万科Ａ：2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、 2 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 声声 明明 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国 际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及 信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 中诚信国际及其子公司、控股股东及其控制的其他机构没有对该受评对象提供其他非评级服务，经审 查不存在利益冲突的情

2、形。 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确 性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于 评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评 级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公 正的原则。 本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部 信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织

3、或个人的不当影响而改变评级 意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信 国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有 相关金融产品的依据。 中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析 结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担 责任。 本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期 内，中诚信国际将按照跟踪

4、评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决 定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 北 京 市 东 城 区 朝 阳 门 内 大 街 南 竹 杆 胡 同2 号 银 河SOHO6 号 楼 邮 编 ： 100010 电 话 ： （ 8610） 6642 8877 传 真 ： （ 8610） 6642 6100 Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue, D

5、ongcheng District,Beijing, 100010 万科企业股份有限公司： 受贵公司委托， 中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵 公司拟发行的“万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开 发行公司债券（第一期） ”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国 际信用评级委员会最后审定，贵公司主体信用等级为 AAA，评级展 望为稳定，本期公司债券的信用等级为 AAA。 特此通告 中诚信国际信用评级有限责任公司 二零二零年三月四日 2020G077 4 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 China Chengxin In

6、ternational Credit Rating Co.,Ltd. 发行要素发行要素 发行主体发行主体 本期规模本期规模 发行期限发行期限 偿还方式偿还方式 发行目的发行目的 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 不超过不超过 25 亿元亿元 （含（含 25 亿元）亿元） 品种一品种一期限期限为为 3+2 年期， 品种二期限为年期， 品种二期限为 5+2 年期年期 每年付息一次，到期一次每年付息一次，到期一次 还本付息还本付息 偿还即将到期偿还即将到期 的公司债券的公司债券 评级观点评级观点：中诚信国际评定万科企业股份有限公司（以下简称“万科企业”或“公司”）主体信用等级为 AAA，评级

7、展望为稳定； 评定“万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”的债项信用等级为 AAA。中诚信国际肯定了 万科企业稳固的行业龙头地位、稳步增长的销售业绩和丰富的待结算资源、丰富且布局分散的土地储备、核心住宅业务与城市配套 服务业务的协同效应以及稳健的财务政策等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产调控 政策持续且行业竞争加剧等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 概况数据概况数据 万科企业万科企业 2016 2017 2018 2019.Q3 总资产（亿元） 8,306.74 11,653.47 15,285.79 16,38

8、7.63 所有者权益（亿元） 1,616.77 1,866.74 2,356.21 2,448.52 总负债（亿元） 6,689.98 9,786.73 12,929.59 13,939.11 总债务（亿元） 1,288.64 1,906.24 2,612.08 2,268.79 营业总收入（亿元） 2,404.77 2,428.97 2,976.79 2,239.15 净利润（亿元） 283.50 372.08 492.72 285.90 EBITDA（亿元） 427.13 571.32 785.63 - 存货周转率（X） 0.41 0.30 0.28 - 经营活动净现金流（亿元） 395.

9、66 823.23 336.18 17.34 营业毛利率（%） 29.41 34.10 37.48 35.99 所有者权益收益率（%） 19.03 21.36 23.34 - 货币资金/短期债务（X） 2.01 2.80 2.02 1.82 净负债率（%） 25.87 8.84 30.89 48.86 总债务/EBITDA（X） 3.02 3.34 3.32 - EBITDA 利息倍数（X） 7.71 6.96 5.55 - 注：中诚信国际根据 2016 年2018 年审计报告及 2019 年三季度未经审计的 财务报表整理。 正正 面面 稳固的行业龙头地位。稳固的行业龙头地位。万科企业是国内最

10、早从事房地产开发 的企业之一，具有 30 余年的住宅物业开发经验，2018 年公司 在全国销售市场占有率达 4.05%，且在全国 24 个城市的销售排 名位列当地第一，行业龙头地位稳固。 稳步增长的销售业绩，丰富的待结算资源。稳步增长的销售业绩，丰富的待结算资源。2018 年公司销售 面积和销售金额分别为 4,038 万平方米和 6,070 亿元， 近三年复 合增长率分别为 20.85%和 28.96%。截至 2019 年 9 月末，公司 已售未结转面积和金额分别达 4,474 万平方米和 6,362 亿元， 丰 富的待结算资源为其未来经营业绩提供了强有力的保障。 丰富且布局分散的土地储备。丰

11、富且布局分散的土地储备。万科企业坚持聚焦深耕城市圈的 发展战略， 截至2019年9月末， 公司在建及待建面积分别为10,588 万平方米和 5,594 万平方米，项目均匀分布于国内主要经济圈的 70 余个城市， 丰富分散且针对优势经济区域的布局有助于其抵御 区域市场波动风险。 核心住宅业务与城市配套服核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应。务业务的协同效应。公司在坚守住 宅房地产开发业务基础上， 明确了城乡建设与生活服务商的定位， 业务领域不断创新，已进入物业服务、租赁住宅、商业开发与运 营、物流仓储服务等城市配套服务业务，逐步发挥较好的协同效 应。 稳健的财务政策。稳健的财务政策。公司严格

12、执行稳健审慎的经营策略，根据回 款情况规划投资及运营支出， 财务杠杆比率稳定维持在较低水平。 同时，近年来公司营收规模及盈利水平持续提升，经营所得可对 其债务偿还形成充分覆盖。 关关 注注 房地产调控政策持续且行业竞争加剧。房地产调控政策持续且行业竞争加剧。在宏观经济增速放缓、 因城施策等调控政策持续且房地产市场区域分化日益明显的背景 下，房地产行业竞争加剧，利润空间不断收窄，行业环境及行业 政策的变化或将对公司经营战略的实施提出更高要求。 评级展望评级展望 中诚信国际认为，万科企业股份有限公司信用水平在未来 1218 个月内将保持稳定。 可能触发评级下调因素。可能触发评级下调因素。受宏观经济

13、及调控政策影响，房地产 有效需求超预期下降，公司现金流平衡能力大幅弱化。 同行业比较同行业比较 2018 年部分年部分房地产房地产企业主要指标对比表企业主要指标对比表 公司名称公司名称 签约销售金额签约销售金额（亿亿 元元） 资产总额（亿元）资产总额（亿元） 净负债净负债率率(%) 货币资金货币资金/短期债短期债 务（倍）务（倍） 营业总收入 （亿元）营业总收入 （亿元） 净利润率净利润率（%） 保利发展 4,048 8,464.94 83.04 2.13 1,945.55 13.44 华润置地 2,107 6,557.43 33.89 3.21 1,211.89 22.51 万科企业 6,0

14、70 15,285.79 30.89 2.02 2,976.79 16.55 注：“保利发展”为“保利发展控股集团股份有限公司”简称；“华润置地”为“华润置地有限公司”简称。 资料来源：中诚信国际整理 5 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 发行主体概况发行主体概况 万科企业股份有限公司（以下简称“万科企业” 或“公司”）前身为 1984 年 5 月成立的“现代科教仪 器展销中心”，1987 年更名为“深圳现代科技中心”， 1988 年更名为“深圳现代企业有限公司”。1988 年 11 月经深圳市人民政府“深府办（1988）1509 号” 文

15、批准，深圳现代企业有限公司实施股份制改革， 并更名为“深圳万科企业股份有限公司”，初始股本 总额为 41,332,680 股。1991 年 1 月 29 日，公司 A 股股票在深圳证券交易所上市 （证券代码“000002”） 。 1993 年 5 月 28 日，公司发行 B 股在深圳证券交易 所上市，并于 12 月更为现名。2014 年 6 月 25 日， 公司B股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所 有限公司（H 股）上市（证券代码“02202” ） 。 2015 年以来，深圳市钜盛华股份有限公司（以 下简称“钜盛华”）及其一致行动人持续买入公司股 票，截至 2015 年末钜盛华及其一致行动

16、人合计持 有公司 24.26%股份，成为公司第一大股东； 公司原 第一大股东华润股份有限公司（以下简称“华润股 份”）成为第二大股东，直接和间接持股比例合计 为 15.29%。2016 年恒大地产集团有限公司（以下 简称“恒大地产”）及其一致行动人持续买入公司股 票。2017 年 1 月 12 日，华润股份及其全资子公司 将合计持有的公司 A 股股份全部转让予深圳市人 民政府国有资产监督管理委员会所属的全资子公 司深圳市地铁集团有限公司 （以下简称“地铁集团”） ， 地铁集团持有公司 A 股股份占公司总股份的比例 为 15.31%。2017 年 6 月 10 日，公司发布关于股 东签署股份转让

17、协议的提示性公告暨公司股票复 牌公告 ，中国恒大集团下属企业将所持有的 1,553,210,974股万科A股股份以协议转让的方式全 部转让给地铁集团。 2017 年 7 月 7 日， 公司发布 关 于股东协议受让公司股份过户登记完成的公告 。 至此，地铁集团直接持有 3,242,810,791 股公司 A 股股份， 占公司总股本的 29.38%，为公司第一大股 东。截至 2019 年 9 月末，地铁集团系公司的第一 大股东， 持股比例为 28.69%，公司不存在控股股东 及实际控制人。 公司拥有 30 余年的房地产开发经验，是中国 领先的物业开发商，专注于住宅项目的开发、销售 及管理，着重开发

18、面向大众市场的优质中小型单位 的住宅物业。公司项目覆盖中国南方区域、上海区 域、北方区域及中西部区域的 70 余个主要城市及 多个海外城市，系国内品牌影响力最广，综合实力 最强的房地产开发企业之一。 截至 2018 年 12 月 31 日，公司资产总额 15,285.79 亿元，所有者权益（含少数股东权益） 2,356.21 亿元，资产负债率 84.59%；2018 年公司实 现营业收入 2,976.79 亿元，净利润 492.72 亿元，经 营活动净现金流 336.18 亿元。 截至2019年9月30日， 公司资产总额16,387.63 亿元，所有者权益（含少数股东权益）2,448.52 亿

19、 元，资产负债率 85.06%；2019 年 19 月公司实现 营业收入 2,239.15 亿元，净利润 285.90 亿元，经营 活动净现金流 17.34 亿元。 本本期债券期债券概况概况 表表 1：本期债券本期债券基本条款基本条款 基本条款基本条款 发行主体 万科企业股份有限公司 债券名称 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发 行公司债券（第一期） 发行规模 本期债券发行规模不超过 25 亿元（含 25 亿元） 债券期限 本期债券主要分为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和 投资者回售选择权） ， 品种二期限为 7 年期

20、 （附第 5 年末 发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资 者回售选择权） 债券利率 本期债券采用固定利率形式，票面利率将以公开方式向 具备相应风险识别和承担能力的合格投资者进行询价， 由发行人和簿记管理人根据利率询价情况在不超过国务 院限定的利率水平下确定利率区间后，通过簿记建档方 式确定。 偿还方式 本期债券采用单利按年计息， 不计复利。 每年付息一次， 到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 募集资金用 途 本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还即将 到期的公司债券 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 房地产行业分析房地产行业分析 行业概况 房地产业是中国经济增

21、长的支柱产业之一，在 国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来， 中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续 提升，并于 2007 年 11 月达到历史顶点 106.59 点。 6 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 此后，受 2008 年次贷危机和紧缩货币政策影响， 国内房价出现十年来的首次下跌； 2009 年随着国家 信贷宽松政策出台，商品房销售情况有所好转； 2010 年以来，为抑制房价过快上涨，国务院先后出 台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段； 2012 年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政 府开始积极出台各种政策鼓励

22、合理自住需求，商品 房销售开始逐步回升；2014 年，房地产市场短期供 过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市 场销售下滑，国房景气指数亦随之下降；进入 2015 年，随着一系列宽松的行业政策出台，国房景气指 数自 2015 年 6 月开始有所回升并于下半年企稳， 上升态势延续至 2016 年上半年。 2016 年 10 月以来 部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产调控政 策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期有所 上升。 2017 年以来国房景气指数持续上行， 于 2017 年 12 月达到 101.72 点，但 3 月以来受部分城市不 断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增速出

23、 现明显回落。进入 2018 年，各线城市调控政策持 续高压，14 月国房景气度持续回落，但得益于 4 月份央行定向降准改善外部资金流动性，59 月期 间国房景气度有所回升，9 月份上涨至 102.01 点。 912 月，国房景气指数小幅回落，12 月为 101.85 点，比 9 月份下降 0.16 点。2019 年 1 月国房指数 降至 100.57 点，26 月小幅波动上升，于 6 月达到 100.90 点。 图图 1：20112019.H1 国房景气指数国房景气指数 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 图图 2：20102019.H1 全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况 单位

24、：亿元单位：亿元 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策， 2016 年房地产行业全面回暖， 良好的销售情况提振 了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年 累计完成房地产开发投资 102,581 亿元，同比增长 6.88%，增速较上年上涨 5.89 个百分点。自 2016 年 10 月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧， 但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平， 2017 年全国累计完成房地产开发投资 109,799 亿 元，同比增长 7.04%，全年整体增速与上年基本持 平。2018 年以来，各线城市调控政策未出现明显放 松，加之外部融资环境持续

25、收紧，房企为尽快回笼 资金，加快房地产开发建设节奏，2018 年全国房地 产开发投资较上年同期增长 9.53%至 120,264 亿元， 增速较上年同期上升 2.49 个百分点。2019 年 16 月全国房地产开发投资较上年同期增长 10.9%至 61,609 亿元，增速较上年同期上升 1.2 个百分点。 房地产开发投资资金的到位情况方面，20162018 年房地产开发企业到位资金分别为 144,214 亿元、 156,053 亿元和 165,963 亿元，年均复合增长率 7.3%；同期增速分别为 15.2%、8.2%和 6.4%。从资 金来源来看，房企资金来源中自筹资金规模呈上升 趋势，分别

26、为 49,133 亿元、50,872 亿元和 55,831 亿元，占比分别为 34.1%、32.6%和 33.6%；定金及 预收款规模及其占比呈快速上升态势，20162018 年房企资金来源中定金及预收款规模为 41,952 亿 元、48,694 亿元和 55,418 亿元，占比从 2016 年的 29.1%上升至 2018 年的 33.4%；同期国内贷款分别 为 21,512 亿元、25,242 亿元和 24,005 亿元，个人 按揭贷款分别为 24,403 亿元、 23,906 亿元和 23,706 亿元，受外部资金环境紧缩影响，2018 年国内贷款 7 万科企业股份有限公司 2020 年

27、面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 和个人按揭贷款同比分别下降 4.9%和 0.8%。在去 杠杆的环境下，房企资金压力上升，开发投资资金 对其内部流动性资金的依赖性提高。 2019年16月， 房地产开发企业到位资金 84,966 亿元， 较上年同期 增长 7.2%，增速提高 2.6 个百分点。其中，自筹资 金和定金及预收款同比分别增长 4.7%和 9.0%至 26,731 亿元和 28,465 亿元，增速有所放缓，占比分 别为 31.5%和 33.5%；国内贷款和个人按揭贷款分 别为13,330亿元和12,806亿元， 同比分别增长8.4% 和 11.1%。 表表 2：201

28、62019.H1 房地产开发投资资金来源房地产开发投资资金来源 单位：亿元、单位：亿元、% 指标指标 2016 2017 2018 2019.H1 资金来源合计资金来源合计 144,214 156,053 165,963 84,966 同比增长 15.2 8.2 6.4 7.2 其中： 自筹资金自筹资金 49,133 50,872 55,831 26,731 占比 34.1 32.6 33.6 31.5 同比增长 0.2 3.5 9.7 4.7 国内贷款国内贷款 21,512 25,242 24,005 13,330 占比 14.9 16.2 14.5 15.7 同比增长 6.4 17.3 -

29、4.9 8.4 利用外资利用外资 140 168 108 43 占比 0.1 0.1 0.1 0.1 同比增长 -52.6 19.8 -35.8 51.8 定金及预收款定金及预收款 41,952 48,694 55,418 28,465 占比 29.1 31.2 33.4 33.5 同比增长 29.0 16.1 13.8 9.0 个人按揭贷款个人按揭贷款 24,403 23,906 23,706 12,806 占比 16.9 15.3 14.3 15.1 同比增长 46.5 -2.0 -0.8 11.1 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 施工方面，近年房地产新开工面积呈现稳步增 长态势。具

30、体来看，2016 年，在一、二线重点城市 房地产市场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加 快开发节奏以及时补充可售货源，全国房地产当年 累计新开工面积 166,928 万平方米， 同比上升 8.1%。 2017 年，随着房地产政策的持续收紧，当期房地产 开发企业房屋新开工面积为 178,654 万平方米，增 速较上年回落 1.1 个百分点至 7.0%，同期全国商品 房新开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积- 销售面积）为 9,246 万平方米，同比下降 3.5%，商 品房库存去化压力下降。在外部融资环境持续收紧 的背景下，基于对内部流动性资金的需求，房企加 快了项目新开工进度， 2018 年

31、商品房新开工面积完 成 209,342 万平方米， 同比增长 17.2%， 增速比 2017 年提高 10.2 个百分点。 从新开工面积与销售面积的 差额来看，2018 年，全国商品房新开工面积与销售 面积差额较上年同期大幅增长 307.6%至 37,688 万 平方米。 2019 年上半年房地产开发企业房屋新开工 面积为 105,509 万平方米， 较上年同期增长 10.12%， 新开工面积量处于较高水平但增速有所回落；从新 开工面积与销售面积的差额来看，2019 年 16 月， 全国商品房新开工面积与销售面积差额较上年同 期大幅增长 59.17%至 29,723 万平方米。 图图 3：20

32、102019.H1 商品房新开工与销售面积差额商品房新开工与销售面积差额 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 从销售情况看，2016 年， 在宽松的行业政策带 动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品 房销售面积与销售额分别为 157,349 万平方米和 117,627 亿元，分别同比增长 22.5%和 34.8%；其中 商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 22.4%和 36.1%。2017 年，全国商品房销售面积和销售额分 别为 169,408 万平方米和 133,701 亿元，分别同比 增长 7.7%和 13.7%。 2018 年， 全国商品房销售面积

33、 和销售额分别为 171,654 万平方米和 149,973 亿元， 同比分别增长 1.3%和 12.2%， 增速较上年同期分别 下降 6.4 个百分点和 1.47 个百分点，受房地产调控 政策持续的影响， 房地产销售增速放缓明显。 其中， 2018 年住宅销售面积同比增长 2.2%，销售额同比 增长 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销售 额同比下降 2.6%； 商业营业用房销售面积同比下降 6.8%，销售额同比增长 0.7%。2019 年 16 月，全 国商品房销售面积和销售额分别为 75,786 万平方 米和 70,698 亿元， 同比分别下降 1.8%和增长 5.6%， 销

34、售额增速同比下降7.6个百分点， 随着“因城施策” 贯彻落实，房地产销售显著降温。 8 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 图图 4：20102019.H1 商品房销售情况商品房销售情况 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 从不同区域的销售情况来看， 2018 年东部地区 仍是我国商品房销售的主要区域，但其商品房销售 增速落后于其他区域。2018 年，东部地区商品房销 售额 79,258 亿元，同比增长 6.5%；中部地区商品 房销售额 33,848 亿元，同比增长 18.1%；西部地区 商品房销售额 31,127 亿元，同比增长 23.4

35、%；东北 地区商品房销售额5,740 亿元， 同比增长 7.0%。 2018 年以来“去库存”仍是中西部地区三四线城市调控主 基调，商品房销售增速高于东部地区。2019 年 16 月，东部地区实现商品房销售额 37,716 亿元，同比 增长 4.7%；中部地区商品房销售额 15,353 亿元， 同比增长 6.1%；西部地区商品房销售额 15,178 亿 元，同比增长 8.4%；东北地区商品房销售额 2,451 亿元，同比增长 0.9%， 各区域销售额增速均呈回落 趋势。从价格来看，2018 年 112 月全国 100 个城 市住宅均价呈现逐月增长的态势，2018 年 12 月全 国 100 个

36、城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米， 较上年增长 5.1%，增速较上年下降 2.1 个百分点。 分城市能级来看，2018 年 12 月，一线城市住宅均 价达 41,368 元/平方米，较上年同期增长 0.4%，增 速同比下降 1.0 个百分点；二线城市住宅均价达 13,582 元/平方米，较上年同期增长 7.1%，增速同 比下降 0.6 个百分点； 而三线城市住宅均价达 9,061 元/平方米，较上年同期增长 8.7%，增速同比下降 3.8 个百分点1。2019 年 16 月全国 100 个城市住宅 均价持续呈现逐月增长的态势，2019 年 6 月全国 100 个城市住宅均价为 14

37、,891 元/平方米， 较年初小 幅增长 1.45%；其中，一线城市住宅均价 41,486 元 1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、 南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、 厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城 中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 /平方米，较年初小幅增长 0.29%；二线城市住宅均 价 13,859 元/平方米， 较年初增长 2.04%； 三线城市 住宅均价 9,279 元/平方米，较年初增长 2.40%。总 体来看，受 2016 年 10 月以来房地产政策的持续收 紧及

38、政策区域分化加重影响，近年来全国住宅房价 增速有所下降。 图图 5：20122019.H1 全国商品房待售情况全国商品房待售情况 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 商品房库存方面， 2016 年主要城市市场成交情 况较好，住宅去化较快，商品房库存出现近年来首 次下降；截至 2016 年末，全国商品房待售面积 69,539 万平方米，环比增加 444 万平方米，但较上 年末减少 2,314 万平方米。2017 年以来房地产行业 政策整体延续分类调控、因城施策，商品房库存持 续下降，截至 2017 年末，全国商品房待售面积 58,923 万平方米，环比减少 683

39、 万平方米，较上年 末减少 10,616 万平方米。2018 年以来全国商品房 待售面积进一步下降，截至 2018 年末为 52,414 万 平方米，较上年末减少 6,510 万平方米。从去化周 期来看，以 2018 年 112 月商品房月均销售面积估 算，全国待售商品房去化周期较 2017 年进一步缩 短至 3.7 个月。截至 2019 年 6 月末，全国商品房待 售面积进一步下降至 50,162 万平方米， 较上年末减 少 2,252 万平方米。从去化周期来看，以 2019 年 16 月商品房月均销售面积估算，全国待售商品房 去化周期为 3.97 个月， 受房地产销售景气度下降影 响，库存

40、商品房去化周期有所上升。 土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景 下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化 节奏，推动了房企补充库存的意愿，20162018 年 我国房地产业开发企业购置土地面积分别为22,025 万平方米、25,508 万平方米和 29,142 万平方米，同 9 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 比增速分别为-3.45%、15.81%和 14.25%；同期土地 成交价款分别为 9,129 亿元和 13,643 亿元和 16,102 亿元， 增速分别为 19.77%、 49.45%和 18.02%， 2018 年增速较上

41、年大幅下降 31.43 个百分点。土地购置 成本增速亦有回调，20162018 年房地产企业土地 购置成本分别为 4,144.84 元/平方米、5,348.52 元/ 平方米和 5,525.36 元/平方米，同比分别增长 24.05%、29.04%和 3.31%，2018 年增速较上年大幅 下降 25.73 个百分点，表明在融资环境紧缩及销售 景气度下降的背景下，房企拿地回归理性。2019 年 16 月，房地产开发企业土地购置面积和成交价款 分别为 8,035 万平方米和 3,811 亿元，分别同比下 降 27.5%和 27.6%；同期土地购置成本为 4,743.00 元/平方米， 同比下降

42、0.14%， 2019 年以来房企拿地 投资意愿降低，土地投资整体较为低迷。从不同能 级城市来看，近年来不同能级城市间土地成交均价 涨幅及溢价率差异明显。一线城市土地成交均价的 涨幅在 2013 年达到顶点后逐步呈现下降态势，而 土地成交均价则持续增长至 2016 年到达顶点， 2017 年以来一线城市土地成交均价持续回落， 2018 年一 线城市土地成交均价及溢价率分别为 7,925.80 元/ 平方米和 5.38%，2019 年上半年，一线城市土地成 交均价持续下降至 6,661.95 元/平方米， 而溢价率则 回 升 至 11.79% 。 二 线 城 市 土 地 成 交 均 价 于 20

43、132015 年间小幅波动增长， 而 2016 年二线城市 土地成交均价大幅增长 73.67%至 3,221.65 元/平方 米， 平均溢价率同比上升 35.57个百分点至 56.08%， 2017 年以来土地市场热度持续减弱，2018 年二线 城市土地成交均价为 3,189.58 元/平方米， 同比下降 12.24%，溢价率回落至 13.60%。2019 年上半年， 二线城市土地成交楼面均价为 3,874.71 元/平方米， 同比增长 18.47%，溢价率为 18.92%。三线城市成 交土地均价于 2016 年以来维持高位增长，2016 年 和 2017 年土地均价涨幅分别达 33.05%和

44、 37.44%， 平均溢价率分别为 30.58%和 30.90%， 而 2018 年以 来亦出现回落，三线城市土地成交均价为 1,728.86 元/平方米，涨幅下滑至 2.81%，平均溢价率则下降 至 15.35%，房企拿地更趋审慎。2019 年上半年三 线城市土地成交楼面均价为 2,073.46 元/平方米， 同 比增长 13.46%，平均溢价率增长至 19.56%。 图图 6：20102019.H1 各能级城市土地成交情况各能级城市土地成交情况 单位：元单位：元/平方米平方米 资料来源：WIND 数据，中诚信国际整理 总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策 影响较大，受国内房地产调控政策

45、持续及政策区域 分化加重的影响，房地产住宅市场销售增速有所放 缓，不同能级城市分化明显，房企拿地更趋理性。 行业政策 从房地产的发展过程来看，房地产行业是受 政策影响较大的行业。2008 年受金融危机的影响， 房地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家 陆续出台救市政策，房价止跌并快速回升。2010 年 以来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部 门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷 出台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督 力度。2011 年，在“调结构，稳物价”的大背景下， 中央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税 改革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级， 限

46、购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加近 50 个。 2014 年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公 积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中 央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人 民银行发布中国人民银行中国银行业监督管理委 员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ， 从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较 为明确的支持。2015 年以来，“去库存”仍是各项政 策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房 需求是房地产政策调整的主要方向。 2016 年房地产 行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城 施策”的政策引导。2016 年上半年整体房地产政策 较为宽

47、松，进入下半年房地产政策开始收紧。2016 年 8 月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9 10 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间， 北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合 肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、 珠海、福州、上海、杭州、南昌等 21 个城市相继 出台了限购限贷政策。 2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧， 同 时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在 国家因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相 继推出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注 意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房 者需求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响， 环北京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿 州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼 区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时 环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港 市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市 亦加强调控。截至 2017 年末，共有 46 城相继落地 限售令，