情境三：前期管理.ppt

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2、二模块二 前期管理前期管理模块一模块一 早期介入早期介入一、一、早期介入的概念早期介入的概念二、二、早期介入的重要性早期介入的重要性三、三、早期介入的内容早期介入的内容四、四、前期物业服务方案的策划前期物业服务方案的策划返回返回一、早期介入的概念一、早期介入的概念 所谓物业管理的早期介入，是指物业服务企业在接所谓物业管理的早期介入，是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目可行性研究阶段、建筑物管物业以前的各个阶段（项目可行性研究阶段、建筑物规划设计方案阶段、施工阶段）就参与讨论与决策，并规划设计方案阶段、施工阶段）就参与讨论与决策，并从物业管理的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、从物

3、业管理的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面良设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面良好的建设性意见和建议，以更好满足业主与使用人的需好的建设性意见和建议，以更好满足业主与使用人的需要和有利于物业管理。要和有利于物业管理。返回返回二、早期介入的重要性二、早期介入的重要性1.完善物业的使用功能完善物业的使用功能2.优化设计，减少返工，防止后遗症优化设计，减少返工，防止后遗症3.为日后的物业管理工作做好准备为日后的物业管理工作做好准备返回返回三、早期介入的内容三、早期介入的内容（一）立项决策阶段（一）立项决策阶段（二）（二）规划设计阶段规划设

4、计阶段（三）施工安装阶段（三）施工安装阶段返回返回（二）规划设计阶段（二）规划设计阶段1.物业自身方面物业自身方面2.维修、养护方面维修、养护方面3.日常管理方面日常管理方面4.日后服务方面日后服务方面返回返回四、前期物业服务方案的策划四、前期物业服务方案的策划（一）（一）方案策划的作用方案策划的作用（二）（二）物业项目服务方案策划的主要内容物业项目服务方案策划的主要内容（三）（三）物业项目管理服务方案的编制与评审物业项目管理服务方案的编制与评审（四）物业项目管理服务方案的实施（四）物业项目管理服务方案的实施返回返回（一）方案策划的作用（一）方案策划的作用1.合理定位合理定位 2.收支有数 3

5、.规范服务4.确保质量 返回返回（二）物业项目服务方案策划的主要内容（二）物业项目服务方案策划的主要内容1.物业概况物业概况2.管理服务事项管理服务事项3.管理目标管理目标4.管理标准管理标准5.机构设置与人员配备机构设置与人员配备6.管理服务办法管理服务办法7.延伸服务办法延伸服务办法8.物业服务费用收支预算物业服务费用收支预算返回返回1.物业概况物业概况(1)基本概况 (2)设备设施概况(3)业主构成概况返回返回（三）物业项目管理服务方案的编制与评审（三）物业项目管理服务方案的编制与评审1.管理服务方案的编制管理服务方案的编制2.管理服务方案的评审管理服务方案的评审返回返回1.管理服务方案

6、的编制（1）项目调查 （2）方案构思 （3）方案定位 （4）方案编写 （5）方案讨论 （6）形成初稿 返回返回2.管理服务方案的评审n方案是否符合企业理念、企业目标和企业的方案是否符合企业理念、企业目标和企业的管理模式；管理模式；n方案是否符合现行物业管理的法律法规；方案是否符合现行物业管理的法律法规；n方案是否能保障服务合同的管理目标、管理方案是否能保障服务合同的管理目标、管理标准的实现；标准的实现；n各项管理服务费用的设立、测算是否合理；各项管理服务费用的设立、测算是否合理；n方案有无创新；方案有无创新；n方案是否可操作。方案是否可操作。 返回返回（四）物业项目管理服务方案的实施（四）物业

7、项目管理服务方案的实施1.选择方案实施的负责人选择方案实施的负责人2.组织方案实施的工作班子组织方案实施的工作班子3.做好方案实施的充分准备做好方案实施的充分准备返回返回模块二模块二 前期管理前期管理一、一、前期管理的概念前期管理的概念二、二、前期管理的重要性前期管理的重要性三、三、前期管理的内容前期管理的内容一、前期管理的概念一、前期管理的概念（一）（一）前期管理的概念前期管理的概念（二）（二）早期介入与前期管理的区别早期介入与前期管理的区别返回返回（一）前期管理的概念（一）前期管理的概念 前期物业管理从建设单位选聘物业前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期物业管理合服务企业

8、，签订书面的前期物业管理合同时起，到业主、业主大会选聘物业服同时起，到业主、业主大会选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同为止。务企业，签订新的物业服务合同为止。 返回返回（二）早期介入与前期管理的区别1.时间不同时间不同2.性质不同性质不同3.形式不同形式不同4.内容不同内容不同返回返回二、前期管理的重要性二、前期管理的重要性（一）方便业主的顺利入住（一）方便业主的顺利入住（二）维护小区（楼宇）的整体形象，推动租（二）维护小区（楼宇）的整体形象，推动租售售（三）为后期管理工作做好准备（三）为后期管理工作做好准备（四）为物业服务企业树立形象、赢得声誉创（四）为物业服务企业树立形象、赢得声誉创造

9、机会造机会 返回返回三、前期管理的内容三、前期管理的内容（一）与开发企业接洽前期准备工作，制定前（一）与开发企业接洽前期准备工作，制定前期物业管理接管方案期物业管理接管方案（二）（二）物业服务企业机构的成立物业服务企业机构的成立（三）（三）物业服务企业管理制度的制定物业服务企业管理制度的制定（四）（四）物业管理人员的选聘与培训物业管理人员的选聘与培训返回返回（二）物业服务企业机构的成立（二）物业服务企业机构的成立1.物业服务企业的注册登记物业服务企业的注册登记2.物业服务合同的签订物业服务合同的签订返回返回2.物业服务合同的签订物业服务合同的签订（1）物业服务合同的种类）物业服务合同的种类 前

10、期物业管理委托合同、物业管理服务合前期物业管理委托合同、物业管理服务合同和专项服务合同三类。同和专项服务合同三类。（2）物业服务合同的基本内容）物业服务合同的基本内容返回返回（三）物业服务企业管理制度的制定1.制定物业服务企业管理制度的意义制定物业服务企业管理制度的意义2.制定物业服务企业管理制度的基本原则制定物业服务企业管理制度的基本原则3.物业服务企业管理制度的基本内容物业服务企业管理制度的基本内容返回返回1.制定物业服务企业管理制度的意义（1）建立健全管理制度是管理人员从事物业）建立健全管理制度是管理人员从事物业管理的依据管理的依据（2）健全的管理制度是物业管理的需要）健全的管理制度是物

11、业管理的需要 （3）健全的管理制度能提高管理效率）健全的管理制度能提高管理效率 （4）健全的物业管理制度可以规范物业管理）健全的物业管理制度可以规范物业管理的行为的行为返回返回2.制定物业服务企业管理制度的基本原则（1）合法性原则）合法性原则（2）市场化原则）市场化原则（3）科学化原则）科学化原则（4）定性与定量相结合的原则）定性与定量相结合的原则（5）简明扼要的原则）简明扼要的原则返回返回3.物业服务企业管理制度的基本内容物业服务企业管理制度的基本内容（1）物业服务企业内部管理制度物业服务企业内部管理制度（2）物业服务企业外部管理制度物业服务企业外部管理制度返回返回（1）物业服务企业内部管理

12、制度）物业服务企业内部管理制度员工管理条例员工管理条例企业各部门的职责范围企业各部门的职责范围员工岗位责任制员工岗位责任制管理程序制度管理程序制度返回返回（2）物业服务企业外部管理制度物业接管验收制度物业接管验收制度物业委托管理制度物业委托管理制度住户（用户）手册住户（用户）手册房屋管理服务制度房屋管理服务制度住宅共用部位共用设施设备维修基金管住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度理制度返回返回（四）物业管理人员的选聘与培训1.物业管理员工的选聘物业管理员工的选聘2.物业管理人员的培训物业管理人员的培训返回返回1.物业管理员工的选聘(1)员工招聘途径员工招聘途径(2)物业服务企业的员工招聘与

13、录用步骤物业服务企业的员工招聘与录用步骤返回返回(1)员工招聘途径员工招聘途径内部招聘内部招聘 媒体招聘媒体招聘通过人才市场招聘通过人才市场招聘 通过大、中专学院招聘通过大、中专学院招聘 返回返回(2)物业服务企业的员工招聘与录用步骤人力需求诊断人力需求诊断制定招聘计划制定招聘计划员工招聘与录用员工招聘与录用招聘测试与面试招聘测试与面试录用人员的岗前培训录用人员的岗前培训试用员工的上岗试用试用员工的上岗试用 返回返回2.物业管理人员的培训物业管理人员的培训（1）员工培训基本知识员工培训基本知识（2）员工培训计划的组织和实施）员工培训计划的组织和实施返回返回（1）员工培训基本知识）员工培训基本知识员工培训的内容员工培训的内容包括：思想建设，作风建设和业务建设包括：思想建设，作风建设和业务建设 员工培训的形式员工培训的形式资格培训，上岗培训，在职培训，交叉培训资格培训，上岗培训，在职培训，交叉培训员工培训的方法员工培训的方法讲授法，研讨会或讨论法，视听法，情景模拟法，学徒法讲授法，研讨会或讨论法，视听法，情景模拟法，学徒法返回返回