淳安县里杉柏地块可行性研究.doc

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1、千岛湖镇里杉柏地块 项目可行性报告第一部分 千岛湖镇概况一、地理位置千岛湖镇是浙江省杭州市淳安县县城所在地，是全县政治、经济、文化、交通、信息中心。镇域面积356平方公里，其中耕地面积8763亩，山林总面积24.3万亩,下辖46个行政村，8个社区，常住人口7.15万人，其中农业人口1.68万人。千岛湖镇东距杭州150公里，西去黄山160公里；随着05省道、杭千高速投入使用，千岛湖完全融入长三角四小时经济圈；杭黄客运高铁建成后，同时随着沪杭高速铁路的开通，上海-杭州-千岛湖-黄山将实现快速联结，千岛湖将成为长三角黄金旅游区熠熠生辉的度假明珠。 素有“一城山色半城湖”之称的千岛湖镇，是以滨湖山城为

2、特色的花园式风景旅游城市，也是“杭州-千岛湖-黄山”黄金旅游线上的旅游重镇。宾馆饭店林立，游船游艇罗列，交通便利能为国内外游客畅游千岛湖提供良好的条件。目前千岛湖正处于旅游业转轨变型期，诸多要素正快速协调发展，度假旅游产业正在以前所未有的速度在提升。随着全球经济的持续增长，世界上最大的度假旅游热潮正在中国兴起，而千岛湖拥有得天独厚的自然资源，风景优美，空气清新，它正逐渐成为都市人特别是长三角地区城市人的旅游度假胜地。因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将千岛湖的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益。二、经济概况全县依靠得天独厚的自然资源，大力发展旅游经

3、济，形成了以旅游为核心的第三产业集群。2011年，全县实现生产总值（GDP）约1175万元，按可比价格计算，比上年增长11.1。其中：第一产业增加值218万元，增长3.4；第二产业增加值500万元，增长12.0；第三产业增加值458万元，增长14.0；三次产业结构比为18.5:42.5:39.0。按户籍人口计算的人均GDP为25907元，增长10.7。旅游业方面：全年共接待游客353.6万人，比上年增长17.8%，旅游总收入达到45.4亿元，增长19.2。房地产业方面：全县完成房地产开发投资21.4亿元，比上年增长24.8，全年商品房销售面积21.3万平方米，比上年下降14.8，其中住宅销售2

4、0.8万平方米，下降6.3。第二部分 项目概况一、地块位置地块坐落于千岛湖镇里杉柏，距离旅游码头1.5公里，距离县政府2公里，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地，其中面湖的地块原为千岛湖老城区厂房用地。地块西至渔港桥，北至里杉柏路，南至南景路，南景遂道开通后与南山区块连通，交通便利了很多。二、地块现况1、地块面湖靠山，地理环境优越，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地；2、地块经内湖分割后形成大小不一，多而分散的十个地块；3、地块西南面朝湖的已完成迁拆，土地平整；地块的东面及北面靠山还有少量余房没迁拆；4、地块西南面可看湖景，1-1，1-2，1-3，1-4地块中有内湖，可合理开发利用；5

5、-1，5-2东面环山，可合理开发利用；5、湖滨绿化带正在建设中，建成后将大大提升整个小区的生活品质；三、配套设施地块周边交通便利，生活配套设施完善，附近有公交车站，游船码头、城区医院，火炉尖农贸市场，浙江省淳安第二中学，体育馆，图书馆，渔港公园及小型超市等，但与绿城度假公寓地块相比缺乏大型商业广场，高端物业及酒店。三、规划控制要点地块面湖靠山，地理环境优越，又是商住用地，因此可设计规划领域比较广，但总的规划建设原则为：坚持高起点规划、高标准建设，以商业环境为先导，使之具有极具商业人气的商住环境。1、 湖景区地块可建设成为集娱乐，餐饮，酒店，百货于一体的休闲购物中心；2、 地块的内湖景区应妥善利

6、用，进行合理规划设计，增加小区的湖景效果；3、 东面环山的地块，因山岭在规划红线内，所以可适当减少该地块的绿化率，对现有山岭合理开发利用；4、 因千岛湖镇人口少，经济以旅游、餐饮产业为主，房产市场的定位以旅游度假村，度假酒店居多，以上因素在地块的整体定位时应充分考虑。三、周边成交土地情况地块坐落出让面积用途容积率绿地率建筑密度楼面地价（元/）竞得总价（万元）竞得单位竞得时间里杉柏2-1号地块9109.83旅馆业1.320%45%21082497杭州居易房地产开发有限公司2011.10.27里杉柏2-2号地块38531.59旅馆业1.320%40%11715867杭州居易房地产开发有限公司201

7、1.10.27里杉柏2-3号地块29015.4商住（商业7%）1.530%35%330214373杭州居易房地产开发有限公司2011.10.27千岛湖镇秀水广场地块3355.35商业1.5-1.620%-30%小于60%1677900淳安千岛湖建设集团有限公司2011.6.8千岛湖镇原机油泵厂24984.07商住（商业9%）2.220%25%16198897淳安县城镇建设综合开发公司2011.11.2千岛湖镇燕山林场69994商品住房用地3015150112610黄岩振兴房地产开发有限公司2011.6.11千岛湖镇环湖路1号9975.14商住530%40%217361682005.7.16从去

8、年千岛湖拍卖的几块土块来看,里杉柏的商住两用地楼面价比较高，在3000元/以上，考虑到目前房产形势严峻，宏观调宏政策继续从严，多数开发商资金紧张，土地市场遇冷，可以适当压价，控制土地成本。四、区域市场分析一、千岛湖区块分析千岛湖按照旅游及房产开发,可划分为五大湖区,分别为:中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区。其中 ，中心湖区和东南湖区的区域价值，高于其他三个湖区。区域旅游开发展轴区域房地产开发展轴中心湖区湖面宽广，城湖相映，名胜众多中心湖区湖景度假公寓为主，部分本地自住型商品房开发-东南湖区山水交融，自然风光最佳东南湖区度假别墅和度假公寓为主西南湖区湖面开阔，岛屿众多，野趣横生西

9、南湖区姜家旅游小镇西北湖区人文景观，村社、遗址较多西北湖区威坪镇石印山旅游、度假东北湖区湖面狭窄，港汊深遽，景观多样东北湖区进贤湾旅游综合体中心湖区和东南湖区的主要湖景线：根据地段、景观与朝向的均好性分析，一类线位于镇中心的东西两侧，二类线基本位于千岛湖景观大道沿线。1、一类线位于镇中心的东西两侧 早期开发的楼盘大多位于一类线，依托县城的发展而逐步外延，从开元度假村、千岛碧云天公寓，到千岛龙庭、绿城千岛湖度假公寓、阳光水岸度假公寓，乃至绿城千岛湖玫瑰园，无不如此。这一线的开发，对于本地自住型需求和外来度假型需求而言，都有较大吸引力。但经过多年来的持续开发，这一线的用地已经所剩无几，里杉柏地块处

10、于一线用地，有稀缺性。2、二类线位于千岛湖景观大道沿线这一线向东逐渐远离千岛湖镇区，却是唯一真正拥有南向湖景的上位带，面向千岛湖最早开发，自然风光层次最为丰富的东南湖区。从现状看，日常居住的价值相对有限。从未来看，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性，潜力无限。二、千岛湖房地产市场产品分析独特的自然条件，优越的地理位置，使得淳安县成为了典型的旅游城市，此地地产市场，自然也带有浓厚的旅游地产特色。 千岛湖地区，第三产业较为单一，集中于旅游业以及与其相关的餐饮业，商务写字楼在千岛湖并不见多。但与旅游相适应的景观房、酒店式公寓等较为流行，也颇具市场。购买人群以外地旅游人士较多。现淳安县的房市政策为限

11、贷不限购，周边城市限购为千岛湖提供机会，现住宅市场受政策影响较小，虽然成交量有所下降，销售进度放缓，但房价虽略有松动，但仍处在高位，颇为坚挺。现千岛湖房地产市场可以归纳为四类产品：居家公寓、产权式酒店公寓、度假公寓、度假别墅； 从地段及价格上来看，中心湖区产权式酒店公寓(精装)单价在1300014000多元/之间，湖景公寓价格达到1700018000多元/，主力总价在100150万之间，度假别墅及高档豪宅项目，精装修价格达到3万元/，别墅总价范围在8001000万/套左右；三、千岛湖中心湖区项目分析：序号项目名称物业类型开盘时间项目均价（元/）供应量总建筑面积地理位置1七星花园住宅2011-1

12、212000395套7.4万2金基观岛住宅2011-1216000145套12万3金色阳光住宅2011-29400300套12.76万4绿城玫瑰园公寓别墅2010-31700080套18万5绿城度假公寓酒店式 公寓2010-6200001314套28万6千岛别墅别墅2010-74200026套1.49万7天屿度假别墅别墅2010-1230000160套4.5万8顺发随园别墅2010-6177772500067套10.7万9滨江度假酒店别墅别墅2009-1220600200套12万总 计 2687套106.85万平方米1、绿城千岛湖度假公寓 位置淳安县千岛湖镇中心规模占地面积13.8万平方米建筑

13、面积29.83万平方米绿化率68%容积率2.2产品类型高层精装修度假公寓5幢（包括软装，拎包入住）。高层精装住宅4幢（硬装装好，不包括软装）户型110-120平米一室一厅、175-200平米两室二厅、350-430平米三室二厅开盘日期2010年6月产权70年销售单价1号楼已交付使用2、3号楼开盘均价格25000元/（目前在售均价3万-4万元/）5、6号楼均价2万-2.5万元/高层精装住宅（均价16000元/）销售率一号楼已售完投入使用二、三号楼销售过半五、六号楼销售40%左右车位配比1:1.01交付时间一期的酒店及部分公寓在2010年2月，项目整体交付在 2012年6月底竞争优势五星品质喜来登

14、酒店三面临湖景致开阔物业组合丰富，配套完善配有游艇码头绿城品牌及客户积累竞争劣势周边环境嘈杂私密性及安保存在隐患、过高的单价，较低的投资回报。项目周边二手房住宅均价在8000-9000元/项目形象塑造无借力点，只能靠自身打造推广策略返租分红： 绿城千岛湖度假公寓除喜来登酒店部分以外，由绿城酒店管理公司管理前期物业服务，并委托国际知名酒店管理公司提供咨询服务管理，包括一种是业主每年可免费享受160分公寓入住权的“有限自住”型，一种是业主每年可免费享受48分公寓入住权的“商务度假”型两种分红模式。每年10月15日至次年4月15日的淡季(春节、圣诞节、元旦和情人节除外)，业主入住一天算1分。在旺季入

15、住一天1.5分，旺季周末入住一天2分，黄金周或春节，入住一天消耗5.5分。根据目前运营情况,客房预订非节假日不是很高,在50%-60%,公寓2-6层单间600元-800元/每天，7层以上800-1000元/天。面积70，单价35000元/平方，总价在200万-300万之间，年投资回报在2.5%,等项目整体交付以后再加上未来几年旅游业发展,回报会有很大的提升空间.综合评述绿城千岛湖度假公寓是绿城集团开发的第一个度假公寓型项目，较千岛湖之前的千岛龙庭公寓，品质有了很大提升，样板区震撼效果充分体现了绿城对项目的打造能力，绿城在浙江省内拥有大量高端追随投资群体，为项目提供了丰富的客户积累。区别于其他旅

16、游地产项目“酒店+别墅”给投资客户设定的高门槛。客户群体：度假公寓基本以杭州，义乌，上海等外地客户为主，以度假旅游兼投资为目的；高层住宅以本地公务员，企业主改善行居住为主。2、千岛湖日月天地位置淳安县千岛湖镇新安南路15号规模占地面积9077.5平方米，建筑面积2.7万平方米绿化率35%容积率3产品类型酒店式公寓(188套)、商铺（87套）户型酒店式公寓45-64平方开盘日期2011年产权70年销售单价公寓18000-20000元/沿街商铺4万-6万/。销售率30%车位配比1:1.01交付时间2012年年底竞争优势日月天地处于千岛湖镇中心商业区，紧邻千岛湖广场，地段非常好 城中湖景观一览无余，

17、属一线湖景公寓。物业组合丰富，配套完善 装修标准3000元/平方米，品质高于一般公寓，拎包入住带租约销售2年5%的回报竞争劣势同类产品龙庭二手房挂牌价在12000元/，价格远低于该项目，目前这价位无成交。项目形象塑造无其它亮点。推广策略现推出带租约销售2年5%的回报，准现房销售。综合评述2008年开始接受意向预定均价格10000元/，由于09年房价上涨，至开盘定价上涨至19000元/平方，使其定价过高，销售情况不理想，现推出带租约销售2年5%的回报，准现房销售，但其价位远高于同地段的度假公寓，再加上产品本身无其它优势，紧挨着它的柏润国际花园项目开盘，品质比它高，毛坯销售均价在10000-120

18、00元/。使其销售处于停滞状态，售楼员积极性也不高。预计开发商在项目交付以后，商铺进行定位招商，引进一些配套以后再重新包装出售。3、千岛湖七星花园位置千岛湖镇阳光路，秀水广场旁规模占地面积9077.5建筑面积2.7万绿化率35%容积率3产品类型住宅，商铺，公寓户型541房，943房，1404房开盘日期2011年12月产权70年销售单价住宅均价12000元/公寓15000元/销售率15%车位配比1:1.01交付时间2014年年初竞争优势淳安县千岛湖镇阳光路，秀水广场旁，地理位置佳沿街两幢可看见一线湖景周边配套齐全。竞争劣势价位高于市场价格，本地客户购买力有限，外地客户对于住宅需求有限。项目形象塑

19、造无其它亮点。房地产大环境不好，销售难度很大。推广策略付款方式优惠，一次性付款可享92折优惠，按揭95折。综合评述千岛湖七星花园项目由10幢楼房组成，地理位置不错，但由于价位高于市场价，产品本身无其它亮点，千岛湖本地客户购买力有限，外地客户更愿意购买度假公寓或高端别墅，再加上整个房地产市场处于调控阶段，下降预期仍在，个别楼盘价格已经有所下降，如价格一直保持在12000元/平方的均价销售压力将很大。四、二手房场分析1、度假公寓龙庭酒店公寓：交付时间2006年，楼层20层，面积40.05，总价50万.均价12500元/,可看到湖景。月租金在1500-1800元/月,年租金回报3.5%.度假公寓价位从毛坏价位在10000元/平方湖景房-3万元/平方都有，主要是品质不同，价位也相差很大。2、住宅项目碧水花园:2011年交付,楼层5层,110平方,105万从中介处了解到目前千岛湖住宅项目均价在8000元-9000元/之间,个别新建的可看见湖景的住宅小区均价可达上万元/,但成交量非常低.千岛湖房价从2010年最高位到现在略有下降,但下降幅度不明显,一般在10%-15%左右,价位坚挺的原因,一是近几年千岛湖旅游业发展迅猛,不断有外地投资自住客户来购买,二是不受限购的影响.虽然房价未有太大松动,但目前千岛湖再售项目非常多,