泉州市地方税务局关于印发《泉州市地方.docx

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1、泉州市地方税务局土地增值税清算工作规程为加强和规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（闽地税发200724号）、福建省地方税务局关于修改土地增值税纳税申报表的通知（闽地税函2007135号）及其他相关文件规定，结合我市实际情况，制定本规程。一、土地增值税清算工作适用范围土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅、非住宅的，应分别计算增值额。土地

2、增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省地税局规定的其他情况。二、土地增值税清算工作的职责分工地税分局（所）、管理科负责落实土地增值税清算工作中涉及的清算申

3、报受理、资料审核、纳税评估、约谈、检查、对税务师事务所鉴证报告的复查、办理补（退）税手续及事项，移交、归档资料、建立台帐等工作。税政科（股）负责土地增值税清算的业务指导工作，抓好税收政策和征管措施的贯彻落实，协调、解决清算工作中出现的困难和问题。对需由上级局解决的问题，应及时向市局反映。稽查部门应积极介入土地增值税清算项目的检查工作。稽查部门开展房地产企业纳税稽查时，对符合规定条件应进行清算且尚未清算的房地产开发项目缴纳土地增值税情况应进行核查；对主管地税机关移送的有偷税嫌疑的房地产开发项目,稽查部门应及时立案稽查。三、土地增值税清算工作的程序纳税人自行申报1.申报前的宣传、辅导、培训纳税人自

4、行申报前，各单位要采取税法公告、发送资料、集中培训、政策咨询等方式对纳税人和社会中介机构广泛进行税法宣传、辅导、培训。督促纳税人按期如实申报。2.纳税人自行申报对符合本通知第一条第（二）款第1点规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，符合本通知第一条第（二）款第2点规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理清算时，应依据现行的税法规定，自行填写福建省土地增值税清算纳税申报表同时报送福建省土地增值税清算项目基本情况说明（表样见闽地税函2007135号）。对符合清算条件但不主动办理清算手续的纳税人，主管税务机关应对其进行告知（附件1），对在告

5、知期限内仍不进行清算申报的，主管税务机关应责令限期改正（附件2）。纳税人进行土地增值税清算申报时，应附送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请；项目立项书；施工许可证、预售许可证；房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单；不动产销售明细表（内容包含：销售项目栋号、房间号、销售对象、销售面积、销售单价、销售收入等）；商品房分层平面图；若纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告；地税机关要求提供的其他有关资料。税务中介机构审核鉴

6、证纳税人可根据需要，自愿委托税务中介机构审核鉴证。凡实行审核鉴证，由纳税人自主选择税务中介机构并按规定签定规范的委托代理协议。纳税人应向税务中介机构如实提供财务会计报表及有关资料，税务中介机构应依照税法规定计算应缴税款，出具土地增值税清算税款鉴证报告，对符合要求的鉴证报告，地税机关可以采信。地税机关在土地增值税清算中的工作内容1.受理清算申报资料主管地税机关管理部门收到纳税人的申报表、土地增值税清算税款鉴证报告等清算资料后，应认真审核资料的逻辑性和完整性。审核内容包括：查看土地增值税清算税款鉴证报告是否与初始项目纳税登记表对应；查看纳税人提供的清算土地增值税项目资料是否齐全，并按土地增值税清算

7、税款鉴证报告标准格式和清算企业报送的清算资料进行核对，严格把关，保证资料的质量。发现申报中明显的逻辑关系或计算错误、资料不全等问题，应在5个工作日内督促纳税人进行更正或重报。对申请材料齐全符合受理条件的，应予以受理并在60个工作日内办结，遇特殊情况无法按期办结的，报县级局分管领导审批后可适当延长办理时限，但最长不得超过90个工作日。2.开展清算审核清算资料的分析清算工作人员对资料进行审核前，首先要对清算项目的相关资料进行分析、测算，初步掌握每平方米售价、地价款、成本、利润率等情况。通过测算分析同地段成本、售价等因素是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查。项目具体情况审核一

8、是整体项目（成片开发）情况，包括：项目用途情况、开发总建筑面积、批准总销售面积、总留用面积、总配套设施面积、允许分摊配套设施面积、本次清算土地增值税面积等情况。二是全部收入情况审核。三是成本扣除项目金额情况审核，包括：取得土地使用权所支付的金额、总开发成本、配套设施费的分摊、清算面积与未销售面积成本的配比等明细情况。四是应纳税款详细计算过程审核，必须包含扣除项目分摊、配比的计算公式。五是其他有关项目审计情况的审核，如出售普通标准住宅竣工面积情况，配套设施的具体用途及面积分摊情况等。对土地增值税清算税款鉴证报告的审核清算工作人员应认真审核土地增值税清算税款鉴证报告的内容及相关资料。发现土地增值税

9、清算税款鉴证报告内容不规范、审计事项情况不清楚、提供清算资料不完整等问题时，应退回纳税人重新修改土地增值税清算税款鉴证报告或补充资料，并暂停办理税款清算手续。（4）清算税款申报税务机关对纳税人提供的清算资料进行审核后，未发现问题的，应通知纳税人进行清算税款申报。税务机关对纳税人提供的清算资料进行审核后发现问题的，应对有关数据进行调整，经纳税人确认后由纳税人按调整后的数据进行清算税款申报。3.组织检查土地增值税清算检查工作由负责征收管理的主管地税机关组织实施。土地增值税清算检查计划由地税分局（所）、管理科提出建议，报县级局审批确定。检查重点：一是符合土地增值税清算条件，但逾期不进行自查申报的房地

10、产开发企业；二是自查申报要求退、抵税的房地产开发企业；三是未提供土地增值税清算鉴证报告的房地产开发企业。具体要求：（1）土地增值税清算检查的实施，应严格按照中华人民共和国税收征管法及其实施细则的有关规定，实行不少于两人上岗，出示检查证和检查通知书。依照法定程序和法定权限行使各项税收职权。检查过程应制作税务检查底稿（附件3），检查结束应形成税务检查报告并及时将所有检查资料移交审理。（2）土地增值税清算检查应严格实行检查实施与审理定案相分离制度，可采取指定专门机构审理、指定专职人员审理、各检查小组交互审理等形式进行审理定案。具体适用审理形式，由县级局自行确定。检查实施结束后，检查小组应及时将所有检

11、查资料移交审理。审理结束后，审理机构或审理经办人员应制作税务案件审理报告。（3）在检查过程中发现纳税人涉嫌偷逃骗抗税的，要及时移交给稽查部门立案查处。凡涉及一般性补税、罚款的，必须制作并送达税务处理决定书、税务行政处罚告知书以及税务行政处罚决定书。（4）税务处理决定书、税务行政处罚决定书送达生效后，负责征收管理的地税机关应积极采取各项切实有效的措施，确保查补税款的及时足额入库，巩固土地增值税清算检查成果。（5）土地增值税清算检查工作涉及的其他内外文书统一采用国家税务总局印发的全国统一税收执法文书式样（国税发2005179号）。4.档案管理地税分局（所）、管理科负责对已办理完成的清算土地增值税项

12、目资料进行归档，并移交档案管理部门保存。土地增值税档案应按项目归类保存，清算项目资料应与原保存的项目税务档案合并存档。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税工作后，将相关资料共同移交档案管理部门保存。四、清算后续管理地税分局（所）、管理科对已清算的项目，要做好跟踪管理，督促纳税人及时申报缴纳再转让房地产的土地增值税。五、责任追究制度负责清算土地增值税工作的有关人员，应严格按照税法规定，审核清算企业报送的申报表、土地增值税清算鉴证报告内容及相关资料。凡未经审核或发现问题仍办理退(少征)税手续，造成税款流失的，应按有关规定追究相关责任人责任。负责清算土地增值税工作的有关人

13、员，在对土地增值税清算土地增值税清算鉴证报告的审核工作中，发现土地增值税清算鉴证报告事项中有重大违反税收政策、法规和虚假、欺骗行为，应及时向本单位领导和有关部门反映，并由有关部门依法处理。附件：1、税务事项通知书2、责令限期改正通知书3.税务检查原始工作底稿（一）、（二）4.房地产开发企业销售收入清算表5.土地增值税扣除项目地价款、征地及拆迁补偿费清算表6.土地增值税扣除项目前期工程费清算表7.土地增值税扣除项目建安工程费、基础设施费清算表8.土地增值税扣除项目-开发间接费及公共配套设施清算表9.土地增值税扣除项目汇总清算表10.土地增值税清算审核底稿（一）、（二）、（三）、（四）11.土地增

14、值税清算报告附件1：_地方税务局税务事项通知书_地税告_号_（纳税人名称）：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定，你公司开发的_房地产项目已符合清算条件，请你公司在收到本通知后_日内，向_地方税务局进行土地增值税清算申报。如对本通知不服，可自收到本通知之日起60日内依法向_地方税务局申请行政复议，或者自收到本通知之日起3个月内依法向人民法院起诉。税务机关（盖章）_地方税务局日期附件2：_地方税务局责令限期改正通知书_地税限_号_（纳税人名称）：你公司未在规定的期限内到税务机关办理土地增值税清算申报，根

15、据中华人民共和国税收征收管理法第六十二条的规定，限你公司在_年_月_日前到_地方税务局办理土地增值税清算申报。逾期不改正的，我局将按中华人民共和国税收征收管理法第六十二条规定处罚。如对本通知不服，可自收到本通知之日起60日内依法向_地方税务局申请行政复议，或者自收到本通知之日起3个月内依法向人民法院起诉。税务机关（盖章）_地方税务局日期附件3：_地方税务局税务检查原始工作底稿(一)被查对象名称： 共 页第 页序号记账时间凭证号码记帐摘要帐 务 处 理备 注（或原、辅证据）对应科目借方金额贷方金额检查人员签章：（签章）年 月 日被查对象确认：（盖章）年 月 日_地方税务局税务检查原始工作底稿（二

16、）被查对象名称: 共 页第 页序号事 项 描 述备注或原、辅证据资料检查人员签章：（签章） 年 月 日被查对象确认：（签章） 年 月 日附件4泉州市地方税务局房地产开发企业销售收入汇总清算表企业名称： 开发项目名称： 单位：、元功能开发情况已售情况未售情况套数面积金额套数面积销售金额开票金额套数面积金额普通住宅合计非普通住宅合计其中：别墅非住宅店面写字楼车库车位其它小计总合计检查人员签章： 被检对象确认：年 月 日 年 月 日附件5泉州市地方税务局土地增值税扣除项目地价款、征地及拆迁补偿费清算表企业名称： 开发项目名称： 单位：、元取得土地的成本支出提供土地单位名称地块名称土地编号类别用途土地

17、面积（）平均单价（元/）市场公允单价（元/）已支付的土地价款尚未支付的土地价款已取得发票金额小计土地拆迁补偿支出拆迁施工单位拆迁施工合同金额拆迁面积拆迁安置面积（）拆迁补偿金额安置房作价市场公允单价（元/）已支付的拆迁工程价款尚未支付的拆迁工程价款已取得建安发票金额小计检查人员签章： 被检对象确认：年 月 日 年 月 日附件6泉州市地方税务局土地增值税扣除项目前期工程费清算表企业名称：开发项目名称： 单位：元前期工程项目项目承接单位名称项目名称建安合同工程价款竣工验收工程价款市场公允单价（元/）实际支付工价款尚未支付工程款已取得发票金额总造价单价（元/）验收价单价（元/）规划勘察设计测绘可行性

18、研究“三通一平”小计检查人员签章： 被检对象确认：年 月 日 年 月 日附件7泉州市地方税务局土地增值税扣除项目建安工程费、基础设施费清算表企业名称:开发项目名称： 单位：元类别工程施工企业名称施工项目名称建安合同工程价款竣工验收工程价款市场公允单价（元/）实际支付工价款尚未支付工程款已取得发票金额总造价单价（元/）总造价单价（元/）主体建安工程1.2.3.小计基础设施供电供水供气排污排洪绿化环保人防安防消防通讯小区道路照明小计检查人员签章： （年 月 日） 被检对象确认： （年 月 日）附件8泉州市地方税务局土地增值税扣除项目-开发间接费及公共配套设施清算表企业名称：开发项目名称：单位:元开

19、发间接费用管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销其他小计公共配套设施小区内的居委会派出所幼儿园学校自行车棚公共厕所其他小计房地产开发费用销售费用管理费用财务费用小计检查人员签章： 被检对象确认：年 月 日 年 月 日附件9泉州市地方税务局土地增值税扣除项目汇总清算表企业名称:开发项目名称:单位:元序号扣除项目帐面金额有效凭证金额审减金额审增金额1一、土地使用权（1）+（2）（1）地价款（2）取得土地使用权交纳的有关费用2二、房地产开发成本(3+4+5+6+7+8)3(一)土地征用及拆迁补偿费4(二)前期工程费5(三)建筑安装工程费6(四)基础设施费7(五)公共配套设

20、施费8(六)开发成本中间接费9三、房地产开发费用(10+11)10(一)利息支出11(二)其他房地产开发费用12四、与转让房地产有关的税金(13+14+15+16+17)13(一)营业税14(二)城市维护建设税15(三)教育费附加16(四)地方教育费附加17（五）其它18财政部规定的其它扣除项目19扣除项目金额合计（1+2+9+12+18）检查人员签章： 被检对象确认：年 月 日 年 月 日附件10泉州市地方税务局土地增值税清算审核底稿（一）清算对象名称：一、证据出处 （一）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证复印件 （二）城市规划管理局建设用地许可证复印件 （三）商品房买卖合同复印件 （

21、四）房地产公司与施工企业签订的施工合同复印件 （五）竣工决算书 (六)相关帐页及记帐凭证 二、计税依据的审核 (一)开发土地总面积 平方米，已转让土地面积 平方米。(二)开发总建筑面积 平方米，可售建筑面积 平方米（其中：已转让建筑面积 平方米），其中：普通住宅建筑面积 平方米，非普通住宅建筑面积 平方米，店面建筑面积 平方米、车库建筑面积 平方米，写字楼建筑面积 平方米，地下车位 平方米；未售建筑面积 平方米。不可售面积 平方米。(三)收入的审核取得的收入 元，其中：普通住宅取得收入 元，非普通住宅取得收入 元，店面取得收入 元，车库取得收入 元，写字楼取得收入 元，地下车位取得收入 元。泉

22、州市地方税务局土地增值税清算审核底稿（二）(四)扣除项目金额的审核1、取得土地使用权支付 元。2、房地产开发成本 元，审核减少 元，允许多列支 元。其中：(1)土地征用及拆迁补偿费 元，审核减少 元，允许多列支 元；(2)前期工程费 元，审核减少 元，允许多列支 元；(3)建筑安装工程费 元，审核减少 元，允许多列支 元；(4)基础设施费 元，审核减少 元，允许多列支 元；(5)公共配套设施费 元，审核减少 元，允许多列支 元；(6)开发成本中间接费 元，审核减少 元，允许多支 元。3、房地产开发费用 元，审核减少 元，允许多支 元。其中：（1）利息支出，审核减少 元，允许多列支 元；（2）其

23、他房地产开发费用，审核减少 元，允许多列支 元。4、与转让房地产有关的税金 元。（1）营业税 元；（2）城市维护建设税 元；（3）教育费附加 元；（4）地方教育费附加 元。5、财政部规定的其他扣除项目 元。（取得土地使用权支付 元+房地产开发成本允许多列支 元）20% 元。以上合计扣除项目金额 元。泉州市地方税务局土地增值税清算审核底稿（三）普通住宅分摊的扣除项目金额扣除项目金额元（普通住宅建筑面积 平方米/总建筑面积 平方米） 元。非普通住宅分摊的扣除项目金额扣除项目金额 元（非普通住宅建筑面积 平方米/总建筑面积 平方米） 元。非住宅分摊的扣除项目金额扣除项目金额 元（非住宅建筑面积 平方

24、米/总建筑面积 平方米） 元。（五）增值额 元。1、普通住宅增值额普通住宅收入额 -普通住宅分摊的扣除项目金额 元。2、非普通住宅增值额非普通住宅收入额 -非普通住宅分摊的扣除项目金额 元。3、非住宅增值额非住宅收入额 -非住宅分摊的扣除项目金额 元。（六）增值率1、普通住宅增值率普通住宅增值额 /普通住宅分摊的扣除项目金额 %。2、非普通住宅增值率非普通住宅增值额 /非普通住宅分摊的扣除项目金额 %。3、非住宅增值率非住宅增值额 /非住宅分摊的扣除项目金额 %。泉州市地方税务局土地增值税清算审核底稿（四）（七）应缴土地增值税1、普通住宅应缴纳土地增值税普通住宅增值额 适用税率 -普通住宅分摊

25、的扣除项目金额 速算扣除系数 元。2、非普通住宅应缴纳土地增值税非普通住宅增值额 适用税率 -非普通住宅分摊的扣除项目金额 速算扣除系数 元。3、非住宅应缴纳土地增值税非住宅增值额 适用税率-非住宅分摊的扣除项目金额 速算扣除系数 元。合计应缴土地增值税 元，已预缴土地增值税 元，房地产公司自行清算补（退）土地增值税 元，应补(退)土地增值税 元。检查人员签章：年 月 日附件11泉州市地方税务局土地增值税清算报告纳税人名称纳税人识别号法定代表人经济性质财务负责人纳税人地址联系电话主管税务机关征收方式检查期间检查日期检查类型拟稿人检查人员根据我局下达的土地增值税清算工作任务，我检查组于_年_月_

26、日至_年_月_日对_房地产公司_年_月_日至_年_月_日开发的_项目，进行土地增值税清算，现将清算结果报告如下：一、基本情况该房地产公司于_年_月设立的_类型的公司,注册资金为_万元，法人代表_，主要经营_项目等，土地增值税实行预缴。从_年度开始开发的项目_，开发土地总面积_平方米，开发建筑面积_平方米，开发期间取得帐面收入为_元，共预缴土地增值税_元。在检查过程中我们采取调帐检查（下户检查）的方式，全面审核了该单位的会计报表、帐簿、凭证及有关资料，检查方法主要采用全面检查法(顺查与逆查相结合、内部检查与外部调查相结合及重点抽查法)，同时对有关当事人依法进行询问。二、检查发现问题该_项目开发期

27、间共取得帐面收入_元，其中：_年取得收入，已预缴土地增值税_元。经该房地产开发公司自行清算，审核增加收入_元，其中：_年审核增加_项目收入_元，_年审核增加_项目收入_元，扣除项目金额_元，增值额_元，增值率_%，应缴土地增值税_元，已预缴土地增值税_元，补(退)缴土地增值税_元。经税务检查清算，审核增加收入_元，其中：_年审核增加_项目收入_元，_年审核增加_项目收入_元，审核减少扣除项目金额_元，其中：_年_项目_元，_年_项目_元。增值额_元，增值率_%，应缴土地增值税元，已缴土地_增值税_元，应补(退)缴土地增值税_元。三、原因分析检查组认为，该单位少缴（多缴）土地增值税，是由_造成，

28、其主要原因是：1._2._根据中华人民共和国税收征收管理法第_条规定，属_行为。四、检查处理意见及依据检查组认为,该单位在稽查过程中能够积极配合检查组实施检查并如实提供检查所需资料。对以上发现的问题提出如下处理意见：（一）追缴税款根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定（或第六十三条规定、第六十四条第二款规定）和中华人民共和国土地增值税暂行条例第十条及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定及国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)规定和福建省地方税务局关于印发福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）的通知，对该房地产

29、开发公司少缴的土地增值税_元，予以追缴。（二）多缴税费根据中华人民共和国税收征收管理法第五十一条规定，对该单位多缴的土地增值税_元，由该单位向主管地税机关办理退还手续。（三）滞纳金1、根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定，对该房地产开发公司未按规定期限缴纳土地增值税的行为除追缴少缴税款外，从滞纳之日即_年_月_日起至_年_月_日止计_天，按日加收0.5滞纳金_元。（四）处罚1、根据中华人民共和国税收征收管理法第六十四条第一款规定，对该单位编造虚假的计税依据，处以_元的罚款。2、根据中华人民共和国税收征收管理法第六十四条第二款规定，对该单位不进行纳税申报的行为，处以_元的罚款。3、根据中华人民共和国发票管理办法第三十六条第四项规定，对该单位未按规定取得发票的行为，处以_元罚款。以上应追缴土地增值税_元，加收滞纳金_元，罚款_元。（五）建议经查，该企业在_方面存在偷税嫌疑，建议移送稽查部门立案查处。检查人员签字：（报告时间） 年 月 日