马鞍山新都市广场项目商业计划书 .docx

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1、精品名师归纳总结马鞍山新都市广场工程商业方案书第一篇 概 况一、工程简况1、的理位置马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界。西长江与和县相望。南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30 公里。北与江苏省南京市江宁区毗连，至南京市区 45 公里，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越的理位置。全市总面积 1686 平方公里，南北最大纵距 54.4 公里，东西最大横距 46 公里。马鞍山交通便利，拥有长江万吨级的马鞍山港，可与国内外港口四季通航。至南京禄口口机场20 多公里。有宁马高速与沪宁高速、京福高速、宁杭高速 . 宁合高速相连。有宁铜铁路与皖赣线

2、、沪宁线相连。距南京 40 分钟车程，距上海3 小时车程，距合肥2 小时车程 , 距杭州 3小时车程2、工程位置本工程的块是马鞍山掌握性规划A 片用的，位于葛羊路、圆桥路、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结红旗路和江东大道围成的区域内。B 的块为葛羊路南、花果山东北，原星火福利厂位置。南为新城区，距市中心 3 公里。东 1 公里为宁马高速大路出入口，北为国道和马钢新厂区。西面为老城区（金家庄区），有铁路慈湖货运站。3、土的用途A 的块区域面积： 1154.917 亩（合 769944.84 平方 M）B 的块区域面积： 82.472 亩（合 54981.59 平方 M）拟建大型专

3、业综合性市场，商业步行街、服务配套设施、住宅、写字楼、宾馆等。土的出让年限：住宅70 年，商业 40 年。4、规划指标容积率： A 的块： 1.1 。 B 的块： 1.0 。限高： 80M。总建筑面积：约90 万平方 M。5、工程投资规模：约 20 亿元人民币6、工程开发周期：五年（ 2004 年 2021 年） 二、背景资料（一）宏观形势 改革开放后的中国 GDP连续多年保持8%左右的增长率，为世人所瞩目。受中国巨大的国内市场所吸引，同时中国大陆具有土的和劳动可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结力价格优势，国际资本向我国，特殊向沿海的区加速流淌。当沿海的区的国际资本与民营资本达到

4、肯定密度之后，受供求关系所影响，这些的区的土的、劳动力的价格优势将逐步丢失，从而促使大量资本开头向内陆的区查找新的投资场所。 进入新世纪以来，以上海为核心的长江三角洲快速崛起，环太湖的区的苏、锡、常和杭、嘉、湖等城市依据区域分工与协作和错位进展的原就相继为自己的城市重新定位，以保持与上海这一龙头相对接， 防止重复建设与过度竞争，拓宽了协作空间，强化了各个城市的特殊功能，增强了城市进展的源动力。 2004 年 10 月马鞍山市正式加入长三角经济合作圈。 2021 年的上海世博会将会极大的推动长三角的区的迅猛进展。 近年来，以南京为核心南京都市圈框架正在加速构建，马鞍山市的的缘优势愈加凸现。如何以

5、积极的姿势，在更高的起点上规划城市建设，尽快与大都市城市圈相对接，已经受到的方政府的高度关注。二市的合作也进入实质性阶段，真正在资源互补上实现区域分工协作，南京市的轻轨延长至马鞍山市已通过立项，南京中北（上市公司）的公交车已驶入马鞍山。 由马鞍山、芜湖、铜陵三市构成的皖江开发、开放带建设亦已启动，三市相互协作，相互联动态势业已形成。马鞍山长江 大桥已立可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结项,2005年开工 ,2021 年竣工 , 因此本工程的批发市场可辐射至巢湖的区.（二）区域经济 马鞍山市的经济以矿产开发、钢铁工业、特种汽车制造、造纸工业为基础，拥有三家上市公司，经济基础较好，但

6、产业结构不抱负。近年来，马鞍山市的招商引资卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合资工程进展快速，马鞍山市的经济进入快速增长期。当前的国内外经济形势给马鞍山市经济进展供应了前所未有的机遇。 2003年的市政府工作报告对将来五年的进展提出了“国内生产总值每年递增 12%，五年内实际利用外资 5 亿美元，内资 100 亿元”的奋斗目标。号召全市上下在开发、开放两条线上下功夫、做文章。马鞍山市 2003 年提出三年实现双百“城区面积100 平方公里，城市人口 100 万”。 2003 年，以企业改革为中心的改革攻坚取得历史性突破， 行政治理体制改革连续深化，也是全国行政综合执法试点城市。 对外开放向全方位

7、、多层次、宽领域快速拓展。目前马鞍山市正在全市范畴内形成全员发动，全民招商的氛围，加速建设与完善一区五园体系，力争在招商引资方面有大的突破。同时仍看到，招商引资除了需要解放思想，变革观念与制度创新之外，仍需要制造一个有便利的交通、通讯条件，完善的、富有人性化的生活和工作环境，廉洁和高效率的行政作风。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 2003 年人均 GDP1858美元，城镇人均可支配收入 8749 元，人均消费性支出 6610 元，各项指标均列安徽省首位。 马鞍山市是全国“卫生城市”、“园林城市”、“旅行城市”，联合国“正确人居奖”，现在新目标是建设一个“生态马鞍山”。 市政府

8、提出今年着力打造的道德为支撑、产权为基础、法律为保证的“信用马鞍山”。其次篇 工程定位一、市场需求分析当前，无论是国际环境与国内形势，无论是马鞍山市本身的城市化进程与开发、开放战略的实施，都将给市场带来巨大的商机。其理由 为：1、外国资本的涌入与民营资本的快速扩张必将大大加快中国工业化与国际化进程。各省市国家级和的方级的经济开发区建设如火如荼， 方兴未艾。2、今后一段时间内国家将连续实施积极的财政政策与稳健的货币政策，从而以加大基础设施投入、政府购买、扩大出口和提升消费水平可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结等途径来有效的拉动内需，保持GDP的高速增长。3、大都市圈的规划、城市圈的

9、扩张、旧城的改造和建设，提升城市经营治理水平，改善城市生态环境。4、市政府提出要通过三步走，翻三番，确保“两个领先”目标的圆满实现。第一步到 2006 年， GDP比 2000 年翻一番，人均超 2500 美元。其次步到 2021 年， GDP达到 5000 美元，人均可支配收入达18000元。从总体小康到全面实现小康，广大的人民群众必将第一受惠，增加收入，提高货币的可支付才能。上述四个方面最终归结到一个城市的生产性消费和生活性消费将出现较明显的增长。而从产品消费的种类上讲，主要集中在建材、家电、家具、休闲消遣类消费、汽车和居住上。因此，以这类产品为销售对象的市场必定会遇到非常看好的商业机会。

10、本工程所在的马鞍山市新区掌握性规划 A 片用的，处于江东大道以西、圆桥路、葛羊路以北和红旗路围成的区域内，西与老城区相毗邻，北与慈湖工业园及马钢新厂区相接壤，东为3 万人的居住小区和宁马高速出口，是马鞍山的东大门。南为花果山公园。规划中的南京至芜湖轻轨沿江东大道而过。西面的铁路货运站及国道、长江码头是建立大市场现代物流的得天独厚的条件。我们在经过多次的实的考察之后，对这一区域的特点进行详尽的分析，认为：从马鞍山市政府业已确定的开发、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结开放总体战略考虑，这一区域处于老城区与新城区的交界处及城市东大门，比较相宜于建设一个集大市场、餐饮、宾馆、休闲消遣、

11、商务办 公、住宅等物业的新的商业城。二、产品竞争分析（因住宅类物业供不应求，仅对商业的产进行分析）1、本的同类市场如华东国际装饰城、花山路建材市场、解放路商业街等规模较小、品种单一，无法满意消费者需求，造成消费外流。2、南京江宁区在建中的同曦建材市场会对本案有肯定冲击，但距离、成本和租金是本案的优势，大而全、有文化、有品位、有创新是本案的核心竞争力。3、芜湖建材市场开发经营很不胜利，对本案影响不大。三、工程定位立足马鞍山，辐射芜湖、巢湖、江宁的建材、家俱、服装、家电、农副产品等集散的，同时成为马鞍山、南京的餐饮、休闲、购物和消遣中心，成为马鞍山市新的商业中心。四、 SWO分T 析要点：1、ST

12、RENGT（H优势点）：1） 本案处于马鞍山新城区规划方案的重要的块，距离市中心仅五分钟车程，人流，车流引入比较便利。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2） ）本的块就位与宁马高速出入口，由红旗路、葛羊路连通市中心，江东大道贯穿南北，足可涵盖南京、芜湖、马鞍山三大市场，交通便利，的理位置优越，的段优势明显。3） 规模大，占的面积 830000 平方 M，建筑面积约 900000 平方 M。4） 配套完整，整个区域包括：四星级酒店、多功能商务楼、家居用品批发市场、建材批发中心、餐饮休闲、购物广场、住宅、别墅等。 5）位于的块北侧，江东大道和红旗北路口有一个公交总站，乃将来的客流集散

13、中心，人流汇聚，物品集散。6）的块东即将兴建3 万人的居住区，花果山东己建重点中学和将建 2 万人居住区。2、WEAKNE（SS问题点）1） 的理位置虽然优越，但北侧的红旗路尚未建成。2） 整个工程周期长，投资规模大，必需合理筹划，建立多渠道资金来源。3） 目前工程周边环境较差，周边都是农田、小路、废弃厂房等。4） 马鞍山业态单一。3、OPPORTUNIE（S机会点）：1 马鞍山市的整体经济目前正处于高速进展的起步阶段，且基础雄厚、经济环境优越。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2） 全国整体的房的产市场正处于新一轮的景气周期，近期介入市场的时机很好。3） 国内宏观经济形势向好，

14、投资者信心增强，商贸活动频繁必定对大型批发类型市场物业的需求量增加。4） 目前马鞍山、芜湖、南京江宁区相关的大规模的建材、家俱、服饰、家电等大型市场并没有真正形成，但又都在近两年逐步得到进展。5） 市府重视并大力支持本工程（己列入今年市政府实事工程），将有力的推动本工程的顺当绽开。 6）国家大店选址法和商业网点规范在年内出台，将保证本工程的顺当实施和升值空间。4、THREAT（S 威逼点）：1） 假如工程的开发周期较长，前期运作不顺，后期可能要面临市场下滑的风险。2） 周边城市，如芜湖、江宁都在积极进展规模化商业市场，后期会对本工程的经营带来竞争压力。第三篇 总体规划可编辑资料 - - - 欢

15、迎下载精品名师归纳总结一、规划思路借鉴国际流行的第五代商业的产模式SHOPPING MALL模式，同时保留了商业步行街等传统业态特点，力求在购物、环境、休闲、娱乐、旅行、文化等方面与商业的产达到完善结合。本着“以人为本，因的制宜”的原就，将现代的建筑风格与传统的徽派建筑元素揉合在一起，以强化该区域的传统文化气氛和旅行功能。未名湖畔绿的、廊桥及商业街景观采纳中西结合的方式，突出视觉效 果。宾馆酒店及休闲消遣工程的设计就采纳现代建筑设计理念，力求突出整个区域的中心功能和建筑层次。整个广场以美化、绿化和亮化为目标。做到四个最，即市场面积最大，中外餐饮最全，传统文化气氛最 强、生态环境正确。将本工程打

16、造成为马鞍山市最为繁华的商业中心和不夜城。二、总体规划本工程规划的整体结构为“两条绿轴、一个中心区和五个功能片区”，其中中心区环绕两条绿化水景主轴交叉处形成新区公共活动与休闲空间。两条绿轴将的块自然分割为五个片区，五个片区就以一种向外的商业功能渐次过渡为内向的商业与居住功能，使整个区域形成分布合理、功能清楚、过渡自然、人天合一的生态环境。1、两条轴向绿化带：以基的内现有的东西向水系和沿规划的东西可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结向干道为依靠形成横向绿轴，其向东与城市滨河绿带相连，向西就与西部的块径连。南北向沿规划干道规划了一条纵向绿轴，从而整个新区形成十字型舒展的绿化网络。通过轴

17、线与道路的引导作用，使的块内部的土的增值。2、中心区：以水系与绿化景观为背景规划大型主题广场，四周布高层高档写字楼、产权式公寓，底下二层为大型商业广场，集合人气， 使整个的块升值。3、五个功能区片：A 区为宾馆、写字楼与餐饮消遣区：该区靠近江东大道与葛羊路交叉口，是马鞍山市的东大门。规划在交叉口处设高层次的宾馆和写字 楼，二楼形状上相互呼应，构成姐妹楼态势，将建成城市的标志性建 筑。宾馆以西设一处休闲消遣设施，与宾馆、写字楼配套，同时吸引南京的客人在商城消费。B 区为家俱家电、建材批发区：位于的块的东北部，建设大型家俱批发市场，规划为三层大卖场，靠近江东大道，交通便利，并可塑造新区良好的形象。

18、C 区为仓储区：位于的块北部，红旗东路延长段之南。仓储区靠近建材、家俱、家电批发市场，可为批发市场供应便利的配套服务，靠近铁路、国道和公交总站，便于人流和货物的流转。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结D 区：休闲步行街、小百货区：考虑到的块南部、葛羊路以南为城市主要的居住区，因此规划了一片为之服务的商贸区，以零售、餐饮为主的商业配套对批发市场区也构成必要的补充。E 区为住宅区：分位于圆桥路两侧的商住区和花果山边的高档别墅区，为整个区域增加人气，为市招商引资制造条件。可参见总体规划图 .第四篇 运作方案一、经营理念本案博采新都市主义和SHOPPING MAL等L 之特长，依据马鞍山

19、当的的实际情形，挖掘当的厚的历史文化内涵，进行创新，把新都市广场塑造成一个主题广场，让大人、小孩、男人、女人、中国人、外国人都能在其中找到自己的乐所。以诚信为本，把本案做成旺租、旺铺、旺场、旺销，达到与经营者、投资者（业主）、合作伙伴共赢。二、运营模式为实施工程，在马鞍山市组建安徽省新都建设股份有限公司，注册资金 6500 万元。考虑到本工程规模较大，物业种类多，开发经营及招可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结商专业性较强，同时为便于与国内某一领域的闻名企业进行强强联手， 特为专业批发市场、写字楼、酒店、住宅、商业物业等在总公司设立专业的工程公司及市场治理和物业治理公司。依据各类物

20、业的特点和市场情形，确立各工程公司的经营原就：1、住宅、别墅依据市场的需求，目标为全部实现销售。2、写字楼租售结合。3、酒店托付治理或整体转让。4 、大型批发市场和其他商业物业以出租为主结合出售（以租带售）。物流及辅房以出租为主，总体要求有稳固的现金流，实现滚动式开发，达到利润最大化。商业的产以定单式为主针对开业后的消费者、经营者、投资者的深层次的需求及潜在需求，给本工程定位、规划及量身定制。三、实施方案1、招商与营销（详见第六篇）2、加强市场治理市场的兴衰主要依靠于日常的运作与治理，我们将从完善治理制度，加强监督机制和强化服务意识、提升服务水平入手，切实加强市场治理，确保市场规范、有序和健康

21、的进展。1）健全治理组织与规章制度。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结我们将在建立物业治理公司的基础上，建立市场治理委员会，配备得力干部承担市场治理职能。与之同时，仍将制订与健全治理制度，特殊是对从业人员的职业道德规范，明码标价、商品质量、售后服务和消防安全等方面作出明确规定。2） 建立区域性的政府监督中心。我们方案邀请工商、税务、技监、安全和消协等政府部门派员到市场合署办公，组建区域性的监督中心。一方面加强对从业人员的学问培训与指导，另一方面对违规行为进行监督处理。3） 建立行业自律组织，实施内部监督。建立行业自律组织，是培育从业人员自我治理的一条有益体会。市场治理人员将主动参

22、加行业组织活动，积极引导从业人员合法经商、诚信经商，主动疏导冲突，提高从业人员素养。4） 统一招商、统一宣扬，严格分区功能。5） 强化员工服务意识。我们将加强对治理人员的培训入手，强化员工的服务意识，提升政策水平与服务水平，主动的为进驻市场的业主、商户排除后顾之忧。3、挖掘文化与旅行价值。充分考虑建筑的的方特色，除在住宿、餐饮、消遣等外，仍设计了主题广场、古戏楼、茶楼舞台、华表与石雕等文化元素，并在经营品种可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结上已支配了旅行小商品、土特产品、风味餐饮等。拟支配一些的方戏联唱、说书、高跷舞蹈、杂耍、古代名人仿照、腰鼓与舞龙狮等传统文化消遣活动，借以渲染

23、广场的文化气氛，提高文化品位，赋以旅行功能， 富强与活跃市场。4、规范物业治理。广场建成之前，将建立或托付物业治理公司实施日常物业治理，包括物业修理、绿化、保安和市场活动支配等。四、开发进度表序号工作内容2004 年2005 年2006 年2007 年2021 年123412341234123412341 规划扩初设计及审批2 市场争论与营销策划3 大型超市4 家具、家电市场5 建材、装饰市场6 商品步行街7小商品市场8餐饮、消遣9宾馆可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结10 写字楼11 公寓12 别墅13 物流及辅房14 配套工程第五篇 经济效益评判可编辑资料 - - - 欢迎下

24、载精品名师归纳总结现金流量估计表（按全部出售计）万元一、销售收入2004 年 2005 年 2006 年2007 年 2021 年 2021 年小计销售均价元/万平方 M可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、家具、家电500050005000500017500375002500152、建材、装饰3000150009500375002500153、商业步行街100006000500050001900080000500084、小商品市场50005000250012500250055、大型超市2000550012500250036、餐饮、消遣等400020002000100001800

25、040004.57、公寓20000150001000075005000575002500238、别墅500050003000300032501925035005.59、物流及辅房2000550075001500310、宾馆15000150003000511、写字楼300030001000100045001250025006.5可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结12租金收入2000300050005000100011000市场培育期合计5000655005600053000285007975028075092二、成本支出2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2

26、021 年2021 年小计（万元）1、土的10001141810660230782、前期费用50050010010010010060020003、规划设计费15065080080030030030004、营销策划费5080050050050030026505、家具、家电400040005350135006、建材、装饰200080003500135007、商业步行街30002000300080008、小商品市场2000300050009、大型超市20003000500010、餐饮、消遣30002400540011、公寓80006000600053002530012、别墅4000300040001

27、100013、物流及辅房20002000400014、宾馆4500500030001250015、写字楼150030002650715010005000480047001200167002000110002000100010001700016 、不 可预见费 用15%17 、七 通一平（ 区域）18、配套规费9403562318720009981068719、公司治理成本100200300300300300300180020、税费3004000350032002000420017200可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结21 、招 商销售奖 励（ 1%）20010080080050

28、04002800可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结6008008005003003200150025002500250025001500131002400876322543374895019698750023271522.治理团队嘉奖30005003500可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结23 、 推 介 与 广 告（ 1%）24 、财 务费用（ 按10%）100200可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结合计19003、财务预算表2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2021 年2021 年合计投 入-1900-24008-7632

29、2-54337-48950-19698-7500-232715可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结销售回笼50006550056000530002850079750280750自有资金19006300180010000融 资130001200025000仍 款-25000-25000年度赢余029229781663405088024725058035注：收入为正，支出为负。4、投资回报分析：总利润： 280750-232715+13100（财务费用） =61135 万元税后净利润： 6113567%=40960 万元工程利润率： 40960/200000=20.5%投资利润率： 4

30、0960/35000=117.1%年投资利润率： 117.1%/4.5=26.1%（实际资金利用周期 4.5 年） 二、财务说明1、宾馆的转让未考虑利润。2、财务费用中考虑了土的分期付款，但运算利息，也考虑了融资成本。3、全部出让均价比目前市场价格低，较保守。也未考虑上涨空间。4、实际上，商业物业以招租为主，本方案书未作调正，仅考虑市场培育期部分租金收入。四、社会经济效益本工程由于属区域性成片开发，且所涉行业为商贸餐饮、消遣、宾馆、物流、加工业等行业，其开发进程恰与马鞍山市的将来进展同步， 可以预见将获得显著的社会效益和可观的经济效益。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、显著增

31、加城市经济总量与财政收入该工程建成后， 50 万平方 M的商业性经营面积及配套，猜测可实现年销售额超 50 亿元，年综合税收超 2.5 亿元。2、触发产业链上下游产业和相关服务业的进展本工程以商贸、服务业为龙头，其经济能量将通过产业链传递到上、下游产业和相关服务业（如加工业、餐饮业、宾馆、的产等）。同时人气积聚、万商云集也将吸引更多的具有战略眼光的投资商来马鞍山投资。3、有效的改善就业状况将来几年内将有数以亿计的农村劳动力转移到城市，社会就业形势非常严肃。本工程全部建成之后将向社会直接供应就业岗位15000 个左右。4、促进招商引资投资环境改善，市场富强，必将促进马鞍山市的外向型经济进展。5、

32、城市功能明显增强本工程处于老城区与新城区的交叉区域，它对于新城区的扩大和老城区的改造具有不行或缺的作用。同时，本工程建成之后，由于商业功能的健全，将使马鞍山市的消费变输出为输入，从而强化马鞍山市的中心城市位置。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结6、有效经营城市本工程建成后，将大大改善区域环境和城市配套，政府将在周边的块的出让上获得回报。第六篇 营销方案一、营销策略本工程延聘上海闻名房产营销策划公司上海华燕置业策划有限公司担任本工程的全程营销策划。通过大量的市场调查，充分明白消费者的心理与需求，充分明白本区域及周边区域同类物业的状况，依据不同物业的特性，制定适销的营销方式。在批发市

33、场工程上，我们与浙江万事利集团等建立战略合作伙伴关系，充分利用他们的社会资源和开发体会进行运作。二、招商方案工程招商是本工程开发过程的重要环节。招商的切入时机、招商的前期调研与策划是打算招商胜利与否的主要因素之一。同时，鉴于该工程开发是有城区规划、建设功能特性，招商工作不仅需与城区进展相和谐，而且要与马鞍山城市社会经济进展相和谐。为此，本工程拟将现代营销组合原理移植到工程招商的全过程之中。现将初步准备概述如下：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、市场调研。为招商服务的市场调研，其任务主要是马鞍山市市场情形，如相关市场分布规模、商品品类、租金价位，商品品牌代理商与主要分销商的实力

34、、销售额、目前的销售情形和潜在的消费才能，消费者的需求等。在此基础上对调研资料综合分析，从而找准工程的市场定位，特殊是要确定市场的卖点。2、组织招商班子。招商的具体实施需要一班人马。招商工作可以托付某家富有招商运作体会且熟识该的区市场的商务顾问承担，也可以聘请有招商实践体会的人员具体实施。3、培训招商人员。对招商人员进行集中培训，包括外表、接待、招商日记、谈判与沟通技巧，招商策略等，以利提交招商胜利率。4、广告宣扬。在确定工程卖点的基础上，制订由粗而细，由稀而密的广告宣扬方案。在基建动工的同时，培训与广告工作可穿插进行。广告宣扬前期以介绍开发商的实力与信用、工程的实施规模与配套条件为主。中期宣

35、扬市场营销方式、价位、定金式租金、付款方式、优惠措施等，后期就重点宣扬招商实现率、装修标准、市场治理方法、试营业与开张支配为主。广告宣扬可通过成效图、模型、软性文章、传媒广告、活页广告和户外广告等多种形式。方式的采纳主要参考价效比。特殊需要以富有诱惑力的广告词来呼吁对象的潜在意识。5、招商侧重点： A、对重点的区主动出击招商，如温州等的。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结B 、引进主力店和人气店，以点带面。C 、前期与有社会资源的投资商签订合作协议。目前已取得实质性的进展（依据商业的产运营定律3、6、9、12进行操作）。6、制作一份招商手册或招商说明书（邀请函）。内容有：平面图、

36、成效图、开发商背景、开发理念、商圈图、租金范畴、治理制度 等。7、市场内部分区平面图（产权图与经营图）。8、制订切实可行且有较高收益率的营销价格。市场的营销或租赁价格需要参考当的和周边城市的市场价位，营销方式既要有明确的标准， 又要有相对的敏捷性，价格在周边城市中具有竞争力。尽可能达到市场招商一气呵成，形成气概。9、招商方案与该区域开发建设进度的和谐性，使招商、造市、城区治理同步进行。第七篇竞争优势1、纵观本案有如下优势：2、特殊的的理位置。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3、便利的交通条件。4、规模大、配套齐、有主题、起点高，下可复制。5、新的土的政策及治理体制，会使土的成本

37、上升、资源越来越稀缺。6、大店选址法和商业网点规划会对新的工程有所制约。7、文化与创新是本案的核心竞争力。8、本工程有一流的治理团队。第八篇 治理团队安徽省新都建设股份有限公司（下简称本公司）由五个发起人：苏州市农工商房的产开发有限公司、秦伟.赵国毅、张群 .秦苏骅。依据现代企业制度和经营理念建立的股份有限公司，主要从事房的产的开发、经营、中介和物业治理，主要发起人之一苏州市农工商房的产开发有限 公司成立于 1993 年，具备丰富的房的产开发体会，市场运作才能和良好的社会信誉（省级 AAA 资信等级和重合同、守信誉单位）。本公司决策和治理层文化素养较高，经营理念超前，具有丰富的市场运作体会，并

38、已组建了一个在资本运作、资源整合、招商引资、市场开发、市场营造、市场治理等方面具有较强才能的专业人才班子。丰富可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的社会资源和胜利体会为本工程的顺当实施供应了牢靠的保证。团队主要成员介绍如下：秦 强：上海同济高校本科毕业。复旦高校、交通高校房的产争论生毕业。有从事建筑设计和房的产开发二十余年的体会，现任本公司董事长、苏州市农工商房的产开发有限公司董事长。秦 伟：浙江省优秀企业家，浙江金华恒兴（恒盛）化纤有限公司董事长、苏州国成投资有限公司董事长、苏州恒通化纤母粒有限公司董事长、本公司董事。张 群：浙江省优秀女企业家，金华精选矿业有限公司董事长，本公司

39、董事。刘东宁：争论生学历，曾担任多家闻名外企总经理，具有丰富的管理体会，资深策划师，现任本公司总经理。赵国毅：曾在浙江多家国企和民企担任总经理，现任本公司董事、副总经理。陆小红：全国注册市场总监，公司市场部经理。王文松：曾任浙江近江集团总裁，万事利集团房产部总经理。现任批发市场工程公司总经理，具有丰富的市场开发、市场招商和市场培育的胜利体会，在江浙已胜利的开发了数个大型批发市场。本公司延聘由上海房的产业权威印坤华教授领衔的上海华燕置业策可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结划有限公司担任本工程的全程营销策划。延聘由浙江闻名规划师吴伟进领衔的浙江浙华建筑设计事物所为本工程总体规划及单体

40、设计。另外本公司仍在当的公开聘请有识志士加盟，努力打造一支有凝结力、有竞争力、有战役力的高效团队。我们企业的宗旨是：诚信为本。企业的精神是：连续创新，追求杰出。团队的精神是：以人为本，重视员工，坚持公司、员工、客户、合作伙伴共同进展。第九篇 风险与计策由于工程实施周期较长，在实施过程中尚有很多不确定性因素，故必需充分猜测工程的实施风险，尽可能完善保证措施，最大限度的提高工程胜利运作的牢靠性。一、政策风险与计策1、由于局部的区房的产过热，央行会对房的产信贷政策作进一步的调正，以致影响到房的产的经营活动和方式。为规避风险，必需建立多渠道的资金来源。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1

41、） 制订周详的滚动开发实施方案，并付诸方案肯定的弹性，出售与出租相结合，保证有足够的资金回笼和稳固的现金流。2） 凭借公司良好的信誉，与银行签订授信协议，获得肯定的信贷额度，以备需要时采纳。3） 引进境外投资基金。4） 引进信托资金。2、本工程属招商引资工程，享受中西部引进中外合资企业优惠政策。为规避风险，我们要求在土的合同中及马鞍山市政府会议备忘录中明确，确保政策的连续性。二、市场风险与计策对于市场风险我们实行的方法是：1、依靠本案的成本优势、政策优势缩短开发周期，抢占市场。2、产品创新 : 依据 SHOPPING MAL商L 业模式建立一个高平台的商城 ,在住宅区内引入生态, 健康, 运动

42、等概念打造高档住宅区, 让消费者在购房的同时也选择了一种生活方式。3、营造市场 : 充分利用现有的社会资源去广东, 江浙招商 , 同时引导当的商家共同营造和培育市场。选择精兵强将，建立一流的工程策划队伍施工治理队伍、工程招商队伍和物业治理队伍，并将其形成合力，全力打造质量一流、治理先可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结进、富有特色的精品工程。第十篇 说 明本商业方案书仅供公司董事会成员和经过选择的合作伙伴，在对本工程参加争论时使用。不能复制或使用于其他用途。其中任何内容在未经本公司董事会许可的情形下，不准向他人泄露。全部此商业方案包含的信息及进一步查询的相关任何信息都必需永久的加以保密。香港美联物业、上海华燕置业、上海优瑞、美国国际标准工程争论院和本公司市场部为本工程作了大量的市场调研和工程可行性分析。新 加坡 CPG，加拿大 Y+W，加拿大华凯国际建筑设计，浙江浙