2022年房地产项目成本管理手 .pdf

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1、1 山东房源实业集团有限公司房地产项目成本管理手册2014年 3 月名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 26 页 - - - - - - - - - 2 房地产项目成本管理手册为加强房地产开发项目成本控制，有效做好开源节流工作，结合集团公司体系建立工作和精细化管理的要求特编制本手册：一、做好项目前期准备阶段的控制和管理工作（一）做好室外道路、管网方案的初步设计和优化工程开工前应提前做好项目的室外配套道路的平面、竖向定位和管网配套的初步设计，实地考察和科学论证，

2、为图纸设计和施工预留提供依据，保证与配套工程的施工相一致， 避免设计图纸与实际配套不相符造成施工预留错误而返工，造成浪费。措施：开工前 1 个月内完成方案设计，实地考查并衔接专业部门，掌握准确的管道接引位置和走向，组织有关部门论证方案的可行性并确定。（二）做好现场三通一平的统筹考虑1场地平整对于拆迁和存置大量土方的项目， 场地平整时充分考虑配套方案的室内外标高和施工现场平面组织设计，即要满足现场施工的需要， 又要兼顾将来配套工程施工时道路路面和绿化区域的平面设计，避免大量回填土方和余土外转。2施工用水电的接引（1）施工用电：配套费缴纳后由电业部门负责施工和安装，施工用变压器确定位置时统筹考虑施

3、工现场的布局和地下工程的开工计划，避免施工用电缆接引过长和地下工程开工冲突，设置开关数量尽量满足附近施工单位接引的需要；用地面积较大小区合理考虑设置施工用接线箱。（2）施工用水： 优先选择地下水作为施工用水，由各施工单位自行钻井，可以考虑将市政自来水接引至用地地界内作为备用水源。3施工道路及围墙的修筑随着城市文明化管理和扬尘治理的不断深入，对施工工地的施工道路和现场硬化要求逐步严格，工程开工前进行施工道路的修筑已势在必行。施工入口的设置和施工道路的修筑要考虑项目将来的永久性道路，一次性成型，道路标高、混凝土标号和厚度应满足施工和将来的需要，各类过路管道考虑名师资料总结 - - -精品资料欢迎下

4、载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 26 页 - - - - - - - - - 3 齐全提前预埋，考虑截水沟的设置，避免重复施工和返工浪费。施工院墙也要与小区永久性院墙相结合。（三）做好地质勘查和天然地基的科学选定1地质勘查结构图纸设计前提前做好项目的地质勘查，要求勘查单位实事求是，提供的地质情况要具体并与实际相符，科学合理提出地基持力层和承载力，避免过分保守、以点带面，给设计人员基础结构设计时造成误导，加大了混凝土和钢筋的含量，造成了浪费。同时，对于地下水位的情况提出科学、合理的论断，用以指导

5、地基开挖阶段的施工组织， 避免施工时判断有误差，出现二次开挖或超挖，延误了工期，产生了费用的浪费。2地基处理方案的选择根据基础埋深和勘查土层情况， 多层工程一般选用粉质粘土层或砂层作为持力层，承载力一般为140MP-180MP ；对于需要进行地基处理的软卧层部位，采用级配砂石回填时因砂价格高选用石砂4：6 级配； 对于岩层持力层当开挖标高超过设计标高并标高不一致而破碎费用或混凝土找平费用较高时，采取设置褥垫层方式可以满足地基处理和承载力要求。砂石回填时要充分利用开挖出的原砂，节约砂的材料费用； 毛石混凝土找平的地基处理时要充分利用现场破碎的石方，节约毛石费用。（四）加强图纸设计的技术交底和过程

6、控制选择两家或三家单位对结构进行设计，同时聘请专业水平高、 责任心强的专业设计人员进行图纸的优化和审核，优选配筋和混凝土用量少的结构形式，设计图纸一旦投入使用，施工过程中对其结构部分很难再进行大的变更和改动，即使有改动也需要重新出图，影响施工进度，也给后期决算带来很多遗留问题。1设计任务书和交底设计图纸是决定工程造价的根本，也是施工阶段技术管理工作的依据，设计合同签订时和设计前期，应根据可行性分析和项目调查意见书的要求，制定科学详细、控制性强的设计任务书，明确建筑户型和布局、立面和屋面效果、门窗和阳台详细做法、楼梯及雨棚做法、节能设计要求、装饰和安装标准等，保证设计人员充分理解和领会我们的意愿

7、和要求，有指令的开展设计工作。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 26 页 - - - - - - - - - 4 2设计中间阶段跟踪和预审设计中间过程要对设计人员的阶段性设计内容进行跟踪，了解和掌握具体的设计图纸是否符合我们的要求，不合适的及时调整， 不符合规范要求的内容及时沟通处理；正式图纸出图前由工程管理部根据审批效果图、确定方案图纸及营销意图组织人员进行预审，审核户型布局、墙体分隔、各类细部造型和节能做法等进行审核，保证出具的正式图纸在建筑标准、结构要

8、点和安装细部满足销售、施工和物业管理的要求，不能草草出图，给后期施工带来诸多待解决的问题，增加了成本控制的风险。3基础形式及结构（1）根据地基承载力情况，多层工程要求设计人员优先选择条形基础，车库外伸主墙部分选择地挑梁基础；当选择筏基时严格控制筏基厚度、混凝土标号和配筋率，一般多层工程筏基厚度控制在350，混凝土为 C30 ，钢筋C10150 双层双向， C12 支撑钢筋替代拉钩筋。（2）高层工程选择筏板基础时，避免过分保守设计加大筏基厚度、配筋和放大角， 11 层工程筏基厚度控制在600，混凝土为 C30 ，钢筋 C16150双层双向， 17 层工程筏基厚度控制在900，混凝土为 C30 ，

9、钢筋 C18150 双层双向，支撑钢筋替代拉钩筋。4剪力墙设计（1）+-0.00 以下与筏板连接的剪力墙竖向钢筋控制在C12150 ，水平钢筋控制在 C12200 。（2）+-0.00 以上剪力墙钢筋竖向钢筋控制在C8150 ，水平钢筋控制在C8200 。（3）独立单体高层工程18 层以下工程外剪力墙厚度控制在250，内剪力墙控制在 200，剪力墙混凝土标高控制在C30 。（4）地下车库工程外剪力墙厚度控制在300-350，剪力墙混凝土标高控制在 C30 。5现浇板设计（1）多层工程现浇面设计要求大于4.2 米开间和屋面（不含阁楼层房间底板）板厚为120或 130，开间大于 3.9 米以上设置

10、 6200 温度抗裂筋，其他情况板厚为100，不设置温度筋，（2）高层工程名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 26 页 - - - - - - - - - 5 地下一层的 +-0.00 板和地下二层的负二层顶板厚度为160（抗震嵌固层） ，钢筋 C12150 双层双向，其他楼层设计同多层设计。（3）地下车库板厚除消防车道部位设计按350-400 外，其他部位设计为300，配筋为C12150 双层双向建议选用井子梁+空心楼盖结构， 节约混凝土和钢筋费用。6圈梁、

11、构造柱设计除储藏室层大角及部分转角位置370*370 构造柱主筋选用 C14 外， 其余240*240 构造柱主筋选用4 根 C2，圈梁主筋选用4 根12。7建筑户型布局、外观立面和屋面造型等建筑设计二、科学论证和选定建筑、装饰和安装的标准建筑、装饰和安装标准的确定是在充分调查和分析后论证确定的房屋建设的标准，即尊重设计意愿和验收规范又高于图纸设计，在论证分析阶段应引起各级相关部门和人员的高度重视，慎之又慎，一经确定，不能轻易更改，作为施工的依据贯彻施工管理的始终，避免施工前期阶段的工序浪费和返工。（一）层高1. 地下负 2 层层高 3.3 米， 负 1 层层高 2.9 米； 地上住宅标准层层

12、高2.9米，阁楼层层高 2.9 米；2. 地下车库层高 3.9 米；（二）储藏室、设备间、地下车库、走道、楼梯间、设备层等1. 楼（地）面（1）地下车库地面： C20 细石混凝土地面平均40 厚，原浆压实赶光。（2）其他楼面：水泥砂浆楼面（1、20厚 1:2 水泥砂浆压实赶光； 2、素水泥浆一道； 3、现浇钢筋混凝土基础或板）。2内墙面（1）地下车库、储藏室混凝土剪力墙、框柱：清理打磨用1：3 水泥砂浆封堵加固眼，后刮仿瓷涂料三遍。（2）地下车库、储藏室后塞墙：混合砂浆抹面墙面（1、刮仿瓷涂料三遍；2、10 厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；3、10 厚 1:0.5:2.5水泥砂浆

13、打底扫毛； 4、砌块、砖墙或混凝土墙） 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 26 页 - - - - - - - - - 6 3顶棚（1）储藏室顶棚：保温涂料顶棚（1、刮仿瓷涂料三遍； 2、30 厚 B1级 EPS聚苯板薄抹灰保温层（暂定） ；3、现浇混凝土楼板）。（2）其他顶棚：刮仿瓷涂料顶棚（1、现浇钢筋混凝土楼板；2、清理打磨； 3、刮仿瓷涂料三遍）。4踢脚：后塞墙为水泥砂浆踢脚（ 1、10 厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光； 2、10 厚

14、 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛；3、砖墙） ，混凝土墙不抹灰，清理打磨用 1：3 水泥砂浆封堵加固眼， 后刷丙烯酸漆， 高 120。5 车库、楼梯间、坡道墙裙：后塞墙为水泥砂浆墙裙 （1、 10 厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光； 2、 10厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛； 3、界面砂浆一道； 4、砖墙），混凝土墙不抹灰，清理打磨用1：3 水泥砂浆封堵加固眼，后刷丙烯酸漆，高1 米。6楼宇门外室外平台、 台阶、无障碍坡道： 砖砌混凝土花岗岩台阶 （1、30 厚 1:3 干硬性水泥砂浆贴20 厚机刨花岗岩； 2、底刷素水泥浆一道； 3、M5.0水泥砂浆砖砌台

15、阶回填砂， C15砼 80 厚找平） ，花岗岩颜色、规格另定。7地下车库坡道：做法另定。（三）室内楼面1厅、卧室、书房等楼面：预留贴地砖楼面。2厅、卧室、书房等地暖楼面。3厨房、卫生间、洗刷间、阳台楼面：地砖防水楼面（1、8 厚 300300 防滑地砖，稀水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝；2、20 厚 1:3 干硬性水泥砂浆结合层； 3、铺贴 300g/m2TS防水一道（沿墙上翻高度不低于25cm ） ，管道周围 25cm内刷聚氨酯涂抹防水两道， 不低于 1.5mm厚；4、素水泥浆一道；5、地暖保温细石保护层） 。做 1% 的排水坡度，坡向地漏。4主楼商业及沿街室内楼面：清理打磨，预留贴地砖。（四）

16、室内墙面、顶棚1厅、卧室、书房等内墙面、踢脚：水泥石灰膏砂浆抹面（1、10 厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；2、10 厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛； 3、砌块或砖墙）。2厨房、卫生间、洗刷间等内墙面：面砖内墙（1、300450 规格釉面砖，白水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝；2、5 厚 1:2 水泥砂浆粘结层； 3、素水泥浆一道； 4、6 厚 1:2.5 水泥砂浆压实抹平 ;5 、9 厚 1:3 水泥砂浆打底扫名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6

17、页，共 26 页 - - - - - - - - - 7 毛；6、界面砂浆一道； 7、砖墙或混凝土墙）。高度至梁底，面砖颜色另定。3阳台墙裙：面砖墙裙（ 1、300450规格釉面砖，白水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝；2、 5 厚 1:2 水泥砂浆粘结层； 3、 素水泥浆一道； 4、 6 厚 1:2.5水泥砂浆压实抹平 ;5 、9 厚 1:3 水泥砂浆打底扫毛； 6、界面砂浆一道； 7、砖墙或混凝土墙），高度至顶棚底，面砖颜色另定。4厅、卧室、书房、阳台等顶棚：清理打磨。5厨房、卫生间、洗刷间等顶棚：清理打磨，预留住户吊顶。6主楼商业及沿街内墙：除进行外墙、分户墙和卫生间分隔外，其余墙体不砌筑。（1

18、）外墙、分户墙：水泥石灰膏砂浆抹面（1、10 厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光； 2、10 厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛； 3、砌块或砖墙） 。（2）混凝土墙、柱：清理打磨后用 1：3 水泥砂浆封堵加固眼， 不抹灰。（3）卫生间内墙面：水泥砂浆打底墙面（1、6 厚 1:2.5 水泥砂浆压实抹平;2 、9 厚 1:3 水泥砂浆打底扫毛； 3、界面砂浆一道； 4、砖墙或混凝土墙） ，预留贴墙砖。8主楼商业及沿街顶棚：清理打磨。（五）楼梯间1楼面：水泥砂浆楼面（1、20 厚 1:2 水泥砂浆压实赶光； 2、素水泥浆一道； 3、现浇钢筋混凝土楼板、踏步）。2内墙面：刮仿瓷涂

19、料墙面（ 1、刮仿瓷涂料三遍； 2、南北墙 20 厚 1：0.5：2.5 水泥石灰膏砂浆抹灰，两侧隔墙25 厚胶粉聚苯颗粒保温层； 3、砖墙或混凝土墙）。3顶棚：刮仿瓷涂料顶棚（1、刮仿瓷涂料三遍； 2、清理打磨； 3、现浇钢筋混凝土楼板）。4主楼商业及沿街内楼梯：预留钢结构楼梯，由经营用户自行安装。（六）楼宇门至标准层一层入口门厅和一层至阁楼层电梯间1楼面：地砖楼面（ 1、铺贴 600 专用楼踏步砖； 2、40 厚 1:3 干硬性水泥砂浆结合层； 3、素水泥浆一道； 4、现浇钢筋混凝土楼板） ，地砖颜色另定，踏步两侧镶嵌黑色地砖。2 内墙面： 混合砂浆刮腻子墙面（1、 刮内墙腻子两遍；2、

20、10 厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光； 2、 10厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛； 3、名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 26 页 - - - - - - - - - 8 砌块或砖墙），电梯轿厢门翻榜采用地板砖包边，地板砖颜色另定。3踢脚：地砖踢脚（ 1、120高黑色地砖，白水泥浆擦缝；2、5 厚 1:1水泥砂浆粘结层； 3、10 厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；4、10 厚1:0.5:2.5水泥砂浆打底扫扫毛； 5

21、、砖墙或混凝土墙）4顶棚：刮腻子顶棚（ 1、刮顶棚腻子两遍； 2、清理打磨； 3、现浇钢筋混凝土楼板）。（七）外墙面1、住宅部分储藏室、标准层外墙面：粘贴55 厚 EPS模塑聚苯板薄抹灰保温涂料外墙（ 1、外墙真石漆或弹性涂料；2、弹性漆刷弹性底涂，刮柔性腻子两遍； 3、3 厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布；4、贴 55 厚耐火等级 B1级 EPS聚苯板保温层，胶粘剂粘贴；5、10 厚 1:2.5 水泥防水砂浆压光扫毛（掺 5% 防水剂） ；6、10 厚 1:3 水泥砂浆打底找平 （掺 5% 防水剂） ；7、砖墙） ；空调隔板、飘窗板等保温做法执行图纸设计要求。2主楼商业及沿街楼外墙面（1）东立面

22、和南北立面外墙：干挂大理石墙面（1、干挂大理石； 2、10 厚 1:2.5 水泥防水砂浆压光扫毛； 3、10厚 1:3 水泥砂浆打底找平 （掺 5%防水剂） ；4、砖墙） 。（2） 西墙面：水泥砂浆外墙（1、 10 厚 1:2.5 水泥防水砂浆压光扫毛 （掺5% 防水剂） ；2、10 厚 1:3 水泥砂浆打底找平（掺5% 防水剂）；3、砖墙） 。（八）屋面防水1主楼阁楼层、设备层平屋面（含天沟）：水泥砂浆平屋面（1、3mm厚-20 度 SBS柔性防水卷材两遍，泛水净高不低于25cm ；2、20 厚 1:3 水泥砂浆找平； 3、60 厚 1:6（重量比）水泥水渣保温找坡层坡度2% ；4、50 厚

23、XPS挤塑保温板 5、钢筋混凝土屋面板） 。2主楼设备层顶部平屋面、沿街楼平屋面：水泥砂浆平屋面（1、3mm厚-20 度 SBS柔性防水卷材两遍，泛水净高不低于25cm ；2、20 厚 1:3 水泥砂浆找平； 3、1:6 （重量比）水泥水渣保温找坡层最薄处100厚，坡度 2% ；4、钢筋混凝土屋面板）。（九）栏杆、油漆1楼梯栏杆：普通成品木扶手、钢管焊制栏杆，刷调和漆。2木门及木制作：刷调和漆。3阳台及落地窗（窗台高度低于900） ：不锈钢栏杆，距离可踏面高度名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - -

24、- - - - - 第 8 页，共 26 页 - - - - - - - - - 9 不低于 1.1 米。4屋面平台栏杆：主楼阁楼层、设备层平台屋面为上人屋面，安装不锈钢栏杆，距离可踏面高度不低于1.1 米；沿街楼及设备层顶部屋面为非上人屋面，不安装栏杆。（十）门窗1单元楼宇门：肯德基可视对讲门，与室内设可视对讲系统。2进户门： 1.0 米宽防撬门。3内门：不安装。4储藏室门：木制夹板门，折铁锁鼻、普通挂锁。5住宅部分窗：外窗（含阳台窗）为（5+12+5 ）mm 厚单框中空双玻铝合金平开窗，样式为固定大玻璃，开启小窗扇，除楼梯间外外窗均带纱扇。其中 7 层（含 7 层）以上、落地窗 1 米以下

25、及单片玻璃超过1.5 平方米的外窗为外侧单钢化安全玻璃，7 层以下为普通白色浮法玻璃；内窗为单框5cm单玻铝合金推拉窗。6储藏室外窗：单框5cm单玻铝合金推拉窗。7防火门：楼梯间防火门及管道井门为钢木防火门，配电间、机房为钢质防火门。出屋面防盗门为喷塑防火安全门，车库至地下储藏室及地下储藏室各单元间通道门为钢木防火门。8主楼商业及沿街一层门：钢化玻璃门，式样另定。9主楼商业及沿街外窗：西立面和北立面外窗为玻璃幕墙窗，其他为（5+12+5）mm 厚中空双玻铝合金平开窗。（十一）给排水系统1设置高低区供水系统，六层以下为低区供水，六层（含）以上为高区供水；室内埋地、暗敷墙内及明装给水管为PPR 管

26、，地下室及管道井内高区给水管为外钢内塑复合管，低区为PPR 管。2每户设置单独给水系统，于单元主管道埋地敷设引至户内，主管道于负一层管道井内设置主阀门，水表设于每层管道井内，一户一表，普通水表，表前预留安装锁闭阀的管道长度15cm ，表后设置 DN20闸阀，并沿管道井竖向预留 220PVC 极抄信号穿线管。3户内出地面给水支管暗埋墙内（含剪力墙）。4厨房给水予留安装洗菜池水嘴接口，一深水封地漏。5阳台给水安装一普通试验水嘴，一深水封地漏，预留洗衣机水嘴接名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - -

27、 - - - 第 9 页，共 26 页 - - - - - - - - - 10 口；阳台相邻两户排水立管共用一道110PVC 管。6卫生间淋浴及洗手盆热水管道自热水器埋地引至。7卫生间设冷热水系统；洗手盆、水嘴等不安装，预留接口；卫生间预留热水器、淋浴器接口，热水器、淋浴器、座便器不安装。8厨房设冷热水系统，洗菜池和水嘴不安装。9四层三通口（含）以上排水主、支管及四层以下排水支管为UPVC 管材，四层以下排水主管为柔性铸铁排水管。10厨房和暗卫生间安装住宅烟气集中排放烟气道。11主楼商业部分：给水于楼层管道井内设置控制阀门，预留水表安装位置，其他管道由经营用户自行安装；排水只安装卫生间排水主

28、、支管。12沿街楼：设置单独供水系统，安装卫生间主管道；排水只安装卫生间排水主、支管；其他给水支管和洁具由经营用户自行安装。（十二）雨水管室外落水管管材为UPVC 管，固定卡为专用不锈钢卡；雨水管和空调冷凝水管同位置处取消空调冷凝水管，雨水管设置斜三通预留冷凝水排水。（十三）供暖1采用市政暖气管道供暖，地下室架空及管道井内主管为双面镀锌钢管，分户控制阀门设于楼层管道井内，分户回水管阀门后设置DN20铜制过滤器，预留热力表安装位置；七层（含）以下为低区，七层以上为高区。2客厅、卧室、餐厅采用地暖，一户一控制系统，分水器设于厨房，主管至分支器管道为PPR热水管，分支器至各房间盘管选用PEX-A管材

29、（做法： 1 、基底清理，埋地给水管道敷设完成；2、平均 3cm厚发泡水泥找平铺反射膜； 3、敷设 PEX-A管材； 4、5cm厚细石混凝土保护层压实抹平） 。3厨房、阳台不采暖，浇筑5cm厚细石，卫生间设串联式同侧连接暖气片采暖，水平支管敷设在地面7cm厚细石混凝土内，采用PEX-A管，埋地无接头，出地面连接暖气片采用PPR热水管，只进水管设一阀门（球阀） ，钢质小背篓散热器片。4主楼商业部分：只于楼层管道井内设置供回水阀门，预留热力表安装位置，其他由经营用户自行安装。5沿街楼：设置单独集中供暖供回水管道系统，预留并安装主（立）管道；其他楼层支管和暖气片由经营用户自行安装。（十四）电力电讯名

30、师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 26 页 - - - - - - - - - 11 1高压供电及变压器至各栋号、车库和沿街主电源执行电业部门根据设计图纸出具的施工图纸。2每户设置单独供电系统，设置多媒体箱并预留电源；单元集中电表箱设于负一层配电间内，一户一表，储藏室用电计入分户电表，公共照明用电计量设置单独公用电表，表箱内预留安装抄表终端空间。3客厅、卧室设普通专用空调插座，客厅、主卧设有线电视及电话插座，书房设宽带插座。4卧室灯具双控，其他房间单控，客厅

31、、卧室各设2 组普通五孔插座，厨房设 2 组防水五孔插座，餐厅设2 组普通五孔插座，卫生间设2 组防水五孔插座（含 1 组热水器专用插座） , 洗刷间、阳台各设1 组普通五孔插座；有窗卫生间取消排气扇电源，由住户自行接引。5楼梯间安装LED灯管声光控吸顶灯；其他所有房间安装普通白炽座灯头。6室外楼梯间（楼宇入口平台）安装LED灯管声光控吸顶灯；储藏室设 1 开关、 1 组普通五孔插座。7地下车库安装 LED单管照明，应急照明灯管安装蓄电池。8单元门出入口厅设置可视对讲门系统，主机设于门上，与每户连接。地下车库与住宅楼通道连接的出入口设对讲非可视系统，与每户连接。9主楼沿街及商业：只设置主电源箱

32、，分户和户内电源箱不安装（暂定） ；室内电线只埋管不穿线，开关、插座和灯具不安装；由经营用户自行安装。（十五）燃气厨房设生活燃气灶用管道燃气系统。（十六）消防系统1、按设计要求安装火灾自动报警系统及联动控制系统（火灾事故广播、消防电讯、自动喷水及非消防电源断电等） 、消防给水系统（室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、地下排污系统等）、防排烟系统。2、消防管道采用双面镀锌管道，主管卡箍式连接，支管采用丝接。（十七）电梯地下室及阁楼层停靠，设五方通话，主机设于主入口门卫值班室。（十八）其他1对内墙饰面进行仿瓷施工的工程建议采用普通混合砂浆、石灰膏罩名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - -

33、- - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 26 页 - - - - - - - - - 12 面的做法。2对定位较高的开发项目可以试行三小间墙地砖不进行铺贴，洁具不进行安装的标准。3对外墙剪力墙设计占外墙比例大、后塞墙体较少的外墙工程，可以试行外墙剪力墙不抹灰、只后塞墙抹灰的做法。4对外窗安装可以试行安装副框的形式，减少窗口抹灰和保温施工时细部处理不到位、出现裂缝造成窗周围渗水， 淋水试验时重复处理延误工期，也造成淋水成本的增加。三、加大图纸审查和图纸会审的力度（一）建筑图纸的审查1. 审查各类开间尺寸、轴线、标

34、高和层高是否符合要求和合理；2. 审查房间布局、墙体设置是否合理；3. 审查楼梯间、雨棚、窗台、阳台、女儿墙、栏板、空调隔板和外立面及屋面造型是否符合要求和合理；4. 审查三小间布局、排烟道、洁具位置是否合理；5. 审查楼宇门、车库门、进户门、储藏室门、内门、防火门、管道井门、储藏室窗、各类飘窗窗台等尺寸和做法是否符合要求；6. 审查电梯基坑、井道、机房、门洞（榜）尺寸、高度和层站数是否满足要求；7. 审查管道井、强弱电井尺寸是否满足要求；8. 审查平面、立面和剖面图及详图是否冲突；9. 审查节能做法、防水做法是否符合要求和合理；10.审查各类安全出口、通道、过道尺寸及位置是否合理；（二）结构

35、图纸的审查1审查结构标高、尺寸和布局是否与建施一致；2审查地基持力层和承载力是否与勘察报告一致；3审查基础结构形式、厚度和配筋情况及详细做法等是否合理和满足要求；4审查混凝土标高、砌体材料、砌筑砂浆标号等是否合理和符合要求；5审查构造柱、剪力墙和各类梁尺寸、钢筋级别和型号等是否合理和名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 26 页 - - - - - - - - - 13 符合要求；6审查钢筋连接方式、节点做法、加强钢筋设置等是否具体并符合要求；7审查现浇面厚度

36、、配筋等是否合理并符合要求；8审查楼梯、雨棚、阳台、窗台、空调隔板、栏板外墙造及屋面造型等详细做法是否具体并符合要求；9审查电梯井、集水坑及后浇带等做法是否具体并符合要求；10审查结构与安装预留等部位是否冲突。（三）审查安装图纸1审查给排水、暖气、消防用管材是否合理和符合要求；2审查给排水、暖气、消防和电力等整体系统、管道和线径是否合理和符合要去；3审查各类预留管、洞、箱位置及功能房是否满足要求和与室外配套工程相一致；4审查三小间、阳台给排水管、洁具位置和布局是否合理；5审查各类管道走向、标高及交叉部位是否合理；6审查消防箱、正压风机、灭火器箱位置具体位置及是否合理；7审查消防水池、水箱间及泵

37、房具体尺寸和位置是否合理；8审查地下室喷淋和排烟系统及分区是否可以取消和合理；9审查室内强弱电分路、终端数量和位置是否合理和满足要求；10审查地暖分支器、壁挂炉和暖气片位置是否合理。四、科学论证和选定施工方案施工组织设计阶段确定的施工方案，对工程建设成本影响很大，像各类模板及支撑形式、钢筋接头和支撑方式、回填土方的预留方案、垂直运输机械的选择、基础做法形式、防水做法由造价人员通过计算对比后优选既节约又实用的施工方案和施工方法，有的工艺、方法在施工合同签订时直接写入合同条款中，使施工有依据，可控制。（一） 地下室防水及后浇带止水做法1底板防水做法：平板贴500g/ TS防水卷材一道，电梯井及后浇

38、带部位铺贴 500g/ TS防水卷材两道，其他阴阳角部位设置57cm宽附加层，上做 30 厚 C15细石混凝土保护层， 筏板外侧外墙 M5.0水泥砂浆砌筑 200 厚名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 26 页 - - - - - - - - - 14 水泥砖模。2 外侧剪力墙防水做法： 500g/ TS防水卷材一道，外侧抹 20 厚 1:2.5水泥砂浆保护层，其中与筏板基础阴角及顶板阳角部位设置水平和竖向各57cm宽附加层，剪力墙后浇带外侧砌200 厚1.

39、3 米宽水泥砖模并1:2.5 水泥砂浆抹灰，设置 1.8 米宽附加层；主楼南北墙车库顶板以上外墙贴至负一层窗台底。3车库顶面防水做法： 500g/ TS防水卷材一道，上做C15细石混凝土保护层并顺水找坡，平均50 厚，后浇带部位铺贴500g/ TS防水卷材两道，与主楼剪力墙阴角位置水平和竖向各57cm宽附加层。4后浇带止水做法：基础筏板后浇带、剪力墙及顶板现浇面后浇带两侧设置 300 宽3 厚止水钢板。（二）模板及支撑形式1混凝土垫层：木模板。2满堂混凝土筏板基础：四周外墙100（局部 200）水泥砖挡土墙兼做模板，高低差部位采用木模板；电梯井及积水坑采用胶合板模板，木支撑。3剪力墙（含剪力墙

40、柱） ：胶合板模板、对拉螺栓钢支撑。4框柱、构造柱：胶合板模板、钢支撑。5框梁、连系梁及挑梁：胶合板模板、对拉螺栓钢支撑。6窗台梁、现浇过梁：胶合板模板、钢支撑。7预制过梁：木模板。8现浇混凝土楼板、窗台板、楼梯：胶合板模板、钢支撑。9阳台、雨棚、栏板及挑檐：胶合板模板、钢支撑。（三）结构构件钢筋接头位置和方式根据施工规范要求，各部位混凝土构件的钢筋接头位置、接头方式及节点具体做法如下：1基础筏板钢筋：按每9.0 米设置接头，采用单面搭接焊。2车库框柱及剪力墙竖向钢筋：无接头；车库剪力墙水平钢筋：长度小于 9.0 米钢筋不设置接头，超过9.0 米每 9.0 米设置接头，绑扎搭接。3车库现浇面钢

41、筋：底层筋采用人工绑扎搭接，上层筋采用单面搭接焊；按每 9.0 米设置接头。4车库、住宅（商住）楼及沿街楼框梁、连梁：长度小于9.0 米钢筋不设置接头，超过9.0 米 C22以上含 C22采用机械套筒连接、 C22以下采用单面搭接焊。5住宅（商住）楼、沿街楼框柱及剪力墙竖向钢筋：C12以下钢筋采用名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 26 页 - - - - - - - - - 15 绑扎搭接， C12以上含 C12钢筋采用电渣压力焊；剪力墙水平钢筋：长度小于

42、 9.0 米钢筋不设置接头，超过9.0 米每 9.0 米设置接头，绑扎搭接。6住宅（商住）楼、沿街楼现浇面钢筋：除双层钢筋现浇板板每9.0米设置接头，绑扎搭接外，其余板钢筋无接头，在梁（墙）中断开；底层板筋伸入外墙 1/2 并不小于 5d 长度，上层筋伸入墙内按锚固长度。7主次梁及梁柱节点：主次梁节点（无支座）位置钢筋主梁箍筋按加密区设置，次梁不设置；梁柱节点位置梁箍筋不设置， 柱箍筋按加密区设置。8剪力墙水平筋锚入剪力墙柱、框柱内方式和挑梁压内侧剪力墙（柱）长度及其他未注明钢筋构造做法执行11G101图集具体要求。五、做好基础及地下室施工阶段的成本管理基础及地下室工程的施工包括土方开挖、地基

43、处理、防水施工、基础钢筋绑扎、混凝土浇注及地下室剪力墙、梁板梯的施工和满堂脚手架的搭设等分项工程和内容， 大部分工程要涉及到基坑支（防）护、地下水降（排）水、后浇带留置、塔吊安装位置的确定、主楼和地下车库及沿街楼的交叉施工、混凝土裂缝防治等技术含量较高的施工难点，对工程造价和工期影响很大，深入研究和做好地下工程的施工组织设计，合理选择施工方案，提前做好突发事件的预案设计对保证工程的顺利施工意义重大。（一）土方开挖及降排水1土方开挖顺序：当施工现场受到道路和周围建筑物影响时，正确选择土方开挖的顺序至关重要，应遵循“先边后里、先浅后深、边挖边退、出槽先清”的原则，即先将基坑周边根据图纸设计和施工操

44、作的需要一次性挖至需要尺寸，再对内部土方集中挖除；先对基底标高较高的部分挖除后再二次对较深部分挖除，保证天然地基不受挠动；土方开挖时由远而近退挖，在挖至一定操作面后组织边挖边清槽，推至基槽坡道时尽量将清槽出土方挖出后最后挖掘机出槽后只对坡道开挖，保证挖掘机不再二次下槽，重新打坡。2基槽放坡：当开挖基槽深度4.0 米以上时，需要根据土质情况做好放坡的设计。当基槽四周为混凝土路面、土质稳定时，要严格控制操作面和坡度，避免多挖、超挖，基槽深度：放坡面可以将放坡控制在3：1 至 2：1以内，当四周无混凝土路面且土质松软时根据现场实际加大坡度，一般控制在 2：1 至 1：1 之内，保证基槽不会塌方，造成

45、安全隐患。3基槽降水：当开挖季节处于富水期（一般6-8 月份）时，地下水位名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 26 页 - - - - - - - - - 16 高于开挖槽底， 会对开挖造成较大影响， 应在设计标高以上预留不少于50cm的土（砂）层，在基坑周围按每10 米设置井点的方式进行降水，当地下水位降至设计标高 50cm以下时，边继续降水边组织土方开挖和清槽，对电梯井、积水坑部位，当地下水位降至坑顶标高下1.5 米以下时，可以停止排水，待垫层和防水施工

46、之前再继续降水，可以节约降水成本和工期。降排水采用明管降水。4排水井点的封堵：当地下水位降至基底下1.5 米并稳定后，在基础筏板混凝土浇注时需要对电梯井等部位井点进行防水封堵，可以采用泵边排水、使用水泥掺加专用早强封堵剂的方式进行封堵，费用较低、效果较好。（二）地基处理1当设计选择粘土层或砂层为持力层，基底出现淤泥质土、松散土质时，根据地基承载力要求，需要对该部位挖除后回填，应在清槽之前通过组织勘察、设计单位预验槽提前确定地基处理方案，清槽后及时对该部位进行换填，不延误工期，一般回填要求采用砂：石子为7：3 级配，目前砂价格高于石子，可以采用6：4 级配，节约费用，基槽开挖出砂含泥量较低时可以

47、用于回填，节约砂的材料费用。2当设计选择采用岩石层为持力层时，设计岩高处岩层往往不均匀，存在局部高出设计面、 局部低于设计面的情况， 可以根据情况选择破高填凹。当回填量较少时，采用毛石混凝土或C15混凝土找平后直接作地基，当回填量和面积较大、混凝土费用较高时，可以将较高部位破至设计标高下30-50cm，选择整体回填30-50cm 砂石褥垫层的方式达到地基处理的要求，节约费用。（三）基坑支（防）护1当开挖深度低于5.0 米且基槽边坡较为稳定时，可以不进行专业支护，只对边坡做好塑料布覆盖防止雨天雨水对边坡浸泡造成安全隐患，同时对坑边做好挡水处理。2当开挖深度超过5.0 米或基槽边坡松软存在安全隐患

48、时，根据临沂市边坡支护的规定，应通过边坡检测、专业设计及专家论证等程序进行边坡支护方案的论证，并由有专业资质的施工队伍进行施工，费用高、工期长，应尽量采用阶梯开挖的形式降低开挖深度，如果必须支护时，则应提前组织论证和设计，不能影响验槽和发生安全事故。3当基槽距离道路距离较近、存在安全隐患时，应对该部位采用砌筑名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 26 页 - - - - - - - - - 17 毛石或砖挡土墙的方式进行边坡加固， 顶部浇注不小于 1.0 米宽

49、的混凝土面；当距离建筑物较近需要对原建筑基础进行防护时，可以采用排桩或砌挡土墙的方式。（四）后浇带和伸缩缝的留置1因主楼超过 45 米时要求设置后浇带或伸缩缝，因后浇带留置后需要在主体及砌体完成后45 天之后、混凝土收缩稳定后方可浇注，对工期影响较大，后浇带二次施工费用也较高，综合而言，建议选择单元间设置双墙、留置伸缩缝。2地下车库与主楼相连接的，应在主楼前后柱跨中间留置后浇带，待主楼主体及砌体完成后45天、车库混凝土强度达到100% 后浇注完成。（五）施工塔吊位置的选择当高层工程与车库相连接时，施工塔吊一般需要安装在车库内，该处车库基础要同塔吊基础合并考虑， 按塔吊基础的混凝土厚度和较大配筋

50、进行处理，当需要留置施工缝时设置止水钢板，顶板开口部位可以设置为采光井。（六）几个重要控制节点1. 外墙轴线考虑储藏室保温做法是否需偏心。2. 地下室外墙预留主给排水、电气、消防等预留口是否与室外管线设计走向和位置一致，以最短距离为宜。3. 地下室和楼梯间主要安全出口高度不低于2.0 米，宽度不小于 1.2 米重点控制。六、做好主体工程施工阶段的成本管理（一）严格复核标一层楼层放线标一层的楼层轴线、墙体、柱、洞口、阳台及外墙造型是否正确关系到以上楼层的施工，关系重大，施工单位放线时建设单位、监理人员应现场指导、监控，随时纠偏并认真复核， 不错过任何一点部位， 保证无漏点和盲点，避免产生因放验线