2018年度房地产估价师理论与方法-重要定律公式(章节全覆盖).doc

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1、.估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受

2、偿款再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=楼面地价=容积率=期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=人口自然增长率=人口机械增长率=第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实例第四节 建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付

3、清的价格。三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=正常负担下的价格=（记忆“牙买加”）五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价使用面积下的单价使用面积下的单价建筑面积下的单价1公顷10 000平方米=15亩1亩666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米平方米下的价格公顷下的价格10 000平方米下的价格

4、亩下的价格666.67平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304平方米下的价格坪下的价格3.30579第五节 交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格交易情况修正金额可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格，即可比实例成交价格可比实例正常价格（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S%） 上式中，是交易情况修正系数第六节 市场状况调整（交易日期调整）一般公式可比实例在成交日期时的价格(1T)可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1T%)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况

5、调整的公式为：（尾首相比）可比实例在成交日期的价格=可比实例在价值时点时的价格采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格(1价格变动率)期数可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格(1价格变动率期数)可比实例在价值时点的价格第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估

6、价对象状况下的价格。可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。调整方法：直接比较调整和间接比较调整（最常用）、总价调整和单价调整、金额调整和百分比调整、加法调整和乘法调整第八节 计算比较价值（1）金额修正、调整下的公式：比较价值可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产状况调整金额（2）百分比修正、调整下的加法公式比较价值可比实例成交价格（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）百分比修正、调整下的乘法公式（最常用）比较价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 =可比实例成交价格（1T%）假设可比实例成交价格比正常价格高或低

7、S%；从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌T%；在价值时点可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低R%。第七章 收益法及其应用地价年地租购买年 地价 某笔资金利率房地产的收益房地产价格 第二节 报酬资本化法的公式一、净收益（每年不变）的公式（一）收益期为有限年的公式V=，净收益每年不变为A；报酬率为Y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式V=，净收益每年不变为A；报酬率为Y；收益期为无限年公式应用：1、 直接用于测算价值2、 用于不同期限房地产价格之间的换算，表示收益期为n年的价格，则有：或3、 用于比较不同期限房地产价格的高低4、 用于比较法中因期限不同进行的价格

8、调整二、净收益按（一定数额递增）的公式（一）收益期为有限年的公式V=，净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；报酬率为Y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式V=，净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；报酬率为Y；收益期为无限年三、净收益按（一定数额递减）的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种，即：V=，净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减；报酬率为Y；收益期为有限年n，且确定合理经营期A-（n-1）b=0，即四、净收益按（一定比率递增）的公式（一）收益期为有限年的公式，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；报酬率为Y，且gY（当g=Y时，）；收益期

9、为有限年n（二）收益期为无限年的公式，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；报酬率为Y；收益期为无限年五、净收益按（一定比率递减）的公式（一）收益期为有限年的公式，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；报酬率为Y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；报酬率为Y；收益期为无限年六、净收益在（前后两段变化规律不同）的公式（一）收益期为有限年的公式，净收益在未来第t年（含第t年）有变化，在第t年后无变化为A；报酬率为Y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式，净收益在未来第t年（含第t年）有变化，在第t年后无变化为A；报酬率为Y；收

10、益期为无限年七、预知未来若干年后价格的公式，t预测净收益的期限；房地产未来t年的净收益；房地产未来第t年末的价格第四节 净收益的测算净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用运营费用通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税运营费用率=（OER），净收益率=（NIR），故净收益率=1-运营费用率（一） 出租的房地产净收益测算净收益=租赁收入-由出租人负担的费用租赁收入包括租金、租赁保证金或押金的利息收入等（二） 自营的房地产净收益测算（不考）净收益测算应注意的问题出租人权益价值：租赁期内，合同租金；租赁期外，市场租金。承租人

11、权益价值：剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的（现值之和）。重置提拨款，是运营费用的一种，通常利用偿债基金系数来计算。，未来一次性支付的费用，重置提拨款第五节 报酬率的确定报酬率=报酬率的求取方法：（一） 市场提取法（1） 在（无限年期）（2） 在的情况下，是通过-V=0来求取Y（有限年期，用试错法）（3） 在的情况下，是通过来求取Y（收益按一定比例递增且收益无限期）（二） 累加法报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率（三） 投资报酬率排序插入法（了解）第六节 直接资本化法（1），V房地产价值；NOI房地产未来第一年的

12、净收益；R资本化率（2）房地产价值=年收益收益乘数收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。直接资本化中未来第一年的净收益有时用当前的收益近似代替。收益乘数法的种类：潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法、净收益乘数法净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，净收益乘数=利用市场提取法求取资本化率和收益乘数：资本化率=收益乘数=投资组合技术（一）土地与建筑物的组合土地价值土地资本化率+建筑物价值建筑物资本化率=房地价值综合资本化率，即公式：（）变形：，L土地价值占房地价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率，L+B=1（二）抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款常数=（需记忆）抵押贷款常数；等额

13、还款额；抵押贷款金额；抵押贷款报酬率；n抵押贷款期限。房地产价格=抵押贷款金额+自有资金金额房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益，得到：房地产价格综合资本化率=抵押贷款金额抵押贷款常数+自有资金额自有资金资本化率，两边同除以房地产价格，得到：综合资本化率=贷款价值比率抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）自有资金资本化率剩余技术（一） 土地剩余技术土地价值=（二） 建筑物剩余技术建筑物价值=（三） 自有资金剩余技术自有资金额=（四） 抵押贷款剩余技术抵押贷款金额=第八章 成本法及其应用成本法估价的操作步骤：选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算折旧；计算成本价值。第二节 房地产价格构成

14、（7项）房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润直接成本=土地取得成本+建设成本开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费投资利息应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。开发利润开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-建设成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费 =直接成本利润率=投资利润率=成本利润率=销售利润率=成本法的基本公式房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧=土地重新购建价格

15、+建筑物重新购建价格-建筑物折旧（土地+建筑物情况下）=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧（模拟房地产开发建设过程情况下）（一）适用于新开发的房地的基本公式新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（二）适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（二）适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（一）适用于旧的房地的基本公式旧的房地价值=房地重

16、新购建价格-建筑物折旧（二）适用于旧建筑物的基本公式旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧重新购建价格的测算建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法建筑物折旧的测算建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值推理，建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧=物质折旧+功能折旧（缺乏、落后、过剩）+外部折旧/经济折旧（区位、经济、其他因素）求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法（一） 年限法1、直线法第i年的折旧额，在直线法下是一个

17、常数D；C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值；N建筑物的预期经济寿命；R建筑物的净残值率年折旧率=残值=重新购建价格残值率有效年龄为t年的建筑物折旧总额=年折旧额有效年龄t建筑物现值=重新购建价格-t年的建筑物折旧总额=重新购建价格（1-年折旧率有效年龄）2、成新折扣法V=CqV建筑物的现值；C建筑物的重新购建价格；q建筑物的成新率(%)成新率=1-年折旧率有效年龄当残值率为0时，成新率=（二） 市场提取法建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地价值=建筑物重新购建价格-（旧的房地价值-土地重新购建价格）=建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值总折旧率=年折旧率=建筑物经济

18、寿命=（假设建筑物的残值为0）建筑物成新率=1-总折旧率（三） 分解法1、 物质折旧的求取可修复：折旧额=在价值时点的修复成本不可修复：要区分寿命期长短。短寿命项目根据各自的重新购建价格、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧额。长寿命项目，根据建筑物重新购建价格减去（各个可修复项目的修复成本、短寿命项目的重新购建价格）后的余额，建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。物质折旧额=各个可修复项目的修复成本+短寿命项目的折旧额+长寿命项目的折旧额2、 功能折旧的求取（1）功能缺乏折旧的求取，可修复：功能缺乏折旧额=单独增加功能费用-随同增加功能费用，即单独增加功能的超额

19、费用；不可修复：功能缺乏折旧额=每年损失的净收益现值之和-随同增加功能费用（2）功能落后折旧的求取，可修复：功能落后折旧额=净修复费用不可修复：功能落后折旧额=每年损失的净收益现值之和-随同增加功能费用（3）功能过剩折旧的求取，一般不可修复。在采用建筑物重置价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置价格-超额持有成本在采用建筑物重建价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重建价格-（无效成本+超额持有成本）3、 外部折旧的求取通常不可修复，采用收益损失资本化法求取。第九章 假设开发法及其应用基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润开发完成后的价值=待开发房地

20、产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。（可以采用比较法、收益法或长期趋势法求取）(动态分析法没有投资利息、开发利润计算要求)后续开发的必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润注意：待开发房地产取得税费（买方角度），销售税费（卖方角度）假设开发法7种情形：生地熟地生地熟地房屋建设毛地熟地毛地熟地房屋建设熟地房屋建设在建工程续建房屋旧房重新改造或改变用途成新房综合公式：房地产价值=终点状况房地产价值-现状到终点状况的必要支出与平均利润在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成

21、本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润第十章 长期趋势法及其应用数学曲线拟合法，直线趋势法Y=a+bX，第十一章 地价评估和地价分摊路线价法的计算公式：后街影响深度=总深度-前街影响深度补地价的测算：补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格补地价（单价）=新楼面地价新容积率-旧楼面地价旧容积率补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）=楼面地价（新容积率-旧容积率）=（新容积率-旧容积率）高层建筑地价分摊的方法：按建筑面积分摊、按房地价值分摊、按土地价值分摊三种。1、按建筑面积分摊：某部分分摊的地价数额=土地总价值=楼面地价该部分的建筑物面积2、按房地价值分摊：某部分分摊的地价数额=土地总价值3、按土地价值分摊：某部分分摊的地价数额=土地总价值该部分占有的土地份额=该部分的房地价值-该部分的建筑物价值=