住房制度改革阶段的金融问题.doc

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1、住房制度改革阶段的金融问题今年7月21日，国务院发出?关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建立?的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建立，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。通知还指出，我国城镇住房制度改革的目的是：停顿住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供给体系；开展住房金融，培育和标准住房市常在改革中应当坚持的根本原那么是：坚持在国家统一政策目的下，地方分别决策，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个

2、人合理负担，坚持“新房新制度，老房老方法，平稳过渡，综合配套。这标志着我国城镇住房制度改革又进入了一个新的阶段。 笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目的能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济开展要求的新型住房金融体系。因此，认真分析我国住宅业开展现状，研究目前我国住宅消费、消费、流通等环节的资金融通问题，讨论建立与我国住宅业开展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革理论的根底上，重点研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金融问题。 一、住房金融问题的综合分析 住房金融

3、是以住房为信誉根底，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建立、分配与消费、流通与交易等进展资金融通的所有经营活动的总称。根据这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。 一住房开发与建立中的融资问题 经过20年的改革开放，我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的方案划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右；各企事业单位那么成为住房开发投资的主力，占总投资的6070%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。1979-199

4、5年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房开工面积达25.5亿平方米。投资额和开工面积分别为前30年的14倍和4倍。 与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建立中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占1.4%，金融业在房地产开发中的奉献已达22.4%.但是但是但是，与国外金融业在房地产开发建立中的奉献6080%相比，我国城镇住房开发与建立中的金融参与度还是比拟低的。这主要由于我国正处于住房开发与建立融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统方案融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场

5、融资机制，在住房开发与建立的融资中还存在如下突出问题： 1、资金融通渠道单一，开发企业融资本钱过高 我国正处于有方案经济体制向市场经济体制的转轨过程中，资本市场还处于试点阶段，发育程度还很低，这大大限制了房地产开发企业的融资渠道。目前，我国房地产开发企业的资金来源中，房屋预售款占50%以上，商业银行信贷仅占1030%.由此可见我国开发企业财务杠杆比率很低。而兴隆市场经济国家常用的发行债券、股票等直接融资方式，在我国，由于资本市场的落后而受到了极大的限制。这不仅影响到我国住房建立的开展，而且大大进步了开发企业的筹资本钱，进而抬高了商品房销售价格。 2、商业银行信贷资金供给缺乏，总量上难以满足住房

6、开发建立的资金需求 目前，我国住房开发建立信贷资金的主要来源是：城市政府、企事业和职工个人的三级住房基金；个人住房储蓄；房地产开发企业的经营资金；金融机构的自有资金及国外资金等。这种以企事业单位和个人存款为主的住房融资体制根本无法满足住房开发建立信贷资金的需求。在“九五期间，全国城镇将建造住房12亿平方米，在下个世纪的第一个10年，全国城镇那么需要建造住房33.5亿平方米，按目前全国商品房平均价格每平方米1700元计算，要完成这一任务共需投入7.735万亿元，每年需投资5156亿元。然而，目前我国各类政策性住房资金的余额才不过1600多亿元，其中800亿元为住房公积金存款，而且其主要用处为个人

7、住房抵押贷款，根本无法满足住房开发与建立资金的需求。 3、商业银行已开展的信贷业务中，存在贷款种类单一，贷款期限、贷款利率缺乏弹性，银企双方都缺乏有效的风险约束机制目前，在商业银行发放的贷款中，无论是开发企业的流动资金贷款、开发工程贷款，还是临时性贷款，都属于中短期消费性流动资金贷款，期限一般为一年，而缺少长期性房地产经营性贷款。这使得大多数企业都通过到期展期来延长还款期限，造成银行资金现金流量极不稳定，对经营管理极为不利。与此同时，银行贷款利率缺乏弹性，一般按流动资金贷款利率执行，这既不利于银行躲避市场利率波动的风险，也不利于发挥利率对房地产开发企业资金需求进展调节的杠杠作用。并且，在银行信

8、贷利率与市场利率存在较大差异，而同时房地产开发企业的开发资金又不能从银行得到正常满足的情况下，在宏观经济好转时期，银行资金极易通过各种隐形渠道进入房地产市场，致使房地产业出现过度膨胀和房地产市场外表上繁荣的“泡沫景象，而一旦宏观经济形势逆转、银根紧缩，便“泡沫破灭，结果是银行和企业两败俱伤。我国90年代初出现的房地产过热，以及其后较长时期不景气，就属于这种现象。银企双方缺乏有效的风险约束机制，不利于房地产开发企业获得长期、可靠、稳定的信贷资金来源。 二住房消费融资中的问题 扩大内需是当前确保国民经济增长率的关键，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消费培育为新的消费热点的战略性决策，期望依

9、靠住宅业可以奉献0.5-1%的经济增长率。但事与愿违，时至今日，我国住宅消费因房价过高，居民收入低，承受才能有限等原因，仍未在全国形成住房的消费热潮。截止1997年底，全国积压商品房8000万m2，其中住宅面积6400万m2，而同时全国仍有些300多万户城镇居民人均住房面积缺乏4m2.造成这一为难境地的原因，除了过高的房价外，缺乏有效的住房消费金融支持手段也是一个重要原因。如1998年16月，四大国有独资商业银行共发放各类住房贷款余额2742亿元，比年初增加123亿元，其中住房开发贷款2340亿元，比年初增加55亿元，而个人住房消费贷款余额虽然较年初增加68亿元，也只有402亿元，不及四大商业

10、银行住房贷款总量的20%.我国房地产业的开展及城镇住房制度改革的进一步推行，迫切需要开展住房消费信贷。但就目前的情况而言，住房消费信贷的开展速度缓慢，贷款规模小，地域分布极不平衡，多局限于一些经济比拟兴隆的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面积推广还存在诸多困难： 1、住房金融机制不完备，制约了住房信贷业务的开展。首先，从住房抵押贷款这种住房消费信贷的主要业务来看。当前，住房抵押贷款限制条件非常严格，必须先存后贷、押上加保，一次整借、按月均还，而且每一家庭只能享受一次。此外，个人住房抵押贷款还要求逐个审批贷款申请人的财务状况，申请人所在单位的财务状况，还需办理抵押保险，设定抵押权、评估抵押物

11、价值，并由职工所在单位进展担保等一系列贷款条件，程序繁琐。这种信贷方法尽管躲避了贷款风险，确保了信贷资金的平安，但同时也抑制了广阔城镇居民对住房消费信贷的需求，不利于拓展信贷市常其次，从住房消费信贷的融资手段、融资工具来看，融资手段单一，融资工具贫乏，也难以满足住房消费信贷的需求。目前，我国住房信贷资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄，由于他们的运作还很不标准，资金的归集率不高，严重制约了住房信贷资金的供给。另外，由于我国金融市场起步较晚，特别是二级市场很不兴隆，使本可以通过房地产证券化筹集资金，分散金融风险，促进市场流动的融资渠道无法运作。 2、开展住房消费信贷的政策措施

12、不配套，也是制约我国住房消费信贷开展的一个重要因素。首先，缺乏与住房消费信贷配套的法律保障。尽管我国金融法律框架业已形成，但与房地产业相适应，在法律上明确房地产金融市场规那么，严格界定各种房地产金融机构和组织的合法性，标准其资金筹集、融通、借贷等各环节的经营行为，保证住房信贷资金正常运转的金融、税收、保险等法规和法律还有待制定。而且，已制定的法律、法规执行的严肃性和稳定性还有待于加强。其次，对住房抵押贷款的政策扶持力度不够。住房消费信贷具有垫支资金量大，回收期限长等特点，尽管有房地产产权作抵押，但由于其流动性差，盈利性低，资金分散且回收慢，贷款管理难度大等特点，商业银行对开展该业务的信心并不是

13、很大。为加快住房消费信贷的开展，有必要在贷款管制上采取相应的扶持政策，如对发放住房抵押贷款的商业银行可以采取免交部分或全部存款准备金，在一定时期享受减免税等优惠政策。 3、个人住房抵押贷款的风险较大。尽管?担保法?和最近公布施行的?个人住房贷款管理方法?都规定，发放贷款的商业银行有权对抵押物进展处置，但在借款人不履约还款时，银行缺乏对抵押物处置的操作经历，在法律执行上也缺乏力度，这将会进步银行的经营本钱。因此，有必要建立一种政府监控、全社会参与、有保障的抵押贷款风险担保系统。 三住房流通中的融资问题 完善的住房市场体系，不仅要有兴隆的一级市场，更要有兴隆的二级市常开放和开展住房交易的二级市场，

14、允许已售公有住房上市交易，不仅有利于盘活存量住房，实现住房的合理配置，更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善居住条件的愿望得以实现，更能使潜在的住房需求转化为现实的有效需求。 但是，由于在住房制度改革过程中，我们只强调一级市场的建立与完善，无视了二级市场的建立与管理，造成了二级市场的混乱。“公房私租等现象屡禁不止，而灰色市场却开展迅猛。不少人利用手中权利多占房，然后用于出租，谋取私利，造成不良的社会影响。 随着住房分配货币化的开展，有必要转变我们的房改政策及措施，加强住房二级市场的建立。因此有必要加强对住房二级市场上的租赁与销售行为中的金融支持。但目

15、前我国在这方面的开展还比拟缓慢，从现状来看，几乎没有那家商业银行开展了这项业务。究其由，主要是在我国现行法规的规定中还存在许多限制为住房交易的二级市场融资的窠臼。详细而言，主有表如今以下几个方面： 1、不具备为促进住房流通提供金融效劳的政策环境。由于我国住房制度改革的重点一直放在如何启动住房消费，消化积压商品房方面，再加上对房地产投机的心有余悸，政府一向的做法是，只重视住房一级市场的逐步建立和不断完善，而无视了二级市场的建立。因此对如何开展住房二级市场的金融支持问题更是提不到议事日程。不仅如此，在已公布施行的?个人住房抵押贷款管理方法?中还明文规定，住房公积金贷款只能用于职工和家庭的第一次购房

16、，而不能用于其他方面。这大大限制了住房流通中的金融支持力度。 2、各商业银行在开展住房二级市场中的业务方面既没有有效的融资手段，也缺乏实际操作经历。由于长期以来城镇居民住房一直属于“公房性质，被制止私自流通转让，住房二级市场应有活力被人为地扼杀掉了。尽管近些年来，存量公房私有化改革获得可喜进展，但产权关系仍没有彻底理顺，居民在产权还没有完全到位的情况下是不能把还带有“公字成分的自家住房作为向银行融通资金的抵押物的。由于缺乏具有完全产权的抵押物，银行自然在无法住房二级市场上开展业务。看来促进二级市场开展的关键是先得理顺产权关系。二、对我国住房基金和住房抵押贷款问题的研究一对我国住房基金问题的进一

17、步研究 截止到1997年底，全国归集的各类政策性住房资金余额已达1638.1亿元，个人住房公积金归集额更是大幅上涨，1997年总余额已超过800亿元。住房基金制度的建立对于保证我国住房开发与建立的规模扩张、住房分配与消费形式的转换、流通与交易制度的完善等方面具有重要的资金供给作用。但在理论中以下问题非常突出： 1、个人住房公积金制度建立中的问题。目前住房公积金已成为个人住房基金建立的主要途径。1991年上海率先在全国建立了住房公积金制度，1992年就扩展到北京、天津、江苏、浙江等地，1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地，1994年?决定?发布后，迅速扩展到全国各地。目前除西藏

18、自治区情况特殊没有建立住房公积金外，全国35个大中城市，213个地级以上城市已建立了公积金制度。经国务院房改指导小组批准独立运行的解放军、煤炭、铁路、石油系统已于1995年年底以前建立住房公积金制度。中央国家机关也于1996年10月建立了住房公积金制度。从覆盖范围看，目前沿海地区超过80%，内陆地区大约为60%，施行范围很广。归集数额也在稳步增加，1994年全国累计归集住房公积金110.09亿元，1995年增加到260亿元，1996年已增加到393.64亿元，1997年全国住房公积金总量已超过800亿元。应该说，我国住房公积金制度的施行是成功的。它不仅筹集了一大笔住房建立与消费资金，而且为转换

19、我国住房分配制度创造了良好条件。但是，目前对住房公积金的认识和管理、运行中还存在一些问题。首先，对住房公积金的性质定位。住房公积金的研究中常常提到其义务性、强迫性、互助性、保障性、政策性、长期性等等。义务性、强迫性对应于住房公积金的归集；互助性是为了给公积金的低息政策提供理论根底；保障性对应于其管理方式；政策性是为了说明其使用方向；长期性对应于其支取限制。但是，公积金的属性如何界定还需理论界进一步研究，因为我国对公积金突出其强迫性一面，对灵敏性一面欠考虑.事实上，既然国务院在?决定?中已把公积金规定为职工工资的一部分，对于职工选择什么形式的住房基金，对存入基金中的资金如何使用应有较大的灵敏性，

20、以表达对职工意愿的尊重。这样才能增强住房基金的吸引力。 其次，住房公积金的归集面与缴交率。假如从住房公积金的工资性出发，那么所有已施行市场化工资制度的企业不应要求他们再建立住房公积金制度除非公积金制度是一种保障性制度或者雇员工资中的住房消费比重仍缺乏于解决其住房问题。而凡需建立公积金的职工与单位，缴交率应根据当地住房价格程度确定，以可以实现住房分配机制转变的目的。但在目前各地公积金制度的施行中，往往存在各异的规定，有些地方要求各类企事业单位都建立住房公积金制度，这将在住房公积金的使用方面对国有经济中的职工造成不利的影响。 第三，住房公积金的使用问题。这里有两方面的问题。一是，目前的政策、法规规

21、定，职工只能在购建、大修住房时支取住房公积金。这与鼓励个人购房、推动住房自有的政策导向是相符合的，但与转变后住房公积金的性质有矛盾。在租、买自愿的房改政策下，应允许职工用住房公积金交纳住房租金。二是，在那些要求所有企事业单位交纳公积金的地方，由于非国有经济的企业实行高工资制度，因此其公积金的数量也比拟大。假如实行与国有经济中的职工同等的贷款条件，很明显他们在获得公积金贷款方面具有较大的优势。这不仅仅因为他们公积金的存款数额大，而且因为他们的收入程度高，还款才能强，资信状况好。 第四，住房公积金的管理目的问题。住房公积金管理的核心目的是保证职工支取使用和贷款的权利。其它剩余资金可由政府统一使用于

22、经济适用房的建立，但这只能是其辅助目的。这其中一个最重要的问题恐怕是住房公积金的风险问题。对于住房公积金贷款的风险承当由谁负担，目前还没有一个确定的说法。由于在市场经济条件下，风险的发生无处不在，无时不有，利用公积金贷款的违约风险会时有发生，这种风险如何防范和躲避是公积金管理种的出一个难题。此外，由于住房公积金制度实行低利率存贷制度，公积金的通货膨胀风险由谁承当也是一个问题。 2、其它住房基金建立中的问题。其它住房基金包括城市住房基金与企事业单位的住房基金。目前，国家尚未对这两部分基金的归集做出统一规定，因此它们的筹集难度很大。这主要缘于以下几点： 首先，住房资金的核定与转换难度较大。住房基金

23、的建立，是基于原有住房资金的转换。原有住房资金包括住房投资、折旧、大修理基金、房租补贴和维修补贴等等。这些资金来源有国家财政、地方城市财政和企事业单位；有些资金来源是比拟固定的，有些那么是临时性的。来自各级财政的以及来源比拟固定的资金数量比拟容易核定，但来自企业自筹的那一部分资金，就较难核定。比方，有些企业、单位自筹资金建房，不一定每年都有。即使每年建房的单位，其投资数量也不一定每年都一样，这就给核定住房资金带来困难。有相当一部分企业的建房资金本来就是不合理的，比方动用企业挖潜改造基金、技术革新资金、新产品试制基金、企业开展基金等用于建造住房。这些资金不可能核定、转化为专项住房基金。此外，企业

24、、单位从福利基金、奖励基金以及税后留利其它工程资金中用于住房的投资，也很难核定。这些资金一旦要核定转化为专项住房基金时，可能会自动消失。 其次，住房基金中的利益调整问题。住房基金的建立涉及到国家、地方城市、企业单位和个人之间的利益关系调整。因此住房基金的建立，要通过理顺住房资金来源渠道，核定、转化住房基金，变无序为有序，使之合理化、标准化、固定化，这本质上就是利益关系的调整。这就要求根据住房投资主体界定住房产权，以住房产权为根底核定和转化住房资金。 3、关于国家住房基金的建立。我们以往的改革思路根本上没有考虑建立国家住房基金，而只考虑建立三级住房基金城市住房基金、企事业单位住房基金和个人住房基

25、金。但是，国务院最近发布的?进一步深化城镇住房制度改革加快住房建立?的通知指出，对不同收入的家庭实行不同的住房供给政策。对最低收入的家庭，由政府或单位提供廉租房。这说明，国家住房基金制度的建立应提到议事日程。笔者认为，有必要根据国家财政划拨在住房投资中的份额核定国家在原有公房销售收入中的收益比例，并以此作为国家住房基金的主要来源。据统计，目前我国各类公有住房约30多亿平方米，假设按每平方米400-500元的价格出售，可回收资金1.2-1.5万亿元，而这笔资金中有很大一部分是由国家出资兴建的，假如根据投资比例确定国家的收益，并将其作为国家基金的主要来源，那么可以解决国家基金的来源。国家基金的主要

26、用处那么限于廉租房的建立与出租，以及个人住房抵押贷款风险政府担保系统的建立。二对住房抵押贷款根本要素的分析 从国民收入分配格局与住房制度改革的开展趋势来看，个人住房抵押贷款将成为银行极具市场潜力的业务品种，也是今后住房金融开展的中心内容之一。在美国、香港等市场经济兴隆的国家和地区，个人住房抵押贷款已有一百多年的开展历程，这项业务一般占银行贷款总数额的2040%.可是，我国目前个人住房抵押贷款仅占商业银行贷款总量的5-10%.而且对住房抵押贷款的管理技术、操作经历尚不成熟，中央银行对住房抵押贷款业务的监管还处于探究阶段。开展住房抵押贷款的根本目的是进步我国城镇居民的购房才能，也就是进步他们的承受

27、才能。因此，在住房抵押贷款工具的设计方面必须全面考虑居民的年均收入程度，然后确定贷款期限、贷款利率、贷款额度和还款方式等与居民的承受才能直接相关的个人住房抵押贷款的根本要素。这样才能进步住房抵押贷款的施行效果，进步我国城镇居民的购房才能。 1、贷款期限。贷款期限确实定必须考虑人们的还款才能，因此年人均收入程度和住房价格是商业银行设计贷款期限的主要参考变量。纵观世界各国或地区的情况，个人住房抵押贷款的期限一般都很长，如美国最长可达30年平均合同年限为15年；香港最长也可达30年，1994年平均期限为15.2年；法国、英国一般为1520年；德国的储蓄银行一般为615年，合同平均年限为11年，抵押银

28、行为2530年；马来西亚是2025年。 虽然改革开放以来，特别是90年代以来，我国城镇居民的收入迅速增加，199196年间，我国职工年平均工资由2340元增长到6210元，共增长了3870元，年均增长27.6%.但同期城镇住房价格也大幅上扬，19911996年城镇住房价格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4%.假如按贷款20万元，年息8%，贷款期限20年计算，那么每月归还额为1673元，相当于我国城镇家庭月收入的161.6%.国际经历说明，每月偿贷数额与该家庭的月收入之比超过25%，就存在偿贷风险。考虑到我国目前的恩格尔系数还保持在50%左右，这样高的还款比例，我国城镇

29、居民根本无法承受。 2、贷款利率。贷款利率确实定直接影响到居民每月的贷款归还额，它与居民的归还才能直接相关。在市场经济国家中，个人住房贷款的利率一般执行市场利率，而对固定利率与浮动利率的选择主要基于一国宏观经济的状况以及长期利率程度的稳定程度。但为了降低银行的利率风险，越来越多的商业银行采用了浮动利率。 目前，我国住房抵押贷款的利率实行有管理的浮动利率制度。就公积金贷款而言，其贷款利率是公积金存款利率的根底上加一定的幅度；经营性贷款那么为相应年限的商业性贷款利率下调一定幅度。这种做法的目的在于降低贷款利率，进步居民住房消费才能。笔者认为，在推行住房抵押贷款制度的初期，由于我国工资制度改革的滞后

30、，降低贷款利率是必要的。但是，随着住房分配制度货币化的实现，无论是公积金贷款，还是经营性贷款，都应当参照市场利率确定各自的贷款利率。 3、贷款额度。贷款额度是用来衡量贷款方的贷款保护才能的指标。即表示一旦借款方发生还款困难，贷款者回收资金的可能性。在个人住房抵押贷款中，一般用贷款额与房价之比来表示贷款限额。对贷款机构而言，自然该比率越低越好，以便为贷款留出足够的保护空间。对该指标确实定主要根据居民的收入程度。此外，对长期住房市场价格稳定状态的预期，以及在抵押物以外是否有其他担保措施，也是确定基准比率的重要参考因素。 在国外，因为有良好的资信评估机构为银行效劳，可以提供申请贷款人资质调查的资信证

31、明，它们的贷款额度一般比拟高。最高可达90100%.目前，我国的贷款比率一般限定在70。也有一些城市和地区的贷款限额可达80，如北京市。我国贷款额度之所以比拟低，笔者认为，主要是我国住房抵押贷款业务缺乏有效的保险机制，70的贷款限额提供了非常充分的保护空间，在目前住房抵押信贷市场竞争还不太剧烈的情况下是一种比拟合理的选择。但随着市场机制的进一步完善，该比率应有所上升。 4、还款方式。目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，根本上都采用等额还贷方式，即 A：每月还本付息额，即等额还贷额i：贷款月利率P：贷款总额N：贷款期限，以月计算 下面分析偿贷比率与贷款期限N的关系。表达了居民住房贷款的归还负担

32、情况，与居民的家庭收入状况息息相关。通过分析，与贷款期限的变动关系如图1所示。 从图1可以看出，贷款期限越短偿债负担越重，期限越长偿债负担越轻，归还负担随贷款年限的延长而逐年递减。中短期贷款的归还负担变化相当明显，而长期贷款的归还负担根本稳定。这说明，对收入尚不太高的年轻人来说，想通过延长贷款年限减轻偿债负担有着很大的局限性。因此有必要改良原有还贷方式，这里分析一下另一种可变动的等额还贷方法，即等额递减、递增还贷方法，其计算公式如下： 1g：第m年还贷期间每月还贷金额m：第m年P：贷款总额a：等额系数b：变动系数g：月均还款递增额 三、完善我国住房金融体系的政策建议 为完善我国住房金融体系，以

33、加快住房建立，进步住房消费，改善城镇居民的居住质量，笔者认为应从以下几个方面入手： 1、就住房建立中的融资问题而言，首先，有必要完善住房开发融资的制度，改善商业银行的房地产开发信贷业务，增加贷款种类，延长贷款期限，进步贷款利率的弹性，以便逐步增加住房信贷资金的供给，满足住房开发建立的资金需求。最近，中国人民银行取消了对个商业银行的贷款规模限制，相信这将对我国住房建立资金的筹集起到积极作用。 其次，有必要加快我国资本市场的开展，逐步进步住房建立中直接融资的规模，降低住房开发的本钱，从而降低住房销售价格。 2、就住房消费金融而言，当前最重要的就是加大住房资金的筹集力度。为此，应注意继续加强个人住房

34、公积金制度的建立，逐步进步公积金的归集率和缴交面；尽快建立标准城市住房基金、企事业单位住房基金运作的制度，加快各类住房基金的核定、划转工作；尽快建立国家住房基金，保证廉价房的供给。此外，笔者认为，除了充分发挥住房系统现有资金的效用外，可以考虑打破行业统筹的限定，建立大公积金制度。即逐步将养老保险、医疗保险、社会保险等制度与住房公积金制度的建立归于一体，建立面向整个社会保障制度的综合性基金制度。 其次，为进步我国居民居住程度，应尽快完善住房金融体系，加强住房抵押贷款制度的建立。第一，要大力开展住房抵押贷款一级市常其中最重要的一点就是要加快抵押贷款工具的设计和推广。世界各国在这方面的经历比拟多。如

35、美国的金融机构为防范住房抵押贷款中的利率风险造成的期限不匹配问题而设计出可变利率抵押贷款，为防范和化解因利率波动过大引起的倾斜问题而设计出分级递增、递减的抵押贷款递增归还的抵押贷款适用于青年家庭，递减归还的适用于老年退休家庭等金融工具，这些金融工具在我国也是完全可以借鉴的。第二，完善住房金融体系，不仅要加强一级金融市场的建立，而且还要开展二级金融市场，特别是要注意开展抵押贷款的证券化，以进步住房抵押贷款的流动性、盈利性、平安性。尽管这一步的迈出在我国还要审慎，但这是大势所趋。 住房抵押贷款在我国还是一个新惹事物，但国际经历已经证明，这种制度安排不仅有利于加速住房消费的进程，而且对改善银行的贷款

36、构造、贷款质量等都具有很好的作用。因此，有必要在借鉴国外已有经历的根底上，根据我国国情，即我国地区开展极不平衡，不同城镇居民收入程度也千差万别，即使在同一城镇不同家庭的资信状况也参差不齐等特点，应因地制宜地合理确定我国居民住房抵押贷款的贷款利率、贷款年限、贷款限额和付款方式的最正确组合，设计出多种可供居民选择的住房抵押贷款品种，从而有力地刺激居民的住房消费信贷需求。 3、就住房二级市场的金融问题而言，理顺城镇居民存量住房的产权关系是促进二级市场开展的前提条件。因此，加快存量公有住房的私有化，取消对住房二级市场交易的有关限制政策，鼓励金融机构积极开展住房二级市场上的金融业务，对于进一步健全住房金融体系是非常必要的。10 / 1010 / 1010 / 10