2022年河南某县某度假村开发项目可研性研究报告 .pdf

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1、河南某县某度假村开发工程可行性研究报告撰稿单位：河南天汇工程管理咨询有限公司目录第一章总论 1.1 工程概述 1.2 可行性研究依据、范围1.3 工程承办单位简介 1.4 效益分析第二章工程建设背景及必要性2.1 工程建设背景 2.2 工程建设的必要性第三章旅游业市场发展预测3.1 我国旅游业发展前景展望3.2 河南省旅游业市场现状3.3 某市旅游业市场前景分析第四章工程选址及建设条件4.1 工程选址 4.2 建设条件第五章工程建设方案5.1 指导思想 5.2 建设原则 5.3工程定位 5.4 工程功能分区 5.5 工程建设内容第六章工程方案6.1 设计依据6.2 总平面布置与功能分区6.3

2、建筑设计 6.4 给排水工程 6.5 暖通工程 6.6 供电工程 6.7 电信工程 6.8 火灾自动报警系统设计6.9 保安系统与闭路电视监控系统 6.10 其他第七章环境保护7.1 依据及标准 7.2 建设施工期污染因素及防治措施 7.3 装修期间污染因素及防治措施7.4 营运期污染因素及防治措施7.5 结论第八章节能 8.1 设计原则 8.2 设计依据 8.3 节能措施 8.4 节能效果分析第九章工程管理与工程进度计划9.1 工程管理 9.2 工程的监督和评价 9.3 工程监理9.4 工程建设工期和实施进度9.5 工程招投标第十章投资估算与资金筹措10.1 投资估算 10.2 资金筹措第十

3、一章财务评价11.1 财务评价依据及范围11.2 基础数据及参数选取11.3 财务效益与费用估算11.4 财务分析 11.5 不确定性分析 11.6 财务评价结论第十二章社会影响分析12.1 社会影响效果分析12.2 社会适应性分析 12.3 社会风险及对策分析12.4 评价结论第十三章结论与建议13.1 结论 13.2 建议附表 1：固定资产投资估算表附表 2：燃料动力消耗表附表3：固定资产折旧表附表4：无形资产及递延资产摊销表附表 5：营业税金及附加表附表6：总成本费用估算表附表7：利润与利润分配表附表 8：工程财务现金流量表附表9：财务敏感性分析成果表精选学习资料 - - - - - -

4、 - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 45 页第一章 总 论1.1 工程概述1、工程名称某县“某度假村”开发工程2、工程承办单位河南某置业有限公司3、建设性质新建4、建设地点河南省某市某县下汤镇松树庄村，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边。5、建设规模与内容（1）建设规模“某度假村”开发工程规划总用地面积990 亩，总投资额为 7000 万元人民币，工程开发是根据下汤镇现有旅游娱乐工程调研规划，顺应当代文化产业大发展的需要，在经过充分酝酿和调研，高起点科学规划、高品质营建空间的前提下成立的。“某度假村”依托鲁山下汤的生态资源优势和地

5、域文化特征，打造一流品质的山水生态，建构一流品质的景区业态，创意一流品质地域文态，将打造成为下汤镇集生态、休闲、文化于一体的大型复合功能旅游景区，改善下汤镇结构单一的旅游风貌，提升了当地文化品位。（2）建设内容“某度假村”规划总建筑面积3 万平方 M ，主要建有大门引园区、水上乐园区、温泉洗浴区、人工湖景观区、度假酒店区、特色农家院区、真人CS及拓展训练区、马术区、沙滩摩托区和生态农业观光区等。“某度假村”拥有星级酒店、大型水上乐园、温泉SPA 、游乐场、沙滩摩托、沙滩足球、真人 CS 、马术等众多的游乐工程。此外，配套建设给排水系统、变配电系统、边界护理、生态维护，停车场、环卫绿化、消防池、

6、围墙等，保障工程的正常运营。6、投资估算与资金筹措（1）投资估算本工程总投资为 7000 万元，其中：工程费用为4323.00 万元，占总投资的73.05%；工程建设其他费用439.07 万元，占总投资的 7.32%；预备费用为237.93 万元，占总投资的3.97%；流动资金为 1000 万元，占总投资的15.67%。（2）资金筹措工程总投资 7000 万元，拟全部由河南某置业有限公司自筹解决。7、工程效益主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位指标值备注精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 45 页1 工程投资指标1.1 工

7、程总投资万元7000 其中：建设投资万元5000 建设期利息万元0 流动资金万元1000 2 资金筹措万元7000 2.1 长期借款万元0 2.2 企业自筹万元7000 3 财务盈利能力分析3.1 财务内部收益率（ FIRR）3.1.1 工程投资所得税前% 12.99 3.1.2 工程投资所得税后% 16.35 3.2 财务净现值（ FNPV ）3.2.1 工程投资所得税前万元2790.31 ic=10% 3.2.2 工程投资所得税后万元1228.05 ic=10% 3.3 投资回收期（ Pt）3.3.1 工程投资所得税前年9.0 3.3.2 工程投资所得税后年9.5 4 财务状况分析4.1

8、年经营收入万元2832.93 运营期年均值4.2 经营成本万元1280.94 运营期年均值4.3 总成本费用万元1420.45 运营期年均值4.4 营业税金及附加万元152.98 运营期年均值4.5 所得税万元314.88 运营期年均值4.6 利润总额万元1259.50 运营期年均值4.7 投资利润率% 21.0 运营期年均值4.8 投资利税率% 23.5 运营期年均值4.9 盈亏平衡点% 45 运营期年均值1.2 可行性研究依据、范围1、研究编制依据（1）国务院关于加快发展服务业的若干意见；（2）河南省“十二五”旅游产业发展规划；（3）某市旅游产业发展总体规划（2009-2020 年）（4）

9、休闲度假村详细规划；（6）建设工程选址意见书；（7）投资工程可行性研究指南；（8）建设工程经济评价方法与参数（第三版）；2、研究编制工作范围本工程可行性研究主要分析其产品市场及需求、建设规模、工程规划布局及企业管理运营状况，在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证工程建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定工程实施计划，估算工程投资，进行社精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 45 页会经济效益分析，并提出工程建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。1.3 工程承办单位简介公司名称：河南某置业有限公司法人代表：注册资本：

10、公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发与经营1.4 效益分析1、经济效益分析旅游业是投资大、回报率高，回报期长的行业，河南某置业有限公司坚持“紧抓重点、建设精品，分步实施、突出特色”的经验宗旨，由三张王牌（1、适合国情的高端议会接待； 2、河南综合类旅游工程第一；3、专业的户外拓展培训基地）打造出某度假村工程的核心竞争力。工程建成后预计年均实现营业收入2943.93 万元，年均上缴各项税收477.95 万元（其中上缴企业所得税314.88 万元，营业税金及附加152.98 万元），工程盈利能力较强，经济效益显著。2、社会效益分析园区吸纳当地农村劳动力占职工总数在60% 以上，为周边地区农民

11、提供劳动就业岗位 250 多个，季节性岗位100 余个，将促使当地农民年人均增收大幅增长，促进和谐社会的小康发展。建成后可通过邀约举办经济论坛、业界峰会、旅游小姐大赛等大型社会活动，提升某县的社会美誉度、下汤镇的旅游品牌力，增加人气聚集，提高度假村各种服务工程的使用率，引领周边区域行业方向、促进第三产业的发展。第二章 工程建设背景及必要性2.1 工程建设背景当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴

12、产业和国民经济新的增长点，在拉动 内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 45 页旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来

13、客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在

14、不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引? 力已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢

15、。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。河南省“十二五”旅游产业发展规划指出：旅游产业是河南省重点培育的优势产业之一，是实现中原崛起、河南振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲。“十一五”期间，全省上下紧紧围绕建设旅游强省的战略目标，通过推进旅游产品开发、提升服务水平、拉长产业链条、优化发展环境、强化宣传促销、打造旅游品牌等战略举措，旅游产业发展成绩显著，为全省经济社会发展和整体形象提升做出了积极贡献。“十二五”时期，河南省旅游产业发展面临难得的历史机遇 , 处于“转型升级、持续快速发展”的黄金机遇期。因此，根据“十二五”发展规划精神，抓住发展机遇，足满足人民群众旅游需求，某市依托资源、区位

16、交通、文化等特色和优势，确立“某市尧山大佛旅游集聚区”的总体定位，建设全国旅游经济强县和中国中部旅游集散中心地。河南某置业有限公司以打造精品旅游景区，营造良好旅游环境构建现代化的旅游信息服务体系，建设素质优良的旅游队伍为基准，积极构建中高端温泉休闲度假产 品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。某县“某度假村”工程的开发，充分利用当地独特的自然、文化资源优势，积极构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城市的中高端休闲度假人

17、群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 45 页2.2 工程建设的必要性1、鲁山文化旅游发展大背景下汤镇地处县城西22 公里，沙河、团城河、清水河在镇区汇入昭平湖，区位优势明显，境内峰岭起伏，呈西北高东南低地势，平均海拔176M ，气候温和。背依 巍巍青山，比邻国家AAAA级旅游景区，三水悠悠环绕，温泉资源气象万千，珍禽比翼的湿地生态一碧万倾，烟波浩淼，山水相映，渔舟泛影的独特自然风光，具有山水田园生态的自然景观和独特的

18、地域人文风情景观以及便捷的交通条件，不仅是当今旅游业的重要资源，而且是当今旅游人气的重要趋势。鲁山良好的旅游发展前景，成为该景区规划建设的充分条件和市场空间。2、文化旅游资源独异的可持续性地域生态与地域文化共存同享的结构，形成了旅游资源难以复制的独特性，生态资源日趋优质，感恩文化日益彰显，独特性和差异性放大了市场效应，作为鲁山大旅游的延伸和提升，具有生态山水田园自然景观和独特的地域人文风情景观条件， 207、301 国道、郑尧高速、两广高速公路和平鲁快速通道形成了优势交通走廊。随着时间的进程，景区内的生态资源日趋优质，中长期文化旅游景观科学规划将按序 逐步建 设 ，游客 的吸引和市场的趋 势将

19、日益凸显。3、工程建设符合国家相关政策国务院文化产业振兴规划鼓励“开发与文化结合的教育培训、健身、旅游、休闲等服务性消费，带动相关产业发展”；河南省委、省政府关于进一步深化文化体制改革加快产业发展的若干意见河南省“十二五”旅游产业发展规划也把文化旅游业列为发展重点行业之一。本工程的实施，符合国家大力发展旅游业和文化产业的政策要求，对加快推进鲁山旅游业和文化产业的发展，具有十分重要的积极意义。4 、 文 化 旅 游 产 业 是 助 传 统 产 业 走 出 困 境 的 一 剂 良 方文化因旅游而繁荣，旅游因文化而精彩。深化文化与旅游的融合，是文化与旅游产业发展的大趋势，也是文化与旅游互利共赢、和谐

20、发展的重要举措。发展文化旅游产业：有利于保增长和培育新增长点；有利于扩大内需和消费升级；有利于调整结构和产业升级。文化旅游产业的高附加值、高整合性，对于提 升 我 国 产 业 发 展 水 平 ， 优 化 产 业 结 构 具 有 不 可 低 估 的 作 用 。5、文化旅游产业本身也能创造巨大有财富寻求文化享受已成为当前旅游者的一种风尚。文化旅游产业将文化创意产业与旅游相嫁接，是一种全新的综合性产业，因其关联度高、涉及面广、辐射力强 、 带 动 性 大 而 成 为 新 世 纪 经 济 社 会 发 展 中 最 具 活 力 的 新 兴 产 业 。21 世纪中国旅游的方向直指向文化旅游，文化旅游产品以其

21、丰富的文化内涵、相当的发展规模和精深的人文底蕴独占鳌头，成为最具竞争力的优势产品。6、给当地就业提供机会本工程建成后，可吸纳当地农村劳动力占职工总数在60% 以上，为周边地区农民提供劳动就业岗位250 多个，季节性岗位100 余个，可缓解所在地就业压力。7、可增加当地的财政收入工程建成后预计年均实现营业收入2943.93 万元，年均上缴各项税收477.95 万元（其中上缴企业所得税314.88 万元，营业税金及附加152.98 万元），工程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 45 页盈利能力较强，经济效益显著本工程的建设，能

22、对当地国民收入再分配做出积极的贡献。第三章 旅游业市场发展预测3.1 我国旅游业发展前景展望在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到 2020 年人均 GDP 将达

23、 3500 美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为中国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。尽管当前面临百年不遇的国际金融危机，但我们经济社会发展的战略机遇没有发生逆转，中国旅游业发展仍属于上升期。基于以上分析，中国旅游业将进入一个新的发展阶段，并呈现一系列鲜明的特征：1、旅游市场持续增长在保持国际

24、旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。中国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。到2015 年，我国入境过夜旅游者将达到1 亿人次，国内旅游将达到28 亿人次，人均出游2 次，出境旅游将达到1 亿人次，三大市场游客总量达 30 亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。2、旅游消费多元化发展随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的

25、供应将更加丰富和充裕。3、旅游促进更大需求旅游发展对基础设施和相关设施的需求将明显增长，对相关行业的依托和促进作用也更为明显。初步预测，到2015 年，中国乘坐飞机的乘客将达到4.5 亿人次 左右，需要新增飞机约1800 架、新增航班约 630 万架次；乘坐铁路的游客将达 25 亿人次左右，需新增客运车辆约5 万辆；全国将新增私家车约4000 万辆；将新增客运船舶约1 万艘；将新增各类住宿设施约20 万家。4、旅游功能进一步发挥精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 45 页今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明

26、显。到2015 年，全国旅游业增加值可达2 万亿元左右，约占GDP 的 4.8%，约占服务业增加值的 11% ，旅游业对 GDP 增长的贡献率可达1 个百分点，对服务业增长的贡献率可达 2 个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015 年，旅游就业总量将达 1 亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2 个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015 年，农村地区的旅游收入将占全国旅游总 收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用；到2015年，中外旅游交流人数将达到2 亿多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将超过 1 亿人次，旅游业可以为国家总体外交

27、和对台港澳工作发挥积极作用；到 2015 年，中国公民出境旅游将达1 亿人次，境外旅游花费可达1000亿美元以上，相当于减少我国国际贸易顺差1000 亿美元，旅游业将发挥平衡国际贸易、缓解贸易磨擦的润滑剂作用。5、旅游效益不断显现提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，旅游消费成为持续性的需 求，这就使旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。随着工业化、城市化、信

28、息化、国际化加快推进，旅游业发展的潜力巨大、前景广阔，仍将保持持续较快发展。6、旅游产业加快升级在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。中国旅游业已处在“市场转型期、矛盾凸显期、管理提升期”，面临着优化产业结构、转变增长方式、提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变。为此，中国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。3.2 河南省旅游业市场现状

29、“十一五”期间，河南省旅游产业呈现持续、快速、健康发展的良好势头，各项指标与“十五”末相比实现倍增，增速高于全国平均增速10 个百分点，提前完成“十一五”规划任务，综合实力居全国前列。20062010年，累计接待国内外游客99539万人次，是“十五”期间的2.83倍；累计实现旅游收入8363 亿元，是“十五”期间的3.19 倍。2010年，全省接待国内外游客25845万人次，实现旅游总收入2294亿元。其中，入境游客 145 万人次，实现外汇收入4.98 亿美元；接待国内游客25700万人次，实现旅游收入2250 亿元。2010年，全国人均生产总值超过4300美元，河南省人均生产总值达到350

30、0美元左右。“十二五”期间预计我省人均生产总值年均增速达到10% 。旅游 消费将进入大众消费阶段，成为居民消费的重要组成部分，休闲、度假成为居民消精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 45 页费新趋势，国内旅游成为旅游市场的主体。这种趋势将促进旅游产业爆发性增长， 成为扩内需、促消费、保增长的主要推动力。旅游产业是建设资源节约型和环境友好型社会的先导产业，是扩大内需的主导产业。 2009年, 国务院出台了国务院关于加快发展旅游业的意见( 国办发200941号) ，确定将旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的

31、现代服务业，对旅游产业的定位达到了前所未有的高度。河南省把旅游产业作为实现中原崛起、河南振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲，作为现代服务业的发展重点来培育，作为中原经济区建设的先导产业、经济社会发展的支撑产业、改善民生的富民产业、促进经济发展方式转变的引领产业来打造。“十二五”时期，河南省旅游产业发展将进入黄金机遇期。3.3 某市旅游业市场前景分析某市位于南北交融的河南省中南部，处于伏牛山旅游经济区的核心位置，是中原城市群 9 城市之一。某市连接京广、焦枝两大铁路干线，有郑石、许平南等多条高速公路及国道贯穿，交通便利。1、某市旅游业现状某市旅游以尧山建成为标志，现有景区14 家，其中国家重点风

32、景名胜区1 个，国家 AAAA 旅游区 1 个，国家 AAA旅游区 5 个，旅游产业发展已经有了一定的基础。但另一方面，由于各种原因，目前某市旅游在河南省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力已经很不匹配，还存在以下问题：（1）核心景区发展缓慢，缺乏市场竞争力和区域辐射力主要表现：尧山风景区在2002 年之后日渐衰落，自身竞争力下降，缺乏对周边景区的带动。（2）潜力资源挖掘不够，主体产品急需提升主要表现：对高品质资源（如温泉）低俗化处理，对煤炭及矿盐工业所形成的特色资源缺乏利用，多数产品停留在传统观光的层面。（3）旅游配套服务不完善，旅游目的地体系不健全主要表现：无旅游集散中心，餐饮、住宿、

33、购物、娱乐等设施落后及布局不合理，缺乏高星级酒店。（4）产业带动效应不明显，与周边区域缺乏联动主要表现：对新农村建设、城镇发展和城乡一体化促进作用有限，与周边南阳、洛阳、郑州等区域的中心城市与核心景区缺乏必要的联系与协调。（5）缺乏整体营销理念，旅游整体形象不突出主要表现：营销力度不够，标识系统不够完善，旅游营销难与城市运营结合，造成城市旅游形象不明、旅游认知度偏低。2、某市旅游业发展优势分析（1）资源优势某市共有旅游资源单体4205 个，资源最突出的特色就是“佛、泉、古、绿”：佛香山寺是汉传观音文化的源头，风穴寺为中州四大名刹，佛泉寺有世界第一大佛、世界第一钟，大佛大寺扬名海内外。泉上汤、中

34、汤、下汤、碱场形成高品级百里温泉带，水质好、涌量大、水温高，尤其汝州温泉在汉唐时就是闻名天下的皇家温泉。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 45 页古历史悠久、文化厚重，为刘姓及叶姓发源地，全国文保单位14 处，古县衙、古寺院、古陵墓以及众多的古代名人和一大批有份量的文物古迹。绿以尧山、二郎山、昭平湖、石漫滩国家森林公园为代表的绿色生态资源。某市旅游用这四根撑天柱撑起，最适宜开发休闲度假、生态及人文观光等旅游产品。归纳起来是二个字：“佛、泉”这就是某市旅游的二个拳头，二面旗帜。（2）区位优势地理位置某市位于南北交融的河南省中

35、南部，是中原城市群9 城市之一，在河南省经济发展布局中处于关键环节，发展后劲突出；交通条件某市连接京广、焦枝两大铁路干线，有郑石、许平南等多条高速公路及国道贯穿，并临近新郑国际机场，与主要客源市场之间的交通非常便捷；规模效应某市处于伏牛山旅游经济区的核心位置，周边有嵩山少林寺、龙门石窟等世界知名景区景点，易于形成产业聚集与规模效应。（3）经济优势某市工业基础雄厚，矿业经济发达，2008年全市生产总值达1067.7 亿元，人均生产总值达 21998 元，使旅游市场供需两旺，为旅游发展奠定坚实的经济基础。（4）人才与管理优势某市经过高度集中的矿产资源开发，集聚和培养了大量的优秀人才，在生产、经营、

36、财务、服务等方面也具有强大的企业管理优势，为旅游发展提供人才保障和管理支持。3、某市旅游业发展前景分析近年来随着产业升级、经济结构调整和城乡一体化的推进，中原城市群的经济总量快速增加，旅游也飞速发展，作为中原城市群9 个城市之一的某市也扮演越来越重要的作用。城市未来发展最珍贵的是：水、空气和资源，国内外一些资源型城市（如玻利维亚的波托西、德国的鲁尔区、中国的焦作等）把旅游业作为接续产业和新的经济增长点，都成功实现了城市转型。某市作为资源型城市，长期的煤炭开采与加工造成了空气和水的污染，目前正面临着产业升级与转型的瓶颈问题。旅游作为关联性和带动性都很强的产业，必将发挥越来越重要的作用。某市的旅游

37、发展有自身的优势和机遇，随着居民收入水平的提高和“周末假日旅游”的普及，以及国民休闲旅游计划的拟订，旅游产业必将迎来新的发展阶段，并推动整个城市的发展。第四章 工程选址及建设条件4.1 工程选址精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 45 页1、选址原则（ 1）良好的交通环境本工程为某县“某度假村”开发工程，人流量、车流量较大，需要有良好的内外交通环境。因此工程宜选择在主要交通干道附近，交通便利，场地开阔，符合城市规划要求的地块。（2）良好的基础设施依托工程建成后人员密集，对环境、卫生、消防、安全等要求较高，因此需要有完善的供

38、水、供电、通讯和排污等基础设施，需要依托城市既有的基础设施供应体系。（3）土地的完整性工程规模较大，从用地布局的合理性看，需要相对比较完整的地块，同时要考虑较小的拆迁量和土地平整量。2、工程选址本工程选址地为河南省某市某县下汤镇松树庄村，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边，工程规划用地面积990 亩。4.2 建设条件1、地理位置某县温泉度假旅游区位于河南省某县下汤镇松树庄，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边的区域，规划总面积约39 万平方 M 。下汤镇地处河南省某市某县县城西22 公里，地理从坐标为东经112 .40 ，北纬 33.4

39、3。总面积 121.86 平方公里，耕地面积7334亩，总人口 3.2 万人，辖 22 个行政村、 2 个居委会， 155 个村民组。沙河、团城河、清水河在镇区汇入昭平湖， 207、311国道穿境而过，地理位置优越，区位优势明显。境内峰岭起伏，呈西北高东南低地势，平均海拔176M ，气候 温和，雨量充沛，无霜期长，适宜各类农作物生长。2、地质地貌下汤镇以位于某县上、中、下三处温泉最下泉而得名。据明嘉靖某县志载：“商后曾浴于此”。清嘉庆某县志又载：“下泉发于乱石中，泉口百眼，水雾蒸腾，有浴室，僧人司之，有骊山神出之验。”宋朝文学家晁冲之在此留下了“太真独侍温泉房，鲸鱼龙鳞影清绝”的著名诗句，宋代

40、诗人范纯仁也曾写下“山前阴水煮灵源，昔日曾临万乘尊。历尽兴亡只如此，不随世俗变寒温”的诗篇。下汤温泉素以温度高（水温63）、流量大（每小时涌出量34吨）、富含多种矿物质（主要有苏打、硫磺等）和医疗价值高（对治疗皮肤病、类风湿、关节炎等10 多种疾病有显著疗效）闻名遐迩。同时，下汤镇又是殷实的自然宝库，地下矿藏还有铁、铜、磷萤石、大理石、花岗岩、石灰岩等20 余种，尤以铁矿资源丰富，储量大，开采价值高。3、气候条件某县温泉度假旅游区地处北亚热带向暖温带的过渡地带，属亚湿润的大陆性季风型气候，气候温和，雨量充沛，光照充足，雨热同季，冬季多西北大陆性季风，夏季受东南海风影响，冬冷夏热，春暖秋凉，四季

41、分明。园区年均日照2200多小时，年平均气温14.9，无霜期较长，年均无霜期190230 天之精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 45 页间，降水量平均 975mm ，降水以 7 月份最多， 1 月和 12 月份最少，全年风向以北风和偏北风为主，其次为南风和偏南风。4、水文条件鲁山温泉，出露于华北地台南沿近东南向的嵩县车村至某县辛集乡的地壳大断裂带，呈串珠状分布于赵村乡上汤、中汤、温汤；下汤镇下汤；让河乡碱场，连绵百里，被喻为鲁山五大温泉。每一泉的出水点，少则十数个，多者上百眼。地质普查报告显示，鲁山温泉虽在一条大断裂带上

42、，但因深度和地理位置不同，其水温和自然涌出量却有着很大差异。上汤温泉水温63，自然涌出量53立方 M / 小时；中汤温泉水温6162，自然涌出量1015 立方 M/小时；温汤温泉水温 49，自然涌出量10 立方 M/小时；下汤温泉水温61，自然涌出量 34 立方 M/小时；碱场温泉水温40，自然涌出量 20 立方 M/小时。鲁山温泉，素有神泉。其中上汤、中汤、下汤温泉由民间开发利用最早，史称“三汤”，据史书记载这里曾是商后常浴之处，被雀为“皇女汤”。南北朝时期，地理学家郦道元水经注记载：“温水又东经胡木山，东流又会温泉，水出北山埠，炎势奇毒。腐疾之徒，无能澡其冲漂。救痒者或去汤十许步别池，然后

43、可入，汤侧有石铭云：皇姑汤，可以疗万疾者也。”清嘉庆某县志载：“温泉一名神泉”，初学记引王毅洛都赋曰：“鸡头温水，鲁阳神泉，不煮自沸，热若焦燃，烂毛沦卵，煮绢濯鲜。”河南通志载：“温泉在某县，旧名皇泉，商后常浴其处”。某县温泉的物理性质：为无色、无味、稍带硫磺气透明度较好的液体，氧化还原电位（ Eh）为+627+740mv.其化学成份均属低矿化度水中到弱碱性含放射性元素（ uRn ）的 SO4 Na型水，是矿泉水中的放射性热氡泉。泉水的补给来源于大气降水。当大气降水落到东西深入大断裂及其影响带地表露头部位时，即岩石裂隙下渗到构造裂的深部。因从地表向地球内部温度逐渐增高，一般深度每增一百 M ，

44、温度升约三摄氏度，所以水下循环的越深，水位就越高。根据上述地热增温级计算，鲁山温泉循环度应在15001800M左右，进行着深循环的热水因静水压力的影响向上运移，在适宜的地貌地质环境下便冲破上覆第四纪地层露地表面形成。5、土壤条件某县境内地貌类型多样，海拔高差较大，土壤的形成和分布因受垂直性、地带性和地理环境的作用影响，土壤类型多样。据土壤普查资料显示，某县共有褐土、草甸土、沼泽土3 个土类， 11个亚类， 24 个土属， 114 个土种，其中优质土壤比重较大。某县温泉度假旅游区总面积3.75 万亩，土壤总面积2.5 万亩，有黄棕壤土、砂姜黑土、潮土 3 个土类，黄褐土、粗骨性黄褐土、砂姜黑土、

45、灰潮土4 个亚类，11 个土属， 22 个土种。黄棕壤土主要分布在岗坡地带，总面积1.76 万亩，约占总面积的47% ；砂姜黑土总面积1.23 万亩，约占园区内土壤总面积的 32.8%；潮土总面积 0.76 万亩，约占园区内土壤总面积的20.2%。6、生物资源某县温泉度假旅游区处于温带夏绿林与暖温带混交林的过渡地带，森林覆盖率达 90以上，植物种类达600 余种，其中乔木类主要有：柏树、落羽松、银杏、枫 杨等；草本植物主要有：槐草、芦荻、狗尾草、前胡、苜蓿、兰草等，可供药用的有白茅、艾蒿、野菊、益母草、马鞭草、沙参、二花、灵芝草等；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结

46、 - - - - - - -第 12 页，共 45 页花卉主要有：杜鹃、月季、水仙、蔷薇、迎春等。动物在地理分布上属华北动物亚区，种类达100 余种，以食肉性动物和啮类动物居多。动物种类主要有：獾、狐狸、刺猬、野猪、野兔、山鸡、画眉、猫头鹰、松鼠、啄木鸟、蜥蜴、蟒蛇、斑鸠等。7、社会经济条件某县温泉度假旅游区位于河南省某县下汤镇境内，1997-2000 年下汤镇的社会经济得到了很大的发展，特别是2000 年被确定为河南省小城镇建设重点镇以来，及时提出了“依靠资源抓林牧，科技扶贫快致富，围绕温泉上工程，城镇建设迈大步”的工作思路，强力实施小城镇带动战略，合理调整产业结构，狠抓温泉 开发，积极招商

47、引资，大力发展非公有制经济，促进了镇域经济的增长。全年完成总产值8613 万元，企业总产值5438 万元，完成工业总产值4381万元， 新增固定资产投资3420 万元，农民人均纯收入达到1065 元。树立正确的资源观，将资源优势转化为经济优势，以温泉促旅游，以旅游带三产，着力对温泉资源进行深度开发，大力发展非公有制经济，全力打造中原温泉第一名镇品牌。利用社会资金70 多万元，建起了数十家洗浴中心在内的温泉洗浴一条街，投资3000 万元的皇姑浴露天温泉浴场。同时，投入小城镇建设资金 4000 余万元，高起点、高标准兴建和完善了街道、交通、水电、通讯等配套设施，小城镇功能日趋完善，镇区面积达到1.

48、76 平方公里，转移农村剩余劳动力 300 多 人。一个以温泉沐浴、休闲、娱乐为主的小城镇正崛起在中原大地上。温泉沐浴长廊、镇区集中供热工程、金沙湾商场等工程正在着手实施，这些工程的建设，必将丰富下汤的旅游内容，完善下汤的城镇功能，带来更大的发展机遇。第五章工程建设方案5.1 指导思想“某度假村”开发工程将依托鲁山下汤的生态资源优势和地域文化特征，打造一流品质的山水生态，建构一流品质的景区业态，创意一流品质地域文态，将打造成为下汤镇集生态、休闲、文化于一体的大型复合功能旅游景区，改善下汤镇结构单一的旅游风貌，提升了当地文化品位。工程以科技手段，艺术形式，人文内涵，以市场为导向，以满足人民群众精

49、神文化需求为定位，节约资金、科学规划。5.2 建设原则1、根据其优越的交通地理条件，为满足今后发展的需要，按照高起点规划、高标准建设的总体目标组织实施，将某度假村建设成为功能完善、布局合理、设备齐全、环境优美的群众文化、娱乐、旅游基地。2、按照城区总体规划要求，为适应文化旅游事业发展需要，建设方案坚持高起精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 45 页点，高标准，力求建筑格调新颖，布局合理，功能齐全，配套完善，质量一流。3、坚持“以人为本”的原则，充分考虑工程使用对象的组成结构及其要求的多样性和活动规律的变化趋势，应用现代规划

50、、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、方便舒适、环境优美的现代化综合旅游基地。4、注重建筑的个性和特色塑造，充分利用现有地形地貌，增强某度假村建筑的识别性和品质感，提高建筑周边生态环境质量，营造绿化网络空间。5、建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够停车场地，寻求车行、步行恰当分离的途径。6、结合社会、经济、科技的要求，导入可持续发展的观念。7、注重建筑的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗。5.3 工程定位1、目标定位现代旅游服务型旅游基地2、发展思路优化下汤镇区域环境，构建方便快捷的区域交通体系，依托