出具合法证明文件；报建信息治理：（1）、建设局核实报建资料,进行现场勘踏（2）、将报建信息转至各有关治理机构；7 个工作日内）；2、审核“ 一费

30、制” 收费认定表、核发缴款通知填报建设工程“ 一费制” 收费认定表按以下程序办理（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；（二）到各执收执罚单位办事“ 窗口” 办理缴费认定手续；（三）应缴费用从工程报建开头20 日内凭建设局（询问台）开具的市行政事业性收费、基金缴款通知书到代理银行专柜办理缴款手续；其它以中标价 为运算基数的缴费工程,在招投标监督治理机构对招标投标情形书面报告核准 前按上述程序办理；3、投标申请人投标报名名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）投标报名、评标、定标的依据资料：1、投标申请人的营业执照

31、；2、资质证书；3、投标申请人信誉档案资料；4、工程经理有关资料；5、业绩及其它与投标活动有关的资料；（二）网上投标报名：4、招标人依据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：（一）招标人依据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审；（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件；（三）招标人采纳对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于 7 家的,应重新发布招标公告；预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采纳随机方式抽取不少于 7 家的投标申请人；5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：（一）招标文件编制标人应依据招标文

32、件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所明白的情形,编制投标文件和工程预名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 算；投标文件编制完成后应认真校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满意招标文件要求的份数；采纳标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字 200218 号文件规定执行；（二）投标文件的内容1、投标函；2、施工组织设计或者施工方案；3、投标报价；4、招标文件要求供应的其他材料；（三）投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将

33、投标文件密封送达投标地点；在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分；并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志；2、投标文件的接收在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作；在接收中应留意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收；6、组织评标委员会工作内容：名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18 小时以上,下午召开的评标会应提前 4 小时

34、以上 5 小时以内）在招投标监督治理机构的监督下,通过市建设工程交易中心运算机系统按规定随机抽取评委,并供应以下资料：1、建设局抽取评标评委申请表；2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为运算基数的“ 一费制” 收费工程的缴款凭据；（二）由建设局指定专人通知评委参与评标；（三）建设局负责将已抽取评委的具体资料及通知结果打印密封（密封套破旧无效）,分别交由招标人和招投标监督治理机构签收储存；7、开标工作内容 ：（一）招标人介绍投标单位和招投标监督治理部门人员；（二）当众检验投标文件是否符合规定,按规定启封投标书；（三）报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特殊说明的内容；（四）设有标底的公布

35、标底；（五）招标人填写开标汇总表,并由投标人签字认可；（六）招投标监督治理机构进行监督治理名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 8、定标工作内容：依据中华人民共和国建设部令第 89 号令房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标治理方法进行；招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人；投标有效期应当在招标文件中载明；9、核准招投标情形报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告工作内容：招标人应当自确定中标人之日起15 日内,向招标投标监督治理机构提交招标投标情形的书面报告；在向招标投标监督治理机构提交招投标情形书

36、面报告核 准时,应提交以下资料：1、由各收费单位确认的建设治理收费认定表；2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为运算基数的“ 一费制” 收费工程的缴款 凭据；房地产工程开发流程全过程（四）10、签订工程承发包合同招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30 日内,依据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议；订立书面合同后7 日内,中标人应当将合同送治理机构备案；名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 招标条件：1）勘察、设计招标,应当取得该工程的建设用地规划许可证

37、,并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标,应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标,应当完成勘察和设计工作；3）施工招标,应当完成立项审批手续,建设资金已经落实,按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4）材料、设备招标,应当完成设计工作,材料设备的技术性能已经确定,所需资金已经落实；5）法律、法规、规章规定的其他条件；公开招标工程应实行资格预审,邀请招标工程可实行资格预审,也可实行资格后审,但资格预审和资格后审不能同时进行；施工招标工程需要划分标段和确定工期的,招标人应当合理划分标段、确定工期,并在招标文件中载明；应积极推行总承包负责制,不得将一个单位工程

38、主楼、附楼、分部工程分开招标,严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包,如分部工程专业性较强需要另行挑选承包人的,必需进入有形建筑市场通过招标投标方式确定；任何为招标工程的前期预备或者监理工作供应设计、询问服务的法人及其附属机构（单位）,均不得参与该招标工程的投标；名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 招标方式：开发建设工程招标投标可以实行公开招标、邀请招标和协商量标等 几种方式：1公开招标由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告,公开请承包者参 加投标竞争；凡具备规定条件的单位都可自愿参与投标

39、；在众多的投标单位中 挑选报价合理、工期较短、信誉良好的承包商；这种公开招标方式,由于参与 投标的单位较多,所以审查投标资格及其标书的工作量较大,招标费用开支较 多；实行公开招标工程应实行投标人资格预审,当资格预审的潜在投标人过多 时,由招标人通过随机方法从中挑选投标人,且数量不得少于 7 家；公开招标 一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易把握的大中型工程建设建 设工程,以及选购数量多,金额大的物资设备、材料的供应；2邀请招标招标单位不公开发布招标通告,而是依据工程特点向经预先挑选的承包商发出 招标通知书或邀请函,然后依据各单位回函答复情形,确定投标对象,请他们 参与招标工程的投标竞

40、争；邀请参与投标单位的个数,世界各国都有规定,我 省在有关规定中,明确要求不少于三家；邀请招标方式由于对邀请对象的技 术、体会和信誉方面比较明白和信任,所以组织工作比较简洁；不仅可以节约 招标费用、缩短招标工作的周期,也可以提高投标中标率；邀请招标属于有限 竞争性招标,这种招标方式限制了竞争范畴,有可能失去优秀的投标者；实行 邀请招标工程可实行投标人资格预审,也可以实行投标人资格后审；名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3协商量标由建设单位直接挑选投标单位,就工程的工期和造价等条件,双方直接商谈中 标条件和要求；参

41、与议标的单位应不少于两家；议标适用于招标工作开展有困 难的地区；工程规模不大、专业性较强或特殊要求多,面对造价要求并不非常 苛刻的工程工程；双方在招标投标过程中费用支出最少,招标工作的周期也最 短；议标缺乏竞争性,在造价上一般都偏高；招标投标基本程序招标工作由开发公司主持,没有组织招标和编制标底才能的开发公司,可托付 工程询问公司等招标服务公司代理；但这类服务机构必需具备肯定技术资质,具有法人位置,经招标投标治理部门审查批准的企事业单位；1工作程序审查招标单位的资格；报批招标申请书；编制招标文件,编制标底并送审,指定评标、定标方法；发布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；分发招标文件及有关

42、技术资料、图纸等,组织投标单位现场勘察和招标文件答 疑；名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 编制和寄送投标文件；开标,公开标底,审查投标书和保函；评标、定标、打算中标单位；发出中标通知书,招标单位与中标单位签订承包合同；招标申请书应当包括以下主要内容：工程名称、情形、概算；开发公司负责组 织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情形；图纸、场地等情形是否具备招标条件；招标方式；2应留意的问题工程建设招标投标必需编制完整的招标文件和投标标书；招标文件和投标标书 一经发出,除另有规定外,一般不得变

43、更；招标必需依据有关规定编制标底,并送政府主管招标投标的部门或其托付单位审查批准；编制标底人员的资格,须审核批准；此外,一个招标工程,只能编制一个标底；为了保证招标的公平性,应当以招标单位为主,约请有关部门及专家成立评标 领导小组,进行评标、决标；对于大中型建设工程,招标单位仍可以邀请体会 丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会,对各投标方案作出 评判；在此基础上,举荐一、二个投标企业,供评标领导小组审定,确定中标 单位；假如决标结果有损于国家利益时,政府主管招标投标的部门,有权予以 拒绝；名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页,共 44 页精选学习资料 - - - - - - - - - 投标单位在提交投标标书的同时,必需提交由其开户银行出具的投标保证金证书；投标单位中标后,假如拒绝承担中标的工程任务,招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金；签订承发包合同时,必需严格履行标书的各项条件,不得修改和